Per il Tribunale di Avellino, è nulla la delibera che decide di intervenire su parti di proprietà esclusiva di alcuni condomini. Èquanto stabilisce la sentenza depositata lo scorso 8 aprile 2024, a conclusione di un procedimento di impugnazione di delibere assembleari.
Il caso La questione, come accennato, nasce dall'impugnazione di alcune delibere condominiali, presentata da un condomino, alla quale è seguita un'ulteriore impugnazione da parte di altro proprietario, con la successiva riunione delle due cause. Le ragioni dell'impugnazione erano di diverso genere, a partire dal mancato svolgimento della procedura di mediazione poi non ripresentata in sede di precisazione delle conclusioni , per passare ad eccezioni diverse come la mancata indicazione del quorum deliberativo, e alla nullità della delibera, per quello che più qui ci interessa, per illegittimo addebito di spese relative alla sanatoria di opere murarie realizzate, in difformità del progetto approvato, nelle unità di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Infine, l'impugnante sarebbe stato limitato nel godimento della sua unità immobiliare , essendogli state imposte le installazioni di pluviali e colonne fecali, nella sua proprietà esclusiva, senza il suo consenso. In particolare, per quel che riguarda la delibera sulle opere murarie e sulla relativa sanatoria, gli attori contestavano la liceità della decisione, in quanto era andata a imporre delle spese, in questo caso relative alla sanatoria, non su proprietà comuni ma su parti di proprietà esclusiva dei condomini. Secondo i condomini, detta delibera sarebbe stata quindi nulla in quanto andava a incidere sui diritti esclusivi dei singoli proprietari. All'originaria impugnazione se ne aggiungeva poi un'altra, presentata da altro condomino che sostanzialmente ribadiva gli stessi motivi di nullità o annullabilità delle delibere. Si costituiva in giudizio il condominio, sostenendo innanzitutto la mancanza di legittimità attiva dei condomini in quanto non avrebbero subito alcun danno dalle delibere impugnate e sostenendo la legittimità delle stesse in quanto non avrebbero violato alcun diritto dei singoli condomini. Eccezione rigettata dal Tribunale, in virtù dell'interesse dei condomini alla rimozione dell'atto, non solo per i vizi di legittimità dedotti ma anche in ragione della censura relativa alla ripartizione delle spese e alle dedotte limitazioni di godimento alle rispettive proprietà individuali. Veniva poi svolta una CTU, e in seguito alla chiusura dell'istruttoria veniva emessa sentenza che accoglieva parzialmente le impugnazioni, dichiarando nulle alcune delle delibere impugnate. L'assemblea condominiale può deliberare soltanto le spese che riguardano la gestione, la manutenzione e la conservazione delle parti comuni di un condominio Il Tribunale di Avellino ha stabilito che sono nulle quelle delibere assembleari che vanno a incidere su parti di proprietà esclusiva e sui relativi diritti , patrimoniali o meno. Accogliendo la domanda sul punto, che sosteneva che poiché alcuni porzioni di proprietà esclusiva, comprese nel fabbricato, sono state realizzate in difformità dal progetto approvato, l'assemblea ne avrebbe illegittimamente deliberato la sanatoria, nominando un professionista per l'istruzione della relativa pratica presso il comune competente, pur trattandosi tuttavia di problematiche afferenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini, con conseguente nullità della deliberazione per impossibilità dell'oggetto. L'unica legittimazione sarebbe quindi quella dei singoli proprietari , e non del Condominio. Secondo il Tribunale, l'assemblea condominiale non ha e non può avere competenze in ordine alla sanatoria di opere effettuate nelle proprietà esclusive dei singoli condomini , in quanto compete a ciascuno di essi la decisione sull'eventuale attivazione della pratica per ottenere la regolarizzazione urbanistica o in alternativa di procedere alla riduzione in pristino. L'assemblea condominiale quindi, può deliberare soltanto le spese che riguardano la gestione, la manutenzione e la conservazione delle parti comuni di un condominio, ma non potrà mai assumere determinazioni al posto del singolo condomino, come è accaduto invece nel fatto di specie, in cui sono state, inoltre, addebitate ai condomini, nonostante l'opposizione di questi, le relative spese. In conseguenza dell'applicazione di detti principi, il Tribunale ha ritenuto accolto la domanda attrice e dichiarato la nullità delle delibere impugnate sul punto, condannando il Condominio al rimborso delle spese legali.
Giudice Pierri Motivazioni in fatto e in diritto della decisione Con atto di citazione ritualmente notificato, iscritto al numero 4284/2020 RG, Parte_1, in qualità di condomino del Controparte_2 sito in Atripalda AV alla Indirizzo_1, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Avellino il predetto Condominio al fine di ottenere la declaratoria di nullità ovvero l'annullamento delle deliberazioni assunte dall'assemblea condominiale del 25.06.2020, o quanto meno delle deliberazioni di cui ai punti 4 e 5 dell'ordine del giorno. All'uopo, l'attore deduceva a la violazione dell' articolo 1137 comma 2 c.comma per impossibilità di accertare il quorum deliberativo di cui all' articolo 1136 c.comma , per mancata indicazione, nel verbale dell'adunanza, di alcuna indicazione in merito ai valori delle quote di ciascun condomino partecipante all'assemblea b la nullità della deliberazione di cui al punto 4 per illegittimo addebito di spese relative alla sanatoria di opere murarie realizzate in difformità dal progetto approvato nelle unità di proprietà esclusiva di singoli condomini c la nullità della deliberazione di cui al punto 5 all'ordine del giorno per illegittima imposizione di servitù di scarico sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva dell'attore. Instaurato il contraddittorio, con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 7.02.2021, si costituiva in giudizio il Controparte_2 il quale si opponeva all'impugnativa deducendo a propria volta la carenza di interesse ad agire dell'attore per le seguenti motivazioni a in relazione alla mancata indicazione del quorum deliberativo, che la verifica della correttezza formale della deliberazione è riservata dalla legge al Presidente dell'assemblea con eventuale configurabilità di una sua responsabilità in caso contrario e che lo stesso attore, nella specie, aveva partecipato attivamente all'assemblea prendendo parte a tutte le decisioni, pur dissentendo, senza mai rilevare la carenza del quorum deliberativo b quanto alla nullità del punto 5 dell'o.d.g. illegittima imposizione di servitù di scarico sulle unità di proprietà esclusiva dell'attore , che il CP_2 aveva assunto una posizione contraddittoria, giacché, in sede di assemblea, aveva chiesto di dare attuazione all'accordo sottoscritto dalle parti in data 10.1.2009 che prevedeva, tra l'altro, l'installazione di 12 pluviali , e che, in ogni caso, nella fase esecutiva dei lavori deliberati, il Direttore dei lavori aveva adottato soluzioni tecniche per escludere la lamentata imposizione e l'aggravio di spesa, prevedendo anche la possibilità per il condomino dissenziente di allacciarsi alle reti ora presenti, qualora lo decidesse in futuro, senza pregiudizio per gli altri condomini c quanto alla nullità della delibera di cui al punto 4 illegittimo addebito di spese afferenti alle unità esclusive dei singoli condomini , che il pagamento della somma di Euro 1.000,00 Euro 250,00 per il CP_2 come per gli altri sottoscrittori dell'accordo del 10.01.2009 era dovuta al Comune di Atripalda a titolo di sanzione per la difformità urbanistica e che l'esecuzione di tale adempimento aveva consentito il rinnovo dei titoli abilitativi per la prosecuzione dei lavori di completamento dell'intero fabbricato e non delle singole proprietà, con evidente vantaggio anche per il condomino dissenziente. Concludeva, pertanto, per la declaratoria di carenza di interesse del sig. Parte_1 che non ha determinato alcun danno alla parte che lo contesta e, in via subordinata e nel merito, per il rigetto della domanda in quanto infondata. Nelle more del giudizio, con atto di citazione ritualmente notificato, iscritto al numero 4458/2020 RG, anche il condomino Controparte_1 conveniva in giudizio il Controparte_2 chiedendo di accertare e dichiarare nulla e/o annullare la delibera dell'assemblea del 25/6/2020 adottata dal Controparte_3 relativamente ai punti 2 , 3 , 4 e 5 all'ordine del giorno. All'uopo, Controparte_1 premesso di aver espresso, unitamente al germano Parte_l in sede assembleare voto contrario a ciascuna deliberazione contestava I la violazione dell' articolo 1136 comma 7° c.comma in quanto il processo verbale della delibera impugnata non era stato preceduto né da un verbale di assemblea di prima convocazione, né tantomeno conteneva un riferimento all'assemblea di prima convocazione andata deserta II la violazione dell' articolo 67 disp.att. c.comma che vieta il conferimento di deleghe all'amministratore, laddove nel caso di specie, la maggioranza aveva approvato la delibera proprio grazie ai voti espressi per delega dall'amministratore III la violazione dell' articolo 1136 c.comma per assoluta indeterminatezza del quorum IV la violazione dell' articolo 1123 c.comma per avere l'assemblea approvato una ripartizione millesimale delle spese relative a parti comuni in contrasto con la ripartizione delle spese convenzionale stabilita all'unanimità nella scrittura privata del 10/01/2009, oltre che errata V la violazione dell' articolo 1123 c.comma per avere l'assemblea approvato l'illegittima ripartizione tra i condomini di spese relative a proprietà individuali computo metrico del geom. Per_l e oneri per la regolarizzazione urbanistica di difformità riguardanti proprietà individuali VI la nullità della delibera per avere l'assemblea approvato il progetto redatto dal geom. Per_l nel quale sono previste colonne fecali e pluviali nuove rispetto al progetto originario con la realizzazione di una servitù di scarico sulle unità di proprietà dell'attore e senza il suo consenso. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 7.02.2021, si costituiva in giudizio il Controparte_2 eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità dell'azione per mancato esatto esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria e nel merito il difetto di legittimazione passiva e/o la carenza di interesse dell'attore. Assumeva in particolare che per le presunte violazioni contestate in relazione alle modalità di redazione del verbale doveva ritenersi unico responsabile lo stesso attore in qualità di Presidente dell'assemblea condominiale e redattore del verbale impugnato che, con riferimento alla ripartizione delle spese, l'assemblea non si era discostata da quanto previsto dalla scrittura privata del 10.01.2009 circa i lavori deliberati e riferibili alla scrittura privata predetta mentre la tabella millesimale era stata approvata per la ripartizione delle altre spese non riconducibili alla scrittura privata del 10.1.2009. Contestava inoltre la dedotta violazione dell' articolo 1123 c.comma nonché la nullità della delibera per illegittima imposizione di servitù. Disposta la riunione dei procedimenti, rigettata l'istanza di sospensione della delibera con ordinanza confermata in sede di reclamo procomma 1841/2021 RG , disposta ed espletata la CTU, all'udienza del 13.9.2023, sulle conclusioni precisate dalle parti, il Giudice assegnava le cause riunite in decisione con concessione dei termini ai sensi dell' articolo 190 c.p.comma 1. Preliminarmente, va rilevato che l'eccezione di improcedibilità dell'azione sollevata dal CP_2 convenuto con riferimento all'impugnativa introdotta da Controparte_1 non è stata reiterata in sede di precisazione delle conclusioni né in sede di comparsa conclusionale e pertanto deve intendersi rinunciata. Va peraltro osservato che, ai sensi dell' articolo 4 comma 2 del D.Lgs. 28/2010 e ss.mm., La domanda di mediazione deve indicare l'organismo, le parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa . Nel caso di specie, avuto riguardo al petitum ed alla causa petendi, ritiene il Tribunale che sussiste simmetria tra i fatti rappresentati in sede di mediazione e quanto esposto in sede processuale, giacché tale simmetria concerne gli elementi principali posti a fondamento della domanda e nulla esclude che, in sede processuale, l'impugnativa possa essere dettagliata attraverso una più specifica articolazione dei motivi, soprattutto con riferimento ai profili di carattere essenzialmente giuridico cfr. Trib. Verona, 26.4.2021 . 2. Va altresì disattesa l'eccezione sollevata dal CP_2 convenuto in relazione alla presunta carenza di interesse degli attori rispetto alle formulate impugnative. Occorre rammentare quanto recentemente affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, la quale ha ribadito che in tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall' articolo 1137 c.comma ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall' articolo 100 c.p.comma quale condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni Cass. 17294/2020 in senso conforme, Cass. 9544/2023 , in cui, con specifico riferimento al valore economico del pregiudizio dedotto, si sancisce che in tema di condominio negli edifici, sussiste l'interesse del CP_2 a promuovere l'azione di annullamento di una delibera condominiale avente ad oggetto crediti del medesimo di valore minimo, in quanto dal principio che la giurisdizione è risorsa statuale limitata potendo la legge limitare, espressamente o implicitamente, il ricorso ad essa onde garantire la durata ragionevole del processo ex articolo 111 Cost. e 6 CEDU non può, tuttavia, derivare il potere del giudice di stabilire limitazioni all'accesso al giudizio di legittimità, posto che nel nostro ordinamento la giurisdizione si attua mediante il giusto processo ed è sempre ammesso il diritto di ricorrere per cassazione avverso le sentenze per violazione di legge diritto il cui esercizio non dipende dal valore economico della controversia, soprattutto ove la predetta azione miri ad una verifica giudiziale della correttezza del modus operandi dell'amministratore nella generale iscrizione dei pagamenti in bilancio . Nella specie, sussiste la legittimazione degli attori, condomini dissenzienti, rispetto dell'impugnativa delle deliberazioni assunte così come appare chiaro il loro interesse alla rimozione dell'atto, non solo per i vizi di legittimità dedotti ma anche in ragione della censurata ripartizione delle spese ed alle dedotte limitazioni di godimento alle rispettive proprietà individuali. 3. Occorre ora esaminare le singole violazioni contestate ed, in primo luogo, quelle che investono la validità dell'intera delibera. 3.1 Quanto al motivo di impugnazione riferito alla mancata verbalizzazione dell'adunanza tenutasi in prima convocazione come formulato dall'attore Controparte_l, lo stesso non è fondato giacché il CP_2 convenuto ha prodotto in giudizio il verbale dell'assemblea tenutasi in prima convocazione in data 24.6.2020 e allegato alla convocazione per il giorno 25.6.2020. 3.2 Va, parimenti, respinta la doglianza formulata da entrambi gli attori riferita alla mancata indicazione delle quote millesimali dei singoli condomini partecipanti. Dagli atti di causa e dalla stessa disamina del verbale di delibera impugnato, risulta che, al momento dell'adozione della predetta deliberazione, le tabelle millesimali non erano state ancora adottate dal CP_2 tant'è che la loro approvazione era prevista al punto 3 dell'o.d.g. Deve dunque farsi applicazione del principio di diritto per cui l'assenza delle tabelle millesimali non influisce sulla validità delle delibere se, ai fini della decisione, viene individuato un valore da attribuire alle unità immobiliari in rapporto al valore dell'edificio. La delibera potrà essere invece oggetto di annullamento, qualora il condomino impugnante provi che il valore proporzionale dei condòmini presenti, rispetto all'intero edificio, era inferiore alle maggioranze richieste dall' articolo 1136 c.comma Cass. 3295/2023 Cass. 2406/2024 . Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste, dunque, prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi la cui esistenza non costituisce perciò requisito di validità delle delibere assembleari e consente sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del condominio così Cass. Sez. 6 2, 09/08/2011, numero 17115 Cass. Sez. 2, 17/02/2005, numero 3264 . La regola in tema di impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale è che l'onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, da cui deriva l'invalidità della stessa, grava sul condomino che la impugna Cass. numero 28262 del 2023 numero 3295 del 2023 . In assenza di valide tabelle millesimali, spettava perciò agli odierni attori provare che le deliberazioni adottate dall'assemblea del 25.6.2020 fossero viziate con riguardo alla carenza dei quorum stabiliti dall' articolo 1136 c.comma , alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell'intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione. Tale onere non è stato assolto. Non può invero ritenersi sufficiente il riferimento alle quote di compartecipazione stabilite al 25% per ciascun germano CP_2 nella scrittura privata per notar Per_2 del 2009 dall'elenco dei condomini riportato nel verbale di assemblea del 25.6.2020 risulta che nel condominio sono subentrati, successivamente alla scrittura del 2009, ulteriori soggetti rispetto ai quattro germani originari proprietari segnatamente, Controparte_3, CP_4 Persona_3 e Persona_4 agli atti non vi è evidenzia delle quote titolarità di tali soggetti e, ciò che più rileva, non vi è evidenza da quali dei germani CP_2 essi abbiano acquistato la rispettiva proprietà non può dunque ritenersi comprovato che i germani Parte_1 e CP_1 fossero, all'atto dell'approvazione del verbale del 25.6.2020, ancora titolari del 50%. La doglianza va pertanto respinta. 3.3 Va parimenti respinta l'impugnazione formulata dal solo Controparte_1 in merito alla dedotta violazione dell' articolo 67 disp. att. c.comma che vieta il conferimento di deleghe all'amministratore, laddove nel caso di specie, la maggioranza avrebbe approvato la delibera proprio grazie ai voti espressi per delega dall'amministratore. Non ignora il giudicante che, per effetto della riforma adottata con la legge numero 220/2012 , il conferimento di deleghe di voto in assemblea all'amministratore è stato in ogni caso e senza eccezioni vietato dall' articolo 67, quarto comma, disp. att. c.comma all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea . Se il divieto è violato, la relativa delibera è annullabile e impugnabile ai sensi dell' articolo 1137 c.comma Il condomino che agisce per l'annullamento deve, però, dimostrare che la delibera è stata illegittimamente votata dall'amministratore e tale voto è stato determinante per l'approvazione. Tale prova, nel caso in esame, non è stata offerta, in quanto, pur escludendo il voto dei condomini che hanno conferito illegittime deleghe all'amministratore Persona_5 ovvero CP_3 e Persona_6, le deliberazioni impugnate sono state approvate comunque con il voto favorevole di 4 condomini su 6. Esclusa la fondatezza delle doglianze formali relative a tutte le deliberazioni assunte in data 25.6.2020, occorre ora esaminare i motivi di impugnazione formulati da ciascun attore in relazione ai singoli punti all'o.d.g. 4. E' fondato il motivo di impugnazione sollevato da entrambi gli attori con riferimento al punto 4 dell'o.d.g. per avere l'assemblea approvato l'illegittima ripartizione tra i condomini di spese relative a proprietà individuali oneri per la regolarizzazione urbanistica di difformità riguardanti proprietà individuali e per l'impossibilità dell'oggetto presentazione di CILA in sanatoria per opere realizzate in proprietà individuali . Occorre prendere le mosse dal tenore letterale dell'argomento posto all'o.d.g. In sede assembleare, il geom. Per_l, tecnico incaricato dall'amministratore, presente in assemblea, chiariva che la situazione urbanistica del fabbricato risale alla concessione numero 1842/2004 e pertanto tutti i frazionamenti catastali resisi necessari per il detto atto di donazione e divisione per notar Per_2 non risultano censiti urbanisticamente al Comune e pertanto necessita la presentazione di una pratica in sanatoria per la regolarizzazione dei detti subalterni' v. p. 7 del verbale . Gli attori sostengono che, poiché alcune porzioni di proprietà esclusiva, comprese nel fabbricato, sono state realizzate in difformità dal progetto approvato con Permesso a Costruire numero 1842/2004 , l'assemblea ne avrebbe illegittimamente deliberato la sanatoria, nominando il geom. cp_5 per l'istruzione della relativa pratica presso il Comune di Atripalda, pur trattandosi, tuttavia, di problematiche afferenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, con conseguente nullità della deliberazione per impossibilità dell'oggetto. Il motivo è fondato. Non vi è dubbio, ad avviso di questo giudicante, che l'assemblea condominiale non ha competenze in ordine alla sanatoria di opere effettuate nelle proprietà esclusive dei singoli condomini, in quanto compete a ciascuno di essi decidere se attivarsi per ottenerne la regolarizzazione urbanistica ovvero procedere alla riduzione in pristino. L'assemblea condominiale può deliberare soltanto le spese che riguardano la gestione, la manutenzione e la conservazione delle parti comuni di un condominio ad es. la richiesta di sanatoria per opere eseguite su parti comuni , e giammai le spese individuali attribuibili ad un singolo condomino né può assumere determinazioni al posto del singolo condomino, come invece accaduto nella specie, laddove l'assemblea ha dato incarico al geom. Per l per la presentazione della Pt_2 in sanatoria anche per i condomini odierni attori, addebitando ad essi pro quota l'esborso richiesto, sebbene gli stessi fossero contrari alla sanatoria delle opere difformi eseguite nelle rispettive proprietà giacché ritenute pregiudicanti. L'impugnativa va dunque accolta. 5. Entrambi gli attori dei giudizi riuniti deducono la nullità della delibera assunta in relazione al punto 5 dell'ordine del giorno per le limitazioni al godimento correlate alla previsione di pluviali e colonne fecali imposte alle unità immobiliari di proprietà esclusiva degli attori senza il loro consenso. Orbene, all'esito dell'istruttoria espletata a mezzo di CTU, la doglianza è risultata fondata e, conseguentemente, va dichiarata la nullità della deliberazione di cui al punto 5 dell'o.d.g. Vanno richiamate le condivisibili conclusioni della CTU redatta dall'Ing. Per_7 la quale, in relazione al progetto dei lavori a farsi e, in particolare, alle tavole allegate alla convocazione per l'assemblea del 25.6.2020 -in disparte ogni valutazione in ordine allo stato dei luoghi riscontrato e alle opere effettivamente realizzate, profili che non rilevano nella presente sede ha riscontrato, con specifico riferimento alle unità immobiliari degli attori le sole che rilevano nella presente sede , quanto segue Le pluviali previste al piano terra, risultando in numero elevato, limitano il godimento delle unità immobiliari di proprietà Controparte_3, Pt_1 _ CP_1 ed Per_6 condizionando le distribuzioni degli spazi interni. Per quanto concerne le colonne fecali al piano terzo la posizione delle fecali dell'u.i. C8 Controparte_1 non risultano funzionali per l'u.i. servita l'u.i. C9 Controparte_1 è carente per l'allaccio degli scarichi della cucina. Al Piano primo Nelle u.i. C6 Controparte_1 e B6 Parte_1 non sono state previste fecali. Al piano terra Per le u.i. B4, B5 Parte_1 e D3 Persona_6 non sono previste fecali, tuttavia, B5 e D3 potrebbero collegarsi alle fecali dell u.i. adiacenti. L'u.i. B4 resta priva di previsione di fecale. Le criticità rilevate e brevemente esposte risultano lesive per le proprietà richiamate, traducendosi nel godimento non ottimale delle unità immobiliari. Le colonne fecali previste in posizione non ottimale sono diversamente allocabili. Le colonne assenti, inoltre, possono essere integrate . Costituisce principio consolidato in giurisprudenza quello per cui sono affette da nullità le deliberazioni che vanno incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, giacché eventuali modificazioni possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. In mancanza di tale consenso, la deliberazione è nulla, non rilevando ai fini della predetta declaratoria che, in fase esecutiva, siano state apportate modificazioni al progetto deliberato nell'assemblea del 25.6.2020. Né argomento in senso contrario può trarsi dalla scrittura per notaio Per_2 del 2009 giacché essa spiega effetti nei rapporti interni tra i quattro germani originari proprietari del fabbricato e non rispetto all'attuale compagine condominiale ed, inoltre, secondo quanto riscontrato dal CTU cfr. p. 31 della relazione peritale, ove si legge Alla data di sottoscrizione della scrittura privata, il titolo edilizio vigente risultava il Pdc 1842/2004 che contemplava una situazione progettuale differente da quella odierna , essa si riferisce al completamento dei lavori comuni secondo il progetto originario PdC 1842/04 e non al diverso progetto deliberato in data 25.6.2020. 6. E', infine, fondato il motivo di impugnazione sollevato dal solo Controparte_1 in relazione alle deliberazione assunta rispetto al punto 3 dell'o.d.g. L'assemblea ha approvato le quote millesimali redatte dal geom. Per_1 facendole proprie _per la ripartizione dei lavori a farsi del computo metrico . L'attore deduce l'illegittimità della deliberazione sia perché in contrasto con la ripartizione convenzionale delle spese prevista nella scrittura privata per notar Per_2 del 10/01/2009 sia perché le tabelle sarebbero errate nelle modalità di calcolo dei coefficienti adottate. Entrambe le doglianze sono fondate. Quanto alle tabelle millesimali, si condividono sul punto le osservazioni del CTU, il quale, a p. 31, precisa il Geom. CP_5 su incarico dell'assemblea ha redatto le tabelle millesimali sulla scorta delle previsioni di progetto allegate ai titoli abilitativi richiesti in data successiva alla scrittura privata. Si precisa che i millesimi rappresentano una quota proporzionale al valore del bene di cui ciascun condomino è titolare in rapporto all'intero stabile. Il criterio alla base della redazione delle tabelle millesimali, per quanto condivisibile tecnicamente, di fatto costituisce una forzatura per le seguenti motivazioni Tiene conto di previsioni di progetto ad oggi non realizzate cambi di destinazione, distribuzioni interne, ecc. Molte unità immobiliari sono prive di tramezzature Quantifica, attraverso la quota millesimale, un valore che auspicabilmente, forse, in futuro l'unità immobiliare potrà avere . Sussiste altresì la violazione dell' articolo 1123 c.comma . Tale norma prevede che la ripartizione delle spese comuni siano sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Orbene, nella specie, è documentalmente comprovato che i germani Parte_l, Per_6 Per_5 e CP_1 convenzionalmente stabilirono che la partecipazione alla spesa occorrente per il completamento delle parti comuni sarebbe avvenuta nella misura del 25% ciascuno. Anche il CTU aderisce a tale valutazione affermando che la ripartizione delle spese, se effettuata sulla base delle quote millesimali, non sia corretta . Deve dunque escludersi che l'assemblea potesse adottare come criterio di ripartizione delle spese riferite ai lavori di completamento un criterio difforme da quello previsto dalla convenzione del 2009 e, segnatamente, le tabelle millesimali predisposte dal geom. Per_l. 7. Il condomino Controparte_1 impugna la delibera del 25.6.2020 con riferimento al punto 2 dell'ordine del giorno, deducendo che l'assemblea avrebbe approvato, con il computo metrico redatto dal geom. Per_l, la ripartizione di spese che afferiscono ad opere da realizzarsi nelle proprietà esclusive di alcuni condomini ed a loro esclusivo beneficio ed, in particolare, secondo quanto desumibile dall'atto introduttivo del giudizio numero 4458/2020 RG, una rampa garage che serve altro fabbricato contiguo il maggior costo delle colonne fecali e dell'impianto citofonico e di tutti i relativi sottoservizi che servono le dette diverse unità abitative realizzate dal Controparte_6 nel sottotetto la canna fumaria prevista al piano terra identificato con la sigla A4, sempre di proprietà di Per_5 A fronte di tale prospettazione, il CP_2 convenuto ha replicato che Non vi sono spese attribuite per lavori da effettuarsi in proprietà esclusive. Invero, la rampa di accesso al piano interrato, di cui lamenta il sig. Controparte_1 è di esclusiva proprietà del CP_2. Mentre il varco effettuato, con l'abbattimento di un muro della corsia, utile per uscire dal piano interrato attraverso una seconda rampa è di proprietà di un altro corpo di fabbrica come si può evincere dall'atto di divisione per Notaio Per_2 del 13.01.2009, non è assolutamente riportato nel computo metrico come costo . Ora, a fronte della contestazione specifica del CP_2 convenuto il quale ha espressamente escluso che il computo metrico preveda lavori da effettuarsi in proprietà esclusiva ritiene il Tribunale che era onere del CP_2 impugnante comprovare la fondatezza della doglianza formulata. Tale onere non è stato assolto. Invero, pur non essendo stato il profilo in esame rimesso alla verifica del CTU, esso non risulta supportato da sufficiente riscontro probatorio. Il CTP Ing. Per_8 nella sua relazione di parte, invero, contesta la circostanza che con la CILA approvata dall'assemblea sia stata richiesta la sanatoria di opere eseguite nelle proprietà esclusive ma non afferma in alcun modo che il computo metrico approvato al punto 2 dell'o.d.g. prevede la ripartizione tra i condomini di lavori da eseguirsi in proprietà esclusive cfr. p. 8 della CTP, ove si legge Inoltre, molti lavori ndr. di cui alla CILA non riguardano opere condominiali ma opere interne alle singole proprietà tra l'altro la messa in opera di una canna fumaria al piano primo in proprietà esclusiva Persona_5 , nonché tante altre, comunque non condominiali. Circa la citata canna fumaria ci si riserva di approfondire e contestare eventuali danni che potrebbero essere arrecati ai committenti atteso che dalla documentazione presentata non è univocamente definita la posizione della citata canna all'esterno né la sua altezza e sezione in quanto mancano i relativi elaborati grafici . 8. In definitiva, in parziale accoglimento dell'impugnativa formulata da entrambi i condomini attori, va dichiarata nulla la deliberazione assunta in relazione ai punti 4 e 5 dell'o.d.g. nonché, in parziale accoglimento dell'impugnativa formulata dal CP_2 Controparte_l va altresì annullata la deliberazione assunta in relazione al punto 3 dell'o.d.g. per violazione dell' articolo 1123 c.comma Vanno invece respinti tutti gli altri motivi di impugnativa formulati. 9 Tenuto conto dell'esito dei giudizi e dell'accoglimento parziale dei motivi di impugnazione avanzati, valutata altresì la soccombenza degli attori nella fase di reclamo proposta ai sensi dell' articolo 669 terdecies c.p.comma , sussistono i presupposti per compensare per 1/3 le spese di lite di ciascun giudizio comprensive delle spese relative alla fase di reclamo , ponendo i residui 2/3 a carico del CP_2 convenuto. In ragione del principio di causalità e degli esiti dell'accertamento espletato, le spese di CTU vanno poste interamente a carico del CP_2 convenuto. P.Q.M Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica nella persona della dr.ssa Valentina Pierri, definitivamente pronunciando nell'ambito dei giudizi riuniti numero 4284/2020 e 4458/2020 RG, ogni contraria o diversa istanza e deduzione rigettata e disattesa, così provvede 1 accoglie parzialmente le impugnative proposte e, per l'effetto, annulla la delibera assunta dal CP_2 convenuto in data 25 giugno 2020 limitatamente ai punti 3 4 e 5 dell'ordine del giorno 2 compensa per 1/3 le spese di lite nell'ambito del giudizio numero 4284/2020 RG e condanna il CP_2 convenuto, in persona dell'amministratore p.t., al pagamento, in favore dell'attore Parte_l, del residuo 2/3 delle spese processuali, che liquida in Euro 186,00 per spese vive ed Euro 3.384,66, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge 3 compensa per 1/3 le spese di lite nell'ambito del giudizio numero 4458/2020 RG e condanna il CP_2 convenuto, in persona dell'amministratore p.t., al pagamento, in favore dell'attore Controparte_l del residuo 2/3 delle spese processuali, che liquida in Euro 186,00 per spese vive ed Euro 3.384,66, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge 4 pone le spese di CTU a definitivo carico di parte convenuta.