L’articolo 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi di lunga durata su immobili preesistenti che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.
La fattispecie. Alcuni condomini di un edificio di Pesaro citavano in giudizio la società venditrice e l’impresa edile che aveva eseguito sul condominio alcuni interventi di ristrutturazione edilizia, chiedendone la condanna in solido al risarcimento dei danni derivanti da un esteso quadro fessurativo esterno e interno delle pareti del fabbricato e da altri gravi difetti di costruzione. Le società convenute citavano a loro volta l’impresa edile che aveva realizzato gli intonaci del palazzo per essere tenute indenni dall’eventuale accoglimento delle domande attoree. Il Tribunale, accertata la ricorrenza dei gravi vizi lamentati, accoglieva interamente la domanda degli attori e condannava le società convenute al pagamento dei danni in loro favore a titolo di responsabilità ex articolo 1669 c.c Tale decisione veniva integralmente riformata in appello. La Corte di appello di Ancona, infatti, osservava come la norma richiamata richieda il necessario presupposto della costruzione di un edificio, mentre nel caso di specie erano stati realizzati sull’immobile solamente alcuni ancorché di una certa entità interventi di ristrutturazione. Gli attori in primo grado ricorrevano pertanto avanti alla Corte di Cassazione. Gli Ermellini, ravvisando un contrasto di giurisprudenza sulla riconducibilità all’articolo 1669 c.c. anche delle opere edilizie eseguite su un fabbricato preesistente, rimetteva la causa al Presidente per la sua successiva assegnazioni alle Sezioni Unite. Il termine “Opera” costruzione o attività costruttiva? Un primo orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, infatti, riferendosi a opere di impermeabilizzazione e pavimentazione di un terrazzo condominiale di un edificio preesistente, delimitava con una certa evidenza l’ambito di applicazione dell’articolo 1669 c.c. alle sole opere aventi ad oggetto la costruzione di edifici o di altri beni immobili di lunga durata, escludendo dal novero le modificazioni o le riparazioni apportate a un edificio o ad altre preesistenti cose immobili ex articolo 812 c.c Una sentenza di segno opposto, pronunciata alcuni anni dopo, ampliava invece l’ambito di applicazione dell’articolo 1669 c.c. anche alle opere realizzate su edifici preesistenti, purché tali interventi incidano sugli elementi essenziali dell’immobile o su elementi secondari rilevanti per la funzionalità globale. Le Sezioni Unite, dirimendo il contrasto, aderiscono al secondo orientamento, meno restrittivo, ricostruendo anche da un punto di vista storico – esegetico la norma in esame. Non è difatti possibile, secondo le Sezioni Unite, riferire il termine “opera” alla mera “costruzione”, secondo la portata strettamente letterale dell’articolo 1669 c.c., poiché tale sostantivo deve evidentemente ritenersi un nomen actionis del più ampio concetto di “attività costruttiva”. Per tale ragione gli Ermellini hanno cassato la sentenza della Corte di appello di Ancona e rinviato la decisione a un’altra sezione della medesima, affinché pronunci sentenza secondo l’elaborato principio di diritto l’articolo 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi di lunga durata su immobili preesistenti che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.
Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza 10 gennaio 27 marzo 2017, numero 7756 Presidente Di Palma – Relatore Manna Svolgimento del processo Gli odierni ricorrenti, partecipanti tutti al condominio di via omissis , convenivano in giudizio innanzi al locale Tribunale la società venditrice Fonte Sajano s.r.l. e la società P.F. e C. s.numero c., che su incarico di quest’ultima aveva eseguito sull’edificio interventi di ristrutturazione edilizia. Domandavano la condanna delle società convenute, in solido tra loro, al risarcimento dei danni consistenti in un esteso quadro fessurativo esterno ed interno delle pareti del fabbricato ed altri gravi difetti di costruzione. Nel resistere in giudizio entrambe le convenute chiamavano in causa la società che aveva eseguito gli intonaci, la Edilcentro s.r.l., per esserne tenute indenni. Nella contumacia della società chiamata in causa, il Tribunale, ritenuta la ricorrenza di gravi difetti dell’opera, accoglieva la domanda e condannava le società convenute al pagamento della somma di Euro 71.503,50, a titolo di responsabilità per danni ex articolo 1669 c.c Impugnata dalla P.F. e C. s.numero c., tale decisione era ribaltata dalla Corte d’appello di Ancona, che con sentenza pubblicata il 12.7.2012 rigettava la domanda. Richiamato il precedente di Cass. numero 24143/07, la Corte territoriale osservava che ai fini dell’applicazione dell’articolo 1669 c.c. la costruzione di un edificio o di altra cosa immobile destinata a lunga durata costituisce presupposto e limite della responsabilità dell’appaltatore. E poiché nella specie erano stati eseguiti solo interventi di ristrutturazione edilizia con cambiamento di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione , comprendenti la realizzazione di nuovi balconi ai primi due piani, di una scala in cemento armato e di nuovi solai ai sottotetti, non si trattava della nuova costruzione di un’immobile, ma di una mera ristrutturazione. Di qui l’inapplicabilità della norma anzi detta. La cassazione di questa sentenza è chiesta dagli odierni ricorrenti sulla base di un solo motivo. Vi resiste con controricorso la P.F. & amp C. s.numero c La Fonte Sajano s.r.l. in liquidazione e la Edilcentro s.r.l. non hanno svolto attività difensiva. La terza sezione civile di questa Corte, ravvisando un contrasto di giurisprudenza sulla riconducibilità all’articolo 1669 c.c. anche delle opere edilizie eseguite su di un fabbricato preesistente, ha rimesso la causa al primo Presidente, che l’ha assegnata a queste Sezioni unite. Entrambe le parti, ricorrente e controricorrente, hanno depositato memoria. Motivi della decisione 1. Con l’unico motivo di ricorso parte ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1669 c.c. in relazione all’articolo 360, nnumero 3 e 5 c.p.c. . Espone che la sentenza impugnata avrebbe erroneamente ritenuto che la ristrutturazione edilizia di un fabbricato non possa rientrare nella previsione dell’articolo 1669 c.c. lamenta che la Corte territoriale abbia omesso di motivare sull’entità dei lavori di ristrutturazione del fabbricato, nonché sulla consistenza e sulla rilevanza dei vizi accertati dal c.t.u. deduce che rispetto al caso esaminato da Cass. numero 24143/07, quello in oggetto concerne interventi edilizi di carattere straordinario riconducibili all’ipotesi di cui all’articolo 1669 c.c. e richiama, tra altre pronunce di questa Corte, Cass. numero 18046/12 per affermare che la ridetta norma è applicabile non solo alle nuove costruzioni, ma anche alle opere di ristrutturazione immobiliare e a quelle che siano comunque destinate ad avere lunga durata. 2. Sotto quest’ultimo profilo, quello dell’ambito oggettivo coperto dall’articolo 1669 c.c., l’ordinanza interlocutoria della terza sezione rileva un contrasto nella giurisprudenza di questa Corte precisamente all’interno della seconda sezione . E senza mostrare di voler prendere partito per l’una o l’altra tesi, quella che esclude o quella che afferma l’applicabilità dell’articolo 1669 c.c. anche alle ristrutturazioni immobiliari, ritiene che emerga ad ogni modo un contrasto sui principi di diritto affermati, al di là delle possibili peculiarità fattuali delle singole situazioni esaminate. 2.1. Sulla peculiare questione in oggetto anche la dottrina mostra di dividersi. Pacifica l’applicabilità dell’articolo 1669 c.c. ai casi di ricostruzione o di costruzione di una nuova parte dell’immobile, come ad esempio la sopraelevazione, che è essa stessa una nuova costruzione , prevale l’opinione dell’estensibilità della norma anche alle ipotesi di interventi di tipo manutentivo modificativo che debbano avere una lunga durata nel tempo. Ciò sia nel caso in cui a seguito delle riparazioni o delle modifiche collassi l’intera e preesistente struttura immobiliare, indipendentemente dall’importanza in sé della parte riparata o modificata, sia ove la rovina o i gravi difetti riguardino direttamente quest’ultima. Ed escluse le riparazioni non di lunga durata, come quelle ordinarie, e quelle aventi ad oggetto parti strutturali anch’esse non destinate a conservarsi nel tempo, deve dunque ammettersi l’applicazione dell’articolo 1669 c.c. nelle situazioni inverse. Si osserva da alcuni che, in definitiva, il problema è lo stesso che si presenta allorché rovini o sia gravemente difettosa soltanto una porzione dell’originario edificio, visto che la stessa norma contempla anche l’ipotesi che l’immobile rovini in parte . Non solo, ma si ipotizza che la soluzione inversa si presterebbe a dubbi di legittimità costituzionale, considerato che gli articolo 1667 e 1668 c.c., del pari riguardanti la responsabilità dell’appaltatore, si applicano ad opere consistenti in mere modificazioni o riparazioni, mentre l’articolo 1669 c.c. restrittivamente inteso condurrebbe, irrazionalmente e in violazione dell’articolo 3 Cost., ad applicare l’articolo 1667 c.c. ancorché l’opera consista, previa demolizione, in una ricostruzione totale o parziale, del tutto sovrapponibile ad una costruzione ex novo. Minoritaria la tesi opposta, che rispetto alla disciplina degli articolo 1667 e 1668 c.c. ravvisa nell’articolo 1669 c.c. una norma di carattere speciale. Si afferma che essa, insuscettibile di applicazione analogica, integri una garanzia vera e propria e una disposizione di favore per il committente, motivata dal fatto che nelle opere di lunga durata alcuni difetti possono presentarsi anche a distanza di molto tempo. L’articolo 1669 c.c. riguarderebbe, per tale dottrina, le opere eseguite ex novo dalle fondamenta ovvero quelle dotate di propria autonomia in senso tecnico come ad esempio una sopraelevazione . 3. La giurisprudenza di questa Corte ha affrontato in maniera esplicita e diretta il tema di cui si discute solo in tre occasioni. O meglio in due, per le ragioni che seguono. 3.1. La prima con sentenza numero 24143/07. Riferita ad un caso di opere d’impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo condominiale d’un edificio preesistente, detta pronuncia ha osservato che l’articolo 1669 c.c. delimita con una certa evidenza il suo ambito di applicazione alle opere aventi ad oggetto la costruzione di edifici o di altri beni immobili di lunga durata, ivi inclusa la sopraelevazione di un fabbricato preesistente, di cui ravvisa la natura di costruzione nuova ed autonoma. Non anche, però, le modificazioni o le riparazioni apportate ad un edificio o ad altre preesistenti cose immobili, da identificare a norma del’articolo 812 c.c A tale conclusione è pervenuta attraverso l’interpretazione letterale della norma, laddove questa raccorda il termine opera a quello di edifici o di altre cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata , per poi connettere e disciplinare le conseguenze dei vizi costruttivi della medesima opera, così significando che la costruzione di un edificio o di altra cosa immobile, destinata per sua natura a lunga durata, costituisce presupposto e limite di applicazione della responsabilità prevista in capo all’appaltatore . La conseguenza, conclude, è che ove non ricorra la costruzione d’un edificio o di altre cose immobili di lunga durata, ma un’opera di mera riparazione o modificazione su manufatti preesistenti, non è applicabile l’articolo 1669 c.c. ma, ricorrendone le condizioni, le norme sulla garanzia ex articolo 1667 c.c. Infine, detta sentenza ha escluso che questa Corte Suprema abbia mai affrontato ex professo la questione, se non nella vigenza del c.c. del 1865, sotto l’articolo 1639 si tratta della sentenza numero 754 del 1934, la quale nell’escludere l’applicabilità della norma alla copertura con asfalto d’un lastrico solare, si limitò, in realtà, ad affermare unicamente che la norma ha, come è comune insegnamento, carattere eccezionale, e non può perciò essere estesa fuori dei casi ivi preveduti della fabbricazione di un edificio o d’altra opera notabile numero d.r. . 3.1.1. In senso puramente adesivo è la numero 10658/15 massimata in maniera del tutto conforme , avente ad oggetto lavori di consolidamento di una villetta preesistente che avevano provocato gravi fessurazioni su di un corpo di fabbrica aggiuntovi. A ben vedere, tuttavia, la motivazione chiarisce che il giudice d’appello, ricondotta la fattispecie all’articolo 1669 c.c., aveva escluso la responsabilità dell’appaltatore a tale titolo non essendovi prova che questi avesse indicato i lavori da eseguire, né che fosse stato messo al corrente dei difetti strutturali che avevano determinato le lesioni riscontrate. Sicché, in definitiva, la Corte territoriale aveva escluso sia il nesso eziologico tra le opere eseguite dall’appaltatore e i danni lamentati, sia una colpa di lui. Il consenso prestato a Cass. numero 24143/07 è frutto, dunque, di una considerazione svolta ad abundantiam rispetto alla ratio decidendi, basata su altro il che rende dubbio che detto precedente possa effettivamente militare nell’ambito della tesi negativa. 3.2. Di segno opposto la sentenza più recente, numero 22553/15, secondo cui risponde ai sensi dell’articolo 1669 c.c. anche l’autore di opere realizzate su di un edificio preesistente, allorché queste incidano sugli elementi essenziali dell’immobile o su elementi secondari rilevanti per la funzionalità globale. In quella fattispecie, le opere avevano riguardato lavori di straordinaria manutenzione presso uno stabile condominiale, consistiti nel rafforzamento dei solai e delle rampe delle scale queste ultime ricostruite completamente . Nel darsi carico dei due precedenti massimati di segno contrario all’avviso espresso, detta sentenza ravvisa una diversa valutazione complessiva delle emergenze fattuali , più che un contrasto sincrono di giurisprudenza . Afferma, quindi, che la lettura della norma giustifica una diversa impostazione ermeneutica, perché non a caso il legislatore discrimina tra edificio o altra cosa immobile destinata a lunga durata, da un lato, e opera, dall’altro. L’opera cui allude la norma non si identifica necessariamente con l’edificio o con la cosa immobile destinata a lunga durata, ma ben può estendersi a qualsiasi intervento, modificativo o riparativo, eseguito successivamente all’originaria costruzione dell’edificio, con la conseguenza che anche il termine compimento, ai fini della delimitazione temporale decennale della responsabilità, ha ad oggetto non già l’edificio in sé considerato, bensì l’opera, eventualmente realizzata successivamente alla costruzione dell’edificio”. Ha osservato, inoltre, che l’etimologia del termine costruzione non necessariamente deve essere ricondotta alla realizzazione iniziale del fabbricato, ma ben può riferirsi alle opere successive realizzate sull’edificio pregresso, che abbiano i requisiti dell’intervento costruttivo . Pertanto, anche gli autori di tali interventi di modificazione o riparazione possono rispondere ai sensi dell’articolo 1669 c.c. allorché le opere realizzate abbiano una incidenza sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell’edificio ovvero su elementi secondari od accessori, tali da compromettere la funzionalità globale dell’immobile stesso . Per contro, prosegue la sentenza, nessun valore può essere attribuito con riguardo alla responsabilità di cui all’articolo 1669 c. c. alle classificazioni urbanistiche predisposte dal legislatore al diverso fine del recupero di manufatti preesistenti la differenza dei parametri di riferimento giustifica l’integrale responsabilità dell’appaltatore sia in presenta di interventi di manutenzione straordinaria sia in ipotesi di manutenzione ordinaria ai sensi dell’articolo 31 della legge numero 457 del 1978 . 3.3. Invece, Cass. numero 18046/12, richiamata tra altre nel motivo di ricorso, non pare prendere posizione nell’un senso piuttosto che nell’altro, sebbene in quel caso fosse sul tappeto, perché dedotta dalla ricorrente venditrice ri costruttrice, la differenza tra l’imperfetta realizzazione di immobili di nuova costruzione, rientrante nell’articolo 1669 c.c., e i difetti di specifici lavori di ristrutturazione, che sosteneva non riconducibili alla norma. In detta sentenza, infatti, questa Corte ha ritenuto la censura non accoglibile in parte per difetto di autosufficienza, e in parte perché la pronuncia impugnata faceva riferimento all’inadeguatezza sia dei lavori di completa ristrutturazione compiuti dai venditori a stregua della concessione, sia di quelli di rifinitura, mentre le censure della ricorrente attenevano alla configurabilità, affermata dalla Corte territoriale, della violazione dell’articolo 1669 c.c. in relazione solo a tali ultimi lavori. 4. Queste Sezioni unite aderiscono all’orientamento meno restrittivo, ritenendolo sostenibile sulla base di ragioni d’interpretazione storico-evolutiva, letterale e teleologica. 4.1. In primo luogo vale premettere e chiarire che anche opere più limitate, aventi ad oggetto riparazioni straordinarie, ristrutturazioni, restauri o altri interventi di natura immobiliare, possono rovinare o presentare evidente pericolo di rovina del manufatto, tanto nella porzione riparata o modificata, quanto in quella diversa e preesistente che ne risulti altrimenti coinvolta per ragioni di statica. L’attenzione va, però, soffermata principalmente sull’ipotesi dei gravi difetti , sia perché confinaria rispetto al regime ordinario degli articolo 1667 e 1668 c.c., sia per il rilievo specifico che i gravi difetti assumono nel caso in oggetto, sia per le ragioni di carattere generale che emergeranno più chiaramente di seguito. 4.2. Innumerevoli altre volte la giurisprudenza di questa Corte, pur non esaminando in maniera immediata e consapevole la questione in esame, si è occupata dell’articolo 1669 c.c., presupponendone per difetto di contrasto fra le parli o per altre ragioni l’applicabilità anche in riferimento ad opere limitate. Ed è pervenuta a soluzioni applicative di detta norma che appaiono poter prescindere dalla necessità logica di un’edificazione ab imo o di una costruzione ex novo. Si è ritenuto, infatti, che sono gravi difetti dell’opera, rilevanti ai fini dell’articolo 1669 c.c., anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi ecc. purché tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa e che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con interventi di manutenzione ordinaria ai sensi dell’articolo 31 legge numero 457/78 e cioè con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o con opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti sentenze nnumero 1164/95 e 14449/99 in senso del tutto analogo e con riferimento a carenze costruttive anche di singole unità immobiliari, v. numero 8140/04, che ha ritenuto costituire grave difetto lo scollamento e la rottura, in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita, delle mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti da premesse conformi procedono le nnumero 11740/03, 81/00, 456/99, 3301/96 e 1256/95 di un apprezzabile danno alla funzione economica o di una sensibile menomazione della normale possibilità di godimento dell’immobile, in relazione all’utilità cui l’opera è destinata, parlano le sentenze nnumero 1393/98, 1154/02, 7992/97, 5103/95, 1081/95, 3644/89, 6619/88, 6229/83, 2523/81, 1178/80, 839/80, 1472/75 e 1394/69 . Esemplificando, sono stati inquadrati nell’ambito della norma in oggetto i gravi difetti riguardanti la pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione sentenza numero 2238/12 opere di pavimentazione e di impiantistica numero 1608/00 infiltrazioni d’acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d’impermeabilizzazione nnumero 84/13, 21351/05, 117/00, 4692/99, 2260/98, 2775/97, 3301/96, 10218/94, 13112/92, 9081/92, 9082/91, 2431/86, 1427/84, 6741/83, 2858/83, 3971/81, 3482/81, 6298/80, 4356/80, 206/79, 2321/77, 1606/76 e 1622/72 un ascensore panoramico esterno ad un edificio numero 20307/11 l’inefficienza di un impianto idrico numero 3752/07 l’inadeguatezza recettiva d’una fossa biologica numero 13106/95 l’impianto centralizzato di riscaldamento nnumero 5002/94, 7924/92, 5252/86 e 2763/84 il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell’edificio nnumero 6585/86, 4369/82 e 3002/81, 1426/76 il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria numero 5147/87 infiltrazioni di acque luride numero 2070/78 . Se ne ricava, inconfutabile nella sua oggettività, un dato di fatto. Nell’economia del ragionamento giuridico sotteso ai casi sopra menzionati, che fa leva sulla compromissione del godimento dell’immobile secondo la sua propria destinazione, è del tutto indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova. La circostanza che le singole fattispecie siano derivate o non dall’edificazione primigenia di un fabbricato non muta i termini logico-giuridici dell’operazione ermeneutica compiuta in ormai quasi mezzo secolo di giurisprudenza, perché non preordinata al né dipendente dal rispetto dell’una o dell’altra opzione esegetica in esame. Spostando l’attenzione sulle componenti non strutturali del risultato costruttivo e sull’incidenza che queste possono avere sul complessivo godimento del bene, la giurisprudenza ha mostrato di porsi dall’angolo visuale degli elementi secondari ed accessori. Questo non implica di necessità propria che si tratti della prima realizzazione dell’immobile, essendo ben possibile che l’opus oggetto dell’appalto consista e si esaurisca in questi stessi e soli elementi. Ferma tale angolazione, a fortiori deve ritenersi che ove l’opera appaltata consista in un intervento di più ampio respiro edilizio come, appunto, una ristrutturazione , quantunque non in una nuova costruzione, l’articolo 1669 c.c. sia ugualmente applicabile. In conclusione, considerare anche gli elementi secondari ha significato distogliere il focus dal momento fondativo dell’opera per direzionarlo sui gravi difetti di essa per desumere i quali è stato necessario indagare altro, vale a dire l’aspetto funzionale del prodotto conseguito. 5. Come la previsione dei gravi difetti dell’opera sia il risultato d’un progressivo allontanamento del precetto dal suo nucleo originario, lo dimostra la storia della norma. Derivata dall’articolo 1792 del codice napoleonico il quale stabiliva che Si l’edifice construit a prix fait, perit en tout ou en partie par le vice de la construction, meme par le vice du sol, les architecte et entrepreneur en sont roonsables pendant dix ans , essa così recitava sotto l’articolo 1639 del c.c. del 1865 Se nel corso di dieci anni dal giorno in cui fu compiuta la fabbricazione di un edificio o di altra opera notabile, l’uno o l’altra rovina in tutto o in parte, o presenta evidente pericolo di rovinare per difetto di costruzione o per vizio del suolo, l’architetto e l’imprenditore ne sono responsabili . Rispetto all’ascendente francese, la norma aveva, dunque, aggiunto un quid pluris cioè le altre opere notabili e il pericolo di rovina . Ma si noti aveva mantenuto inalterato il soggetto della seconda proposizione subordinata .l’uno o l’altra . , cioè l’edificio, cui appunto aveva aggiunto altra opera notabile . Un ulteriore e consapevole passo in avanti è stato operato dal codice civile del 1942, il quale prevede che quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Si legge nella relazione del Guardasigilli par. 704 Innovando poi al codice del 1865 si è creduto di non dover limitare la sfera di applicazione della norma in questione alle sole ipotesi di rovina di tutto o parte dell’opera o di evidente pericolo di rovina, ma si è estesa la garanzia anche alle ipotesi in cui l’opera presenti gravi difetti. Naturalmente questi difetti devono essere molto gravi, oltre che riconoscibili al momento del collaudo, e devono incidere sempre sulla sostanza e sulla stabilità della costruzione, anche se non minacciano immediatamente il crollo di tutta la costruzione o di una parte di essa o non importano evidente pericolo di rovina. Non vi è dubbio che la giurisprudenumero za farà un’applicazione cauta di questa estensione, in conseguenza del carattere eccezionale della responsabilità dell’appaltatore . Il riferimento alla riconoscibilità dei gravi difetti al momento del collaudo è, ad evidenza, un fuor d’opera. Concessa per un decennio, la garanzia ex articolo 1669 c.c. copre anche e soprattutto i gravi difetti che si manifestino soltanto in progresso di tempo . Come si è visto, però, la postulata eccezionalità dell’articolo 1669 c.c. non è valsa ad arginarne l’applicazione. Chiamata a dotare il sintagma gravi difetti di un orizzonte di senso, la giurisprudenza ha ovviamente seguito l’unica strada percorribile, quella di stemperare la vaghezza del concetto giuridico al calore dei fatti. 5.1. Il mutamento di prospettiva nel codice del 1942 è evidente per due ragioni. La prima, d’ordine logico, è che la nozione di gravi difetti per la sua ampiezza è omogenea a qualunque opera, edilizia e non, per cui meglio si presta al riferimento, del pari generico, alle altre cose immobili. In secondo luogo, e l’argomento è di indole letterale, mentre nel testo del 1865 il soggetto della seconda proposizione subordinata era l’edificio o altra opera notabile l’uno o l’altra , nella frase che vi corrisponde nell’articolo 1669 c.c. il soggetto diviene l’opera , nozione che rimanda al risultato cui è tenuto l’appaltatore articolo 1655 c.c. . E dunque qualsiasi opera su di un immobile destinato a lunga durata, a prescindere dal fatto che, ove di natura edilizia, essa consista o non in una nuova fabbrica. Ben si comprende, allora, che nell’ampliare il catalogo dei casi di danno rilevante ai sensi dell’articolo 1669 c.c., l’aggiunta dei gravi difetti ha comportato per trascinamento l’estensione dell’area normativa della disposizione, includendovi qualsiasi opera immobiliare che per traslato sia di lunga durata e risulti viziata in grado severo per l’inadeguatezza del suolo o della costruzione. Ne è seguita, coerente nel suo impianto complessivo, l’interpretazione teleologica fornita dalla giurisprudenza, che è andata oltre l’originaria visione dell’articolo 1669 c.c. come norma di protezione dell’incolumità pubblica, valorizzando la non meno avvertita esigenza che l’immobile possa essere goduto ed utilizzato in maniera conforme alla sua destinazione. Completano e confermano la validità di tale esito ermeneutico, l’irrazionalità non conforme ad un’interpretazione costituzionalmente orientata di un trattamento diverso tra fabbricazione iniziale e ristrutturazione edilizia, questa non diversamente da quella potendo essere foriera dei medesimi gravi pregiudizi e la pertinente osservazione v. la richiamata sentenza numero 22553/15 per cui costruire, nel suo significato corrente oltre che etimologico implica non l’edificare per la prima volta e dalle fondamenta, ma l’assemblare tra loro parti convenientemente disposte cum struere, cioè ammassare insieme . 6. Così ricomposta la storia e l’esegesi della norma, il vincolo letterale su cui l’interpretazione restrittiva dell’articolo 1669 c.c. pretende di fondarsi perde la propria base logico-giuridica. Infatti, riferire l’opera alla costruzione e questa a un nuovo fabbricato, inteso quale presupposto e limite della responsabilità aggravata dell’appaltatore come ritiene Cass. numero 24143/07 , non sembra possibile proprio dal punto di vista letterale. Si noti che nel testo della norma il sostantivo costruzione rappresenta un nomen actionis, nel senso che sta per attività costruttiva e non potrebbe essere altrimenti, visto che se esso valesse come mostra d’intendere la sentenza appena citata quale specificazione riduttiva del soggetto l’opera della terza, nel testo vigente proposizione subordinata, si avrebbe una duplicazione di concetti ad un tempo inutile e fuorviante. Inoltre, il supposto impiego sinonimico di costruzione quale nuovo edificio, porterebbe a intendere la norma come se affermasse che l’opera può rovinare per difetto suo proprio. Lettura criptica, questa, che restituirebbe inalterato all’interprete il problema ermeneutico, dovendosi stabilire cosa sia il vizio proprio di un’opera salvo convenire che esso è quello che deriva da un vizio del suolo o dal difetto di costruzione, così confermandosi che quest’ultimo sostantivo allude, appunto, all’attività dell’appaltatore. Non senza aggiungere che supponendo la tesi qui non condivisa, a sarebbe stato ben più logico un diverso incipit della norma e cioè, Quando si tratta della costruzione di edifici . e b il termine costruzione risulterebbe irriferibile agli altri immobili di lunga durata, pure contemplati dall’articolo 1669 c.c., per i quali, paradossalmente, questa sarebbe applicabile solo se rovina, evidente pericolo di rovina o gravi difetti dipendessero da vizio del suolo, cioè da una soltanto delle due cause ivi indicate e, per soprammercato, proprio quella che naturaliter fa pensare alle opere murarie . Ancora. Incentrando l’interpretazione dell’articolo 1669 c.c. sul concetto di costruzione quale nuova edificazione, diverrebbe se non automatico, almeno spontaneo il rinvio al concetto normativo di costruzione così come elaborato dalla giurisprudenza di questa Corte in materia di distanze. E, in effetti, Cass. numero 24143/07 sembra presupporlo lì dove afferma cosa in sé condivisibile che la norma in commento ricomprende la sopraelevazione, la quale è costruzione nuova ed autonoma rispetto all’edificio sopraelevato. Ma è una tematica del tutto estranea, quella degli articolo 873 e ss. c.c., il rimando alla quale sortirebbe effetti contraddittori e inaccettabili anche per la tesi seguita dal citato precedente, sol che si consideri che ai fini delle distanze è costruzione un balcone v. sentenza numero 18282/16 , ma non la ricostruzione fedele, integrale e senza variazioni plano-volumetriche di un edificio preesistente v. ordinanza S.U. numero 21578/11 e sentenza numero 3391/09 . 6.1. Non meno controvertibile l’altro argomento la specialità o l’eccezionalità della norma utilizzato dall’interpretazione restrittiva dell’articolo 1669 c.c. per escluderne l’applicazione analogica. In disparte il fatto che i solo di specialità potrebbe trattarsi, nel senso che la responsabilità aggravata prevista da detta disposizione è speciale rispetto al regime ordinario del risarcimento del danno per colpa ai sensi dell’articolo 1668, 1 comma c.c. che ii tale specialità si è già attenuata fortemente allorché la giurisprudenza di questa Corte ha ammesso, oltre all’azione risarcitoria, quella di riduzione del prezzo, di condanna specifica all’eliminazione dei difetti dell’opera e di risoluzione, che costituiscono il contenuto della garanzia ordinaria cui è tenuto l’appaltatore per l’affermativa, che sembra ormai consolidata, cfr. nnumero 815/16, 8140/04, 8294/99, 10624/96, 1406/89 e 2763/84 contra, le più risalenti sentenze nnumero 2954/83, 2561/80 e 1662/68 e che iii l’analogia serve a disciplinare ciò che non è positivizzato, non a riposizionare i termini di una regolamentazione data tutto ciò a parte, quanto fin qui considerato dimostra come l’articolo 1669 c.c. includa a pieno titolo gli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, la cui potenziale incidenza tanto sulla rovina o sul pericolo di rovina quanto sul normale godimento del bene non opera in modo dissimile dalle ipotesi di edificazione ex novo. Pertanto, la pur indubbia specialità della protezione di lunga durata accordata al committente protezione che resiste anche al collaudo cfr. Cass. nnumero 7914/14, 1290/00 e 4026/74 , non interferisce con la questione in oggetto. 7. Poco o punto rilevante, e dunque non decisiva ai fini in esame, la natura extracontrattuale della responsabilità ex articolo 1669 c.c. con carattere di specialità rispetto alla previsione generale dell’articolo 2043 c.c. costantemente affermata dalla giurisprudenza tanto che Cass. nnumero 4035/17 e 1674/12 hanno escluso che la relativa controversia possa rientrare nell’ambito della clausola che si limiti a compromettere in arbitri le liti nascenti da un contratto d’appalto . Tutt’altro che monolitica, invece, è al riguardo la dottrina. Ammessa anche dalle sentenze nnumero 24143/07 e 10658/15, che come detto escludono l’applicazione dell’articolo 1669 c.c. alle ipotesi di riparazioni o modificazioni, la tesi della natura extracontrattuale di detta responsabilità qualificata come ex lege cfr. Cass. numero 261/70 e il brano della relazione al c.c. del 1942 riportato supra al paragrafo 5 e prevista per ragioni di ordine pubblico e di tutela dell’incolumità personale dei cittadini, quindi, inderogabile e irrinunciabile v. Cass. numero 81/00 , ha anch’essa origini remote, essendo stata altrettanto costantemente affermata dalla giurisprudenza sotto l’impero del c.c. del 1865 a partire dagli anni venti del XX secolo. Ciò allo scopo di riconoscere l’azione risarcitoria anche agli acquirenti del costruttore-venditore, essendo invalsa già in allora, con lo sviluppo delle attività edilizie, l’unificazione delle due figure. 7.1. Ai limitati fini che qui rilevano può solo osservarsi che, come sopra detto, la categoria dei gravi difetti tende a spostare il baricentro dell’articolo 1669 c.c. dall’incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene, e dunque da un’ottica pubblicistica ed aquiliana ad una privatistica e contrattuale. Oltre a ciò, va considerata la maggior importanza che sul tema della tutela dei terzi ha assunto, invece, l’esperienza dell’appalto pubblico l’espresso riconoscimento dell’azione anche agli aventi causa del committente i quali possono agire anche contro il costruttore-venditore fra le tante, v. Cass. nnumero 467/14, 9370/13 e 2238/12 e 4622/02 , il che ha privato del suo principale oggetto la teoria della responsabilità extracontrattuale ex articolo 1669 c.c. i più recenti approdi della dottrina sull’efficacia ultra partes del contratto e da ultima, ma non ultima la possibilità che tale efficacia operi in favore dei terzi nei casi previsti dalla legge articolo 1372, cpv. c.c. . Tutto ciò rende ormai meno attuale il tema della natura extracontrattuale della responsabilità di cui all’articolo 1669 c.c., che se non ha esaurito la propria funzione storica per difetto di rilevanza non è questa la sede per appurarlo , di sicuro ha perso l’originaria centralità che aveva nell’interpretazione della norma. 8. Per le considerazioni svolte l’unico motivo di ricorso deve ritenersi fondato. Consegue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Ancona, che nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di diritto l’articolo 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo . 9. Al giudice di rinvio è rimessa, ai sensi dell’articolo 385, terzo comma, c.p.c., anche la statuizione sulle spese del presente giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Ancona, che provvederà anche sulle spese di cassazione.