di Ivan Meo
di Ivan Meo * Il caso. Un condominio stipulava un contratto di locazione con un circolo sportivo, con il quale gli veniva concesso l'uso del campo da tennis con gli annessi spogliatoi, verso il pagamento di una simbolica somma mensile e con obbligo di ristrutturare integralmente lo spogliatoio. Il circolo sportivo non ottemperava al contratto e il Condomino, pertanto, in primo grado richiedeva la risoluzione per violazione dell'obbligazione, oltre ad un equo risarcimento per il grave inadempimento. Il Tribunale di Napoli condannava il circolo sportivo al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni. Il presidente dell'associazione decideva di ricorrere in appello, evidenziando tra i motivi di gravame che la delibera assembleare era affetta da vizio perché non conteneva un'espressa e chiara volontà di proporre la lite - con la conseguente autorizzazione a favore dell'amministratore - e perché mancava uno specifico ordine del giorno nella convocazione della riunione. Aggiungeva, infine, che la medesima delibera era viziata da nullità perché assunta senza il necessario quorum di legge. La delibera esprime la volontà dei condomini. Secondo la Corte di Appello la delibera esprime in maniera chiara la volontà dei condomini di porre termine al contratto di locazione, mediante il conferimento all'amministratore dei relativi poteri al fine di far rientrare il condominio in possesso del campo da tennis. In merito al vizio di mancanza di quorum deliberativo, esso costituisce un'eccezione non introdotta ritualmente e tempestivamente nel giudizio di primo grado e, quindi, non può essere presa in considerazione dal giudice in sede di gravame. I vizi prospettati comportano l'annullabilità. In merito alla mancanza di specifica indicazione del piano da trattare nell'ordine del giorno di convocazione e la mancanza del quorum previsto dall'art. 1136, comma 2, c.c., essi non costituiscono profili di nullità, bensì di annullabilità delle relative deliberazioni. Nel caso di specie i vizi prospettati configurano solo un caso di annullabilità della delibera, che può essere impugnata solo nei modi e nei termini previsti dall'art. 1137 c.c. L'ordine del giorno ha una duplice funzione. La sentenza emessa dal Giudice partenopeo affronta, tra i tanti, un argomento molto spinoso l'incompletezza dell'o.d.g. Partendo dal presupposto che, affinché un'assemblea possa legittimamente deliberare, ex art. 1136 c.c. occorre che tutti i condomini siano stati previamente invitati a partecipare, l'avviso costituisce un elemento necessario per la convocazione ai sensi dell'art. 1139 c.c. In tale contesto l'ordine del giorno ha una duplice funzione l'una, positiva, tendente ad informare i condomini sulle materie oggetto di discussione nel corso dell'assemblea l'altra, negativa, di evitare che sia intaccata la buona fede degli assenti, con una deliberazione su argomenti che essi sono in diritto di ritenere che non saranno trattati perché non indicati nell'ordine del giorno. È opinione comune che l'ordine del giorno debba contenere un'indicazione sufficientemente articolata delle materie da trattare, per dar modo ai soggetti interessati non solo di decidere in anticipo se intervenire o meno alla riunione, ma anche per evitare che gli assenti si trovino di fronte a deliberazioni prese su argomenti che non dovrebbero, a rigore, essere discussi né votati Cas. 19 febbraio 1997, n. 1511 Cas. 10 ottobre 2007, n. 21298 . Sullo stesso tema, ai fini della validità dell'ordine del giorno, occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti Cas. 30 luglio 2004, n. 14560 . La giurisprudenza si è, in realtà, spostata ancora più avanti, precisando che l'indicazione specifica di un argomento non è, tuttavia, necessaria allorché questo possa ritenersi contenuto in altro ad esso strettamente collegato Cas. 9 gennaio 1987, n. 89 non occorre neppure un rapporto di coincidenza o di continenza tra quanto deliberato e quanto indicato all'ordine del giorno, ritenendosi sufficiente un semplice rapporto di convergenza Cas. 27 marzo 2000, n. 3634 . O.d.g. incompleto non c'è nullità ma annullabilità. Infine, in merito agli effetti dell'incompletezza dell'avviso di convocazione, in sede di legittimità si è affermato che l'incompletezza dell'ordine del giorno contenuto nell'atto di convocazione dell'assemblea stessa determina non la nullità assoluta, bensì la semplice annullabilità della relativa delibera, con la conseguenza che questa dovrà essere impugnata nel termine di trenta giorni disposto dell'art. 1137 c.c. Cas. 9 gennaio 2004, n. 143 Cas 23 maggio 1992, n. 6212 . A tale orientamento la Corte di Appello si è espressamente ispirata, citando in motivazione la sentenza della Cassazione n. 13013/2000 le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell'assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. Sono invece annullabili, nei termini previsti dall'art. 1137 c.c., le altre delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale, in relazione all'oggetto della delibera da approvare . In dottrina, per maggiori approfondimenti sulla evoluzione giurisprudenziale, si rimanda a Celeste A., L'impugnazione delle delibere del condominio, Milano, 2010, pag. 22-26 . * Consulente giuridico