La cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, anche se dovuta ad un errore del conservatore dei registri immobiliari, ha efficacia sostanziale e produce l’estinzione della garanzia tra le parti e verso i terzi.
Una Banca agiva in giudizio per la soddisfazione di un credito assistito da ipoteca su immobile chiedendo l'espropriazione ex articolo 602 c.p.c. in danno del terzo acquirente dei cespiti ipotecati. In pendenza della procedura esecutiva, il Conservatore dei Registri Immobiliari, intendendo in modo evidentemente erroneo una formalità richiesta dal terzo acquirente, annotò a margine dell'ipoteca la cancellazione totale della stessa, salvo poi iscrivere altra annotazione di rettifica. Il terzo acquirente spiegò quindi opposizione ex articolo 615 c.p.c. invocando la cancellazione dell'ipoteca. La domanda veniva accolta, sia in primo che in secondo grado. La vicenda è giunta dinanzi alla Corte di legittimità. La pronuncia in oggetto coglie l'occasione per ricordare che l'espropriazione contro il terzo proprietario costituisce un'ipotesi di responsabilità per debito altrui «nella quale cioè un soggetto, non personalmente obbligato, legittimamente subisce l'espropriazione di beni facenti parte del proprio patrimonio su iniziativa di un creditore di un diverso soggetto e per la soddisfazione coattiva di pretese vantate nei confronti di quest'ultimo». Condizione necessaria, è l'esistenza di un'iscrizione ipotecaria valida ed efficace sull'immobile staggito. Tale condizione deve permanere per l'intero corso del procedimento di espropriazione. In caso contrario, il venir meno dell'ipoteca in pendenza della procedura comporta l'immediata interruzione della stessa nelle forme dell'improcedibilità o dell'estinzione atipica o di chiusura anticipata per sopravvenuta insussistenza dell'elemento integrante la fattispecie di responsabilità per debito altrui. Sul piano sostanziale, si ricorda che l'ipoteca «si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari» articolo 2808, comma 2, c.c. e che tale formalità caratterizza anche la cancellazione dell'ipoteca, intesa come causa estintiva autonoma dell'ipoteca prevista dall'articolo 2878, comma 1, numero 1, c.c. In tale caso infatti, «mancando altra ragione di estinzione, è la stessa cancellazione che, quale contrarius actus rispetto all'iscrizione provvisto della stessa efficacia costitutiva, determina il venir meno dell'ipoteca, per difetto dell'essenziale elemento pubblicitario da ultimo, Cass. 24/06/2022, numero 20434 ». Tale conclusione si giustifica alla luce dell'esigenza imperativa di garantire la stabilità del regime di circolazione dei beni immobili, fondata sull'affidamento dei terzi sulle risultanze dei pubblici registri. In conclusione, «la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, concessa o ordinata in maniera invalida Cass. 17/12/1969, numero 3988 oppure originata da un atto inesistente, nullo o inefficace Cass. 08/08/1963, numero 2247 oppure ancora effettuata in radicale difetto di ragione giustificatrice, produce comunque l'estinzione della garanzia tra le parti e verso i terzi». L'unico rimedio concesso in tali casi al creditore è la reiscrizione dell'ipoteca in forza del medesimo titolo, ma con grado dalla data della nuova iscrizione. Resta salva l'esperibilità dell'azione risarcitoria nei confronti del Conservatore dei Registri Immobiliari ove la cancellazione sia imputabile a sua responsabilità. La pronuncia impugnata si sottrae così ad ogni censura e il ricorso viene rigettato.
Presidente De Stefano – Relatore Rossi Fatti di causa 1. Per la soddisfazione di un credito vantato nei confronti di L.G. ed assistito da ipoteca iscritta nel giugno 1996 su immobili ubicati nel Comune di omissis , la Banca Nazionale dell'Agricoltura lite pendente incorporata dalla Banca Antoniana Popolare Veneta, poi cedente il credito alla Elipso Finance s.r.l. promosse nell'anno 1999 espropriazione ex articolo 602 c.p.c., in danno di B.F. , terza acquirente con atto del settembre 1996 dei cespiti ipotecati. In pendenza della procedura esecutiva, in data 5 febbraio 2007 il Conservatore dei Registri Immobiliari dell'Ufficio di omissis, intendendo in modo evidentemente erroneo una formalità richiesta da B.F. , annotò a margine dell'ipoteca sopra menzionata la cancellazione totale della stessa con ulteriore suo atto del 23 aprile 2007, a margine di detta cancellazione iscrisse altra annotazione recante la cancellazione dell'annotazione di cancellazione, in quanto erroneamente eseguita . 2. Nel gennaio 2011, B.F. spiegò opposizione ex articolo 615 c.p.c., chiedendo dichiarare insussistente il diritto a procedere esecutivamente nei suoi confronti, in conseguenza e per effetto della cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile staggito. 3. Sospesa la procedura dal g.e., il giudizio di opposizione, coltivato dalla Elipso Finance s.r.l. in contraddittorio anche di S.M. legale rappresentante del minore L.M. , erede del defunto debitore diretto L.G. e della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. fusa con la Banca Antonveneta S.p.A. , si concluse, in prime cure, con l'accoglimento della domanda dell'opponente. 4. La decisione in epigrafe indicata ha rigettato l'appello interposto dalla Elipso finance s.r.l. la quale, avverso la stessa, ricorre per cassazione, affidandosi a due motivi. Resiste, con controricorso, B.F. non svolgono attività processuale in grado di legittimità la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e S.M. . Ragioni della decisione 1. Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articolo 1324,1418 e 1421 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3. Specificamente, la ricorrente censura la gravata sentenza per non aver rilevato la nullità dell'annotazione di cancellazione dell'ipoteca, nullità derivante dalla violazione delle norme imperative che prescrivono, quale condizione necessaria ed imprescindibile ai fini della cancellazione, la prestazione di consenso nella specie mancato da parte del titolare del diritto di credito garantito. 2. Il secondo motivo lamenta violazione e falsa applicazione degli articolo 1324 e 1427 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3. Ad avviso della ricorrente, il giudice territoriale, con argomentazione non conforme a diritto, ha ritenuto la cancellazione dell'ipoteca, seppur frutto di un accertato errore del Conservatore dei Registri Immobiliari, non emendabile attraverso la rettifica ad opera del Conservatore stesso, nella specie correttamente praticata. 3. Le doglianze - da scrutinare congiuntamente siccome avvinte da intima connessione - sono infondate. 3.1. L'espropriazione contro il terzo proprietario, disciplinata dagli articolo 602 - 604 del codice di rito, tipizza ipotesi di responsabilità per debito altrui da autorevole dottrina anche definita responsabilità senza debito , nelle quali cioè un soggetto, non personalmente obbligato, legittimamente subisce l'espropriazione di beni facenti parte del proprio patrimonio su iniziativa di un creditore di un diverso soggetto e per la soddisfazione coattiva di pretese vantate nei confronti di quest'ultimo. Dal punto di vista sistematico, l'assoggettamento ad esecuzione forzata del terzo acquirente di un immobile gravato da ipoteca è la più significativa estrinsecazione dello ius sequelae che ontologicamente connota siffatta garanzia reale, positivamente tradotto nel disposto dell'articolo 2808 c.c., comma 1, l'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito . Condizione necessaria per assoggettare ad esecuzione forzata il terzo con pressoché integrale parificazione di questi, quoad effectus, al debitore esecutato acquirente di un bene ipotecato oppure il terzo datore di ipoteca su beni propri a garanzia di un debito altrui è l'esistenza di una iscrizione ipotecaria, valida ed efficace, sull'immobile staggito e tale condizione deve ricorrere per l'intero corso del procedimento di espropriazione, cioè a dire, più precisamente, dalla notifica del prodromico atto di precetto sino all'aggiudicazione, momento in cui l'aggiudicatario acquista il diritto qualificabile come ius ad rem al trasferimento del bene pignorato purgato da gravami e formalità pregiudizievoli, inclusa l'ipoteca in parola. Il venir meno, per qualsivoglia ragione, della ipoteca in pendenza della procedura espropriativa intrapresa contro il terzo proprietario importa, pertanto, l'immediato arresto della stessa declinabile, più propriamente, in forma di improcedibilità o di estinzione atipica o di chiusura anticipata , per sopravvenuta insussistenza dell'elemento integrante la fattispecie di responsabilità per debito altrui. 3.2. Sotto il profilo sostanziale, l'ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari articolo 2808 c.c., comma 2 è questa l'affermazione, netta ed inequivoca, del principio dell'efficacia costitutiva della formalità pubblicitaria, in virtù del quale il diritto di garanzia reale viene ad esistenza, tanto fra le parti quanto nei confronti dei terzi, con la iscrizione nei registri. Analoga natura costitutiva caratterizza altresì la formalità della cancellazione dell'iscrizione, intesa come causa estintiva autonoma dell'ipoteca prevista dall'articolo 2878 c.c., comma 1, numero 1. È doveroso, al riguardo, puntualizzare che l'articolo 2878 c.c., nella sua complessiva portata precettiva, si riferisce alla cancellazione in una duplice accezione, gravida di differente valenza - da un lato, come pubblicità dichiarativa, quando si sia già verificata una delle possibili cause autonome contemplate dall'articolo 2878 c.c., e produttive, in via diretta o indiretta, dell'effetto estintivo dell'ipoteca per venir meno della garanzia o del credito garantito , ipotesi nelle quali la formalità della cancellazione assolve la funzione di dare notizia del già verificatosi effetto - dall'altro lato, nel peculiare significato sotteso alla citata disposizione dell'articolo 2878 c.c., comma 1, numero 1, come causa estintiva autonoma dell'ipoteca, allorché, mancando altra ragione di estinzione, è la stessa cancellazione che, quale contrarius actus rispetto all'iscrizione provvisto della stessa efficacia costitutiva, determina il venir meno dell'ipoteca, per difetto dell'essenziale elemento pubblicitario da ultimo, Cass. 24/06/2022, numero 20434 . 3.3. Per l'esigenza imperativa di garantire la stabilità del regime di circolazione dei beni immobili, fondato sull'affidamento dei terzi sulle risultanze dei pubblici registri, la cancellazione, attesa l'evidenziata natura costitutiva di tale formalità pubblicitaria, non può che cagionare la definitiva ed irreversibile estinzione dell'ipoteca, pur se la cancellazione sia effettuata in difetto dei presupposti legittimanti, per errore oppure in forza di un atto invalido, illegittimo o inefficace. Muovendo da queste premesse, in conformità a risalente ma mai contrastata giurisprudenza di questa Corte ed unanime opinione di dottrina, la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, concessa o ordinata in maniera invalida Cass. 17/12/1969, numero 3988 oppure originata da un atto inesistente, nullo o inefficace Cass. 08/08/1963, numero 2247 oppure ancora effettuata in radicale difetto di ragione giustificatrice, produce comunque l'estinzione della garanzia tra le parti e verso i terzi. Nella descritta evenienza, la tutela del creditore è assicurata, giusta il disposto dell'articolo 2881 c.c., dall'unico rimedio della reiscrizione dell'ipoteca in forza del medesimo titolo, ma con grado dalla data della nuova iscrizione, fatta salva l'esperibilità di azione risarcitoria nei riguardi del Conservatore dei Registri Immobiliari o del dirigente del corrispondente odierno ufficio pubblico , ove la cancellazione sia imputabile a sua responsabilità e ricorrendo le condizioni poste e nei limiti stabiliti dall'articolo 232-bis disp. att. c.c 3.4. Le illustrate considerazioni rendono palese l'infondatezza delle doglianze della ricorrente, la quale pretende di far derivare la permanenza dell'originario vincolo ipotecario invece definitivamente caducato dall'avvenuta annotazione, a margine della cancellazione, di una attestazione del Conservatore di erroneità della cancellazione stessa, atto anodino per contenuto e forma, di assai difficile inquadramento giuridico, ma di certo inidoneo a determinare la reviviscenza della garanzia, oltremodo in ragione del fatto che, ai più limitati fini della reiscrizione ex nunc dell'ipoteca, il richiamato articolo 2881 c.c., richiede un accertamento giudiziale dell'invalidità o insussistenza della causa estintiva, in tutta evidenza non surrogabile da una sorta di provvedimento in autotutela del Conservatore. 4. Il ricorso è rigettato. 5. La novità della questione per come prospettata negli atti di causa e l'assenza di precedenti giurisprudenziali di legittimità negli esatti termini rendono di giustizia l'integrale compensazione delle spese del presente grado di giudizio tra le parti. 6. Atteso l'esito del ricorso, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali a tanto limitandosi la declaratoria di questa Corte Cass., Sez. U, 20/02/2020, numero 4315 per il versamento da parte della ricorrente - ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, numero 115, articolo 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, numero 228, articolo 1, comma 17 - di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell'articolo 1 bis, dello stesso articolo 13. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Dichiara interamente compensate tra le parti le spese del presente grado di giudizio. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.