Trattandosi di una mediazione atipica, il mediatore ha diritto alle provvigioni nel momento in cui compie l’attività demandatagli - con diligenza adeguata alla sua professionalità - in modo esauriente e funzionale all’interesse della parte, anche se i due venditori cambiano idea e decidono di non cedere l’immobile.
Il caso. Due persone incaricavano una società di mediare per la vendita di un appartamento di loro proprietà, per il prezzo di 1 milione e 350 mila euro, pattuendo una provvigione dell’1,5% del prezzo di vendita. I venditori cambiano idea. Il 7 febbraio 2008 i venditori comunicavano la volontà di recedere e di non voler più vendere. Ma il giorno successivo, la società di mediazione immobiliare raccoglieva un’offerta, pienamente conforme alle condizioni dei venditori, che non veniva accettata. Spettano comunque le provvigioni? La società, quindi, avendo procurato una proposta di acquisto conforme alle richieste, chiedeva al Tribunale di Roma la condanna dei due convenuti al pagamento della provvigione per l’attività svolta, pari a 24.300 euro. Clausola che prevedeva il pagamento della provvigione era vessatoria? Secondo i convenuti, però, la società aveva tenuto un comportamento che violava le norme di correttezza e buona fede, raccogliendo una proposta di acquisto successiva alla loro comunicazione di non voler più vendere, senza informare l’acquirente. È una mediazione atipica. Il Tribunale romano, nella sentenza numero 13090/2012 depositata il 26 giugno, afferma che il contratto di mediazione in essere tra le parti, rientra nella fattispecie della mediazione atipica. È una decisione della Cassazione che aiuta il giudice ad inquadrare la tipologia del contratto. Infatti, nella mediazione atipica, «la prestazione caratterizzante del mediatore è pur sempre quella di mettere in relazione due o più parti in vista della conclusione dell’affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza, sicché non viene meno l’obbligo del mediatore di compiere l’attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all’interesse della parte alla conclusione dell’affare, e quindi con diligenza adeguata alla sua professionalità» Cass., numero 8374/2009 . Il mediatore ha diritto alle provvigioni. Insomma, nella mediazione atipica, che riveste la forma del mandato, vi è la necessità di compiere quanto stabilito dal mandante. Inoltre, nel caso di specie, i due venditori, «attraverso una clausola del contratto, si erano impegnati a corrispondere al mediatore un compenso, per l’ipotesi di mancata accettazione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni richieste dai convenuti nell’incarico di mediazione», circostanza poi effettivamente verificatasi. Viene pertanto accolta la richiesta di parte attrice i due convenuti dovranno corrispondere 24.300 euro, oltre interessi, in favore della società.
Tribunale di Roma, sez. X Civile, sentenza 18 – 26 giugno 2012, numero 13090 Giudice Ferrari Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato a mezzo del servizio postale, in data 15 settembre 2008, la G. P. S. A. Spa conveniva in giudizio P. e P. R. esponendo di aver ricevuto, in data 3.7.2007, incarico di mediazione dai convenuti, per la vendita di un appartamento di loro proprietà, sito in Roma, Via S., per il prezzo di euro. 1.350.000,00, con una provvigione dell' 1,5% del prezzo di vendita che il 4.2.2008 la G. riceveva una proposta, che poi su richiesta dei venditori, veniva prorogata nei termini, ma il successivo 7.2.2008, i venditori comunicavano la volontà di recedere e di non voler più vendere che 1'8.2.2008 la G. raccoglieva una seconda proposta, pienamente conforme alle condizioni dei venditori, che non veniva accettata che tuttavia, avendo la G. procurato una proposta di acquisto, conforme alle richieste dei venditori, chiedeva il pagamento della provvigione, per l'attività svolta, che rimaneva senza riscontro e pertanto, chiedeva al tribunale, in via principale, accertato l'illegittimo rifiuto a stipulare dei venditori, di condannare i convenuti in solido a corrispondere la somma di euro. 24.300,00, o quella ritenuta di giustizia, oltre interessi dal 7.3.2008 e rivalutazione, in via subordinata di condannare i convenuti al pagamento degli importi ritenuti di giustizia, oltre interessi e rivalutazione. Si costituivano in giudizio i convenuti contestando quanto ex adverso dedotto ed, in particolare, precisando che il comportamento della G. era in violazione delle norme di correttezza e buona fede, per aver raccolto una proposta d'acquisto successiva alla loro comunicazione di non voler più vendere, senza informarne l'acquirente che la clausola che prevedeva il pagamento della provvigione era vessatoria e provocava uno squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, con conseguente nullità della clausola e pertanto, i convenuti eludevano di rigettare le domande dell'attrice, in subordine in caso dì accoglimento della domanda attorca, determinare il dovuto, riducendolo secondo equità. Acquisita agli atti la documentazione prodotta, sentiti i testi, all'udienza del 7.2.2012 venivano precisate le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, scaduti i termini di cui all'articolo 190 c.p.c Motivi della decisione Nel merito la domanda dell'attrice è fondata e, pertanto, deve essere accolta. Dalla documentazione in atti, in particolare dalla lettura dell'incarico conferito dai venditori in data 13.7.2007 all'A. G. cfr. docomma 3 fascicolo di parte attrice , si evince con chiarezza la natura particolare di tale tipo di contratto di mediazione, che rientrerebbe nella fattispecie della mediazione atipica. La Corte Suprema ha individuato tale fattispecie, inquadrandola nell'ipotesi in cui, il mediatore, volendo evitare l'alea intrinseca della mediazione, si garantisce la provvigione con l'acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste ed indicate nell'incarico di vendita, senza necessità di conclusione dell'affare. Anche in tale ipotesi la prestazione caratterizzante del mediatore è pur sempre quella di mettere in relazione due o più parti in vista della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza, sicché non viene meno l'obbligo del mediatore di compiere l'attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all'interesse della parte alla conclusione dell'affare, e quindi con la diligenza adeguata alla sua professionalità cfr. sul punto Cass. 7.4.2009 numero 8374 . La differenza, pertanto, tra la mediazione tipica e quella atipica è che nella prima, non vi è obbligo per il mediatore di ottemperare a quanto richiesto dalla parte, ossia procurare l'affare alle condizioni indicate, ma un onere, mentre in quella atipica, che riveste la forma di mandato, vi è la necessità di compiere quanto stabilito dal mandante. Nella fattispecie in esame, al punto 7.2 dell'incarico, viene previsto che il venditore dichiara essere suo interesse che l’Agente raccolga proposta d’acquisto alle medesime condizioni contenute nel presente incarico, qualora, pertanto, il venditore non intendesse accettare, senza giustificato motivo, proposte di acquisto conformi all’incarico, sarà tenuto a tenuto a corrispondere all’Agente un corrispettivo minimo pari all’intera provvigione, calcolata sul prezzo” cfr. docomma 3 fascicolo parte attrice . Appare evidente che con tale impegno, la parte venditrice ha conferito un incarico di mediazione rientrante nella fattispecie della mediazione atipica sopra descritta, impegnandosi a riconoscere la provvigione al mediatore, in caso di proposta conforme alle condizioni stabilite. Tale clausola, specificamente approvata, con doppia sottoscrizione, non rientra nelle clausole indicate come vessatorie, in quanto non comporta uno squilibrio di prestazioni delle parti, o di posizioni contrattuali, ma determina una specifica attività a carico del mediatore, giustificata dall'interesse specifico della parte venditrice. Anche con riferimento al giustificato motivo , che avrebbe consentito il rifiuto di accettare la proposta conforme, non vi sono motivazioni o giustificazioni addotte dai venditori, né tantomeno prova delle stesse, che possano fare ritenere sussistente una circostanza tale da giustificare l’immotivato rifiuto degli stessi. Di fatto i R. si erano impegnati a corrispondere al mediatore un compenso, per l'ipotesi di mancata accettazione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni richieste dai convenuti nell'incarico di mediazione, circostanza verificatasi, come di fatto non contestato dalle parti. Alla luce delle considerazioni svolte, appare evidente che, nella fattispecie in esame sussiste il diritto di parte attrice di ottenere il pagamento del compenso, come pattuito, pari ad euro 24.300,00 IVA inclusa. L'impostazione che precede rende ultronei eventuali accertamenti sull'attività svolta, che tuttavia, anche alla luce dei documenti in atti e delle prove orali svolte, è stato accertato sia stata svolta in maniera seria ed adeguata al tipo di vendita, con inserzioni pubblicitarie, appuntamenti e raccolta delle proposte cfr. doccomma 9 e 14 fascicolo parte attrice e dichiarazioni teste udienza del 1 12 2009 . Le spese processuali seguono la soccombenza. P.Q.M. Il giudice unico, definitivamente pronunciando sulla domanda posta da G. P. S. A. Spa nei confronti di P. e P. R. ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede A condanna i convenuti a corrispondere all'attrice l'importo di euro 24.300,00 oltre interessi dal 7.3.2008 B condanna, altresì, i convenuti alla rifusione delle spese processuali in favore dell'attrice che liquida in complessivi euro 2.200,00 oltre accessori, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 600,00 per diritti.