I condomini citano in giudizio la proprietaria di un attico che, operando delle ristrutturazioni, ha invaso delle parti comuni. La donne resiste e approfitta della causa per ottenere il riconoscimento dell’acquisto della proprietà delle parti per averle usucapite.
Il caso. La proprietaria di un super attico esegue dei lavori di ristrutturazione che coinvolgono anche alcune parti comuni. I condomini dell’appartamento sottostante, temendo alterazioni e sovraccarichi, la citano in giudizio per la riduzione in pristino delle opere abusive o alteranti la struttura con invasioni delle parti comuni, chiedendo inoltre l’indennità di sopraelevazione. Alcune parti comuni sono state usucapite. La convenuta contesta la domanda eccependo la prescrizione per l’indennità di sopraelevazione e sostenendo di aver usucapito la parti comuni. Il Tribunale rigetta la domanda di rivendica e dichiara maturata la prescrizione per la richiesta d’indennità. La Corte territoriale riforma parzialmente la sentenza riconoscendo una indennità di sopraelevazione di alcune migliaia di euro a carico della proprietaria dell’attico per la quota parte relativa ai millesimi. Inoltre, i giudici di merito rilevano come tra le parti comuni indivisibili fossero indicati un lavatoio ed un essiccatoio. Quest’ultimo, impropriamente inserito in un precedente atto di vendita, è da ritenersi acquisito per usucapione. Del resto l’occupazione delle aree condominiali era stata realizzata inizialmente dalla dante causa della proprietaria dell’attico, anch’essa chiamata in giudizio, sicché sono da ritenersi maturati i termini per l’usucapione. La determinazione equitativa dell’indennità manca di una precisa motivazione. I condomini, insoddisfatti, propongono ricorso in Cassazione contestando il diritto acquisito dalla proprietaria dell’attico. La Seconda sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza numero 2370/12, depositata il 17 febbraio scorso, respinge il ricorso rilevando come il possesso delle parti comuni ebbe inizio a far data dai primi anni 70. Viene invece accolto il motivo proposto dalla proprietaria dell’attico volto a contestare la determinazione equitativa dell’indennità di sopraelevazione poiché la motivazione adottata in secondo grado risulta generica e priva di alcun elemento utile per pervenire al risultato concreto adottato.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 27 gennaio – 20 febbraio 2012, numero 2370 Presidente Triola – Relatore Correnti Svolgimento del processo Con citazioni del 17.12.1993 e 24.3.1994 A P. ed Eu Co. , premesso di essere proprietari di un appartamento sito in omissis e che nell'attico e super attico soprastante di I.R. erano stati eseguiti lavori di ristrutturazione che nel regolamento condominiale tra le parti comuni risultavano il terrazzo, il lavatoio, l'essiccatoio e il locale antenna Tv, che nell'atto 16.4.1971 effettuato a rettifica del precedente 31.12.1970, intervenuto tra spa Nizza e L C. , dante causa della I. , le parti davano atto che la perimetrazione della terrazza di copertura, era stata erroneamente eseguita nella planimetria allegata, per cui precisavano che copiava esattamente l'appartamento venduto che temevano alterazioni e sovraccarichi citavano la I. per la riduzione in pristino delle opere abusive o alteranti la struttura con invasione di parti comuni, in subordine per il risarcimento dei danni, oltre l'indennità di sopraelevazione, ed in via subordinata, ove fosse stata esclusa la demolizione, per la modifica delle tabelle millesimali. La convenuta contestava la domanda, ad eccezione della modifica delle tabelle, eccepiva la prescrizione per l'indennità di sopraelevazione e l'usucapione. Il Tribunale, previa ctu, con sentenza numero 26030/02, rigettava la domanda di rivendica, riteneva maturata la prescrizione per la richiesta di indennità, accoglieva quella per la nuova determinazione delle tabelle millesimali, disponendo provvedersi con separato giudizio. Proponeva appello P. , cui aderiva la Co. , si costituiva la I. , chiedendo il rigetto dell'appello e l'inammissibilità di quello della Contini, proponendo a sua volta appello incidentale condizionato con domanda subordinata di manleva nei confronti della venditrice L C. , che si costituiva contestando la pretesa, si costituivano i condomini S. e Nizza immobiliare, chiedendo il rigetto dell'appello. La Corte di appello di Roma, in parziale riforma, determinava l'indennità di sopraelevazione in Euro 10.329,10 al giugno 1991 e condannava I. a versare quota parte relativa ai millesimi, oltre accessori e spese, parzialmente compensate, condannava la C. a tenere indenne la I. per il 50% di quanto dovrà versare, oltre a metà delle spese del grado. Per quanto ancora interessa la Corte territoriale deduceva che dall'esame dei rogiti e delle planimetrie allegate l'area coperta del IV piano non ricompressa nel primo atto di vendita, lo era nella rettifica. In base all'articolo 2 del regolamento trascritto in data anteriore ai due atti di vendita dalla Nizza 140 alla C. , richiamato negli atti di vendita, costituiscono proprietà comune indivisibile lavatoio ed essiccatoio quest'ultimo, escluso nella prima vendita, ma inserito nella rettifica, anche se non poteva esserlo, in presenza della relativa eccezione doveva ritenersi acquisito per usucapione, come la piccola area colorata in giallo. Fondata era la domanda relativa alla indennità. L'occupazione delle aree condominiali era stata realizzata inizialmente dalla C. e continuata dalla I. , donde il parziale accoglimento dell'appello di quest'ultima. Ricorre P. con due motivi, resistono proponendo ricorsi incidentali I. e C. , con ulteriori controricorsi del P. e della I. . Motivi della decisione Con il primo motivo si lamentano violazione di norme di diritto e vizi di motivazione, deducendo preliminarmente l'omissione di motivazione e di decisione sull'appello incidentale della Co. , ritenuto inammissibile per non essere dato il termine minimo per la difesa della I. , senza tener conto dell'articolo 334 cpc sull'appello incidentale del litisconsorte necessario. Col secondo motivo si lamentano violazione di norme di diritto e vizi di motivazione in ordine al ritenuto acquisto per usucapione dei due locali comuni, con richiami alla ctu e deduzione che la C. acquistò solo l'area scoperta. Col ricorso incidentale I. lamenta vizi di motivazione e violazione degli articolo 1 e 4 e 116 cpc in ordine 1 all'affermazione della sentenza circa una sua costruzione dopo l'acquisto non emergendo la prova in tal senso 2 alla determinazione equitativa dell'indennità di sopraelevazione e 3 alla rifusione delle spese. Con ricorso incidentale la C. lamenta 1 vizi di motivazione e violazione dell'articolo 116 cpc in quanto la costruzione risale al 1973 e non al 1990 ed in subordine 2 in via condizionata vizi di motivazione essendo riconducibile la responsabilità alla sola I. , che dopo l'acquisto, aveva autonomamente realizzato la costruzione. Osserva questa Corte Suprema Il ricorrente non chiarisce l'interesse alla censura relativa al primo motivo posto che la sentenza deduce che la Co. ha riproposto le domande del P. , ritenute inammissibili per l'inosservanza del termine minimo ma esaminate in quanto proposte dal coniuge. Non si propone, peraltro, rituale impugnazione ex articolo 112 cpc né si riporta il contenuto dell'atto. Quanto al secondo motivo, le deduzioni svolte, in particolare in ordine alla circostanza che la C. avrebbe acquistato solo l'area scoperta, sono inidonee a ribaltare la statuizione della sentenza, secondo la quale le aree vendute, inserite solo nell'atto di rettifica, non potevano esserlo ma, in presenza della relativa eccezione, sussistendo il possesso non contestato del locale per oltre venti anni, a decorrere quanto meno dal 16.4.1971 data della rettifica in capo a L C. , poi ad C.A. ed infine alla I. , doveva ritenersi maturata l'usucapione sin dal 15.4.1991. Il primo motivo del ricorso incidentale della I. , peraltro generico, non merita accoglimento risultando dalla sentenza che, in sede di costituzione in primo grado, la stessa ammise che dopo il giugno 1991 aveva iniziato lavori di ristrutturazione degli immobili acquistati. L'affermazione della sentenza che non vi è dubbio .che quest'ultima abbia dopo l'acquisto 1990 , autonomamente realizzato parte di costruzioni sul piano lastrico solare, adiacenti sia all'ex stenditoio che alla piccola area originariamente non compresa nella vendita lett. C colorata in giallo nella planimetria allegato 6 alla CTU - cfr. foto all. alla CTU nnumero 3, 4, 5, 6, 7 è accertamento di fatto non sindacabile in questa sede né adeguatamente censurato. È fondato, invece, il secondo motivo circa la determinazione equitativa dell'indennità di sopraelevazione, attesa la genericità della motivazione adottata e l'assenza di alcun elemento per pervenire al risultato concretamente adottato. È assorbito il terzo motivo relativo alle spese. Quanto al ricorso incidentale della C. è infondato il primo motivo, posto che non si ha interesse né elementi da fornire per contestare l'affermazione della sentenza circa la realizzazione di opere dopo l'acquisto della I. , deducendo, invece, lavori risalenti al 1973 è fondato il secondo motivo perché la manleva è stata parzialmente accolta per l'occupazione delle aree condominiali iniziata dalla C. e proseguita dalla I. , che, invece, autonomamente dopo l'acquisto aveva realizzato la costruzione. Donde la cassazione ed il rinvio nei termini indicati. P.Q.M. La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il principale, accoglie il secondo motivo di entrambi i ricorsi incidentali, rigetta il primo di entrambi, dichiara assorbito il terzo motivo del ricorso I. , cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.