Nella disciplina degli interventi in materia di edilizia abitativa dettata dalla legge della Provincia autonoma di Trento 13 novembre 1992, numero 21, il potere dell’ente gestore di disporre la revoca o la decadenza dell’assegnazione, nel caso del venir meno dei suoi presupposti o di inadempienze dell’assegnatario, deve essere riconosciuto pure nei confronti dell’assegnatario con patto di futura vendita, indipendentemente dalla maturazione dei presupposti della relativa domanda e fino a quando non si perfezioni l’acquisto stesso con il trasferimento del bene, atteso che il patto di futura vendita in favore dell’assegnatario accede, comunque, al rapporto di locazione e non si sostituisce allo stesso, né anticipa gli effetti della eventuale futura cessione in proprietà.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione nella pronuncia numero 3330/15, depositata il 19 febbraio. Il caso. Un uomo conveniva in giudizio l’ITEA Istituto Trentino per l’Edilizia Abitativa per ottenere il trasferimento della proprietà di un alloggio dallo stesso condotto in locazione sulla base di un contratto con patto di futura vendita, previo pagamento del prezzo di riscatto. Nel caso di specie, l’Istituto aveva revocato l’assegnazione dell’alloggio sul presupposto che l’attore aveva goduto nel 1982 di un contributo pubblico per il risanamento di un immobile di sua proprietà. La suddetta revoca era stata disposta in applicazione della l. prov. numero 21/92, avendo l’attore perso i requisiti per l’assegnazione dell’alloggio. La domanda attorea veniva rigettata sia in primo che in secondo grado, sicché l’assegnatario decide di rivolgersi alla Corte di Cassazione. Assegnazione di alloggio con patto di futura vendita. Il ricorrente censura la pronuncia di merito per aver ritenuto che la valutazione delle condizioni richieste per l’assegnazione e il trasferimento in proprietà dell’alloggio dovesse essere effettuata in base alla normativa vigente al momento della stipula del contratto di compravendita. Invero, a giudizio del ricorrente, non poteva consentirsi all’ITEA di opporre cause di decadenza sulla base di norme entrate in vigore successivamente, le quali dunque non potevano interferire su situazioni contrattualmente definite dalle parti nell’ambito di un rapporto contrattuale privatistico. Nel rigettare il profilo di censura, la Suprema Corte osserva che, anche nei confronti dell’assegnatario con patto di futura vendita, e fino a quando non si perfezioni l’acquisto stesso con il trasferimento del bene, va riconosciuto all’ente gestore il potere di disporre la revoca o la decadenza dell’assegnazione ove vengano meno i suoi presupposti o in caso di inadempienze dell’assegnatario. Il trasferimento è subordinato alla ricognizione dei presupposti. Invero – specificano gli Ermellini – in queste ipotesi, il trasferimento della proprietà si realizza non già al momento del pagamento del prezzo, bensì soltanto allorché sia stata perfezionata l’attività negoziale che implica il riconoscimento, da parte dell’istituto, dell’esistenza dei presupposti fissati dalla normativa per l’esercizio del diritto dell’assegnatario al trasferimento. Ne consegue che l’ente proprietario o gestore, prima di trasferire la proprietà dell’alloggio, può ancora rilevare ragioni di decadenza o di revoca dell’assegnazione preclusive del successivo passaggio in proprietà dell’alloggio stesso. In altri termini, trattandosi appunto di assegnazione con promessa di vendita o con patto di futura vendita, l’effetto traslativo della proprietà è prodotto non già dal patto di futura vendita per il mero avveramento delle condizioni, bensì a seguito della successiva attività negoziale, previa ricognizione della sussistenza dei presupposti.
Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza 4 dicembre 2014 – 19 febbraio 2015, numero 3330 Presidente Salvago – Relatore Lamorgese Svolgimento del processo G.B. , con citazione notificata nel settembre 2004, conveniva in giudizio l'ITEA Istituto Trentino per l'Edilizia Abitativa e chiedeva di accertare il diritto al trasferimento della proprietà dell'alloggio in omissis , int. 12, condotto in locazione sulla base di un contratto con patto di futura vendita, stipulato il 24 agosto 1982, e di condannare l'ente convenuto a disporre il trasferimento o di emettere sentenza costitutiva del trasferimento, a norma dell'articolo 2932, previo pagamento delle somme risultanti dal piano di ammortamento allegato alla citazione, detratti gli importi già versati quale canone mensile, oppure del prezzo di riscatto da determinare in giudizio. Esponeva che ingiustificatamente l'ITEA aveva revocato l'assegnazione dell'alloggio sul presupposto che egli aveva goduto nel 1982 di un contributo pubblico per la sistemazione della propria abitazione in omissis e rifiutava il trasferimento dell'alloggio. L'ITEA si costituiva chiedendo il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto di locazione con patto di futura vendita, a norma dell'articolo 8 del contratto affermava di avere disposto la suddetta revoca in applicazione degli articolo 4, comma 1, lett. g , e 27, comma 2, lett. b , della legge prov. 13 novembre 1992 numero 21, avendo il G. perso i requisiti per l'assegnazione dell'alloggio in conseguenza della percezione di un finanziamento pubblico per il risanamento di un immobile. Il Tribunale di Trento rigettava la domanda e la Corte di appello di Trento, con sentenza 10 gennaio 2008, rigettava il gravame del G. . Costui aveva dedotto che illegittima era la revoca dell'assegnazione poiché il contributo di cui s'è detto risaliva a data precedente all'assegnazione ed era compatibile con essa che si trattava di una vendita con patto di riservato dominio, a norma dell'articolo 1523 c.c., e che la legge provinciale del 1992 era inapplicabile perché sopravvenuta. Al contrario, la Corte ha osservato che il G. aveva reso una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in data 30 giugno 1982 nella quale aveva dichiarato sotto la propria responsabilità di non avere costruito abitazioni con agevolazioni finanziarie di enti pubblici, in tal modo tacendo di avere ricevuto il contributo pubblico e, quindi, violando la normativa in materia di edilizia residenziale pubblica che tra i requisiti per l'assegnazione prevede il non avere realizzato, anche attraverso il risanamento, o acquistato alloggi con agevolazioni finanziarie pubbliche ha qualificato il contratto di locazione con patto di futura vendita come contratto a fattispecie complessa che prevedeva l'attribuzione dell'alloggio in locazione con promessa di vendita da realizzarsi mediante un apposito contratto di compravendita da stipularsi dinanzi al notaio dopo il pagamento integrale del corrispettivo e alle condizioni previste dalla normativa allora vigente e, quindi, dalla citata legge prov. numero 21/1992. Il G. ricorre per cassazione sulla base di tre motivi cu si oppone l’ITEA. Le parti hanno presentato memorie. Motivi della decisione Il primo motivo è inammissibile perché privo del necessario momento di sintesi richiesto dall'articolo 366 bis c.p.c. applicabile ratione temporis e adeguato al vizio motivazionale dedotto, a norma dell'articolo 360 numero 5 c.p.c. Nel secondo motivo è dedotta la violazione degli articolo 11 e 12 preleggi e 31 e 34 della legge prov. numero 21/1992, per avere ritenuto che la valutazione delle condizioni richieste per l'assegnazione e il trasferimento in proprietà dell'alloggio dovesse essere effettuata in base alla normativa vigente al momento della stipula del contratto di compravendita, senza considerare che l'assegnatario aveva maturato, per effetto del contratto di locazione con patto di futura vendita, un diritto soggettivo perfetto che sarebbe illegittimamente affievolito se si consentisse all'ITEA di opporre cause di decadenza sulla base di norme entrate in vigore successivamente che non potevano interferire su situazioni contrattualmente definite dalle parti nell'ambito di un rapporto contrattuale privatistico. Nel terzo motivo è dedotta la violazione degli articolo 1523 c.c. e 31 e 34 della legge prov. numero 21/1992, per avere ritenuto legittimo il rifiuto di adempiere da parte dell'ITEA, dopo che l'immobile era stato identificato e il prezzo di cessione e le modalità di pagamento determinati, facendo erronea applicazione di una normativa che non riguardava rapporti contrattuali conclusi jure privatorum . I predetti motivi, da esaminare congiuntamente, sono infondati. Questa Corte ha chiarito che, anche nella disciplina degli interventi in materia di edilizia abitativa dettata dalla legge della Provincia autonoma di Trento 13 novembre 1992, numero 21, il potere dell'ente gestore di disporre la revoca o la decadenza dell'assegnazione, nel caso del venir meno dei suoi presupposti o di inadempienze dell'assegnatario, deve essere riconosciuto pure nei confronti dell'assegnatario con patto di futura vendita, indipendentemente dalla maturazione dei presupposti della relativa domanda e fino a quando non si perfezioni l'acquisto stesso con il trasferimento del bene, atteso che il patto di futura vendita in favore dell'assegnatario accede, comunque, al rapporto di locazione e non si sostituisce allo stesso, né anticipa gli effetti della eventuale futura cessione in proprietà v. Cass. numero 25545/2006 . Infatti, il trasferimento della proprietà si realizza non quando sia stato completato il pagamento del prezzo, bensì soltanto allorché sia stata perfezionata l'attività negoziale che implica il riconoscimento, da parte dell'istituto, dell'esistenza dei presupposti fissati dalla normativa per l'esercizio del diritto dell'assegnatario al trasferimento, con la conseguenza che l'ente proprietario o gestore, prima di trasferire la proprietà dell'alloggio, può ancora rilevare ragioni di decadenza o di revoca dell'assegnazione preclusive del successivo passaggio in proprietà dell'alloggio v. Cass. numero 6123/2001, numero 6923/1997 . In altri termini, l'effetto traslativo della proprietà è prodotto non già dal patto di futura vendita per il mero avveramento delle condizioni, bensì a seguito della successiva attività negoziale, previa ricognizione della sussistenza dei presupposti, trattandosi appunto di assegnazione con promessa di vendita o con patto di futura vendita il principio è stato applicato anche in caso di stipulazione di un contratto preliminare di compravendita con l'assegnatario, dove si è ribadito il potere dell'ente gestore di disporre la revoca o decadenza dell'assegnazione nel caso in cui siano venuti meno i suoi presupposti o in presenza di inadempienze dell'assegnatario, v. Cass. numero 8822/2007 . Il ricorrente ha citato alcune decisioni di questa Corte numero 6503/2004, numero 25018/2005 che hanno escluso la possibilità per l'ente gestore di revocare l'assegnazione in casi in cui gli assegnatari avevano acquistato un nuovo appartamento in data antecedente alle leggi regionali che prevedevano la revoca per tale ragione, Xsicché analogamente dovrebbe escludersi la revoca dell'assegnazione in favore del G. sulla base di una legge prov. sopravvenuta come la numero 21/1982 e dovrebbe considerarsi illegittimo il rifiuto dell'ente di disporre il trasferimento dell'immobile. Diverso, tuttavia, è il caso in esame. In primo luogo, il ricorrente ha chiesto il trasferimento della proprietà dell'immobile cui pretende di avere diritto prescindendo dalla doverosa verifica delle condizioni legali esistenti al momento del richiesto trasferimento. Inoltre, è la stessa citata legge prov. del 1992 a prevedere, all'articolo 31, comma 3, l'applicabilità degli articolo 27, comma 2, lett. b , e 4, comma 1, lett. g , in tema di revoca dell'assegnazione, anche agli alloggi realizzati ai sensi delle previgenti leggi provinciali attribuiti in locazione con patto di futura vendita con contratto stipulato dopo l'entrata in vigore della legge provinciali 27 dicembre 1978, numero 62 [ ] A tal fine, annualmente [ ] gli assegnatari producono all'ITEA, pena la revoca dell'assegnazione, la documentazione atta a dimostrare i suddetti requisiti nei casi esaminati nei precedenti richiamati, invece, non vi era la volontà del legislatore regionale di abbracciare anche fatti precorsi . Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso condanna il ricorrente alle spese del giudizio, liquidate in Euro 4200,00, di cui Euro 4000,00 per spese forfettarie e accessori di legge.