Il rinnovo dell’incarico all’amministratore di condominio e il rendiconto condominiale

Gli autori si sono dovuti occupare, solo recentemente, funditus, del diritto condominiale e hanno scoperto che allo stesso sia la dottrina che la giurisprudenza hanno dato e dovuto dare uno spazio di interpretazione e di applicazione veramente notevole.

La dottrina. Certamente, la circostanza non era del tutto sconosciuta, perché la loro biblioteca annoverava i libri di autorevoli autori che si sono occupati di questa branca del diritto BRANCA G. Comunione e condominio negli edifici in commentario Scialoja-Branca Bologna Roma 1982 A. e G. IANNUZZI Il condominio negli edifici Milano 1978 TERZAGO Il condominio Milano 2000 e DE TILLA Il condominio nel Trattato di diritto immobiliare Milano, 2001 . Quello che, però, ha suscitato una certa sorpresa è l’enorme casistica giurisprudenziale, che si è incaricata di affrontare, con dovizia di motivazione, i particolari problemi sorti nelle controversie condominiali. Una materia contrastata. Purtroppo, la convivenza condominiale non sempre è serena e improntata a cordialità, per cui non è agevole individuare il punto in cui cessa il legittimo diritto, rivendicato dal condomino, e comincia la violazione delle norme che disciplinano il condominio. Gli interessi, che sottendono ogni comportamento umano, spingono i condomini alla lite, perché al tentativo di rivendicare diritti si contrappone l’opposizione che chi teme che, con il loro riconoscimento, venga leso il suo diritto all’uso dei beni comuni. A questa ben nota situazione si aggiungono i casi di quanti violano norme urbanistiche e le ipotesi di mala gestio condominiale, sia da parte dell’amministratore che dell’assemblea che ne avalla l’operato. Gli interventi normativi. Tutta questa situazione, schematicamente riferita, non trova un significativo riscontro codicistico, perché il codice dedica al condominio ben poche norme 35, comprese quelle di attuazione , ritenendolo quale appendice della comunione. E’ storia recente l’intervento del legislatore sulla gestione delle liti condominiali, perché la magistratura aveva fatto intendere che, di fronte a controversie giuridiche di maggiore rilevanza socio-economica, nel contesto della scarsità di persone e di mezzi, era opportuno che l’accesso giudiziario per le liti condominiali fosse sottoposto a un severo filtro, relegando l’intervento del magistrato solo nel caso in cui il predetto filtro non avesse consentito di trovare una sistemazione amichevole della controversia. Il legislatore è intervenuto sottoponendo obbligatoriamente le liti condominiali alla mediazione D.Lgs. 28/2010, ultimamente modificato con il D.L.79/2013 . Non si hanno notizie sulla buona riuscita di questa legge. Quello che qui si deve mettere in evidenza è che, ormai, dato il lungo tempo trascorso dalla disciplina codicistica, la materia del diritto condominiale aveva, ormai, raggiunto una, per così dire, definitiva sistemazione dottrinale e giurisprudenziale, certamente utilizzabile ai fini di un celere e giusto procedimento mediazione e azione giudiziaria per la definizione delle liti condominiali. La nuova riforma. Il legislatore, però, è stato di diverso avviso, perché, senza alcun clamore - si potrebbe dire, quasi di soppiatto - è intervenuto con la l. n. 220/2012, con la quale la branca del diritto condominiale è stata, radicalmente, innovata. La conseguenza è stata che risultati e obiettivi che, ormai, costituivano il c.d. diritto vivente non sono più applicabili e, quindi, bisogna rimeditare temi e argomenti, che ormai si ritenevano assodati. La dottrina è prontamente intervenuta ex multis , CELESTE-SCARPA La riforma del condominio, Milano, 2012 TRIOLA il nuovo condominio Torino 2013 S. e M. REZZONICO Manuale del condominio Milano 2013 . La giurisprudenza, naturalmente, non si è ancora pronunciata, con le definitive sentenze della Cassazione. Cosa è cambiato? Il lettore si chiederà del perché di questa introduzione. Il motivo è presto detto la nuova disciplina non può essere sottovalutata all’insegna dell’opinione che la situazione è rimasta, sostanzialmente, quella precedente. Non è così e questo scritto, per gli argomenti che affronterà, lo dimostrerà. Certamente alcune innovazioni mettono a dura prova l’interpretazione di chi si vuole o si deve amministratori occupare della materia. Ormai, su quella che si può definire sciatteria” legislativa, non è il caso di indulgere. In questo scritto si intendono affrontare due argomenti – il rinnovo della carica all’amministratore e il rendiconto condominiale – sui quali, nonostante l’intervento della dottrina, si devono registrare significative incertezze, specie nella prassi, che ci augura che vengano presto eliminate. Il presente articolo vuole essere soltanto un contributo per una discussione.

Certamente, significativamente innovativo, l’art. 1130- bis c.c., del quale, qui di seguito, si esaminano solo alcuni punti. La disciplina normativa. L’articolo che disciplina, con felice innovazione, il rendiconto condominiale, è il ben noto art. 1130- bis c.c Pare opportuno riportare, per immediata lettura, il testo, per le parti che, in questa sede interessano Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa delle gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti . La dottrina che si è occupata di commentare questa parte dell’articolo non è univoca si cita, in via meramente esemplificativa, CORREALE E DONZELLI L’amministrazione condominiale il registro di contabilità e gli allegati del rendiconto CIRLA Riforma del condominio, i nuovi obblighi in vigore dal 18 giugno MERELLO La nuova contabilità condominiale come disegnata dal legislatore della riforma CARATOZZOLO Aggiornamento professionale IDEM La riforma del condominio MAGNANEGO Check up contabile di fine esercizio metodologie, procedure e casi pratici GUALANDRIS La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione ANONIMO La riforma del condominio, tutti reperibili in Internet MEO e NUZZO Registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa ecco il nuovo rendiconto condominiale in Diritto e Giustizia . E’ chiaro che il legislatore, tenendo presente il consolidato orientamento giurisprudenziale della Cassazione v., per tutte, Cass. n. 1405/2011 non ha voluto introdurre, in sede condominiale, le complesse e rigide regole che disciplinano la contabilità delle società di capitali ma non si è accontentato, nemmeno, dei rendiconti delle società di persone v. art. 2261 c.c. . La contabilità dell’amministratore non può omettere nessuna delle formalità indicate, redatte con scrupolosa professionalità. Il legislatore ha voluto che, anche per la contabilità condominiale, il principio cardine fosse quello della chiarezza e precisione, in modo da rappresentare, in modo veritiero e corretto, la situazione patrimoniale e finanziaria del condominio e il risultato economico dell’esercizio v., per un confronto, art. 2423, comma 2, c.c. . Redazione del bilancio. Alla luce di queste considerazioni, per chi ha letto un bilancio societario – da quello più complesso delle società di capitali a quello più semplice delle società di persone – per quanto riguarda i documenti del rendiconto condominiale, seguendo il testo della norma, si può affermare a. anzitutto, devono essere specificamente indicate le c.d. voci dell’entrata e dell’uscita. Questo si realizza con il consuntivo redatto analiticamente e con la specifica indicazione degli incassi avvenuti, da non limitare al pagamento dei contributi dei singoli condomini, che, comunque, va anche, singolarmente, indicato. In altre parole, questo documento è assimilabile al conto economico della contabilità societaria. Questa indicazione della norma non è, sostanzialmente, innovativa, perché la stessa non ha fatto che ribadire quanto precedentemente stabilito e di norma eseguito dagli amministratori con la redazione del consuntivo e la specifica indicazione delle somme versate da ogni condomino b. i fondi disponibili sono, ovviamente, quelli risultanti dal conto corrente bancario. E’ sufficiente indicare il saldo, allegando la fotocopia dell’ultimo estratto conto. Per scrupolosa corretta completezza, si potrebbe allegare l’estratto conto, relativo all’intero esercizio c. le riserve, che devono essere necessariamente e, quindi, obbligatoriamente, accantonate per spese indiscutibili, imminenti, urgenti e indifferibili ad esempio, TFR del custode, prime forniture energetiche, pagamento di imposte e tasse in scadenza nel prossimo esercizio, fatture da pagare, quando è scaduto il momento del pagamento, ecc. . Non si può andare oltre le indicazioni contenute nella parentesi, perché le situazioni condominiali differiscono tra di loro. In altre e conclusive parole, l’amministratore deve agire con la ben nota diligenza del buon padre di famiglia di cui all’art. 1710 c.c., pacificamente ed espressamente art. 1130 c.c. applicabile al condominio per evitare che il condominio non abbia le disponibilità finanziarie per fronteggiare obbligatori impegni successivi Naturalmente la costituzione delle riserve, in mancanza di adeguate disponibilità finanziarie, dovrebbe evidenziare uno sbilancio negativo della situazione patrimoniale, per cui dovranno essere ricostituite con il riparto, nel riepilogo finanziario, del conguaglio delle uscite dell’esercizio, da pagare unitamente alla prima rata del preventivo, che costituisce, ancora, un documento contabile, che la riforma non ha inteso abrogare. Nel caso in cui le riserve fossero coperte dalla correlativa disponibilità finanziaria, la somma da utilizzare per le riserve sarà accantonata e il preventivo riguarderà le altre spese condominiali, con la conseguenza che lo stesso sarà costituito dalle riserve e dalle altre prevedibili spese. Le rate del preventivo riguarderanno solo queste ultime uscite. d. per quanto riguarda la situazione patrimoniale, occorre rifarsi alle regole che presiedono la redazione di un bilancio. Quindi saranno redatte le ben note colonne dell’attivo e del passivo, nelle quali vanno indicati gli elementi che le compongono. In buona sostanza, se è vero che l’analitica indicazione delle voci di entrata e uscita costituiscono, come sopra si è detto, il conto economico, la situazione patrimoniale si comporrà della somma delle predette voci, alle quali aggiungere, nell’attivo, ogni altra attività ad esempio, fondi disponibili all’inizio dell’esercizio, immobili, crediti verso i condomini morosi, gli incassi da sinistri condominiali, le giacenze di gasolio, per i condomini che utilizzano questa forza energetica, canoni di locazione, per gli immobili condominiali affittati o utilizzati da condomini, ecc . Struttura del passivo. Nel passivo si devono evidenziare le riserve, i debiti verso i condomini che hanno pagato più del dovuto, i debiti verso condomini e terzi per sinistri condominiali, ecc. Dal punto di vista contabile lo sbilancio deve coincidere, di norma, con il saldo del conto corrente, nel caso in cui la situazione patrimoniale non evidenzi poste attive o passive che non abbiano comportato una entrata o uscita effettiva durante l’esercizio. Nel caso in cui vi siano queste poste, lo sbilancio sarà costituito dal saldo del conto corrente, aumentato o diminuito dalle stesse, seconda la prevalenza di quelle attive sulle passive e viceversa. e. per quanto riguarda l’immediata verifica, è sufficiente richiamare quanto sopra detto, in punto chiarezza, veridicità, correttezza e trasparenza f. per quanto riguarda il registro di contabilità, trattasi di un nuovo documento imposto dalla norma in esame. Dalla correlazione con il numero 7 dell’art. 1130 c.c., deriva che il predetto libro è nient’altro che un libro giornale, che si può redigere anche con formalità informatizzate, con la conseguenza che rimane problematica la volontà di volerlo assoggettare a vidimazione. In questo caso, si può interpellare l’ordine dei notai per i suggerimenti del caso g. per il riepilogo finanziario, il legislatore, usando la parola finanziario non ha fatto altro che rievocare le ben note tabelle di ripartizione delle spese tra i condomini, che tiene conto di quanto versato e delle ulteriori spese eccedenti il preventivo, addebitabili ai singoli condomini h. per la nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, è sufficiente rifarsi, in modo semplificato, alle relazioni degli amministratori sulla gestione in materia societaria v., a titolo esemplificativo, l’art. 2428 c.c. . Occorre tenere presente che la predetta nota deve essere inviata insieme a tutta la ulteriore documentazione contabile con la comunicazione con la quale viene convocata l’assemblea. La nota non può essere distribuita in sede assembleare né inviata, successivamente, con il verbale dell’assemblea. Questo perché la stessa è finalizzata a consentire al condomino che parteciperà all’assemblea di poter esprimere un voto informato di approvazione o di dissenso. Chiarezza esige che, al termine della nota, si rediga un ulteriore riepilogo finanziario di aggiornamento alla data in cui si terrà l’assemblea. In breve sintesi, si può affermare che la nota esplicativa sintetica deve consentire al condomino di potersi rende conto degli avvenimenti principali avvenuti nella gestione, specie per quanto riguarda il rapporto preventivo/spese effettivamente sostenute e di quelli che si prospettano nella futura gestione, evidenziando i rischi economici/finanziari ai quali i condomini possono essere esposti. Ipotesi di situazioni patrimoniali. In tutte le pubblicazioni dottrinali che si sono esaminate, sopra indicate, gli autori, con la dovuta preparazione, hanno indicato modelli di redazione dei documenti contabili. Qui di seguito, si riportano alcune indicazioni pratiche, con l’avvertenza che le stesse, redatte per un condominio, del quale si conoscevano le voci e le poste, non hanno valore generale. Ogni amministratore, che, si badi bene, deve aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado di norma, il diploma è quello del ragioniere , da non confondere con l’attestazione di aver concluso il grado della scuola di secondo grado v. art. 33 Cost. , dovrà redigere quella che meglio si attaglia al condominio da lui amministrato.

Gli autori, in un precedente articolo sul rendiconto condominiale , avevano affermato che il registro della contabilità condominiale, introdotto dal combinato disposto degli artt. 1130, ultima alinea del comma 7, e 1130- bis , comma 1, c.c., si deve ritenere, a tutti gli effetti, un libro giornale. A questa conclusione porta l’inequivocabile dizione dell’art. 1130 c.c., che prescrive che Nel registro della contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro 30 giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita . Per chi tiene una contabilità – oggi è difficile immaginare chi, operando professionalmente, non lo debba fare - l’applicazione della sopra riportata disposizione non crea particolari dubbi esecutivi. I termini. L’annotazione dell’entrata e dell’uscita può essere effettuata, posteriormente, nel termine massimo di 30 giorni, rispetto al momento in cui l’entrata e l’uscita è avvenuta, ma quando viene trascritta nel registro della contabilità, il giorno deve essere quello nel quale si è effettivamente verificata. Una differenza importante. E’ bene tenere presente, prima di procedere oltre, che il registro della contabilità non va confuso con l’estratto del c/c bancario, per cui il registro della contabilità non si può compilare incollando, nello stesso, l’estratto conto bancario ricevuto dalla banca. Il predetto estratto conto è finalizzato a documentare le disponibilità finanziarie del condominio, unitamente al registro di cassa, per le necessità urgenti. Le entrate possono avvenire, invece, in modo diverso dal versamento sul c/c bancario del condominio, nel quale, alla fine, dovrebbero confluire, e non è certamente censurabile il comportamento dell’amministratore che trattiene, nella propria cassa, parte delle entrate avvenute. Per quanto riguarda le uscite, vale lo stesso ragionamento, in quanto i pagamenti non debbono avvenire, necessariamente, tramite la banca del condominio. Come si tiene il registro della contabilità? Occorre, fatte queste precisazioni, illustrare come va tenuto il predetto registro. Il registro della contabilità, in quanto destinato a provare i movimenti di dare e avere del condominio, non può avere abrasioni o cancellature , dovendo la correzione degli errori di scritturazione avvenire con i metodi abituali contabili dello storno e della riannotazione della posta esatta. Il registro, se tenuto nella forma cartacea, va, per la certezza di questo documento, solamente bollato, in quanto, ora, per il libro giornale, non è più prevista la vidimazione e quindi, sarebbe una forzatura applicativa ritenerla necessaria per il registro della contabilità condominiale. Modalità informatica. I problemi si pongono nel caso in cui, come la norma ammette, tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate . Una breve indagine presso società di derivazione bancaria ha consentito di accertare che il libro giornale viene sì tenuto con modalità informatizzate, ma, ogni 2 mesi, se ne fa una stampa cartacea, che viene, a sua volta, bollata. Dalla medesima indagine è emerso che l’impossibilità di effettuare quelle che, cartaceamente parlando, si possono definire abrasioni o cancellature , impone di scegliere un programma informatico molto rigido, del tipo in uso presso le banche, per le annotazioni nel c/c, che impedisce, una volta effettuata l’annotazione in gergo informatico detta registrazione di poterla modificare, dovendosi, in caso di errore, ricorrere alle annotazioni contabili di correzione sopra indicate. La tenuta del registro della contabilità con modalità informatizzate richiede, comunque, una stampa periodica sarebbe consigliabile una cadenza mensile v. art. 1129, comma 7, c.c. , opportunamente bollata. A questa prescrizione normativa occorre aggiungere una considerazione pratica in quanto il condomino potrebbe chiederne, con urgenza, una copia e costituirebbe una sospettosa perdita di tempo il fatto che il condomino deve attendere la stampa dal registro, che potrebbe non essere immediata.

Serve la delibera? E’ prassi, ormai in via di consolidamento, quella secondo la quale, per il rinnovo della carica dell’amministratore, non occorre alcuna delibera, dovendosi limitare l’assemblea a prendere atto della volontà dell’amministratore di voler rimanere in carica. Dopo la prima nomina, l’amministratore si limita soltanto a comunicare le condizioni economiche per conservare la continuità del mandato. Questa prassi poggia sul comma 10 dell’art. 1129 c.c., che testualmente dispone L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore . La norma, nella sua dizione letterale, appare non fornire dubbi sulla prassi sopra indicata, dovendo assumersi una delibera solo in caso di revoca o di dimissioni. Ordine del giorno. Si deve subito rilevare che, per una corretta applicazione della norma, l’amministratore in carica non può limitarsi a indicare nell’ordine del giorno, come di fatto è avvenuto in un caso del quale gli autori si sono dovuti occupare, comunicazione dell’amministratore ai sensi della l. numero 220/2012 . Difatti una tale dizione, dal contenuto generico ed equivoco, confligge con il ben noto principio che l’ordine del giorno di qualsiasi assemblea, a partire da quella societaria, deve indicare con chiarezza l’oggetto dell’ordine del giorno. Si incorre, in caso contrario, nella nullità della delibera, ai sensi dell’art. 1105 c.c., con la quale l’assemblea si limiti a prendere atto, successivamente alla convocazione dell’assemblea, della volontà dell’amministratore di voler rimanere in carica da ultimo, Cass. numero 13047/2014 . Quindi, l’amministratore che non intende dimettersi e che l’assemblea non vuole revocare, ai sensi dell’articolo 1129, comma 11 c.c., per la permanenza in carica, deve indicare nell’ordine del giorno rinnovo dell’incarico . In assemblea, l’amministratore darà atto che, ai sensi del comma qui in commento, vuole la continuità del mandato. Con questo, però, il problema di ciò che deve avvenire in assemblea non è risolto. Vediamo il perché. Contrasto normativo. La norma in esame è in netto contrasto con il comma 2 del medesimo art. 1129 c.c., che, nella prima alinea, afferma contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico . Questo inizio della frase sta, inequivocabilmente, a significare che il rinnovo non è automatico, perché la norma disciplina, in un unico contesto, sia la nomina che il rinnovo. Questa circostanza induce a ritenere che, se è vero che per la nomina occorre una delibera, altrettanto deve avvenire per il rinnovo. Ancora più esplicito l’art. 1135 c.c., che, nel disciplinare le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, al comma 1 e conseguente numero 1, dispone Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede 1 alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione . Sulla indiscutibile premessa che il rinnovo è nient’altro che una conferma, l’art. 1135 c.c. prevede necessariamente e indispensabilmente una delibera. Occorre tenere presente, inoltre, che il legislatore ha sovvertito un altro principio del nostro ordinamento giuridico e cioè la temporaneità degli incarichi di gestione degli enti collettivi, a cominciare dalle società. Il sopra denunciato contrasto va risolto, quindi, nel senso che, per il rinnovo, occorre una delibera. Questo perché la Suprema Corte, nel comporre un contrasto risalente nel tempo, ha espressamente ribadito, sia pure ad altro fine, ma con valenza generale, che il principio cardine del condominio è che l’unico organo decisionale del condominio è l’assemblea Cass. nnumero 18331/2010 e 18332/2010 . Da questo consegue che all’assemblea non può attribuirsi il ruolo di mero destinatario della comunicazione dell’amministratore e del soggetto che deve subire, supinamente, la decisione di un terzo estraneo al condominio. Si sovverte, in questo modo, un altro principio fondamentale del nostro ordinamento e cioè che nessuno può gestire gli interessi di un altro v., a conferma, la disciplina dell’interesse e legittimazione processuale, di cui ai titoli III e IV del libro primo del c.p.c. . A tanto si arriverebbe se l’amministratore potesse imporre, invocando la norma qui in commento, la conservazione della sua carica. Tale delibera, tra l’altro, è stato opportunamente segnalato, è maggiormente richiesta nel caso in cui l’amministratore, nel comunicare la sua volontà di conservare l’incarico, modifica le condizioni del compenso, di cui al numero 14 dell’art. 1129 c.c In questo caso, infatti, si modificano le condizioni originarie contrattuali, che non si conciliano con una mera comunicazione di rinnovo, ma richiedono, secondo le norme che disciplinano la formazione del contratto – quello che si stipula tra il condominio e l’amministratore è il contratto di mandato – la stipula di uno nuovo, mediante la delibera. Potere di revoca. Alle argomentazioni sopra riportate non si può opporre che l’assemblea ha il potere di revoca. Occorre, infatti, tenere presente che la revoca deve essere specificamente giustificata v., artt. 1723 e, per quanto riguarda, proprio il condominio, 1129 c.c. a partire dal comma 11, mentre, per tutte le società, art. 2383, comma 3 , con la conseguenza che una revoca immotivata dell’amministratore del condominio, di fronte alla legge che impone la continuità dell’incarico, espone il condominio alla richiesta di risarcimento di danni da parte di quest’ultimo. Occorre, ritenuta necessaria la delibera anche per il rinnovo, indicare la maggioranza necessaria. Si ritiene di poter affermare, poiché tra nomina, conferma e rinnovo non c’è una sostanziale differenza, se non meramente nominalistica, che la delibera di rinnovo va presa con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2, c.c Può svolgere l’incarico? Bisogna affrontare il tema se, nel caso in cui l’assemblea acceda al rinnovo dell’incarico dell’amministratore, quest’ultimo debba dare la prova del possesso dei requisiti per svolgere l’incarico di amministratore, di cui all’articolo 71- bis disp. att. c.c., introdotto nella recente riforma. La risposta deve essere positiva, non potendosi fare affidamento sulla circostanza che l’amministratore era già conosciuto dal condominio e, naturalmente, dall’assemblea al momento della prima nomina. Difatti, scorrendo le tassative disposizioni del predetto articolo, è fin troppo evidente che ci sono fatti che possono accadere durante il primo o precedente anno di gestione numero 1, lettere da a a e . Quello che, poi, impedisce di ritenere non necessaria la prova dei requisiti, è l’obbligo della formazione periodica, di cui alla lettera g , resa obbligatoria, periodicamente – e cioè anno per anno – dal comma 5 dell’articolo 71- bis Ovviamente, non è il caso che l’amministratore dia la prova mediante documentazione certificati penali, ecc. , perché può ritenersi sufficiente la c.d. autocertificazione. Nel caso in cui l’assemblea non dovese richiedere nemmeno questo documento, la conseguenza è che la delibera, con la quale si rinnova l’incarico, è nulla per il c.d. eccesso di potere, in quanto l’assemblea deve agire non secondo l’orientamento di quanti vi partecipano, ma nell’interesse esclusivo del condominio v., da ultimo e per tutte, Cass. numero 25128/2008 .