In caso di trasferimento dell'immobile derivante da procedura esecutiva immobile, individuale o concorsuale, la domanda di sanatoria urbanistica può essere presentata nei successivi 120 giorni.
L’articolo 40, comma 5, L. numero 47/1985, afferma che le nullità previste non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa. Su di un regime differenziato la cui regolamentazione si completa con il successivo comma 6 «nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro 120 giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge». Il caso. Tizio acquistava, all’incanto, per conto di Caio, un immobile. Con scrittura privata, Caio cedeva a Tizio l’usufrutto sull’immobile. Tizio adiva il Tribunale affinché fosse riconosciuto il suo diritto di usufrutto vitalizio ed in subordine pronuncia ex articolo 2932 c.c. finalizzata alla stipula del contratto definitivo. Il Tribunale rilevava la presenza di un contratto di comodato gratuito che riconosceva a Caio l’uso di una stanza. Il Giudice di primo grado affermava l’incompatibilità del contratto di usufrutto con il comodato, quindi, respingeva la domanda. La Corte d’Appello riformava la decisione di prime cure, respingeva la domanda dichiarando la nullità della scrittura privata esibita da Tizio per irregolarità urbanistica del fabbricato. Parte attrice ha proposto ricorso per cassazione. Regolarità urbanistica. Parte attrice ha contestato la decisione della C.A. affermando che non aveva tenuto conto del fatto che l’immobile era stato costruito prima del 1967 pertanto non necessitava di attestazioni particolari. La S.C. ha respinto il motivo e precisato che in tema di compravendita immobiliare, la nullità prevista dagli articolo 17 e 40, l. numero 47/1985 applicabile “ ratione temporis ” , per omessa indicazione o allegazione , nell'atto, degli estremi dei titoli edilizi relativi all'immobile alienato, riveste carattere formale, sicché, da un lato, per la sua configurazione è sufficiente che si riscontri la mancanza di tale indicazione nel contratto, senza che occorra interrogarsi sulla reale esistenza di detti titoli, mentre, dall'altro, essa può essere sanata solo nei modi tipici previsti dal legislatore - e, cioè, mediante la “conferma” prevista dalla citata l. numero 47, la quale consiste in un nuovo e distinto atto con cui si provveda alla comunicazione dei dati mancanti o all'allegazione dei documenti, avente i medesimi requisiti formali del precedente, ed in forme che non ammettono equipollenti - la cui disciplina non è passibile di interpretazione estensiva né analogica, avendo la sanatoria di un atto nullo carattere eccezionale Cass. numero 14804/2017 . Regolarità urbanistica ed acquisto dal Tribunale. L’articolo 40, comma 5, L. numero 47/1985, afferma che le nullità previste non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa. I Giudici di legittimità hanno chiarito che si tratta di un regime differenziato la cui disciplina deve essere compresa alla luce del successivo comma 6 «nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge». In ogni caso, non trova applicazione a beneficio di parte attrice atteso che essa non è acquirente diretta del cespite ma riceve dal soggetto che ha acquistato dal tribunale. Con queste argomentazioni il ricorso è stato respinto.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 19 marzo – 29 luglio 2019, numero 20437 Presidente Lombardo – Relatore Picaroni Fatti di causa 1. La Corte d’appello di Venezia, con sentenza pubblicata il 12 giugno 2015, ha rigettato l’appello proposto da S.O. avverso la sentenza del Tribunale di Belluno numero 149 del 2014, e nei confronti di V.C. . 1.1. Il Tribunale aveva rigettato le domande proposte dal sig. S. , di accertamento dell’avvenuta costituzione in suo favore, con scrittura privata del 10 gennaio 2001, del diritto di usufrutto vitalizio sull’immobile acquistato all’incanto dall’avv. M. per conto della sig.ra V. il 9 febbraio 2000, ovvero, in subordine, di pronuncia ex articolo 2932 c.c., che tenesse luogo del contratto definitivo. Secondo il Tribunale vi era incompatibilità tra la costituzione di usufrutto vitalizio e il successivo contratto di comodato gratuito, con il quale la V. aveva concesso al S. l’uso di una stanza arredata del medesimo immobile. 2. La Corte d’appello ha confermato il rigetto della domanda, sulla base di una diversa motivazione. 2.1. Premessa la qualificazione del contratto 10 gennaio 2001 come immediatamente traslativo, la Corte territoriale ne ha rilevato la nullità per violazione della L. numero 47 del 1985, articolo 40. 3. Per la cassazione della sentenza ricorre S.O. sulla base di due motivi, anche illustrati da memoria ex articolo 380 bis.1 c.p.c Non ha svolto difese in questa sede la parte intimata. Ragioni della decisione 1. Il ricorso è infondato. 1.1 Con il primo motivo è denunciata violazione e falsa applicazione della L. numero 47 del 1985, articolo 17 e 40, nonché erronea applicazione dell’articolo 1423 c.c In assunto del ricorrente, la Corte d’appello non avrebbe tenuto conto che l’immobile in oggetto era stato edificato prima del 1 settembre 1967, come dimostrato dalla documentazione prodotta domanda per ottenere il permesso di costruire in data 16 novembre 1966 e non contestato dalla controparte. In ogni caso, prosegue il ricorrente, ai sensi della L. numero 47 del 1985, articolo 40, comma 3, la nullità degli atti riferiti ad immobili costruiti prima del 1 settembre 19967 è sanabile con l’inserimento, nell’atto pubblico di trasferimento, della dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l’inizio dell’opera, dichiarazione che nella specie avrebbe dovuto essere allegata alla richiesta di trascrizione ex articolo 2643 c.c., del contratto 10 gennaio 2001. 2. La doglianza è infondata poiché muove dal presupposto - rimasto indimostrato - che la costruzione dell’immobile in oggetto sia iniziata prima del 1 settembre 1967. La Corte d’appello, infatti, ha rilevato la carenza di prova sul punto, evidenziando che era insufficiente la produzione della domanda di permesso di esecuzione dei lavori in data 3 dicembre 1966. In senso contrario nessun significato può essere riconosciuto alla non contestazione della convenuta, qui dedotta dal ricorrente, giacché la materia della regolarità urbanistica degli immobili L. numero 47 del 1985, ex articolo 17 e 40, non è nella disponibilità delle parti. Nella medesima prospettiva, per completezza, si richiama il consolidato indirizzo di questa Corte regolatrice, secondo il quale la sanatoria della nullità prevista dalla L. numero 47 del 1985, articolo 17 e 40, può avvenire soltanto nei modi tipici previsti dal legislatore ex plurimis, Cass. 14/06/2017, numero 14804 Cass. 15/06/2000, numero 8147 , e cioè a mezzo della conferma prevista dall’articolo 40 citato, comma 3, che consiste in un nuovo e distinto atto, formato anche da una sola delle parti e nella stessa forma del precedente, mediante il quale si provvede alla comunicazione dei dati mancanti o all’allegazione dei documenti. 3. Con il secondo motivo è denunciata violazione della L. numero 47 del 1985, articolo 40, comma 5, e si contesta che la Corte d’appello non avrebbe considerato che l’immobile era stato acquistato nell’ambito di una procedura esecutiva, e che pertanto non trovava applicazione il regime di nullità previsto dal comma 2 della norma citata. 3.1. La doglianza è infondata. La previsione contenuta nella L. numero 47 del 1985, articolo 40, comma 5, esplicitamente esclude l’applicabilità delle nullità di cui al comma 2, ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa. Si tratta di regime differenziato che concerne soltanto i suddetti trasferimenti, e che si accompagna alla previsione di una specifica modalità di regolarizzazione degli immobili in questione articolo 40, comma 6 , palesemente non estensibile agli altri atti che provengono da tali trasferimenti. Nella specie, perciò, soltanto l’acquisto dell’immobile in capo alla sig.ra V. ricadeva nella previsione invocata, non anche il contratto di costituzione di usufrutto vitalizio sul medesimo immobile intervenuto tra la V. ed il ricorrente. 4. Al rigetto del ricorso non fa seguito pronuncia sulle spese, in mancanza di attività difensiva dell’intimata. Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.