di Donato Palombella
Si torna a parlare di tutela del consumatore in ambito immobiliare per sottolineare una ulteriore falla nel sistema. L'acquirente dell'immobile venduto sulla carta rimane privo di ogni e qualsivoglia salvaguardia quando il costruttore non abbia ancora presentato richiesta per l'ottenimento del permesso di costruire. La seconda Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza numero 5749, depositata in cancelleria il 10 marzo 2011 affronta, per la prima volta, il problema della tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, introdotta dal DLgs numero 122/2005. La fattispecie. Il caso prende origine da una ipotesi alquanto frequente nella pratica commerciale e, proprio per tale motivo, ancora più interessante. Ci troviamo di fronte alla permuta di un suolo edificatorio. L'operazione imprenditoriale è semplice e ben collaudata i proprietari cedono il suolo edificatorio ad una impresa di costruzioni che, come corrispettivo, si impegna a trasferire la proprietà di alcuni immobili che saranno realizzati sullo stesso terreno. L'operazione, di norma, viene formalizzata attraverso forme diverse potremmo avere un unico atto a prestazioni corrispettive ovvero atti distinti, da una parte la vendita del suolo edificatorio, dall'altra, parallelamente, la vendita delle unità immobiliari a costruirsi. L'indeterminatezza dell'oggetto. In ogni caso, per motivi fin troppo ovvi, al momento in cui l'accordo viene perfezionato, il progetto non esiste e men che meno il permesso di costruire o titolo equipollente . Per ipotesi è anche possibile che il corrispettivo della permuta non venga neanche identificato precisamente, potendo essere costituito da una quota percentuale delle cubature realizzabili. In tale ipotesi le parti corrono sul filo del rasoio in quanto il contratto potrebbe essere nullo per indeterminatezza dell'oggetto. Nel caso di specie, come spesso accade, sorgono delle controversie tra le parti e il costruttore cerca di mettersi al sicuro promuovendo un'azione civile contro i proprietari del suolo. In questa prospettiva, viene trascritta la domanda per l'adempimento in forma specifica del contratto ex articolo 2932 c.c. Il costruttore è obbligato al rilascio di una fidejussione a favore dell'acquirente. Inaspettatamente il Tribunale rigetta la domanda e dichiara la nullità del contratto. Secondo i giudici di merito, il costruttore avrebbe omesso di rilasciare, in favore dell'acquirente, la fidejussione necessaria a garantire - nell'ipotesi di crisi economico-finanziaria del venditore - la restituzione delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo. Il costruttore, quindi, avrebbe violato irrimediabilmente l'articolo 2 del DLgs numero 122/2005. In tale ipotesi la norma riconosce esclusivamente all'acquirente, la possibilità di invocare la nullità del contratto. Si tratta di una ipotesi di nullità del contratto del tutto particolare che può essere invocata solo dal promesso acquirente dell'immobile in corso di costruzione. Violato l'obbligo di indicare gli estremi del permesso di costruire. Secondo la Corte di Appello, il giudice di primo grado ha errato nell'applicare l'articolo 2 delle norme in materia di tutela del consumatore. Il risultato finale, comunque, non cambia. Questa volta la Corte territoriale punta il dito contro l'omessa indicazione, all'interno del contratto, degli estremi del permesso di costruire. Sotto questo profilo, il collegio d'appello ritiene di scorgere una violazione dell'articolo 6, comma 1, lett. i del DLgs numero 122/2005, violazione che determinerebbe comunque la nullità del contratto. Nessuna tutela senza permesso di costruire. A questo punto la causa approda in Cassazione. Gli Ermellini negano la fondatezza delle tesi avanzate dai giudici di merito e ribaltano totalmente l'esito del giudizio. Il contratto rimane valido e gli acquirenti rimangono privi di ogni e qualsivoglia tutela! Piazza Cavour parte dall'esame delle norme richiamate nel corso del giudizio ed evidenzia come la speciale normativa in materia di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire opera solo a condizione che, in data antecedente al contratto, sia stato richiesto il permesso di costruire o titolo equipollente . Poiché al momento di perfezionamento del contratto il costruttore non aveva ancora presentato la richiesta per l'ottenimento del permesso di costruire o titolo equipollente - e non poteva essere diversamente trattandosi della permuta di un suolo edificatorio contro immobili a costruirsi su di esso - i promessi acquirenti degli appartamenti non possono invocare, a proprio favore, le speciali garanzie previste dal richiamato D.Lgs. numero 122/2005. Di conseguenza, il contratto rimane del tutto valido ed efficace inter partes e gli acquirenti rimangono del tutto inermi di fronte al costruttore. A questa soluzione si perviene esaminando il tenore letterale della norma. Gli Ermellini evidenziano un punto critico del sistema. Il Legislatore, partendo dal presupposto che il settore immobiliare è caratterizzato da un elevato rischio di abusi o di gravi inadempimenti da parte del venditore, ha voluto assicurare protezione agli acquirenti ovvero ai promessi acquirenti che si accingono ad acquistare un immobile in corso di costruzione. In tale prospettiva è stato predisposto un sistema di tutela che si fonda, principalmente, su quattro punti-chiave 1 previsione dei contenuti minimi del contratto articolo 6 2 previsione di strumenti negoziali accessori quali la fidejussione a garanzia degli acconti versati e la polizza decennale postuma articolo 2, 3 e 4 3 diritto di prelazione nell'ipotesi di procedure esecutive articolo 9 4 limiti all'azione revocatoria articolo 10 . La protezione incontra una serie di limiti. Alcuni strumenti di tutela scattano solo nei confronti degli acquirenti di unità immobiliari destinate a soddisfare i bisogni abitativi fondamentali ovvero solo per chi acquista la c.d. prima casa in tale contesto si colloca, per esempio, il diritto di prelazione ex articolo 9 ed i limiti all'esperimento dell'azione revocatoria ex articolo 10 . In altri casi la tutela è subordinata all'esistenza di ulteriori elementi. Il fondamento della tutela. La tutela del consumatore in ambito immobiliare trova il proprio fondamento su due diversi provvedimenti legislativi la Legge 2 agosto 2004 numero 210 Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire in GU 13/8/04 numero 189 e il Decreto Legislativo 20 giugno 2005 numero 122 attuazione della legge 2/8/04 numero 210, recante delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire in GU 6/7/05 numero 155 . Fin dal momento della loro prima emanazione anzi, ad onor del vero, già con il Disegno di Legge AC38 , la norma è stata criticata perché ricca di incongruenze e lacune. In definitiva, la norma è nata zoppa. La legge-delega numero 210/2004, nel tracciare l'ambito di tutela degli acquirenti o dei promessi acquirenti impegnati nell'acquisto di un immobile da costruire o in corso di costruzione, pone alcuni paletti. La norma stabilisce, in particolare, che la tutela possa essere prestata solo ed esclusivamente nel caso in cui il costruttore abbia preventivamente richiesto il permesso di costruire relativamente all'immobile oggetto del contratto. E vi è di più. La norma, a ben vedere, impone anche un ulteriore limite. La tutela viene concessa solo per gli immobili che si trovano in uno stato di costruzione tale da non rendere possibile il rilascio dell'abitabilità. Questo vuol dire che l'acquirente rimane privo di ogni tutela fino al momento in cui il costruttore non abbia presentato l'istanza per l'ottenimento del permesso di costruire e perde ogni garanzia con il progredire dei lavori. Quando l'avanzamento è tale da rendere possibile la presentazione della domanda di abitabilità, l'acquirente rimane indifeso. La legge delegata ovvero il D.Lgs. 122/2005 quindi, è partita con un handicap, rappresentato dai limiti imposti dalla Legge di delega 210/2004. Ammesso e non concesso che ci fosse la volontà di colmare queste ed altre lacune, mancavano gli elementi tecnici necessari in quanto il Legislatore delegato non avrebbe potuto superare i limiti imposti dalla delega. In verità questi ed altri limiti della norma sono stati già sottolineati da chi scrive in alcuni articoli pubblicati su questa Rivista v. La tutela degli acquirenti immobiliari fascicolo allegato al numero 28/2005 Case in costruzione la tutela degli acquirenti immobiliari - inserto speciale in D& amp G del 16/10/05 numero 37 In arrivo la nuova legge a tutela dell'acquirente di immobili - su D& amp G del 24/5/03 numero 20 . In conclusione. Partendo da questi presupposti e da queste lacune, la Cassazione, con la sentenza numero 5749, pur evidenziando le carenze del sistema, non ha potuto superare il perimetro di applicazione della norma e non ha potuto fare altro che decidere secondo la Legge. Il settore immobiliare, purtroppo, è irto di insidie. Non sfugge a chi scrive che, per esempio, la fidejussione a garanzia della restituzione degli acconti versati e la c.d. decennale postuma hanno un ambito di applicazione, nella pratica negoziale, del tutto marginale. Il più delle volte e nella migliore delle ipotesi il costruttore fornisce al promesso acquirente una fidejussione che non ha nulla a che vedere con quella prevista dalla legge. La polizza decennale, poi, è una vera e propria rarità. Ci si augura che, in un prossimo futuro, il Legislatore voglia intervenire nuovamente sulla materia apprestando mezzi di tutelare più idonei a garantire gli acquirenti degli immobili in costruzione. * Giurista d'impresa
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 febbraio - 10 marzo 2011, numero 5749Presidente Triola - Relatore GiustiRitenuto in fatto1. - Nel giudizio per l'esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ., del preliminare, sottoscritto in data 11 agosto 2006, di vendita di un terreno edificabile con sovrastante corpo accessorio sito in Roncello e di parziale permuta, per tale immobile promesso in vendita, di porzioni immobiliari da costruire sullo stesso terreno, promosso dalla impresa edile C. s.r.l., promissaria acquirente del terreno edificabile, nei confronti dei promittenti venditori A. M., C. R. e S. R. A. M., il Tribunale di Monza, con sentenza in data 19 marzo 2008, ha rigettato la domanda di pronuncia costitutiva e dichiarato la nullità del contratto, per violazione del D.Lgs. 20 giugno 2005, numero 122, articolo 2 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, numero 210 , a causa del mancato rilascio della fideiussione da parte della società costruttrice.2. - La Corte d'appello di Milano, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 17 dicembre 2009, ha rigettato il gravame esperito dalla s.r.l. C., dichiarando la nullità del contratto preliminare per una ragione diversa da quella ravvisata dal primo giudice.La Corte territoriale ha ritenuto sussistente la violazione, non del D.Lgs. numero 122 del 2005, articolo 2 bensì dello stesso decreto, articolo 6, comma 1, lett. i , disposizione anch'essa invocata, sia in primo grado che in appello, dalla difesa dei promittenti venditori , a causa della mancata indicazione, nel contratto preliminare, degli estremi del titolo che abilitava a costruire o della sua richiesta, ed ha ritenuto quest'ultima disposizione applicabile anche al contratto preliminare avente ad oggetto un immobile sulla carta.Dalla lettura del contratto preliminare dell'11 agosto 2006 - afferma la sentenza della Corte di Milano - è dato evincere che a tale data sicuramente il permesso di costruire non era stato richiesto e, dunque, ha errato il primo giudice quando ha accolto la prima eccezione di nullità del contratto preliminare sollevata dai convenuti tempestivamente in sede di comparsa di risposta. Avrebbe dovuto, invece, accogliere la seconda eccezione, pregiudiziale al merito, quella di nullità del contratto preliminare per violazione del D.Lgs. numero 122 del 2005, articolo 6 la quale, riproposta tale e quale nel presente giudizio dalla difesa degli appellati, deve ora essere accolta.3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello la s.r.l. C. ha proposto ricorso, con atto notificato il 23 marzo 2010, sulla base di un motivo.Gli intimati hanno resistito con controricorso.Considerato in diritto1. - Nel denunciare violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione al D.Lgs. numero 122 del 2005, articolo 1, 2 e 6 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, numero 210 , nonché motivazione insufficiente su un punto decisivo, in relazione all'articolo 360 c.p.c., nnumero 3 e 5, la società ricorrente, con l'unico mezzo, si duole che l'articolo 6 del citato D.Lgs. sia stato applicato oltre il suo ambito di operatività. Si sostiene che, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d'appello, la speciale normativa di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire in tanto opera, in quanto sia stato almeno richiesto il permesso di costruire. La Corte territoriale avrebbe trascurato di considerare la peculiarità della fattispecie in esame, caratterizzata dal fatto che la società costruttrice, promittente la cessione dei due appartamenti, non era proprietaria dell'area edificabile, essendo questa, a sua volta, oggetto della promessa di cessione sancita dal preliminare. Ad avviso della ricorrente, la speciale previsione normativa sarebbe applicabile solo al costruttore che, proprietario dell'area da edificare, abbia già progettato la costruzione e, essendovi legittimato, abbia chiesto il permesso di costruire, sostenendo i relativi oneri e ricercando gli eventuali acquirenti. Non sarebbe, invece, applicabile al futuro acquirente dell'area da edificare che debba ancora acquisirla e raggiungere l'accordo con i cedenti sulle condizioni di contratto, in vista della quale non sarebbe ipotizzabile che egli possa o debba attivarsi chiedendo il permesso di costruire.2. - Il motivo è fondato.2.1. - Il D.Lgs. numero 122 del 2005 si propone di assicurare protezione alla persona fisica che, in qualità di acquirente o promissaria acquirente, stipula contratti aventi ad oggetto immobili da costruire o in costruzione, e introduce nuovi strumenti di tutela in un settore ove è statisticamente elevato sia il rischio di abusi o di gravi inadempienze da parte chi aliena, sia il pericolo che per il costruttore sopravvenga una situazione di crisi, che comporti la sua sottoposizione ad esecuzione immobiliare o ad una procedura concorsuale.A tal fine, il legislatore delegato, tra l'altro a mette a disposizione articolo 2, 3 e 4 gli strumenti negoziali accessori della garanzia fideiussoria e dell'assicurazione, resi obbligatori per preservare le ragioni dell'acquirente nei casi, rispettivamente, di crisi dell'imprenditore e di danni derivanti da rovina o da gravi difetti costruttivi dell'immobile b prescrive articolo 6 una serie di contenuti necessari del contratto c riconosce articolo 9 , a favore dell'acquirente che sia già entrato nel possesso dell'immobile e lo abbia destinato ad abitazione principale propria o di un parente di primo grado, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, un diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile, in precedenza negoziato, che venga fatto oggetto di vendita forzata d limita articolo 10 l'ambito di esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare in relazione agli atti di alienazione di immobili da costruire nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dall'acquisto o dall'ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado.2.2. - Il perimetro di applicazione della nuova disciplina di tutela introdotta dal D.Lgs. numero 122 del 2005 si trova delineato nell'articolo 1.Per quello che qui rileva, gli acquisti protetti - ai quali si applicano le regole sopra indicate - sono quelli aventi ad oggetto immobili da costruire, per tali intendendosi articolo 1, comma 1, lett. d gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.In base alla definizione fornita dal decreto legislativo, possono ritenersi immobili da costruire tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale - edificatoria dal lato iniziale, dopo l'avvenuta richiesta del permesso di costruire o ricorrendo le condizioni di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, numero 380, articolo 22, comma 3, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia l'avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità il cui rilascio, ai sensi dell'articolo 25 del citato testo unico, va domandato entro quindici giorni dall'ultimazione, appunto, dei lavori di finitura dell'intervento .Il riferimento alla presentazione del permesso di costruire come elemento iniziale del predetto arco temporale esclude dall'ambito di applicazione della disciplina di tutela il contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto sulla carta , ossia già allo stato di progetto ma per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente.2.3. - Tale è, appunto, la situazione verificatasi nel caso di specie.Come risulta dagli atti di causa, A. M., C. R. e R. A. M. S. hanno promesso di vendere all'impresa edile s.r.l. R. un terreno edificabile, con soprastante corpo accessorio, e la parte promissaria acquirente si è impegnata a realizzare e a cedere ai promittenti venditori, in permuta parziale, due appartamenti del progettato edificio da costruire un bilocale composto da soggiorno - cottura, camera da letto, disimpegno e bagno posto a piano terra, con portici e giardino privato con accesso indipendente altro bilocale composto da soggiorno - cottura, camera da letto, disimpegno e bagno posto a piano terra, con relativo sottotetto, cantina e box singolo di pertinenza posti a piano interrato, portici e giardino privato, ingresso indipendente tramite ampio portico privato .È altresì pacifico che, al momento della stipulazione, nessuna richiesta di titolo abilitativo per la progettata attività costruttiva era già stata avanzata, essendo soltanto previsti l'obbligo della società promissaria acquirente di presentare, a propria cura e spese, al Comune di Roncello i progetti edilizi per l'ottenimento dei necessari permessi relativi a tutti gli immobili realizzabili sul terreno oggetto di compravendita, il tutto nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti , nonché l'impegno di entrambe le parti di procedere alla stipulazione dell'atto pubblico definitivo entro e non oltre quindici giorni dal rilascio del primo permesso di costruire o denuncia di inizio attività relativi al progetto, in modo che alla parte promissaria acquirente sia consentito subentrare alla parte promittente venditrice negli obblighi nei confronti del Comune prima del rilascio del permesso di costruire medesimo, o dell'efficacia della denuncia di inizio attività .2.4. - La sentenza impugnata, nel giungere alla censurata soluzione, sottolinea l'esigenza di pervenire ad una tutela forte e completa , che ponga il promissario, destinatario della vicenda traslativa non immediata di un diritto reale su un immobile da costruire, al riparo da ogni sorpresa .La sentenza impugnata evidenzia, in effetti, un profilo di criticità del decreto delegato.L'edificio esistente soltanto sulla carta , ossia già allo stato di progetto ma per il quale non sia stato ancora richiesto il titolo abilitativo, è anch'esso un immobile da considerare in una prospettiva dinamica, ossia rispetto al quale è prevista una successiva attività edificatoria ad opera del venditore.Ed anche in una contrattazione sulla carta di un immobile da costruire per il quale non sia stato neppure richiesto il permesso di costruire o presentata la denuncia di inizio di attività, si pongono esigenze di tutela dell'acquirente, del tutto analoghe a quelle che, a salvaguardia della sicurezza dell'acquisto dell'immobile in costruzione, ricorrono allorché la negoziazione si sviluppi in una vicenda nella quale l'iter urbanistico è già iniziato.L'esclusione del promissario acquirente di immobili sulla carta dal raggio di applicazione del decreto delegato per un verso comporta che le misure di protezione da esso previste sono destinate a non operare proprio là dove il rischio per l'acquirente è ancora più accentuato, potendo l'immobile da costruire essere destinato a rimanere tale solo nelle intenzioni del costruttore per l'altro, offre a quest'ultimo un facile strumento di elusione per sottrarsi agli oneri, anche economici, che vengono posti a suo carico dal decreto delegato, potendo questi essere indotto a preferire la stipulazione del preliminare prima di richiedere il provvedimento abilitativo, così evitando di dover offrire la fideiussione e l'assicurazione fideiussoria.2.5. - A tale riguardo, il Collegio non conviene con la tesi, prospettata da una parte della dottrina, secondo cui dalla regola che limita l'applicazione della nuova normativa di tutela ai soli immobili per i quali sia già stato richiesto il permesso di costruire, si dovrebbe desumere, a contrario, l'illiceità del contratto preliminare che programmi il trasferimento di un immobile esistente soltanto sulla carta .Questa soluzione è stata avanzata sul rilievo che la delimitazione dell'ambito di applicazione della nuova normativa ai soli casi in cui è stato richiesto il provvedimento abilitativo troverebbe giustificazione nell'intento legislativo di contrastare l'abusivismo edilizio ratio pubblicistica, quest'ultima, dalla quale dovrebbe desumersi, per ragioni attinenti al regolare funzionamento del mercato immobiliare, la nullità - non già relativa, ma assoluta per illiceità dell'oggetto - del contratto preliminare riguardante un'immobile da costruire, nel caso in cui il relativo permesso non sia stato ancora domandato.Questa Corte osserva, in senso contrario, come il D.Lgs. numero 122 del 2005 non giustifica affatto l'interpretazione secondo cui una norma, qual è l'articolo 1, comma 1, lett. d , dettata con valenza puramente definitoria al fine di delimitare l'ambito di applicazione delle nuove misure, possa costituire un limite di siffatta portata all'autonomia contrattuale nei rapporti tra costruttore e promissario acquirente.È poi da escludere - come la dottrina più avvertita non ha mancato di sottolineare - che la ratio della nuova normativa protettiva dell'acquirente sia quella di contrastare l'abusivismo edilizio. Se l'intento primario del decreto delegato fosse stato quello di predisporre un ulteriore strumento civilistico per la repressione dell'abusivismo edilizio, da affiancare a quello discendente dal D.P.R. numero 380 del 2001, articolo 46 che sanziona con la previsione della nullità gli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali su edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria , allora il legislatore avrebbe dovuto, per coerenza sistematica, esigere, come presupposto dell'applicabilità della disciplina, non già la presentazione della richiesta del permesso di costruire, ma l'ottenimento del titolo edilizio.D'altra parte, la circostanza che il titolo abilitativo non sia stato ancora protocollato agli atti del Comune al momento della stipula del preliminare avente ad oggetto un edificio progettato sulla carta , ma la cui costruzione non sia ancora iniziata, non significa che le parti vogliano poi trasferire un bene abusivo in quel momento, se la costruzione del fabbricato non è stata ancora iniziata, non è stato commesso alcun abuso e non è stata violata alcuna disposizione urbanistico - edilizia.La tesi della incommerciabilità degli edifici da costruire prima della richiesta del permesso non è priva , infine, di inconvenienti.Essa, infatti, comporterebbe la nullità di un contratto preliminare di permuta del suolo in cambio di un edificio che il costruttore si obbliga a costruire sul terreno che lo vede destinatario della promessa di acquisto costruttore al quale, tra l'altro, prima della stipulazione, non potrebbe essere rilasciato il permesso di costruire, giacché questo, ai sensi del D.P.R. numero 380 del 2001, articolo 11 può essere dato esclusivamente al proprietario del suolo o a chi abbia titolo per richiederlo cfr. Cons. Stato, Sez. 4^, 18 gennaio 2010, numero 144 e la comporterebbe anche in caso, come quello di specie, nel quale le parti non hanno inteso programmare la costruzione e l'acquisto di un immobile abusivo, ma hanno soltanto inteso differire ad un momento successivo l'attivazione delle pratiche per l'ottenimento del titolo edilizio e per la realizzazione di un edificio nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti .2.6. - Escluso, dunque, che dal D.Lgs. numero 122 del 2005 discenda, in mancanza di una previsione espressa di divieto, l'impossibilità di stipulare contratti - con effetti meramente obbligatori - aventi ad oggetto edifici sulla carta , per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire, il Collegio ritiene, peraltro, che non vi siano spazi per un'interpretazione estensiva che, in nome dei principi costituzionali, ricomprenda nell'ambito definitorio, e quindi applicativo, del citato decreto legislativo il preliminare di vendita di edifici soltanto progettati.La chiarezza testuale della formula adoperata del D.Lgs. numero 122 del 2005, dall'articolo 1, comma 1, lett. d , tra l'altro corrispondente alle indicazioni contenute nella L. 2 agosto 2004, numero 210, il cui articolo 1, comma 1, delegava il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità - preclude la possibilità di un'interpretazione adeguatrice.L'univoco tenore letterale di una norma segna, infatti , il confine in presenza del quale il tentativo di ermeneusi costituzionalmente orientata deve cedere il passo al sindacato di legittimità costituzionale cfr. Corte cost., sentenze numero 219 del 2008 e numero 26 del 2010 .2.7. - Sennonché, un dubbio di legittimità costituzionale che - in relazione alla omogeneità delle fattispecie poste a raffronto e alla ratio complessiva dell'intervento legislativo - mirasse a denunciare, sotto il profilo del principio di ragionevolezza articolo 3 Cost. , l'ingiustificato riferimento limitante alla richiesta del permesso di costruire come presupposto per l'attivazione della tutela, non sarebbe nella specie rilevante.Invero, ciò di cui si controverte è quali siano le conseguenze derivanti dall'inosservanza della prescrizione di cui al cit. D.Lgs., articolo 6, comma 1, lett. i che impone - a fini di chiarezza, completezza e precisione del contenuto contrattuale - l'indicazione degli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta o di ogni altro titolo abilitativo.È evidente che una tale prescrizione ha un senso in quanto il preliminare abbia ad oggetto un edificio per il quale, nel momento in cui viene stipulato il contratto, sia già stato richiesto il permesso di costruire, mentre sarebbe priva di ratio là dove, appunto, l'edificio oggetto della contrattazione sia soltanto progettato sulla carta , prima della richiesta del permesso.2.8. - Sussiste, in conclusione, l'error in iudicando denunciato dalla ricorrente.Poiché, infatti, al momento della stipulazione del preliminare l'immobile da costruire era esistente soltanto sulla carta , ma non era ancora stato neppure richiesto il permesso di costruire o presentata la denuncia di inizio di attività, l'immobile negoziato non rientra tra quelli oggetto del presente decreto per usare l'espressione contenuta nell'incipit dell'articolo 6, comma 1 , perché non ricade nell'intervallo temporale che consente di intenderlo da costruire ai fini dell'applicazione della normativa introdotta dal D.Lgs. numero 122 del 2005.Alla Corte d'appello era pertanto precluso, versandosi al di fuori dell'ambito oggettivo di operatività del decreto legislativo, interrogarsi sulle conseguenze derivanti dall'inosservanza della norma articolo 6, comma 1, lett. i che, con riguardo al contenuto minimo del contratto avente ad oggetto un immobile da costruire, prescrive che esso deve contenere gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione .3. - La sentenza impugnata è cassata.La causa deve essere rinviata ad altra sezione della Corte d'appello di Milano.Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.P.Q.M.La Corte accoglie il ricorso, cassa, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d'appello di Milano.