di Ivan Meo
di Ivan Meo * Ogni condominio può decidere liberamente di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato purché tale operazione non comporti dei pregiudizi nei confronti della collettività condominiale e, soprattutto, non alteri il decoro architettonico dell'edificio. Quest'ultima problematica è stata analizzata dalla sentenza della Corte di Cassazione numero 12291/11 depositata il 7 giugno. Il caso. Un condomino chiama in giudizio due comproprietari di un appartamento, richiedendo la rimozione di un'opera consistente in due nicchie aperte nella facciata dell'edificio, nelle quali erano state inserite due caldaie per il riscaldamento. La domanda aveva come fondamento la violazione dell'art. 1120 c.c. e dell'art. 5, lett. m del regolamento condominiale, che vietava ai condomini di apportare varianti di qualsiasi genere alle pareti esterne del fabbricato. Il Tribunale accoglieva la domanda e tale decisione veniva anche confermata dalla Corte d'Appello di Torino. La Cassazione chiarisce il concetto di variante. La Cassazione nella motivazione ha avuto modo di analizzare il termine variante indicato nell'art. 5, lett. m del regolamento di condominio. Secondo i Giudici di legittimità il termine variante va inteso in senso tecnico-edilizio, come previsto dall'art. 32 D.P.R. numero 380/01, recante il T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia e si identifica come quella attività che pone in essere una modifica ad una concessione precedente o un progetto o un piano regolatore già approvato. Anche se la Corte d'Appello di Torino ha attribuito al termine un significato non tecnico, ma di senso comune e di portata più ampia, tale motivazione è da ritenersi sufficiente e congrua, poiché da un lato coerente al senso comune delle parole adoperate nella previsione regolamentare. Quindi l'art. 5, lett. m del regolamento di condominio non è volto soltanto ad evitare interventi o varianti di natura sostanzialmente straordinaria, ma è diretta a comprimere anche interventi di più modesta portata costruttiva o di minore impatto estetico, che tuttavia introducano, per le singole porzioni in proprietà esclusiva, un uso personalistico delle parti comuni dell'edificio, nello specifico le pareti esterne, che verrebbero invece singolarmente caratterizzate proprio dalle esigenze di ciascun condomino, con sostanziale alterazione e turbamento della complessiva uniformità estetica e funzionale dell'edificio . Il limite invalicabile del decoro architettonico. Il secondo punto oggetto di analisi della sentenza è stato quello del pregiudizio estetico derivante dall'installazione delle caldaie all'esterno delle facciate condominiali. Sul concetto di decoro architettonico , è stato recentemente precisato dalla Corte di Cassazione sent. numero 1286/2010 , che il decoro deve essere inteso quale estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell'edificio, imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia . Inoltre, in questa decisione la S. C. ha anche chiarito che il decoro architettonico deve essere valutato con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità potendo anche interessare singoli punti del fabbricato purché l'immutazione di essi sia suscettibile di riflettersi sull'intero stabile e non rispetto all'impatto con l'ambiente circostante . Come conseguenza al principio affermato, la Cassazione precisa che il decoro architettonico è un bene suscettibile di valutazione economica, nel senso che un'alterazione dello stesso può determinare un deprezzamento dell'intero fabbricato Cas. 22 agosto 2003, numero 12343 . In tale contesto la facciata imprime all'edificio condominiale un certo decoro architettonico, inteso più in generale come l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dello stabile e che gli attribuiscono una determinata fisionomia ed un particolare pregio artistico, dando ad esso una specifica identità. Ben può intendersi, allora, come il potere del singolo condomino e dell'assemblea di intervenire sulla facciata con qualsiasi opera trovi una compressione che si concretizza nel rispetto del decoro architettonico. Il regolamento può contenere limiti più severi. Sotto tale profilo, limiti più severi possono essere contenuti in un regolamento di condominio di natura contrattuale, che ben può prevedere norme che, attribuendo un significato più rigoroso al concetto di decoro architettonico, vietano qualsiasi cambiamento della facciata e dell'aspetto generale dell'edificio rispetto a quello esistente al momento della sua costruzione. Le norme del regolamento di natura contrattuale possono prevedere limitazioni ai diritti dei condomini, nell'interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di esclusiva proprietà. Cas. 29 aprile 2005, numero 8883 . Recentemente la Cassazione sent. numero 14626/2010 ha ribadito che le norme del regolamento di condominio di natura contrattuale possono derogare o comunque integrare la disciplina legale. Deve, quindi, ritenersi che qualora una norma del regolamento di condominio vieti le innovazioni che modifichino l'architettura, l'estetica o la simmetria del fabbricato, essa non solo contribuisce a definire la nozione di decoro architettonico formulata dall'art. 1120 c. c., ma recepisce anche un autonomo valore, dandone una definizione più rigorosa. Quindi, nel caso di specie, in merito all'inesistenza di un impatto estetico, per le modalità con cui erano state realizzate chiuse con sportelli a filo della parete e tinteggiate in maniera uniforme alla facciata dell'edificio, così da mimetizzarsi con essa , non può comunque non considerarsi la violazione dell'art. 5, lett. h del regolamento, che vietava ogni opera che alterasse l'estetica dell'edificio, atteso che il divieto netto e tassativo di qualsiasi modifica alle facciate comuni, posto dal regolamento, non sarebbe stato superabile da alcuna valutazione positiva di natura prettamente estetica di opere di per sé vietate da altra disposizione regolamentare . * Consulente giuridico