di Alessandro Gallucci
di Alessandro Gallucci * L'Autorità Giudiziaria, investita del potere di giudicare la validità di una deliberazione assembleare, può estendere il suo sindacato ai soli profili strettamente inerenti la legittimità del provvedimento dell'assise, rientrando tra questi anche quelli attinenti l'eccesso di potere, poiché l'assemblea è sovrana e la sua discrezionalità nelle scelte gestionali non può essere sottoposta al controllo esterno. Questo, in sostanza, uno dei motivi con cui il Tribunale di Salerno, con una propria ordinanza dello scorso 12 aprile, ha rigettato la richiesta di sospensione dell'esecutività d'una deliberazione assembleare. L'assemblea di condominio e la dottrina. E' bene ricordare, per sommi capi, quale sia il ruolo dell'assemblea nell'ambito della gestione del condominio anche al fine comprendere al meglio il perché della decisione del giudice campano. Il codice civile non definisce l'assemblea di condominio. La dottrina, a seconda dell'adesione o meno alla teoria che vede nel condominio un soggetto di diritto distinto dai singoli condomini, definisce l'assemblea come organo della compagine condominiale o come semplice riunione di persone. Al di là di ciò non v'è dubbio che l'assise condominiale è il luogo d'incontro dei comproprietari o degli altri soggetti legittimati a partecipare alla gestione delle cose comuni, es. usufruttuari, conduttori nel quale essi decidono in merito alla gestione delle parti di cui all'art. 1117 c.c. La legge prevede le maggioranze al ricorrere delle quali le decisioni devono essere considerate valide e vincolanti per ogni condomino anche per assenti e dissenzienti, art. 1137 c.c. . Sebbene lo stesso codice civile individui le competenze dell'amministratore e quelle dell'assemblea, in dottrina e giurisprudenza non si dubita del fatto che l'assemblea abbia una competenza di carattere generale per tutto ciò che concerne l'amministrazione del condominio ex multis, Cass. 6 marzo 2007 n. 5130 . Annullabilità e nullità delle delibere. Le deliberazioni assembleari contrarie alla legge o al regolamento di condominio ossia quelle annullabili possono essere impugnate nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c. Le decisioni nulle quelle su materie che esulano dalla competenza dell'assemblea, per sintetizzare , invece, possono essere impugnate in ogni tempo. In entrambi i casi l'invalidità dev'essere valutata in relazione a profili di legittimità e non al merito della decisione. Per esemplificare si può contestare per il caso di annullabilità la mancanza di quorum per assumere una decisione o per il caso di nullità l'impossibilità dell'assemblea di deliberare su quella specifica materia es. lavori su parti di proprietà esclusiva ma non anche il fatto che, nei limiti della legalità, l'assemblea abbia scelto in un modo piuttosto che in un altro per la risoluzione d'un problema. Il caso concreto. Nel caso di specie alcuni condomini lamentavano il fatto che l'assemblea avesse scelto un'impresa piuttosto che un'altra per l'esecuzione di determinati lavori, denunciando altresì l'assenza dei requisiti di legge in capo alla ditta selezionata per l'esecuzione di quello specifico tipo d'interventi deliberati sicché anche il contratto d'appalto, a loro dire, doveva considerarsi invalido. Quanto alla scelta dell'assise, conformemente a quanto detto a livello generale, il Tribunale salernitano ha avuto modo di evidenziare che sulle delibere dell'assemblea di condominio edilizio il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che si estende anche al riguardo dell'eccesso di potere, ravvisabile soltanto quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo d'essere di tal che l'esame delle delibere qui impugnate va limitato al riscontro della legittimità delle stesse, avendosi riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, essendo l'assemblea organo sovrano della volontà dei condomini, i quali sono padroni, ove esprimano una valida maggioranza, ad esempio, di scegliere questa o quell'impresa esecutrice dei lavori di manutenzione dell'edificio, questo o quel tecnico incaricato della progettazione e della direzione dei lavori edilizi, di stipulare questo o quel contratto, di addivenire a questa o quella transazione, ovviamente sempre nei limiti della gestione degli interessi condominiali, senza che il Tribunale possa essere chiamato a valutare la convenienza dell'affare . Pure per i profili di legittimità del contratto il Tribunale ha rigettato le doglianze degli impugnanti. L'importante è che l'assemblea abbia deciso nel rispetto della legge. Questo è ciò che conta, sostanzialmente, almeno da quanto traspare dalla lettura del provvedimento. Quello che ha deciso l'assemblea, infatti, resta insindacabile. Trattandosi di giudizio cautelare volto ad ottenere la sospensione dell'efficacia della deliberazione il giudice salernitano ha, infine, ribadito che per ottenere tale effetto è necessario che i ricorrenti prospettino e dimostrino accanto al fumus boni iuris anche il periculum in mora che l'esecuzione del deliberato comporterebbe. Cosa che, nel caso di specie, non pareva ricorrere. * Avvocato
Tribunale di Salerno, ordinanza 12 aprile 2011 Giudice Antonio Scarpa Fatto e diritto Visti gli atti del procedimento n. , recante l'impugnazione delle deliberazioni assembleari 31 luglio 2010 e 2 ottobre 2010 del Condominio , proposta da ed altri viste altresì le deduzioni istruttorie delle parti, all'esito dei termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., sciogliendo la riserva di pronuncia prevista sia per la pronuncia sull'istanza di sospensione dell'esecuzione ex art. 1137 c.c. delle delibere, sia per i provvedimenti ex art. 183, comma 7, c.p.c. rilevato come meritino considerazione i soli motivi di annullamento della delibera assembleare esplicitati nell'atto introduttivo di lite, non essendo ammissibile quoad praeclusionis allegare nelle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. cause di invalidità della delibera diverse da quelle originariamente dedotte ricordato come il provvedimento di sospensione dell'esecutività di delibere condominiali abbia natura cautelare, e come tale richieda l'accertamento del fumus boni iuris e del periculum in mora e postuli l'applicabilità, in quanto compatibile, del procedimento cautelare uniforme di cui agli art. 669 bis ss. c.p.c. evidenziato come allo stato non emerga in larga parte il fumus boni iuris della spiegata impugnativa, atteso che 1 sulle delibere dell'assemblea di condominio edilizio il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che si estende anche al riguardo dell'eccesso di potere, ravvisabile soltanto quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo d'essere di tal che l'esame delle delibere qui impugnate va limitato al riscontro della legittimità delle stesse, avendosi riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, essendo l'assemblea organo sovrano della volontà dei condomini, i quali sono padroni, ove esprimano una valida maggioranza, ad esempio, di scegliere questa o quell'impresa esecutrice dei lavori di manutenzione dell'edificio, questo o quel tecnico incaricato della progettazione e della direzione dei lavori edilizi, di stipulare questo o quel contratto, di addivenire a questa o quella transazione, ovviamente sempre nei limiti della gestione degli interessi condominiali, senza che il Tribunale possa essere chiamato a valutare la convenienza dell'affare 2 sfugge la fondatezza giuridica della doglianza degli attori, secondo cui il contratto di appalto con l'impresa sarebbe nullo per non avere la medesima impresa i requisiti di legge occorrenti per effettuare interventi su beni culturali, così come nullo sarebbe il contratto di prestazione di opera professionale stipulato con l'ingegnere , sempre perché trattasi di bene culturale, con conseguente invalidità derivata delle deliberazioni assembleari qui impugnate. Vi è piuttosto all'evidenza che i requisiti richiamati dagli attori non dispongono affatto che il contratto d'appalto o il contratto di opera, concluso con imprenditore o professionista che non presenti i medesimi, sia un contratto nullo art. 1418, terzo comma, c.c. . La nullità dovrebbe essere desunta da una qualificazione delle norme appena richiamate, come norme imperative art. 1418, primo comma, c.c. , giacché il contratto non presenta in questo caso alcuno dei vizi indicati nel secondo comma dell'art. 1418 c.c. Piuttosto, le certificazioni di categoria di cui si discute avendosi qui riguardo, è bene ricordare, a settore estraneo a quello dei lavori pubblici hanno come scopo quello di evitare che il settore di mercato, nei suoi diversi comparti, economici e tecnici, sia turbato dalla concorrenza di imprenditori che non danno affidamento di poter pervenire ad una buona esecuzione dell'opera su beni appartenenti al patrimonio artistico - culturale ma il raggiungimento di questo scopo è poi affidato, nella specie, alla Soprintendenza dei beni culturali, tenuta ad osservare e fare osservare quelle norme nello svolgimento della attività di restauro di beni vincolati. Questo significa che si è in presenza di disposizioni che non negano per sè effetto a contratti, conclusi con soggetti che non presentino i requisiti richiesti e della cui nullità, invece, si lamentano gli attori 3 va richiamato altresì il principio generale dell'obbligatorietà delle deliberazioni assembleari per tutti i condomini,anche dissenzienti, avendo il legislatore disciplinato unicamente specifiche ipotesi di dissenso -quali quella rispetto alle innovazioni gravose o voluttuarie art. 1121 c.c. e quella rispetto alle liti art. 1132 c.c. - con norme di carattere derogatorio e, quindi, eccezionale, che, in quanto tali, non possono trovare applicazione se non alle particolari situazioni con le stesse regolate nè sono suscettibili d'interpretazione estensiva 4 quanto al contenuto della transazione con la , è indubbio che l'assemblea dei condomini sia legittimata a concordare con un terzo creditore della gestione condominiale una transazione, avente nella specie ad oggetto il corrispettivo di un contratto d'appalto, senza con ciò affatto invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini, avendo l'assemblea piena ed esclusiva disponibilità della vicenda obbligatoria costituita dal rapporto di instaurato con l'impresa sicché non può certo richiedersi l'unanimità dei condomini rispetto ad una delibera assembleare che decida di transigere una lite concernente un'obbligazione di gestione condominiale. Ai sensi dell'art. 1108 comma 3 c.c. applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c. , è richiesto il consenso di tutti i comunisti - e, quindi, della totalità dei condomini - per i soli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario unicamente laddove la transazione abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi e, in particolare, delle reciproche concessioni , fra i negozi a carattere dispositivo 5 circa invece il riparto operato delle spese, è innegabile che in un edificio in condominio, alle spese di conservazione dei muri maestri ed in generale relative a tutte le parti essenziali per l'esistenza del fabbricato, essendo parti destinate a sorreggere l'edificio, e perciò appartenenti in proprietà comune a tutti i partecipanti al condominio, devono concorrere tutti i partecipanti, compresi i proprietari dei negozi siti a piano terra, salvo diversa espressa convenzione adottata in sede di regolamento di condominio ed annesse tabelle parimenti, il disposto degli art. 1129 nomina annuale dell'amministratore , 1135, n. 2 preventivo annuale di spesa , 1135, n. 3 rendiconto annuale delle spese e delle entrate del c.c. configura una dimensione annuale della gestione condominiale, sicché risulta invalida la deliberazione condominiale che, nell'assenza di un'unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale , ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione in relazione a tali due profili, sussisterebbe quindi l'apparente fondatezza dell'impugnativa formulata decisivamente tuttavia rilevato come la domanda cautelare non contenga affatto l'allegazione di un meritevole periculum in mora da neutralizzare, tale non apparendo l'esborso parzialmente indebito delle somme di spettanza dei condomini attori a titolo di contributo ai lavori. Invero, giacché i diritti che ivi si assumono violati sono diritti a contenuto esclusivamente patrimoniale in specie, gli obblighi derivanti dalla ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione di beni comuni , il requisito dell'irreparabilità del pregiudizio ex art. 700 c.p.c. dovrebbe essere ricercato o nella funzione di tali diritti o nel prevedibile scarto tra il danno subito ed il danno poi risarcibile dalla futura sentenza conclusiva del giudizio di merito, da cui potrebbe desumersi l'insufficienza della futura statuizione ripristinatoria adottata in sede di cognizione piena. Si ricordano, in proposito, le critiche autorevolmente poste in dottrina avverso l'orientamento dei giudici di merito incline a ravvisare il periculum in mora pressoché automaticamente nella sussistenza del fumus, atteso che la prognosi favorevole circa la fondatezza della domanda di merito, non dovrebbe mai di per sé comportare l'ineludibile corollario dell'irreparabilità del pregiudizio subito dal diritto del quale si chiede tutela, valutazione, quest'ultima, che deve invece essere fondata anche su un'indagine avente come oggetto il contenuto e la funzione alla quale assolve in concreto e non in astratto la situazione soggettiva oggetto della domanda cautelare. La quasi completa atrofizzazione del giudizio sul periculum in mora e la centralità accordata al solo fumus boni iuris sembrano davvero in contrasto con la struttura e la funzione proprie della tutela cautelare, e comportano il rischio, oramai palese nella prassi, di uno snaturamento della tutela cautelare e di una progressiva assimilazione della tutela d'urgenza alla pronuncia di merito, trasformando la prima da decisione strumentale al merito in decisione di merito anticipata Ciò considerato il Giudice istruttore rigetta l'istanza di sospensione dell'esecutività delle deliberazioni assembleari 31 luglio 2010 e 2 ottobre 2010 del Condominio , 215, Salerno, proposta da ed altri. Si fissa pertanto la successiva udienza per il giorno 16 gennaio 2012, invitando le parti a precisare le conclusioni.