di Alessandro Gallucci
di Alessandro Gallucci * Qualora uno dei condomini costruisse su una porzione di area condominiale, l'amministratore avrebbe la legittimazione ad agire, senza la preventiva autorizzazione assembleare, per ottenere la remissione in pristino dello stato dei luoghi ed il risarcimento del danno. Tale fattispecie rientra, infatti, nel novero degli atti conservativi che, ai sensi degli artt. 1130, primo comma numero 4, e 1131, primo comma, c.c. legittimano il mandatario della compagine ad agire in giudizio d'ufficio. Questo, in estrema sintesi, il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza numero 16230 dello scorso 25 luglio. Il caso. L'amministratore di un condominio proponeva un'azione di ripristino e risarcitoria contro il costruttore dell'edificio, colpevole, secondo quanto detto in citazione, di aver edificato un ampio magazzino al piano interrato dello stabile, incorporando in esso una parte comune dell'edificio. Da qui la richiesta risarcitoria e di remissione in pristino dello stato dei luoghi. Allargato il contraddittorio all'avente causa a titolo particolare del costruttore, il condominio soccombeva tanto in primo quanto in secondo grado. Secondo i giudici d'appello, che avevano respinto il gravame della compagine, non solo l'amministratore non era legittimato a promuovere la causa sia per ciò che concerneva i profili ripristinatori che quelli risarcitori, ma egli, nella sua qualità, non poteva pretendere nulla dall'originario convenuto, che non era più proprietario, né da nuovo acquirente che nulla aveva commesso. Da qui il ricorso per Cassazione del condominio. Gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio comprendono le azioni giudiziali a difesa dei beni condominiali. Ciò che le Corti di merito avevano mal valutato, si legge nella pronuncia della Cassazione, era la tipologia d'azione iniziata dall'amministratore del condominio. Non si trattava d'azione reale volta a rivendicare la condominialità d'una parte dell'edificio azione che riguardando il diritto non può essere proposta dall'amministratore senza il consenso di tutti i condomini ma d'azione conservativa volta a salvaguarda l'integrità d'una parte dell'edificio. Integrità minacciata dalla costruzione realizzata dal condomino. Nell'affermare ciò gli Ermellini hanno ricordato che il legislatore, con la dizione atti conservativi di cui all'art. 1130 c.c. ha inteso riferirsi, oltre che a quelli materiali finalizzati a mantenere in buono stato dl'edificio, anche a quelli giudiziali azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile Cass. 3 aprile 2007 numero 8233 . Lo stesso dicasi per l'azione risarcitoria collegata a quella ripristinatoria trattandosi di parti comuni l'amministratore ha diritto d'azionarla. In questo contesto la S. C., nel rinviare la causa alla competente Corte d'Appello, ha specificato che la stessa, nel riesaminare la controversia, dovrà attenersi al principio di diritto secondo cui in relazione alla denuncia da parte d'un condominio dell'abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area in uso condominiale mediante la costruzione di un manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente ai sensi dell'art. 1130 numero 4 e 1131 c.c., con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno, nei confronti dell'autore dell'opera denunciata e dell'acquirente di essa . L'azione ripristinatoria può essere proposta anche contro il nuovo proprietario della struttura illecitamente costruita. Proprio quest'ultima parte del principio espresso ci ricorda un passaggio importante della pronuncia in esame. Secondo la Cassazione, che anche sul punto ha censurato la decisione della Corte d'Appello, l'azione ripristinatoria può essere proposta tanto contro l'effettivo autore dell'illecito, tanto contro l'attuale proprietario della struttura oggetto della contestazione in quanto il diritto del condominio al ripristino dei luoghi è poziore rispetto all'eventuale acquisto in buona fede del manufatto. Al malcapitato avente causa non resterebbe che la garanzia per l'evizione. * Avvocato