di Alessandro Gallucci
di Alessandro Gallucci * La deliberazione dell'assemblea condominiale di approvazione del rendiconto di gestione può essere impugnata dal condominio che, prima della riunione, abbia chiesto, infruttuosamente, all'amministratore di prendere visione ed eventualmente estrarre copia della documentazione su cui si fonda la rendicontazione del mandatario. Spetta a quest'ultimo e quindi al condominio dimostrare che era impossibile soddisfare la richiesta, che la stessa è stata soddisfatta o che non è stato possibile darvi seguito per colpa del condomino. Questo in sostanza quanto statuito dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 19210 depositata lo scorso 21 settembre. Il caso. Accade tutto nella capitale. Un condomino impugnava la deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo e del relativo piano di riparto inerenti degli interventi conservativi. Spiegava che, per colpa dell'amministratore, non aveva potuto prendere visione della documentazione condominiale a causa di ciò, quindi, aveva deciso di non partecipare all'assemblea. Il condominio si opponeva. Il Tribunale di Roma rigettava l'impugnazione della delibera rilevando che la validità della deliberazione non poteva ritenersi inficiata dall'inibita visione della documentazione condominiale richiesta per una sola volta. Al massimo, concludeva il Tribunale, si sarebbe potuta configurare un'inadempienza dell'amministratore. Diverse le conclusioni cui arrivava la Corte d'appello di Roma adita dal condomino soccombente. Secondo il giudice del gravame, infatti, i comproprietari di un edificio in condominio hanno il diritto di prendere visione ed estrarre copia sempre della documentazione condominiale. Solamente la richiesta che risulti essere d'ostacolo all'attività dell'amministratore e comunque contraria ai principi di correttezza può essere rigettata. Il tutto in conformità ai principi espressi dalla Cassazione sul tema cfr Cass. n. 8460/11 . Per dirla con un esempio non si possono chiedere per dieci volte gli stessi documenti ma per dieci volte è lecito domandare documentazione diversa. Ciò a maggior ragione se la documentazione è utile al fine di partecipare consapevolmente ad un'assemblea di approvazione del rendiconto. Un unico requisito anche in questo caso il condomino, rispetto alla complessiva situazione di fatto, deve presentare la propria richiesta in modo congruo rispetto alla data di svolgimento dell'assemblea. Tanto detto la Corte d'appello ribaltava la decisione di primo grado e invalidava la delibera di approvazione dei conti. Da qui il ricorso per Cassazione del condominio. Spetta all'amministratore l'onore di provare che era impossibile soddisfare la richiesta del condominio. I giudici di piazza Cavour hanno respinto in toto il ricorso della compagine presentato sulla base di quattro motivi. Quello che rappresentava il cuore della decisione è stato proprio quello relativo al diritto del condominio di prendere visione della documentazione condominiale. Gli ermellini hanno confermato la sentenza d'appello ritenendola immune da vizi d'ogni sorta ed hanno inoltre specificato che il condomino ha senz'altro diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale e che a tale diritto corrisponde l'onere dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta la possibilità di esercizio di tale diritto e della esistenza della quale i condomini siano informati . In sostanza sempre meglio che l'amministratore specifichi nell'avviso di convocazione quando possano essere visionati i documenti condominiali facendo in modo che il periodo di consultazione sia effettivamente fruibile. Nel caso di contestazioni relativamente all'impossibilità di prendere visione dei documenti l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull'amministratore . Al condomino, naturalmente, resterà sempre l'onere di dimostrare che la richiesta è stata formulata. Sebbene la Corte non ne parli la deliberazione assunta senza che il condominio abbia potuto visionare la documentazione deve ritenersi annullabile per irregolarità nel procedimento d'informazione. Un'ultima annotazione per quanto riguarda la legittimazione a proporre il ricorso per Cassazione. Il Supremo Collegio, conformemente a quanto sancito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 18331/10, ha concesso alla compagine un termine per produrre la deliberazione assemblea di autorizzazione/ratifica a stare in giudizio. Per gli ermellini, quindi, non rientra tra i poteri dell'amministratore quello di ricorrere in Cassazione avverso le sentenze sfavorevoli aventi ad oggetto l'impugnazione di una deliberazione. Tutto il contrario di quanto è sempre stato affermato fino all'aprile del 2005 cfr. Cass. 20 aprile 2005 n. 8286 . * Avvocato