di Donato Palombella
di Donato Palombella * Le spese relative al rifacimento dell'impermeabilizzazione della terrazza a livello di uso esclusivo si ripartiscono secondo i canoni ordinari dettati dall'articolo1126 c.c. un terzo a carico del proprietario esclusivo e i rimanenti due terzi a carico dei proprietari degli immobili sottostanti. A rimarcare l'applicabilità di questo principio è stata la Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 14196 del 27 giugno, ha sostanzialmente confermato la statuizione della Corte territoriale, ponendo fine alla disputa tra condomino danneggiato, proprietario del terrazzo e condominio. Il problema delle infiltrazioni. Infiltrazioni provenienti dal terrazzo una mina vagante per tutto il condominio. Uno dei più diffusi inconvenienti, per quanti vivono in un condominio con un terrazzo a livello che funga da lastrico solare, è rappresentato dalle infiltrazioni d'acqua provenienti da quest'ultimo e dalle conseguenti, immancabili liti tra il proprietario del terrazzo, i condomini e il proprietario dell'appartamento sottostante che lamenta, inevitabilmente, umido, muffe e danni di ogni genere. Ma perché mai tanta animosità? Il problema deriva dal fatto che il terrazzo è visto come una naturale prosecuzione dell'appartamento e ciò induce a pensare che la manutenzione debba rimanere a carico del proprietario esclusivo. Sotto altra prospettiva, è ovvio che il terrazzo - come un normale lastrico solare - funge da copertura per tutti gli appartamenti sottostanti che, quindi, devono contribuire alle spese di manutenzione in quanto traggono comunque un beneficio la copertura, per l'appunto dal terrazzo che funge da tetto. La fattispecie. Il caso in esame nasce proprio dalla solita lite tra vicini. Il proprietario dell'appartamento lamenta dei danni derivanti da infiltrazioni provenienti dal terrazzo di proprietà esclusiva dell'unità immobiliare sovrastante. Le cose si complicano quando, a seguito di espletata C.T.U., si scopre che il proprietario del terrazzo ha eseguito alcuni lavori peraltro non autorizzati dal condominio . E' stata sostituita la pavimentazione, sono stati installati alcuni impianti termici, è stata realizzata una fioriera con relativo impianto di irrigazione. Proprio l'esecuzione di tali lavori complica non poco la situazione, in quanto i soliti malpensanti sospettano che sia stata l'esecuzione di tali lavori ad aver danneggiato l'impermeabilizzazione del terrazzo causando i relativi danni all'appartamento sottostante. In tal caso i danni dovrebbero essere risarciti dal proprietario esclusivo. Lastrico solare o terrazza a livello? In linea di principio occorre partire dal presupposto che per lastrico solare si intende una copertura stabile dell'edificio costruita sopra l'ultimo piano del fabbricato, generalmente di superficie piana, destinata a svolgere principalmente la funzione di protezione e tettoia di tutte le unità immobiliari poste sotto la sua proiezione. Il codice civile considera il lastrico solare come una parte comune dell'edificio art. 1117 n. 1 , ma esso può essere ceduto in proprietà esclusiva ad un singolo condomino generalmente il proprietario dell'appartamento immediatamente sottoposto ad esso per essere adibito a giardino pensile in questo caso, si parla di roof garden o ad altri usi esclusivi. La terrazza, viceversa, è generalmente un corpo aggettante che copre solo una parte del fabbricato in linea di massima è di uso esclusivo di un solo condominio costituendo la naturale continuazione della singola unità immobiliare. La terrazza a livello, in definitiva, può essere considerata, a grandi linee, come un balcone ma di dimensioni assai più ampie. Sia il lastrico solare che la terrazza, oltre alla funzione principale di copertura, assolvono alla funzione secondaria di coibentazione dell'unità immobiliare immediatamente sottostante, di cui costituiscono il solaio di copertura. Queste, quindi, traggono un beneficio diretto dai materiali utilizzati per la loro realizzazione nonché dalla loro manutenzione. Si pensi, sotto tale profilo, non solo ai possibili danni derivanti da infiltrazioni di umidità ma anche a tutte le problematiche legate alla coibentazione e al conseguente risparmio energetico. Lastrico solare e terrazza a livello di proprietà esclusiva, sono caratterizzate da una diversa struttura e da una differente funzionalità dell'opera. Il lastrico solare è destinato principalmente alla copertura dell'intero edificio, mentre, la terrazza assolve alla funzione principale di assicurare aria, luce e veduta all'unità immobiliare a livello inoltre essa è destinata ad assolvere alla funzione di copertura solo per una parte limitata dell'edificio. Ai fini della ripartizione delle spese lastrico e terrazza si equivalgono. In tema di ripartizione delle spese, la terrazza di uso esclusivo viene equiparata al lastrico solare di uso esclusivo in entrambi i casi trova applicazione l'art. 1126 c.c. Tale norma prevede che i costi di manutenzione, riparazione o ricostruzione, siano ripartiti in tre quote, di cui una a carico del proprietario esclusivo e le rimanenti a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo servita dal lastrico solare. Lastrico a servizio di una parte del fabbricato. L'art. 1123, comma 3 c.c., prende in esame il caso in cui l'edificio sia dotato di più lastrici solari destinati a servire soltanto una parte dell'intero fabbricato. In tale ipotesi le spese di manutenzione sono a carico esclusivo del gruppo di condomini che ne trae utilità. Il proprietario esclusivo concorre anche alla ricostruzione delle scale. L'art. 1124 c.c., in tema di manutenzione e ricostruzione delle scale, stabilisce che esse sono mantenute dai proprietari dei diversi piani a cui servono, e che la relativa spesa è ripartita fra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza. Sotto tale profilo, il secondo comma stabilisce che anche il proprietario del lastrico solare di proprietà esclusiva partecipa alle spese di manutenzione delle scale. E, a ben vedere, non poteva essere diversamente considerando che il lastrico di uso esclusivo è, a tutti gli effetti, una pertinenza dell'unità immobiliare principale. Su chi gravano i costi della pavimentazione? Altro problema particolare è quello relativo alla ripartizione delle spese relative al rifacimento della pavimentazione. Il problema, in questo caso, è rappresentato dalla circostanza che il pavimento non è posto in opera allo scopo di proteggere gli appartamenti sottostanti ma viene sovrapposto al manto impermeabilizzante, esclusivamente per consentire un uso più intenso di quello insito nella sua funzione di copertura, senza contare gli aspetti estetici necessari a rendere abitabile la porzione di piano. Proprio per questo motivo alcuni ritengono che le spese relative al rifacimento della pavimentazione siano a totale carico del proprietario esclusivo. Di contro, altri sostengono che anche tale oneri debbano essere ripartiti secondo i consueti criteri, in quanto anche la pavimentazione verrebbe ad assumere funzioni di protezione quantomeno per i materiali sottostanti, guaina impermeabilizzante inclusa. Il proprietario del terrazzo non è custode della cosa. Nel caso che stiamo analizzando, gli Ermellini hanno respinto la tesi di chi qualificava il proprietario esclusivo del terrazzo come custode della cosa, cercando per questa via di eludere l'art. 1126 c.c. La tesi, in effetti, è suggestiva. Il proprietario esclusivo viene inquadrato come custode della cosa e quest'ultimo, ex art. 2051 c.c., rimarrebbe indenne dalle proprie responsabilità solo nel caso in cui dimostri che il danno si è verificato per caso fortuito o per fatto di terzo. Rectius, il proprietario esclusivo sarebbe responsabile dei danni per non essersi attivato presso il condominio sollecitando i necessari interventi di manutenzione, ovvero per non aver anticipato le spese necessarie per poi rivalersi verso gli altri obbligati. Anche la circostanza che l'Amministratore di condominio non può avere accesso al terrazzo di proprietà esclusiva e, quindi, è nella materiale impossibilità di apprezzare la necessità di provvedere alla relative opere di manutenzione è stata considerata come una circostanza ininfluente. Irrilevanti i lavori eseguiti dal proprietario esclusivo. Ha ragione il Giudice di merito nel ritenere che i danni siano stati determinati dalla cattiva impermeabilizzazione del terrazzo e non dall'esecuzione di lavori da parte del proprietario esclusivo. Il convincimento del Giudice, sottolinea Piazza Cavour, è fondato sulla relazione del C.T.U. mentre le controparti hanno omesso di fornire prova contraria. La decisione della Corte d'Appello, quindi, sorretta da idonea motivazione è insindacabile in Cassazione. * Giurista d'impresa