di Ivan Meo
di Ivan Meo * La sentenza numero 10929/11, depositata il 18 maggio, ha stabilito che sono nulle le delibere condominiali approvate senza l'unanimità con le quali si applicano delle penali, sotto forma di interessi bancari, ai condomini che sono in ritardo nel pagamento delle spese condominiali . Il regolamento può prescrivere una clausola regolamentare sulla morosità condominiale. I regolamenti di condominio, alcune volte, dopo aver previsto l'obbligo di ciascun condomino di pagare all'amministratore le quote condominiali per le spese sostenute secondo delle scadenze, prescrivono che, trascorsi determinati giorni dalle predette scadenze, è dovuta un'indennità di mora, commisurata in una percentuale rispetto all'importo del contributo in alcuni casi tali somme vengono destinate a un fondo speciale . La clausola, funzionalmente intesa, rappresenta uno strumento creato per evitare che il normale funzionamento del regime condominiale possa venire compromesso dalla morosità di alcuni condomini infatti, l'indennità di mora prevista nel regolamento è sostanzialmente tesa a reprimere ritardi nel versamento dei contributi condominiali, in quanto l'amministratore deve tempestivamente disporre dei fondi destinati alle spese comuni e considerando, peraltro, che l'ordinaria gestione del condominio risulterebbe oltremodo difficoltosa se dovesse sempre essere assicurata soltanto attraverso le anticipazioni da parte dei condomini puntuali nei relativi pagamenti. Il codice civile prevede una sanzione. Per completezza è opportuno ricordare che il codice civile prevede all'art. 63 disp. att. l'ipotesi in cui il regolamento può intervenire in funzione sanzionatoria nel caso in cui la mora nel pagamento si sia protratta per un semestre, procedendo con la sospensione, nei confronti del moroso, dell'utilizzo dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. La natura della mora clausole penali o semplici clausole regolamentari? La giurisprudenza di merito identifica la mora in una forma di risarcimento del danno derivante dall'inadempimento di obblighi contrattuali, forfettariamente quantificata in via preventiva, e, come tale, riconducibile all'istituto della clausola penale v. Trib. Torino 24 marzo 1986 Pret. Milano 13 marzo 1986 . Secondo parte della dottrina la funzione della clausola penale consiste nella creazione convenzionale di una sanzione per la mancata osservanza di un comportamento dovuto e si presenta come pattuizione accessoria al contratto, avente funzione rafforzativa del vincolo contrattuale FRIGERIO, Sulla configurabilità come clausola penale di una norma del regolamento di condominio, in Nuova. giur. civ.comm., 1993, I, 172 . I giudici di legittimità, invece, hanno negato la natura di clausola penale, definendola quale pattuizione accessoria del contratto avente una valore più preventivo che sanzionatorio Cas. 5977/92 . Il caso. Una condomina propone opposizione verso un decreto ingiuntivo, emesso in conseguenza al mancato pagamento di contributi condominiali. L'opposizione viene accolta in primo grado, ma il condominio decide di proporre appello. I giudici di secondo grado circoscrivono il loro giudicato esclusivamente sulla individuazione degli interessi da applicare in relazione al ritardato versamento delle spese condominiali. Essi ritengono che la delibera che aveva modificato il regolamento condominiale, stabilendo l'applicazione degli interessi bancari ai condomini morosi, era stata approvata con una maggioranza inferiore a quella legale e, pertanto, doveva ritenersi nulla. I principi espressi dalla sentenza. La Cassazione ha ritenuto nulla la delibera condominiale, stabilendo che non rientra tra i poteri dell'assemblea prevedere penali a carico di condomini morosi, le quali possono, in teoria, essere inserite soltanto in regolamenti contrattuali, cioè approvati all'unanimità l'assemblea, quindi, non può modificare, a maggioranza, il regolamento di condominio nella parte in cui sono stabilite le conseguenze per il ritardato pagamento delle quote. Opinioni dottrinali a confronto. Secondo parte della dottrina può contenere tale previsione il regolamento approvato con la maggioranza di cui all'art. 1138, comma 3, c.comma - che richiama il quorum previsto dal comma 2 dell'art. 1136 c.comma voto favorevole della maggioranza degli intervenuti nell'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio - non essendo necessario, all'uopo, che sia di natura contrattuale, cioè richiamato in ogni atto di acquisto delle singole proprietà o approvato da tutti i condomini, essendo queste modalità necessarie soltanto laddove si voglia incidere sulla sfera dei diritti soggettivi negozialmente acquistati CAPPONI - CHIOCCA, La sanzione pecuniaria per l'infrazione al regolamento di condominio orientamenti di dottrina e di giurisprudenza, in Arch. locomma 1992, 731 , non escludendo, poi, che quei regolamenti, che non contemplino inizialmente tale indennità di mora, possano pur sempre essere integrati con il quorum sopra indicato. Di diverso avviso pare il Terzago secondo cui trattandosi di penale una tantum per tardivo pagamento avente natura convenzionale ex art. 1382 c.c., la stessa, per avere il crisma della legalità, dovrebbe richiedere il consenso totale che è dato solo dal regolamento di condominio contrattuale regolarmente trascritto TERZAGO, Il condominio, Milano 2000, 655 . * Consulente giuridico