Salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato.
Così si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza numero 11865, depositata il 9 giugno 2015. Il caso. Due persone fisiche stipulavano un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile da destinare ad autorimessa. Il conduttore, successivamente, conveniva in giudizio il locatore affinché fosse condannato a restituire la cauzione versata nonché a pagare il risarcimento dei danni. Il conduttore chiariva che il locatore aveva nascosto che l'immobile era privo dei requisiti per essere destinato da attività di autorimessa e non si era adoperato per l'acquisizione di detti requisiti. Il proprietario locatore si costituiva in giudizio, proponeva domanda riconvenzionale e chiedeva che fosse accertato il mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore con pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento nonché per omessa prestazione della garanzia. Il tribunale accoglieva la domanda formulata da parte attrice, dichiarava risolto il contratto per inadempimento del locatore e condannava lo stesso al risarcimento dei danni. La Corte d'appello riformava la decisione di primo grado, rigettava la domanda formulata da parte attrice, accoglieva la difesa di parte convenuta, dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore condannandolo al pagamento dei canoni non versati. Parte attrice proponeva ricorso per cassazione. Requisiti dell'immobile e obblighi del locatore. Parte ricorrente ha sostenuto che l'inadempimento del locatore doveva essere individuato nel totale disinteresse ed inattività rispetto alla rimozione dei motivi che avevano ostacolato il rilascio delle autorizzazioni antincendio. I giudici di legittimità hanno chiarito che la Corte territoriale ha correttamente affrontato la questione, rilevando che nel contratto di locazione, parte conduttrice aveva dichiarato espressamente di aver visionato il locale e di averlo trovato idoneo all'uso. Tanto escludeva obblighi particolari di adeguamento da attribuirsi al locatore. Contratto di locazione e autorizzazioni amministrative relative all'immobile locato. Il conduttore ha rilevato l'inadempimento del locatore nella parte in cui non si era attivato per ottenere le autorizzazioni antincendio. Sul punto, la Cassazione ha richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale a tenore del quale, salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. La destinazione particolare cui si vuole destinare l'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore Cass. numero 13395/2007 . In definitiva, le autorizzazioni amministrative costituiscono oggetto di obbligazione posta a carico del locatore solo e se espressamente attribuite dal contratto, invece, restano di pertinenza del conduttore anche quando il contratto di locazione sia attivato per destinare il cespite ad uso specifico e particolare ma non sia fatta menzione espressa di obblighi amministrativi a carico del locatore. I giudici di legittimità, hanno confermato la sentenza impugnata, chiarendo che nessun inadempimento era imputabile al locatore e che il mancato versamento dei canoni e la mancata prestazione di garanzia espressamente prevista da contratto individuano, invece, l'inadempimento del conduttore.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 25 marzo – 9 giugno 2015, numero 11865 Presidente Russo – Relatore Stalla Svolgimento del giudizio Nell'ottobre 1994 C.G. conveniva in giudizio P.A. , chiedendone la condanna alla restituzione del deposito cauzionale di 8 milioni di lire ed al risarcimento dei danni tutti da esso attore subiti a seguito dell'inadempimento, da parte del convenuto, del contratto con il quale quest'ultimo gli aveva concesso in locazione un immobile ad uso imprenditoriale di autorimessa immobile poi risultato inidoneo a tale uso, perché necessitante di interventi di adeguamento alla normativa antincendio che il locatore non aveva procurato, né gli aveva segnalato al momento della stipulazione. Nella costituzione in giudizio del P. - che chiedeva il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, la pronuncia di risoluzione del contratto per grave inadempimento del C. nel mancato pagamento del primo canone di locazione e nella mancata prestazione della garanzia pattuita - veniva emessa sentenza numero 8/07 con la quale l'adito tribunale di Bari accoglieva la domanda principale e rigettava la domanda riconvenzionale, dichiarando il contratto di locazione risolto per inadempimento del P. il quale veniva conseguentemente condannato alla restituzione del deposito cauzionale, oltre al risarcimento del danno equitativamente stimato in Euro 1.000,00. Interposto appello dal P. , veniva emessa la sentenza numero 919/11 con la quale la corte di appello di Bari, in riforma della prima decisione - rigettava la domanda principale del C. - in accoglimento della riconvenzionale del P. , dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore - condannava quest'ultimo alla corresponsione del canone non versato, oltre alle spese del doppio grado. Avverso questa sentenza viene dal C. proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi, ai quali resiste il P. con controricorso. Motivi della decisione p.1. Con i tre motivi di ricorso il C. lamenta - ex articolo 360, 1 co. nnumero 3 e 5 cod.proc. civ. - violazione delle norme sull'inadempimento contrattuale e sugli obblighi del locatore ex articoli 1575 e 1578 cod.civ., nonché carenza motivazionale su punti decisivi della controversia. Ciò perché la corte di appello, nel riformare la prima decisione richiamando un indirizzo giurisprudenziale di legittimità qui non pertinente, non aveva considerato che - la presenza nei locali di un vano caldaia condominiale, ritenuta dai VV.FF. ostativa al rilascio delle prescritte autorizzazioni antincendio se non previa creazione di un'intercapedine muraria incidente sulla superficie utilizzabile e sugli spazi di manovra interni all'autorimessa, non era da lui conosciuta né conoscibile al momento della stipula contrattuale - in tale situazione, era obbligo del locatore permettergli il godimento della cosa secondo lo specifico uso prestabilito in contratto, là dove il P. aveva invece omesso di attivarsi per eseguire i necessari interventi di adeguamento, previa autorizzazione del condominio - a fronte della gravità dell'inadempimento del locatore, del tutto legittimo, ex articolo 1460 cod.civ., doveva ritenersi il comportamento di autotutela di esso conduttore, con conseguente imputabilità al P. della risoluzione contrattuale. p.2. I tre motivi di ricorso sono suscettibili di trattazione unitaria perché tutti incentrati - nella comune prospettiva della violazione di legge e della incongrua motivazione - sull'erroneo addebito al conduttore dell'inadempimento legittimante la risoluzione del contratto di locazione, con i consequenziali provvedimenti. Essi sono infondati. La corte di appello ha escluso qualsivoglia inadempimento a carico del P. tanto nel ritardo con il quale questi aveva consegnato i locali al C. rispetto alla data pattuita ritardo di pochissimi giorni e, per giunta, non imputabile, perché determinato da un evento atmosferico eccezionale , quanto nella sua mancata attivazione per l'adeguamento dei locali stessi alla normativa antincendio. Su quest'ultimo aspetto, costituente il principale tema controverso di causa, la corte territoriale sent.pag.9 ha rilevato che il “presunto vizio”, rappresentato dalla presenza nei locali del vano caldaia condominiale, era facilmente riconoscibile dal conduttore e, soprattutto, non poteva ingenerare alcuna responsabilità del locatore nell'ambito di una regolamentazione negoziale in base alla quale il conduttore aveva espressamente dichiarato - di ritenere i locali confacenti alle sue esigenze ed all'uso convenuto clausola 7 - di obbligarsi in proprio a rispettare, nello svolgimento dell'attività di garagista, la normativa antincendio predisposta dal Ministero degli Interni, provvedendo ad assolvere ai relativi oneri ed adempimenti, se e quando richiesti ci.12, riportata anche a pag.19 del ricorso . Ricorre, in materia, l'orientamento di legittimità secondo cui - salvo patto contrario - non è onere del locatore ottenere le autorizzazioni amministrative eventualmente necessarie per l'uso del bene locato sicché, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand1anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato Cass. numero 13395 del 08/06/2007 . Assume il ricorrente che questo orientamento non dovrebbe valere in tutte quelle ipotesi in cui, come nella specie, l'immobile sia destinato ad un uso particolare e specificamente individuato in contratto. Tale affermazione non è condivisibile, dovendosi altresì considerare che la destinazione particolare dell'immobile locato tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche, ed ottenga specifiche licenze amministrative è diventa rilevante quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore Cass. numero 13395/07 cit. Cass. numero 1735 del 25/01/2011, cit. dalla corte di appello più recentemente, Cass. numero 17986 del 14/08/2014 . Orbene, nel caso qui in esame, non solo il locatore non aveva assunto, con una specifica pattuizione, alcun obbligo di rendere l'immobile locato conforme alla normativa antincendio, ma era stato previsto in contratto cl.12 cit. che fosse il conduttore che aveva ispezionato i locali, dichiarandoli idonei allo specifico ed esclusivo uso di autorimessa dando anche ad un proprio consulente l'incarico di procurare il rilascio delle autorizzazioni amministrative del caso a farsi carico di ogni intervento di adeguamento che fosse risultato necessario in base a tale normativa. Sicché corretta deve ritenersi l'affermazione della corte di appello sent. pag. 7 secondo cui non sembra integrare gli estremi dell'inadempimento imputabile al P. l’omessa esecuzione degli interventi modificativi dello stato dei luoghi ritenuti necessari per il godimento del locale in conformità all'uso pattuito . Sul piano della lamentata carenza motivazionale, in definitiva, risulta che la corte territoriale abbia dato congruamente contro dei parametri di formazione del proprio convincimento, prendendo in esame sia le caratteristiche fattuali della vicenda tipologia dell'adeguamento tecnico del quale i locali necessitavano, e sua pregressa conoscenza o facile riconoscibilità da parte del C. , sia la volontà manifestata dalle parti nell'ambito di un univoco regolamento negoziale. Sul piano della lamentata violazione normativa, rileva come, al contrario di quanto sostenuto dal ricorrente, la decisione impugnata abbia fatto corretta applicazione - sulla scorta dei suddetti principi di legittimità, volti a fondare una responsabilità a tale titolo del locatore solo in presenza di una specifica pattuizione, non essendo a tal fine sufficiente l'indicazione in contratto di un particolare uso dei locali - tanto delle disposizioni sulla responsabilità del locatore ex articoli 1575 e 1578 cod.civ., quanto di quelle sull'inadempimento contrattuale. Sotto quest'ultimo profilo, la decisione del giudice di appello di non dare corso al contemperamento tra gli opposti inadempimenti delle parti ex articolo 1460 cc, costituisce non già un errore di diritto, bensì una diretta conseguenza del fatto che nessun inadempimento era riscontrabile nel comportamento del P. . Sicché il problema di causa si riduceva, non già nel valutare la fondatezza dell'eccezione di inadempimento, bensì nel valutare autonomamente l'importanza degli inadempimenti invece posti in essere dal C. mancato pagamento del canone mancata prestazione della fideiussione pattuita . Tali inadempimenti sono stati, con congrua motivazione, ritenuti effettivamente gravi dal giudice di merito con valutazione non sindacabile nella presente sede di legittimità ex multis, Cass. numero 14974/06 Cass. numero 7086/05 e, conseguentemente, tali da giustificare ex se la risoluzione del contratto a carico del conduttore. Né, diversamente da quanto vorrebbe il ricorrente, un aspetto di contraddittorietà motivazionale, ovvero di violazione normativa, potrebbe individuarsi nell'affermazione della corte territoriale sent. pag.10 secondo cui la gravità degli inadempimenti è da mettere in relazione anche al carattere essenziale delle clausole inserite nel contratto, giusta previsione dell'articolo 21 . Infatti, il richiamo alla “essenzialità” delle clausole relative agli obblighi del conduttore e, segnatamente, alla sussistenza di una clausola risolutiva espressa destinata ad operare in ipotesi di violazione di tali obblighi, è stato qui effettuato dal giudice di merito in sola funzione di valutazione della gravità degli inadempimenti del conduttore non già in sede di applicazione di una causa automatica di risoluzione del vincolo contrattuale. Ciò perché la risoluzione del contratto di locazione era stata dal P. riconvenzionalmente richiesta ex articolo 1453 - 1455 cc, e non in forza della clausola risolutiva espressa. Sicché non avrebbe potuto il giudice di merito, richiesto di una pronuncia costitutiva basata sulla gravità dell'inadempimento, emettere una sentenza dichiarativa fondata sul mero rilievo dell'inadempimento colpevole sull'autonomia e non fungibilità delle due domande Cass. numero 16993 del 01/08/2007 Cass. numero 24207 del 14/11/2006 il che, tuttavia, non gli precludeva di individuare una volontà negoziale che, attraverso l'espressa previsione della “essenzialità” di taluni obblighi, ponesse la violazione dei medesimi in un ambito predeterminato di speciale rilevanza e gravità. Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio di cassazione che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del DM 10 marzo 2014 numero 55. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in Euro 2800,00, di cui Euro 200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale oltre rimborso forfettario spese generali ed accessori di legge.