Legittima la delibera con cui l'assemblea di condominio introduce la turnazione nell'utilizzo dei posti auto condominiali ed il divieto di occupare gli spazi eventualmente lasciati liberi. L'avvicendamento nell'utilizzo del bene comune costituisce una utile soluzione quando la natura estrinseca del bene immobile sia incompatibile con un uso simultaneo da parte di tutti i comproprietari.
Il caso . Un condomino impugna la delibera con cui l'assemblea non solo aveva imposto l'uso turnario dei posti auto, ma era andata anche oltre e, nella logica dell'avvicendamento, aveva intimato il divieto di occupare, al di fuori del proprio turno, lo spazio eventualmente lasciato libero da altri condomini. L'obiettivo di tale divieto, evidentemente, era quello di assicurare la disponibilità del posto auto a chi era di turno evitando inutili beghe condominiali. Devono essere computate le unità immobiliari o le auto? Il condomino, in realtà, poneva un quesito di non poco conto. La delibera assembleare partiva dal presupposto che, a fronte di 12 appartamenti, erano disponibili solo 11 posti auto per cui, ovviamente, qualcuno a turno doveva essere estromesso almeno temporaneamente dall'uso e dal godimento del bene comune. Secondo il condominio dissenziente, la questione doveva essere posta su basi diverse in quanto, in realtà, non tutti i condomini erano motorizzati per cui il numero di posti auto disponibili erano più che sufficienti a rispondere alle esigenze di tutti i condomini. Sarebbe bastato un cambio di prospettiva per risolvere il problema invece di computare gli appartamenti, bisognava prendere in considerazione in numero di auto possedute dai condomini! E non finisce qui. Secondo il condomino dissenziente, sarebbero stati violati precisi articoli civilistici in materia di condominio. In particolare veniva denunciata la violazione dell'articolo 1102 c.c. che sancisce la possibilità, per il singolo condomino, di utilizzare il bene comune con maggiore incisività rispetto agli altri condomini. Sotto la lente anche l'articolo 1138 c.c. che preclude al regolamento condominiale di menomare i diritti dei singoli condomini. L'iter logico proposto dal ricorrente è semplice se il regolamento condominiale non può menomare i diritti acquisiti dai singoli proprietari, figuriamoci una semplice delibera assembleare. Ma non sia mai! per dirla alla Di Pietro . La Corte di Appello, comunque, rigettava queste argomentazioni e la controversia finiva sui banchi della Cassazione. Illegittima la pretesa di occupare il posto auto del vicino . La seconda sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza numero 12485, depositata il 19 luglio 2012, ha rigettato il ricorso. Sarebbe del tutto infondata la pretesa del comproprietario che, titolare di una solo quota del bene comune, vorrebbe accaparrarsi più di un posto auto. Ad essere violato, secondo gli Ermellini, sarebbe il diritto degli altri condomini di servirsi ugualmente della cosa comune. L'uso turnario costituisce espressione naturale dell'utilizzo del bene comune. L'uso turnario, inteso come avvicendamento regolamentato nell'utilizzo del bene comune, costituisce la norma nel caso in cui la natura estrinseca del bene immobile sia incompatibile con un uso simultaneo da parte di tutti i comproprietari. Piazza Cavour va anche oltre precisando l'assoluta legittimità della delibera assembleare che, preso atto dell'insufficienza dei posti auto disponibili rispetto al numero degli appartamenti, introduce il principio del c.d. uso turnario. Legittimo anche il divieto, per il condomino escluso per turno di occupare gli spazi eventualmente lasciati liberi dal condomino di turno. Tale tesi, lungi dall'essere in contrasto con l'articolo 1102 c.c., «costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea». Spetta all'assemblea il potere di disciplinare l'uso del bene comune . Censurata anche l'eccezione relativa ai poteri dell'assemblea di deliberare in merito all'uso turnario dei posti auto condominiali. Sotto questo profilo, gli Ermellini hanno riconosciuto all'assemblea del condominio il più ampio potere di regolamentare l'uso ed il godimento del bene comune al fine di disciplinare in maniera più razionale possibile l'utilizzazione della proprietà comune. L'assemblea può disciplinare l'uso a turnazione dei posti auto . Quando, come nel caso in esame, il numero dei posti auto disponibili sia insufficiente ad assicurare il normale utilizzo da parte di tutti i partecipanti al condominio, l'assemblea può validamente deliberarne l'uso turnario. Legittimo il divieto di utilizzo da parte del condomino escluso . Posto che l'uso a turnazione dei parcheggi condominiali sia di per se un fatto del tutto legittimo quando le aree disponibili siano insufficienti ad assicurare il normale uso della cosa comune da parte di tutti i partecipanti al condominio, è del tutto logico pensare che l'esclusione del condomino non di turno sia una circostanza del tutto conseguenziale oltreché legittima. Si tratterebbe, in sostanza, di due facce della stessa medaglia se un condomino viene escluso momentaneamente dall'uso del bene comune, è del tutto logico pensare ad un divieto in tal senso. Tale divieto, tra l'altro avrebbe una duplice prospettiva da un lato, servirebbe da monito per i ‘soliti furbi’ mentre dall'altro canto, parallelamente, potrebbe essere utilizzato come un chiavistello nel caso in cui il solito condomino indisciplinato violi il divieto. La sentenza, in realtà, non approfondisce questo aspetto ma sarebbe logico pensare che, accanto al divieto, ci sia una sanzione a carico del trasgressore in maniera tale da scoraggiare i recalcitranti. Diversamente, non avrebbe senso imporre una limitazione al diritto di proprietà ed all'uso del bene comune qualora esso non fosse accompagnato da una adeguata sanzione nel caso di inosservanza. Parcheggi per saperne di più Le problematiche relative ai parcheggi, la loro realizzazione, gli aspetti urbanistici e fiscali nonché le problematiche relative a tutti gli aspetti condominiali, possono essere approfondite nel volume I parcheggi. Urbanistica, norme tecniche, contratti , edito da Giuffré Editore. L'opera, di taglio eminentemente pratico ed operativo, offre un utile approfondimento su tutti i molteplici aspetti relativi alla realizzazione e gestione delle aree a parcheggio. 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Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 14 giugno – 19 luglio 2012, numero 12485 Presidente Oddo – Relatore Matera Svolgimento del processo Con sentenza numero 23966/2001 il Tribunale di Roma rigettava l'impugnazione proposta da M.G. avverso la delibera dell'assemblea del Condominio di omissis in Roma del 3-2-1999 che, disciplinando l'uso del garage comune a tutti i 12 condomini ma dotato di 11 posti macchina, aveva stabilito che i condomini potevano parcheggiare non più di un'auto per ogni unità abitativa, rinviando ad altra assemblea per la regolamentazione della turnazione e disponendo che, una volta regolamentato l'utilizzo dei posti auto, nessun condomino avrebbe potuto occupare Io spazio a lui non assegnato, anche nel caso in cui il condomino avente diritto non occupasse in quel momento l'area parcheggio a lui riservata. Tale decisione veniva appellata dal M. , il quale, nel premettere che alcuni condomini non erano proprietari di autovetture, denunciava la violazione dell'articolo 1102 c.c., che consente ad ogni comunista - salve le previste limitazioni, non sussistenti nel caso di specie - l'uso intensivo della cosa comune, e dell'articolo 1138 c.c., che vieta al regolamento condominiale e, a maggior ragione, all'assemblea, di menomare i diritti dei condomini quali risultano dagli atto di acquisto. Con sentenza depositata il 10-5-2006 la Corte di Appello di Roma rigettava il gravame. Per la cassazione di tale sentenza ricorre il M. , sulla base di tre motivi. Il Condominio di via omissis resiste con controricorso. Motivi della decisione 1 Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli articolo 167 e 171 c.p.c Sostiene che la Corte di Appello, nell'affermare che il Condominio aveva ritualmente contestato le asserzioni avversarie, non ha tenuto conto del fatto che il convenuto in primo grado si era costituito solamente all'udienza di precisazione delle conclusioni, incorrendo nelle preclusioni previste dalle citate norme, e che, pertanto, le eccezioni proposte nella comparsa di costituzione in merito alla legittimità dell'uso turnario ed alla inapplicabilità dell'uso intensivo ex articolo 1102 c.c., non potevano essere prese in considerazione. Il motivo è infondato. Contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, le deduzioni svolte dal Condominio riguardo alla legittimità dell'uso turnario ed alla inapplicabilità dell'uso intensivo ex articolo 1102 c.c., non costituiscono eccezioni in senso stretto, ma semplici allegazioni difensive, volte a contestare la fondatezza della domanda attrice. Esse, pertanto, non sono soggette al regime di preclusioni stabilito, nella vigenza del sistema novellato dalla legge numero 353 del 1990 applicabile al presente giudizio ratione temporis , per la proposizione, da parte del convenuto, delle eccezioni non rilevabili d'ufficio. 2 Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articolo 2697 e 2735 c.c., nonché l'illogicità e contraddittorietà della motivazione. Sostiene che la Corte di Appello, nel basare la sua decisione sul rilievo che il ricorrente non aveva provato che alcuni condomini non usano il garage, ha invertito l'onere della prova dei fatti su cui si fonda la legittimità della introduzione dell'uso turnario, gravante sul Condominio. Deduce che la Corte territoriale non ha tenuto conto del fatto che nella delibera condominiale impugnata, avente al riguardo natura di confessione stragiudiziale ex articolo 2735 c.c., si da atto che alcuni condomini non fanno uso del garage. Il motivo, nella parte in cui denuncia violazioni di legge, è inammissibile, concludendosi con la formulazione di quattro quesiti di diritto che, per la loro genericità, non appaiono rispondenti ai requisiti richiesti dall'articolo 366 bis c.p.c., applicabile ratione temporis al ricorso in esame, proposto avverso una sentenza di appello pubblicata dopo 11X-3-2006 e prima del 4-7-2009. E invero, ai sensi della menzionata disposizione di legge, il quesito inerente ad una censura in diritto -dovendo assolvere alla funzione di integrare il punto di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e l'enunciazione del principio giuridico generale - non può essere meramente generico e teorico, ma deve essere calato nella fattispecie concreta, per mettere la Corte in grado di poter comprendere, dalla sua sola lettura, l'errore asseritamene compiuto dal giudice di merito e la regola applicabile. Ne consegue che esso non può consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo, ovvero nel mero interpello della Corte in ordine alla fondatezza della propugnata petizione di principio o della censura così come illustrata nello svolgimento del motivo v. Cass. 7-3-2012 numero 3530 Cass. 25-7-2008 numero 20454 Cass. 14-2-2008 numero 3519 . Nella specie, il ricorrente chiede a questa Corte di indicare 1 in merito alla introduzione dell'uso turnario di un bene comune come viene ripartito l'onere della prova tra il Condominio e il ricorrente 2 “i criteri che fanno ritenere assolto tale onere da parte delle parti in giudizio 3 i principi di diritto regolanti la logicità e l'esistenza della motivazione 4 quando la dichiarazione resa in un documento possa costituire confessione giudiziale . Si tratta, a tutta evidenza, di quesiti che non rispondono ai requisiti innanzi enunciati, risolvendosi nella mera richiesta dell'individuazione delle regole di diritto da applicare, senza contenere alcun utile riferimento alla specifica vicenda processuale sottoposta all'esame di questa Corte. Quanto agli asseriti vizi di motivazione, non è dato cogliere nel motivo in esame il momento di sintesi contenente la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione , così come prescritto, per le cause ad esso ancora soggette, dallo stesso articolo 366 bis c.p.c., nell'ipotesi un cui con il ricorso per cassazione vengano denunciati vizi ex articolo 360 numero 5 c.p.c 3 Con il terzo motivo il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione degli articolo 1102, 1138 e 1120 comma 2 c.c Sostiene che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di Appello, tra i condomini non esiste alcun conflitto nemmeno potenziale in merito all'uso intensivo, in quanto alcuni condomini non fanno uso del garage. Deduce che l'uso turnario e la regola secondo cui il posto lasciato temporaneamente vuoto dall'assegnatario non può essere utilizzato da altro condomino, si pongono contro l’articolo 1102 c.c., in quanto costituiscono un ingiustificato divieto per gli altri condomini di trarre il maggior vantaggio dalla cosa comune mediante il parcheggio di una seconda auto, pur in presenza di posti fruibili, in quanto temporaneamente inutilizzati , nonché contro l'articolo 1120 c.c., che vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino . Rileva che la Corte di Appello ha violato anche l'articolo 1138 c.c., in quanto, essendo espressamente prevista la natura condominiale dell'autorimessa nell'atto di assegnazione dell'immobile, l’uso intensivo non potrebbe essere derogato dal regolamento di condominio. Il motivo è privo di fondamento. Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che, in tema di condominio, è legittimo, ai sensi dell'articolo 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno Cass. 19-1-2006 numero 972 Cass. 9-11-1998 numero 11268 . Nella specie, come è stato esattamente rilevato nella sentenza impugnata, non può ritenersi legittima la pretesa del M. di occupare più di un posto macchina, pur essendo titolare di una sola quota del bene comune e ciò in quanto, anche in ragione della non coincidenza del numero dei condomini con quello dei posti macchina, l'uso più intenso del ricorrente verrebbe a menomare il pari diritto degli altri condomini all'utilizzazione della cosa comune. Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l'uso turnario e stabilito l'impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l'area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l'articolo 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea. Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento Cass. 3-12-2010 numero 24647 Cass. 4-12-1991 numero 13036 . Pertanto, l'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione Cass. 11-1-2012 numero 144 Cass. 22-3-2007 numero 6915 , ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali. L'essenza stessa del turno, d'altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l'esciusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l'avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi Cass. 10-1-1981 numero 243 . Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all'uso del bene comune e non comporta una violazione dell'articolo 1138 c.c Nella specie, infatti, non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna. 4 Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.