Infiltrazioni d'acqua: l'amministratore può liberamente chiamare il tecnico per gli interventi di ispezione

di Ivan Meo

di Ivan Meo * Le solite infiltrazioni. Molto frequentemente l'appartamento del singolo condomino viene danneggiato da infiltrazioni d'acqua provocate da rottura di tubazioni condominiali o, in genere, da strutture comuni dell'edificio. L'immediata reazione del condomino è quello di informare l'amministratore e di pensare al risarcimento dei danni che riceverà, eventualmente e dopo un lungo iter, dall'assicurazione del Condominio. Spesso però non sono facilmente individuabili le cause delle infiltrazioni. Si spiega allora, l'intervento di un tecnico che dovrà analizzare le cause della perdita e delle conseguente infiltrazione. Avere il proprio appartamento danneggiato da infiltrazioni, infatti, comporta per il condomino, oltre che un materiale esborso per il ripristino delle parti ammalorate, anche un non indifferente disagio nelle relazioni sociali. La fattispecie. Anche nel caso analizzato recentemente dalla Cassazione tutto parte dalla individuazione della cause determinanti ampie chiazze di umidità formatesi nel bagno di un appartamento di un condomino. L'amministratore, sollecitato più volte da quest'ultimo, invia un tecnico il quale decide di praticare un foro nel muro per accertare con precisione le cause delle perdite. Dopo un anno la situazione si aggrava tanto da pregiudicare anche i vani contigui al bagno con un aumento delle spese di riparazione. Secondo i condomini, i danni in oggetto, erano stati causa da dell'intervendo del tecnico, unico responsabile della situazione dannosa e quindi passibile di condanna per il risarcimento del danno provocati ai proprietari dell'unità immobiliare. Non è responsabile l'amministratore per aver chiamato il tecnico. La Corte di legittimità bacchetta i giudici di merito per una serie di incongruenze e carenze rilevate nella motivazione emessa. Preliminarmente la S.C. afferma che non ha nessuna rilevanza, ai fini di una eventuale responsabilità, la condotta posta dall'amministratore, che dopo reiterati solleciti, decide di mandare un tecnico per visionare l'entità del danno. E' ovvio che per individuare il responsabile del danno è necessario individuare preliminarmente la causa e l'origine. Quindi, nel caso di specie, ci si trovava di fronte ad un c.d. causa ignota. Posto che la responsabilità per danni da custodia è di natura oggettiva, incombe al condomino la dimostrazione del nesso eziologico fra la cosa e l'evento, mentre spetta al custode l'onere della prova liberatoria individuando, ove sussiste, un fatto estraneo idoneo ad interrompere tale nesso causale. Siccome il condominio, quale custode de beni, è obbligato ad adottare tutte le misure atte affinché le cose comuni non arrechino pregiudizio alle proprietà esclusive, il mandato conferito al tecnico rientrava pienamente nelle attribuzioni dell'amministratore di condominio. Altro errore segnalato dal giudici della Cassazione. Scorrendo al sentenza emessa, i Giudici rilevano un ulteriore errore non hanno distinto i danni provocati dal foro nella parete da quelli provocati dall'umidità che si sono verificati successivamente all'esecuzione del foro di ispezione. Se l'infiltrazione d'acqua è riconducibile all'appartamento del piano di sopra nessun responsabilità potrà essere ascritta al condominio, in quanto non derivano da parti comuni. * Consulente giuridico