Infiltrazioni d'acqua e ripartizione spese per la copertura dei box. Un rompicapo interpretativo

di Ivan Meo

di Ivan Meo * Una questione dibattuta. In ambito condominiale uno degli argomenti più dibattuti è rappresentato dalla questione del riparto delle spese di manutenzione/risarcimento della copertura dei box-garage interrati, con funzione di sostegno del cortile o del giardino condominiale. La questione è controversa e costituisce da sempre un rompicapo. Il problema si pone soprattutto in presenza di cattiva esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione, posto che i condomini sprovvisti di box interessati all'impermeabilizzazione contestano di dover corrispondere le spese relative, al più riconoscendo un contributo, laddove la soletta di copertura consenta accessi, ovvero sostenga giardini condominiali o parcheggi. La questione spesso si complica ancor di più perchè gli amministratori condominiali prevalentemente applicano alla fattispecie l'art. 1226 c. c. due terzi della spesa a carico del condominio e un terzo a carico dei proprietari dei box . La magistratura, di converso, non ha offerto indirizzi sufficientemente univoci, chiari ed affidabili. Le oscillazioni interpretative. Scorrendo i repertori giurisprudenziali si può notare come i Giudici optano per soluzioni che privilegiano, di volta in volta, il riparto a norma dell'art. 1123, comma 2, c. c. riparto in base al criterio dell'utilità o dell'art. 1225 50% a carico dei proprietari dei box e 50% a carico degli altri condomini o, infine, dell'art. 1126. Poi vi sono dai casi isolati, come la sentenza della Cassazione n. 1362/1989, che pone addirittura a carico esclusivo dei proprietari dei box l'intera spesa. Il caso. La proprietaria di un box-auto interrato nel condominio subiva delle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal soprastante terrazzo giardino a livello stradale, di proprietà esclusiva di una società. Quest'ultima in sede di giudizio dichiarava di esser disposta all'eliminazione delle cause oggetto di infiltrazione rilevando contestualmente che tale onere andrebbe ripartito seguendo il disposto dall'art. 1126 c. c. o, comunque, chiamando in causa anche i condomini proprietari dei locali sottostanti il lastrico. Il Condominio, chiamato in causa, aderiva alla prospettazione della parte attrice in merito all'esclusiva responsabilità della convenuta e sosteneva che, comunque, il contraddittorio doveva essere integrato anche nei confronti di tutti i condomini. Il Tribunale di Roma accoglieva la domanda dell'attrice, ordinando alla convenuta di eseguire le opere necessarie all'eliminazione delle infiltrazioni, e condannandola nel contempo al risarcimento del danno provocato alla condomina, ritenendo sussistente l'esclusiva responsabilità della società sia a titolo extracontrattuale, ex art. 2051 c. c. sia contrattuale ex art. 13 del regolamento di condominio . In secondo grado la Corte di Appello di Roma, accoglieva in parte l'impugnazione della società, ritenendo applicabile il disposto di cui all'art. 1126 c. c., ma respingeva il capo relativo al risarcimento del danno, condannando l'attrice e il Condominio al pagamento delle spese dei due gradi del giudizio perché il lastrico in questione serviva di copertura della corsia di manovra di tutti i box situati al piano sottostante, tra i quali quelli della allora appellata. I motivi del ricorso in Cassazione. La parte attrice propone ricorso in Cassazione invocando l'applicazione del principio già espresso dalla medesima Corte con sentenza n. 18194/2005 che stabiliva se nell'ambito di un condominio il solaio di copertura di vani interrati di proprietà esclusiva funge anche da cortile o da accesso all'edificio, le spese relative alla impermeabilizzazione sono a carico del condominio . In base a ciò l'attrice ha ritenuto che potesse equipararsi ad una terrazza a livello di proprietà esclusiva il lastrico di passaggio comune, posto parzialmente fuori dalla sagoma d'ingombro del fabbricato condominiale, traendo, da tale interpretazione, la conseguenza che sarebbe invocabile la responsabilità da custodia ex art. 2051 c. c. a carico della società convenuta. La funzione del lastrico e la disciplina applicabile. La S.C. precisa che nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1126 c. c. l'accollo delle spese di riparazione al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l'uso esclusivo, trova una spiegazione nell'uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso nel caso, invece, in cui il solaio di copertura di autorimesse o di altri locali interrati in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica anche se non esclusiva , di tale manufatto da pane di tutti i condomini. Infine, poi, ove il solaio funga da cortile e su di esso vengono consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti. Applicazione analogica. Alla luce delle argomentazioni esposte, esistono secondo la Corte tutti i presupposti per l'applicazione analogica ex art 1125 cod.civ.,secondo cui le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano interiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, II comma, c. c. . Alcuni precedenti in materia. Il Giudice, nella motivazione della sentenza in commento, si rifà ad un precedente molto recente ovvero la sentenza 18858/2010 che dispone quanto segue in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c. . Nel caso di specie la S.C. cassò la sentenza impugnata, e decidendo nel merito accolse l'opposizione di un condominio avverso la delibera con la quale le spese di riparazione del cortile comune erano state poste a carico per un terzo del condominio e per due terzi del proprietario esclusivo di un sottostante locale, ritenendosi che l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività. * Consulente giuridico