La Corte di Cassazione ha avuto modo di esprimersi su una controversia, avente ad oggetto la prescrizione del diritto di un mediatore alla provvigione per l’opera di mediazione svolta in relazione ad un contratto di affitto di ramo d’azienda.
Nel caso di specie, la Corte d'Appello riconosceva che la scrittura del 10 marzo 2016, qualificata come lettera di intenti , costituisse un contratto preliminare, disattendendo la diversa tesi del mediatore, per il quale la prescrizione cominciava a decorrere dal successivo 6 aprile 2016, data di stipulazione del contratto di affitto. Ne conseguiva che, «avendo la scrittura efficacia solo preparatoria del futuro accordo, la prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione non decorreva da essa, ma dal successivo contratto, che segnava la conclusione dell'affare». Il Collegio ricorda a riguardo che nella nozione di minuta o puntuazione del contratto rientrano «tanto i documenti che contengono intese parziali in ordine al futuro regolamento di interessi tra le parti cd. puntuazione di clausole , quanto i documenti che predispongano con completezza un accordo negoziale in funzione preparatoria del medesimo cd. puntuazione completa di clausole » Cass. numero 2204/2020 . Quindi, anche in presenza del completo ordinamento di un determinato assetto negoziale «può risultare integrato un atto meramente preparatorio di un futuro contratto, come tale non vincolante tra le parti, in difetto dell'attuale effettiva volontà delle medesime di considerare concluso il contratto» Cass. numero 910/2005 numero 14267/2006 . Gli stessi articolo 1362 e ss. c.c. mirano a «consentire la ricostruzione della volontà delle parti, operazione che non assume carattere diverso quando sia questione, invece che di stabilirne il contenuto, di verificare anzitutto se le parti abbiano inteso esprimere un assetto d'interessi giuridicamente vincolante, dovendo il giudice accertare, al di là del nomen iuris e della lettera dell'atto, la volontà negoziale con riferimento sia al comportamento, anche successivo, comune delle parti, sia alla disciplina complessiva dettata dalle stesse, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre. Il relativo accertamento è riservato al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità se non per vizio di motivazione» Cass. numero 2720/2009 numero 14006/2017 . Ne consegue che «il carattere preparatorio e provvisorio di una scrittura può concernere sia il contenuto dell'accordo, sia la conclusione del contratto. Precisamente, quando la minuta contiene un testo ancora da integrare, essa non è vincolante poiché esprime solo un accordo parziale e, quindi, provvisorio. La minuta può consistere poi in un progetto contrattuale le parti, cioè, elaborano un testo completo, ma si riservano di decidere l'accettazione». Nel caso in esame, la Corte di merito avrebbe posto l'accento sul fatto che la scrittura prevedeva tutti gli elementi essenziali del contratto d'affitto, riconoscendo che l'accordo vincolasse i contraenti alla conclusione dell'accordo finale, secondo lo schema del contratto preliminare. E per i Giudici di legittimità ciò basta a fondare la presunzione di avvenuto perfezionamento del contratto in questione. Infatti, è principio acquisito che il nomen iuris, anche quando sia stata utilizzata un'espressione apparentemente univoca quale lettera di intenti Cass. numero 2720/2009 , «non è mai vincolante per l'interprete, dovendo il giudice accertare, al di là del nomen iuris e della lettera dell'atto, la volontà negoziale con riferimento sia al comportamento, anche successivo, comune delle parti, sia alla disciplina complessiva dettata dalle stesse, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre» Cass. numero 30851/2018 . Quindi, la Corte d'Appello ha applicato correttamente la regola secondo cui «la conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell'atto che dà all'intermediato il diritto di agire per l'adempimento o il risarcimento. La provvigione, pertanto, spetta al mediatore anche quando sia intervenuto la stipula tra le parti di un contratto preliminare» Cass. numero 13260/2009 numero 30083/2019 .
Presidente D'Ascola – Relatore Tedesco Fatti di causa La Corte d'Appello di Firenze, nella lite fra il mediatore immobiliare S.r.l. e s.r.l., ha confermato la sentenza di primo grado, che aveva dichiarato prescritto il diritto del mediatore alla provvigione per l'opera di mediazione svolta in relazione a un contratto di affitto di ramo d'azienda. La Corte d'Appello ha riconosciuto che la scrittura del 10 marzo 2016, qualificata come lettera di intenti , costituiva un contratto preliminare. Essa ha così disatteso la diversa tesi del mediatore, per il quale la prescrizione cominciava a decorrere dal successivo 6 aprile 2016, allorché fu stipulato il contratto di affitto. La Corte di merito ha escluso inoltre che potesse costituire atto interruttivo della prescrizione l'invio, da parte del mediatore, della nota di debito numero 3 del 3 dicembre 2015. In proposito, il giudice del gravame - dopo avere posto in luce che l'appellante non aveva contestato la specifica statuizione del tribunale secondo cui tale documento non contiene alcuna esplicita richiesta di pagamento, nè una concreta costituzione in mora - ha rilevato che non era stata data la prova nè dell'invio, nè della ricezione della suddetta nota di debito. Per la cassazione della sentenza S.r.l. ha proposto ricorso affidato a due motivi il primo motivo denuncia l'erronea interpretazione della scrittura del 6 marzo 2016 e la mancata applicazione dell'articolo 1757 c.c Si sostiene che la scrittura non aveva carattere vincolante, essendo condizionata alla stipulazione del contratto di affitto. Quindi, avendo la scrittura efficacia solo preparatoria del futuro accordo, la prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione non decorreva da essa, ma dal successivo contratto, che segnava la conclusione dell'affare. Il secondo motivo denuncia violazione dell'articolo 115 c.p.c., nella quale la Corte d'Appello sarebbe incorsa allorché ha riconosciuto che non ci fosse la prova della ricezione della nota di debito. Si rappresenta che la controparte aveva esaminato e contestato nel merito il documento, senza mai disconoscere di averlo ricevuto. S.r.l. ha resistito con controricorso. Ragioni della decisione 1. Il primo motivo di ricorso sfugge alle eccezioni di inammissibilità formulate nel controricorso. Esso non denuncia un vizio motivazionale, nè un omesso esame di un fatto decisivo in violazione della regola della c.d. doppia conforme. La censura, riguardante l'interpretazione della scrittura data dalla Corte d'Appello, costituisce denuncia di una supposta violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale da parte della Corte d'Appello. Secondo la ricorrente, l'intesa, in conformità alla sua qualificazione come lettera di intenti , era subordinata all'esito positivo delle trattative, essendo pertanto ciascuna parte libera di ripensarci fino a quando il contratto non fosse concluso. Si trattava, in definitiva, di una puntuazione o minuta di contratto, che aveva carattere interlocutorio e preparatoria della futura stipulazione, senza impegnare le parti alla sua conclusione in quanto tale insufficiente per attribuire al mediatore il diritto alla provvigione. 1.1. Il motivo, seppure ammissibile, è tuttavia infondato. Nella nozione di minuta o puntuazione del contratto rientrano tanto i documenti che contengono intese parziali in ordine al futuro regolamento di interessi tra le parti cd. puntuazione di clausole , quanto i documenti che predispongano con completezza un accordo negoziale in funzione preparatoria del medesimo cd. puntuazione completa di clausole Cass. numero 2204/2020 . Pertanto, anche in presenza del completo ordinamento di un determinato assetto negoziale può risultare integrato un atto meramente preparatorio di un futuro contratto, come tale non vincolante tra le parti, in difetto dell'attuale effettiva volontà delle medesime di considerare concluso il contratto Cass. numero 910/2005 numero 14267/2006 . Nel valutare se l'intesa raggiunta dai contraenti abbia ad oggetto un regolamento definitivo del rapporto ovvero un documento con funzione meramente preparatoria di un futuro negoziale, il giudice può fare ricorso ai criteri dettati dall'articolo 1362 c.c. e ss., i quali mirano a consentire la ricostruzione della volontà delle parti, operazione che non assume carattere diverso quando sia questione, invece che di stabilirne il contenuto, di verificare anzitutto se le parti abbiano inteso esprimere un assetto d'interessi giuridicamente vincolante, dovendo il giudice accertare, al di là del nomen iuris e della lettera dell'atto, la volontà negoziale con riferimento sia al comportamento, anche successivo, comune delle parti, sia alla disciplina complessiva dettata dalle stesse, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre. Il relativo accertamento è riservato al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità se non per vizio di motivazione Cass. numero 2720/2009 numero 14006/2017 . 1.2. Risulta dai principi sopra indicati che il carattere preparatorio e provvisorio di una scrittura può concernere sia il contenuto dell'accordo, sia la conclusione del contratto. Precisamente, quando la minuta contiene un testo ancora da integrare, essa non è vincolante poiché esprime solo un accordo parziale e, quindi, provvisorio. La minuta può consistere poi in un progetto contrattuale le parti, cioè, elaborano un testo completo, ma si riservano di decidere l'accettazione. Le due categorie presentano una diversità di regime probatorio, in quanto, nel secondo caso, la parte la quale intenda dimostrare che non si tratti di un contratto concluso ma di una semplice minuta con puntuazione completa di clausole deve superare la presunzione semplice di avvenuto perfezionamento contrattuale, in virtù del principio secondo cui anche un documento dimostrante con completezza un assetto negoziale può essere soltanto preparatorio di un futuro accordo, una volta dimostrata l'insussistenza di una volontà attuale di accordo negoziale. Il relativo accertamento, che si traduce nella ricostruzione effettiva delle parti interpretata secondo i criteri di cui all'articolo 1362 c.c. e segg., implica un apprezzamento demandato al giudice di merito insindacabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione immune da vizi logici Cass. numero 7857/1997 numero 2204/2020 . 1.3. La Corte d'Appello, nell'indagine interpretativa sulla natura dell'accordo, ha posto l'accento sul fatto che la scrittura prevedeva tutti gli elementi essenziali del contratto d'affitto, avendo le parti inoltre stabilito la data in cui avrebbero concordato il testo finale dell'accordo. In considerazione di tale complessivo contenuto negoziale, essa ha riconosciuto che l'accordo vincolasse i contraenti alla conclusione dell'accordo finale, secondo lo schema del contratto preliminare. A tale ricostruzione, già sufficiente secondo la giurisprudenza di legittimità a fondare la presunzione di avvenuto perfezionamento del contratto, la ricorrente oppone considerazioni astratte, essenzialmente fondate sulla denominazione della scrittura e sul fatto che le parti avessero previsto una futura stipulazione, che, secondo la ricorrente, si atteggerebbe quale condizione sospensiva dell'efficacia dell'accordo nel frattempo raggiunto. Questi rilievi, tuttavia, non sono minimamente incompatibili, dal punto di vista logico e giuridico, con l'interpretazione della scrittura data dalla Corte d'Appello, risolvendosi pertanto la censura nella mera contrapposizione di una diversa interpretazione rispetto a quella accolta nella sentenza impugnata ciò in cassazione non è consentito, perché l'interpretazione data dal giudice di merito non deve essere l'unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni Cass. numero 28319/2017 numero 16987/2018 . D'altra parte, è principio acquisito che il nomen iuris, anche quando sia stata utilizzata un'espressione apparentemente univoca quale lettera di intenti conf. Cass. numero 2720/2009 , non è mai vincolante per l'interprete, dovendo il giudice accertare, al di là del nomen iuris e della lettera dell'atto, la volontà negoziale con riferimento sia al comportamento, anche successivo, comune delle parti, sia alla disciplina complessiva dettata dalle stesse, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre Cass. numero 30851/2018 . A questi fini, si deve sottolineare che la Corte di merito, in aggiunta al rilievo della completezza del testo contrattuale e della previsione della data di firma del contratto d'affitto, corredato dagli inventari, ha valorizzato la previsione del versamento di una caparra confirmatoria, la cui funzione è notoriamente quella di rafforzamento e di garanzia del vincolo obbligatorio Cass. numero 7935/1997 numero 12768/1999 . Come correttamente riconosciuto dalla Corte d'Appello, il significato di tale previsione, ai fini dell'interpretazione della scrittura, non è minimamente inficiato dal fatto che la somma non fu versata, attenendo il mancato versamento semmai all'inottemperanza di un obbligo contrattuale dell'affittuaria e non certo alla definizione di affare ai sensi degli arti. 1654, 1755 c.c. della scrittura in esame . Si osserva ancora, per completezza di esame, che la caparra confirmatoria, per questa sua funzione, di spingere le parti all'adempimento, è strumento del tutto congeniale rispetto al contratto preliminare Cass. numero 17041/2014 . 1.4. In conclusione, la Corte d'Appello ha fatto corretta applicazione della regola secondo cui la conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell'atto che dà all'intermediato il diritto di agire per l'adempimento o il risarcimento. La provvigione, pertanto, spetta al mediatore anche quando sia intervenuto la stipula tra le parti di un contratto preliminare Cass. numero 13260/2009 numero 30083/2019 . Questa è l'ipotesi riscontrata in fatto dalla Corte d'Appello, il cui apprezzamento, in quanto immune da vizi logici e giuridici, è incensurabile in questa sede. 2. È infondato anche il secondo motivo. La mancanza di contestazioni sulla ricezione della nota di debito costituisce petizione di principio, già sulla base della sola esposizione operata con il ricorso. Risulta infatti dalla trascrizione dello scritto difensivo avversario che le contestazioni di merito sono precedute dall'avverbio, comunque , che persino letteralmente introduce un'argomentazione aggiuntiva. La difesa nel merito, così come articolata, non comportava alcuna ammissione implicita della ricezione del documento. Si deve ancora osservare che, nel controricorso, sono riportate le frasi con le quali aveva esplicitamente evidenziato la mancanza di prove della ricezione del documento. 3. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con addebito di spese. Ci sono le condizioni per dare atto ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto . P.Q.M. rigetta il ricorso condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.