Nei contratti di locazione ad uso diverso gli accordi tra locatore e conduttore originario non sono opponibili al conduttore subentrante.
L’articolo 36, legge numero 392/78 è volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l’avviamento commerciale mediante l’utilizzo dell’immobile in cui è esercitata l’attività economica in quanto ad essa funzionalmente collegato. Ne consegue che il patto con cui il conduttore originario e il locatore hanno deciso di aumentare il canone di locazione non è opponibile al conduttore che è subentrato nel contratto di locazione. Per opporre il negozio dissimulato al subentrante è necessario provare la volontà di aderire all’accordo o la malafede di questi. La fattispecie. Nel caso in esame il locatore ha ben pensato di richiedere al nuovo conduttore tutti i canoni non versati dal cedente a fronte di un patto aggiuntivo, redatto a parte del contratto, ove veniva deciso un sensibile aumento del canone. Il Magistrato di prime cure non aveva avuto esitazioni nel dichiarare la risoluzione del contratto così come il Giudice di Gravame il quale aveva sostenuto che, pur provando la scrittura privata la simulazione del canone contrattuale dichiarato sul contratto originario, il subentrante non è terzo ma parte contrattuale con la conseguenza che il locatore può pretendere il canone effettivamente pattuito. Gli effetti della cessione di azienda sul contratto di locazione. Ai sensi dell’articolo 36, legge numero 392/78 la cessione della locazione, a prescindere dalle modalità con cui il subentro viene effettuato con atto separato o contestualmente alla cessione d’azienda come effetto automatico ai sensi dell’articolo 2558 c.c., è volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto. Orbene, non sussistendo dubbi sul fatto che il terzo sia terzo nella cessione del contratto ai sensi dell’articolo 1406 c.c., trova applicazione anche in questo caso della disposizione di cui all’articolo 1409 c.c. dell’inopponibilità delle eccezioni tra ceduto e cessionario non riconducibili al contratto di base ma, bensì, fondate su altri rapporti tra il cessionario e il cedente o tra questi e il ceduto. Gli effetti della simulazione sul subentrante. La corte di legittimità ha, altresì, preso posizione con riferimento ai rapporti tra il subentrante e il negozio dissimulato. All’uopo ha evidenziato che, essendo il subentrante terzo rispetto al contratto originario per le motivazioni di cui sopra, per opporre a questi il negozio simulato è necessario fornire la prova certa dell’adesione del subentrante stesso o della malafede di questi. In mancanza detto, se contrario al contenuto originario del contratto, non sarà opponibile ai sensi dell’articolo 1415 c.c
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 12 luglio 2012 - 28 febbraio 2013, numero 4986 Presidente Trifone – Relatore Chiarini Svolgimento del processo Con sentenza del 29 novembre 2005 la Corte di appello di Roma, premesso che C.S C. , in qualità di acquirente dell’azienda commerciale e subentrante nel contratto di locazione intercorso tra M B. e L.G.B. aveva proposto appello avverso le sentenze del 2002 nnumero 1 e 36 di condanna a pagare i canoni non corrisposti, deducendo di aver pagato l’importo risultante dal contratto di locazione del primo aprile 1998, registrato, in cui era succeduta nel marzo 2000, e che non gli era opponibile la scrittura privata intercorsa tra locatore e originario conduttore del 2 aprile 1998, con cui era stato elevato l’ammontare del canone dal primo gennaio 2000 a lire 3.500.000 mensili, accoglieva l’appello della C. avverso la prima sentenza del Tribunale di Velletri che aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento all'obbligo di pagamento del canoni antecedenti alla predetta cessione dell'azienda e della locazione. Ritenuto tuttavia che la scrittura del 1998 provava la simulazione del canone dichiarato nel contratto di locazione e che il cessionario non è terzo, ma ai sensi dell’articolo 36 legge 392 del 1978 parte contrattuale, nei cui confronti il locatore ha diritto di pretendere il corrispettivo nella misura effettivamente pattuita, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della C. a detto obbligo vincolante anche nei suoi confronti, così rigettando l’appello della stessa avverso la sentenza numero 36 del 2002 che l’aveva condannata a pagare le differenze canoni per i mesi di aprile, maggio e giugno 2001. Avverso questa sentenza ricorre C.C.S. . Gli intimati non hanno svolto attività difensiva. Motivi della decisione 1.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia Omessa motivazione su punto decisivo della controversia. articolo 360 numero 5 c.p.c. in relazione alla dedotta nullità della sentenza di primo grado per litispendenza con la medesima domanda decisa nel giudizio numero 229/00 e lamenta che la Corte di merito non ha esaminato la doglianza secondo cui la seconda domanda del s locatore era improcedibile perché identica a quella proposta nel giudizio deciso con sentenza numero 1/2002, accolta dal tribunale pronunciando la risoluzione del contratto, e quindi non poteva esser pronunciata un'altra risoluzione. Questo punto era preliminare al merito della fondatezza della domanda proposta dal B. e contrastata dalla C. e pertanto la sentenza impugnata deve essere annullata. Il motivo è infondato. In appello la Corte di merito, in ragione della connessione delle causae petendi, parti, e questioni da trattare, ha riunito le cause a norma dell’articolo 274 cod. proc. civ. Questo provvedimento non comporta il venir meno dell'autonomia dei singoli giudizi e perciò la sentenza che li definisce, pur se formalmente unica, consta in realtà di tante pronunce quante sono le cause riunite. In primo grado invece sono state decise separatamente dallo stesso giudice, Tribunale di Tivoli, ed in relazione ad esse nessuna litispendenza è ravvisabile sia perché come innanzi detto sono cause connesse, ma non identiche, perché i petita sono diversi - pagamento canoni attinenti a periodi diversi - sia perché erano contemporaneamente pendenti dinanzi allo stesso giudice. 2.- Con il secondo motivo deduce Contraddittorieta della motivazione. articolo 360 numero 5 c.p.c. in relazione all’articolo 36 legge 392/78 e all’articolo 2560 c.c. per aver la Corte contraddittoriamente dapprima affermato che l’accordo simulatorio è valido se vi partecipano tutte le parti contraenti e poi, in relazione alla scrittura del 2 aprile 1998, affermato che il cessionario è parte contrattuale, ma la C. è intervenuta nel rapporto contrattuale con la cessione del 2000 in cui non vi è nessuna menzione a detta scrittura, sì che alla C. è opponibile soltanto il contratto di locazione registrato nel quale è subentrata. Il motivo è fondato. L’articolo 36 legge 392 del 1978 in relazione alle locazioni ad uso diverso dall'abitazione di cui all'articolo 27, dispone Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l’avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell’immobile in cui è esercitata l’attività economica come uno degli elementi dell’azienda Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010 , ad essa funzionalmente collegato Cass. 685 del 2010 , ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell’articolo 2558 cod. civ. Cass. 7686 del 2008, 2491 del 2009 , o dell’articolo 36 legge 392 del 1978, se ritenuto sottospecie Cass. 9486 del 2007 . Pertanto, sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dell’articolo 2558 cod. civ. in quanto rapporto contrattuale inerente all’azienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere personale, in ogni caso è volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto. Né possono esservi dubbi che il cessionario sia terzo nel caso della cessione del contratto di locazione stante l'inequivoca espressione dell’articolo 1406 cod. civ. ciascuna parte può sostituire a sé un terzo . e la conseguente esclusione, stabilita dall’articolo 1409 c.c. dell'opponibilità di eccezioni, tra ceduto e cessionario, non derivanti dal contratto base, ma fondate su altri rapporti tra il cessionario ed il cedente o tra questi e il ceduto. Infine, anche avuto riguardo alla simulazione, in relazione al canone, del contratto di locazione intercorso il primo aprile 1998 tra L. e B. , ceduto alla C. , ravvisata dalla Corte di merito alla luce della scrittura tra i suddetti intercorsa il giorno dopo, qualificata perciò controdichiarazione, la C. , in mancanza di prova dell’adesione a questo negozio, è terzo rispetto ad esso, e perciò l’articolo 1415 cod. civ. ne esclude l'opponibilità, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo. Pertanto non gli sono opponibili gli accordi dissimulati contrari al contenuto dell'originario contratto e tale è stata qualificata la scrittura del 1 aprile 1998. Concludendo va respinto il primo motivo di ricorso, accolto il secondo e la sentenza impugnata va cassata per nuovo esame della causa alla luce dei principi innanzi richiamati. Il giudice di rinvio provvederà altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Roma, altra composizione.