Fabbricato demolito e ricostruito? Il nuovo immobile si divide in proporzione ai millesimi posseduti

di Donato Palombella

di Donato Palombella * Se il fabbricato in condominio perisce totalmente, il diritto degli originari comproprietari si trasferisce sull'area di sedime dell'immobile. Se, successivamente, l'edificio viene ricostruito, a ciascun comproprietario spetta una quota millesimale della nuova realizzazione a meno che le parti non vogliano disciplinare diversamente i reciproci rapporti. A stabilirlo è stata la Seconda sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6198 del 16 marzo 2011. Il caso. Un intero fabbricato, purtroppo, viene gravemente danneggiato dal sisma del 1980. I proprietari non si perdono d'animo, si rimboccano le maniche, presentano al Comune un progetto che prevede la totale demolizione dell'immobile e alla sua ricostruzione. Il nuovo fabbricato, peraltro, risulta diverso da quello originario. Terminata la realizzazione, un condomino - originariamente proprietario di un appartamento e di una piccola terrazza sovrastante - si avvede che, quello che doveva essere il suo terrazzino, è stato trasformato in un sottotetto e, quel che è peggio, tale volume è stato assegnato in proprietà ad altro comproprietario. Il condomino rivuole indietro il terrazzino Rotti gli indugi, la controversia sfocia nelle aule di giustizia. L'attore chiede il ripristino dello status quo ante ovvero la restituzione del terrazzino ed il risarcimento de danni subiti. Il Tribunale accoglie la domanda ma, ritenendo troppo gravosa la riduzione in pristino, essendo necessario provvedere a costosi lavori edili, dispone un risarcimento per equivalente, in favore dell'attore, quantificato in 4.000.000 di care, vecchie lire. ma il terrazzino si trasforma in sottotetto per volontà di tutti i comproprietari. La controversia finisce in Appello. Il Giudice avrebbe errato nel non considerare un elemento essenziale della vicenda il terrazzino era stato eliminato o meglio, trasformato in un sottotetto per volontà unanime di tutti i comproprietari! Questi ultimi avevano approvato espressamente il progetto relativo alla realizzazione del nuovo fabbricato trascurando di prevedere il famoso terrazzino . Era stato realizzato, invece, un sottotetto che, casualmente, era stato assegnato in proprietà esclusiva ad uno dei comproprietari, sollevando ovviamente il malumore degli altri. Con la demolizione del fabbricato si estinguerebbe il vecchio condominio. La Corte di Appello introduce un principio essenziale il fabbricato risultante dalla ricostruzione costituisce un corpo di fabbrica autonomo e totalmente diverso da quello preesistente. A causa della demolizione, infatti, il vecchio condominio si sarebbe estinto. Con la ricostruzione, sarebbe stato realizzato un nuovo fabbricato da attribuire ai comproprietari in misura proporzionale ai millesimi di comproprietà spettanti a ciascun comproprietario a meno che, ovviamente, non vi sia uno specifico accordo scritto, tra tutti i condomini, per una diversa attribuzione delle quote. A questo punto, ci si chiede se, nel caso in esame, vi sia un accordo scritto che disciplini l'attribuzione in quote spettanti a ciascun comproprietario o se, viceversa, la tale ripartizione debba essere effettuata secondo i principi generali. L'atto scritto esiste senza ombra di dubbio. Secondo la Corte di Appello, le parti, per procedere alla demolizione del fabbricato pericolante ed alla edificazione del nuovo corpo di fabbrica, hanno tenuto delle assemblee in cui hanno deciso di procedere al programma costruttivo. Quindi, hanno conferito incarico per redigere un progetto e lo hanno firmato. Tali atti formali assemblea dei comproprietari, incarico al tecnico per la redazione del progetto e sua accettazione costituirebbero l'atto scritto con cui le parti hanno convenuto di disciplinare i reciproci rapporti relativamente alla divisione dell'erigendo fabbricato. Sulla base di tale iter logico, la sentenza rigetta la richiesta risarcitoria. In linea di principio, la soluzione prospettata dalla Corte territoriale sarebbe certamente condivisibile e la controversia, conseguentemente, sembrerebbe destinata a finire in archivio. L'attore, peraltro, non si da per vinto e propone ricorso in Cassazione sfoderando un vero e proprio asso nella manica . La Cassazione ribalta il verdetto. Con il ricorso in cassazione la situazione viene nuovamente e totalmente ribaltata. Il ricorrente non solo nega decisamente di aver prestato il proprio consenso, anche tramite semplice acquiescenza, all'accessione del terrazzo trasformato in sottotetto in favore dell'altro comproprietario ma va ben oltre! Esibisce alcune delibere di assemblea con cui dimostra la propria inequivocabile volontà di non cedere nulla a nessuno e men che meno di voler riconoscere, in favore di altri comproprietari, la disponibilità del sottotetto sorto, come l'araba fenice, dalle ceneri del proprio terrazzino. La Cassazione, pur condividendo, in linea di massima, il principio espresso dalla Corte di Appello, accoglie il ricorso ribaltando l'esito del giudizio è vero che i comproprietari del suolo relitto avevano fatto predisporre un progetto per l'abbattimento e la ricostruzione del fabbricato ma è anche vero che il progetto inizialmente presentato in Comune era stato oggetto di variante in corso d'opera. Proprio in sede di presentazione di tale variante, alcuni comproprietari, tra cui il ricorrente, avevano contestato l'assegnazione del sottotetto in favore di altri condomini perché, così facendo, sarebbe stata violata l'originaria ripartizione in millesimi tra i vari proprietari del suolo. La comunione sul fabbricato diventa comunione sul suolo relitto. A questo punto è possibile tracciare un quadro della vicenda e trarre alcune considerazioni. Nell'ipotesi di perimento di un edificio in condominio, il fabbricato originario ed il relativo condominio, vengono meno quella che, originariamente, era la comunione sul fabbricato, si trasforma in una comunione sul suolo relitto. Nell'ipotesi in cui, successivamente, i comproprietari del suolo decidano di procedere alla ricostruzione del fabbricato, sarebbero ipotizzabili due alternative. Se il fabbricato viene realizzato in maniera pedissequa a quello demolito c.d. intervento fotocopia , nulla questio si ritorna allo stato iniziale senza grossi problemi. Se, viceversa, l'immobile ricostruito risulta diverso da quello preesistente, il condominio non rinasce e il nuovo fabbricato viene considerato una accessione del suolo che, come tale, deve essere attribuito in quote millesimali proporzionali al diritto di proprietà vantato da ciascun comproprietario sul suolo. Gli effetti dell'accessione, vengono meno quando, prima della costruzione dell'edificio e, quindi, prima che si costituiscano gli effetti dell'accessione i proprietari disciplinino diversamente i reciproci rapporti. Via libera, quindi, all'autonomia privata, per decidere come gestire al meglio l'immobile risultante dalla demolizione e ricostruzione dell'edificio distrutto. * Giurista d'impresa

Corte di Cassazione, sezione II Civile, sentenza 24 febbraio - 16 marzo 2011, n. 6198 Presidente Triola - Relatore Giusti Ritenuto in fatto 1. - Con citazione notificata il 1 febbraio 2002, D.G. F., premesso che era proprietaria esclusiva di un appartamento in , nonchè comproprietaria di una piccola terrazza sovrastante la tromba delle scale, deduceva che, a seguito della ricostruzione dell'intero fabbricato condominiale, rimasto gravemente danneggiato dal sisma del 1980, il citato terrazzino era stato interamente accorpato, ed in modo illegittimo, alla proprietà di A. M. fu R. conveniva pertanto in giudizio dinanzi al Tribunale di Avellino quest'ultimo, perchè fosse condannato al ripristino dello stato di comproprietà preesistente, oltre che al risarcimento dei danni. Il convenuto si costituiva, resistendo alla domanda attrice. Il contraddittorio veniva esteso agli altri condomini, che non si costituivano. Il Tribunale di Avellino, con sentenza in data 7 febbraio 2001, estrometteva dal giudizio i condomini A.D.A., D.M.M., A.D.M., C. D.M., C.S., M.S., A.S. e R.S. e condannava il convenuto al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di L. 4.000.000, oltre interessi e spese processuali. 2. - Proponeva appello il M., il quale si doleva a che il Tribunale lo avesse condannato al risarcimento del danno, benché egli non avesse commesso alcun illecito, posto che il terrazzino de quo, in sede di riedificazione dello stabile, era stato eliminato per volontà concorde di tutti i comunisti b del difetto di integrità del contraddittorio, per mancata partecipazione al giudizio dei litisconsorti necessari A.d.G e RM., madre e sorella di esso appellante, anch'essi successori di M. R., e della nullità della citazione c del vizio di extrapetizione in cui era incorso il Tribunale. L'appellante escludeva che alla D.G. competesse un indennizzo a qualsiasi titolo. 3. - Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 14 aprile 2005, la Corte d'appello di Napoli - esaminate congiuntamente le doglianze del M., data la loro stretta connessione ed interdipendenza - ha, in riforma della impugnata pronuncia, rigettato la domanda della D.G 3.1. - Esclusa l'eccepita nullità della domanda introduttiva, la Corte territoriale ha rilevato che il precedente caseggiato condominiale aveva riportato, a seguito del sisma del 1980, danni che determinarono l'abbattimento dello stesso che i comproprietari deliberarono all'unanimità sia l'abbattimento che la riedificazione dello stesso, sulla base di un progetto di ricostruzione sottoscritto da tutti i condomini che, nella nuova costruzione, il terrazzino, già per un terzo di proprietà della D.G., fu accorpato alla proprietà del M. e dei suoi congiunti. Il caseggiato ricostruito - ha affermato la Corte territoriale - è nuovo e diverso rispetto a quello preesistente, con la conseguenza che il vecchio condominio è rimasto estinto e che quanto edificato costituisce un'opera nuova su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina dell'accessione e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo, in mancanza di un preventivo atto scritto con il quale si limiti l'operatività dell'accessione stessa. Nella specie - ha proseguito la Corte territoriale - la preventiva delibera unanime dei condomini e la sottoscrizione del progetto e delle relative varianti integrano, per la forma scritta tenuta, la deroga citata, sicché la D.G. non può richiedere l'indennizzo per la quota di terrazzino di sua originaria proprietà. La D.G. - ha concluso la Corte di Napoli -, pur avendo sofferto un pregiudizio per non essersi tenuto conto nell'assegnazione delle superfici dei sottotetti della perdita consensuale della sua quota di proprietà del terrazzino, avrebbe eventualmente dovuto impugnare giudizialmente la divisione de qua. 4. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello la D.G. ha proposto ricorso, con atto notificato il 18 luglio 2005, sulla base di due motivi. L'intimato ha resistito con controricorso, proponendo a sua volta, subordinatamente all'accoglimento del ricorso principale, ricorso incidentale, affidato a due motivi. In prossimità dell'udienza pubblica il controricorrente e ricorrente incidentale ha depositato una memoria illustrativa. Considerato in diritto 1. - Preliminarmente, il ricorso principale ed il ricorso incidentale condizionato devono essere riuniti, a norma dell'art. 335 cod. proc. civ., essendo entrambe le impugnazioni proposte contro la stessa sentenza. 2. - Va in primo luogo esaminata l'eccezione con la quale il ricorrente incidentale lamenta il difetto di integrità del contraddittorio nel giudizio di cassazione nei confronti di M. A. fu Alfredo, anch'egli comproprietario, prima della demolizione del fabbricato condominiale, della terrazzina di cui si discute. 2.1. - L'eccezione non ha fondamento. Emerge dagli atti anche se non dal testo della sentenza impugnata che, in effetti, A. M. fu A., il quale fu chiamato in giudizio in primo grado ad integrazione del contraddittorio, è rimasto in causa in forza della sentenza di primo grado, dopo l'estromissione di tutti gli altri condomini, e che egli è stato citato anche nel giudizio di appello, rimanendovi contumace. Sennonchè, nella specie non si versa in un caso di causa inscindibile, né di litisconcorsio necessario per ragioni processuali, ai sensi dell'art. 331 cod. proc. civ., atteso che la D.G. ha agito in giudizio ed ottenuto tutela sul piano del risarcimento del danni per equivalente a tutela della propria quota di comproprietà sulla terrazza in questione, addebitando al solo A. M. fu R. di avere illegittimamente occupato ed incorporato nella parte esclusiva di sua proprietà anche la porzione di pertinenza dell'attrice, sicché non rileva che altra quota di comproprietà della terrazza spettasse in origine anche ad M. A. fu Alfredo, che nel presente giudizio non ha proposto né è stato destinatario di alcuna domanda. 3. - Con il primo motivo del ricorso principale violazione e falsa applicazione degli artt. 1128, 1321, 1325, 1350, 1362 e 2697 cod. civ. e degli artt. 113, 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5, la D.G. si lamenta che la Corte territoriale non abbia considerato le delibere condominiali e la chiara volontà in esse espressa sia dalla Gisi che dagli altri condomini in ordine all'assetto proprietario da conferire al sottotetto. La ricorrente contesta di avere prestato il consenso derogativo dell'accessione. Dai documenti prodotti risulterebbe la volontà della D.G. di non concedere alcun vantaggio al M. in relazione all'attribuzione del sottotetto. Il secondo motivo del ricorso principale denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 329 c.p.c., comma 2, e degli artt. 342 e 346 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4. Con esso si lamenta che la Corte d'appello abbia omesso di rilevare l'inammissibilità del gravame proposto dal M., dipendente dalla mancata impugnazione della statuizione della sentenza del Tribunale relativa all'indennizzo. Il Tribunale aveva non solo dichiarato l'illegittimità dell'incorporazione dei 5 m. del sottotetto, ma si era anche pronunciato - ritenendo troppo gravosa la riduzione in pristino - per il risarcimento per equivalente in danaro della superficie indebitamente incorporata dal M 3.1. - In ordine logico, è preliminare l'esame del secondo motivo del ricorso principale. Esso è infondato. Dalla lettura dell'atto di appello, come compendiato nella sentenza impugnata, risulta che il M. con il gravame, oltre a sollevare censure attinenti a questioni di rito, ha, nel merito, contestato in radice, con motivi specifici, il diritto della controparte a percepire risarcimenti o indennizzi di sorta, impugnando le statuizioni della sentenza di primo grado nella loro totalità. 3.2. - È invece fondato il primo motivo del ricorso principale. Non è in discussione - al di là della rubrica del motivo, con cui si contesta anche la violazione di legge - l'esattezza del principio di diritto alla quale si è attenuta la Corte d'appello, secondo cui nell'ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest'ultimo viene meno, e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera difforme da quello preesistente, il condominio non rinasce, e quanto edificato costituisce, invece, un'opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina dell'accessione, e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo, a meno che gli effetti dell'accessione, prima del loro verificarsi, non siano esclusi o modificati in conseguenza di un accordo tra le parti Cass., Sez. 2^, 22 settembre 1989, n. 3933 Cass., Sez. 1^, 23 febbraio 1999, n. 1543 . Ciò che si lamenta con il motivo è l'interpretazione, da parte della Corte territoriale, delle risultanze probatorie, avendo il giudice d'appello ritenuto nella specie ravvisabile un limite all'operatività dell'accessione, stante la preventiva delibera unanime dei condomini e la sottoscrizione del progetto e delle relative varianti . Cosi' decidendo, il giudice di secondo grado non ha tenuto in considerazione che - secondo quanto evidenziato dal c.t.u., la cui relazione è riportata nel motivo di ricorso, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione - in sede di variante la D.G. ed altri condomini avevano contestato l'assegnazione ad A. M. fu R. del sottotetto, ricostruito al posto dell'originaria terrazza di copertura della scala del fabbricato, in violazione dei diritti derivanti dalla sua originaria quota. Di qui il vizio di motivazione della sentenza impugnata, la quale - dando per dimostrato il consenso derogativo all'accessione - non ha tenuto conto della circostanza se nel primo progetto di ricostruzione, approvato anche dalla D.G., fosse indicata anche la divisione del sottotetto, e se, allorché fu approvato il progetto di variante, la D.G. e gli altri condomini avessero negato il consenso all'assegnazione in via esclusiva al M. della superficie di sottotetto ricostruita al posto della terrazza. 4. - Con il primo motivo violazione e falsa applicazione dell'art. 132 c.p.c., n. 4, e dell'art. 118 disp. att. cod. proc. civ., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5 violazione e falsa applicazione degli artt. 163 e 164 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4 , il ricorrente in via incidentale condizionata deduce che nell'atto di citazione di primo grado sarebbero assolutamente incomprensibili gli elementi di fatto posti a base della domanda, la domanda medesima e le norme di diritto in forza delle quali controparte ha agito in giudizio. La Corte d'appello avrebbe dovuto, in accoglimento del motivo di impugnazione, dichiarare la nullità di tale atto, con conseguente riforma della sentenza di primo grado. 4.1. - Il motivo è infondato, perché dall'esame complessivo della domanda risulta possibile non solo l'individuazione del bene della vita di cui è stato domandato il riconoscimento l'illegittimità, ad opera del M., della incorporazione della terrazzina, facente ora parte della superficie del vano coperto sottotetto, con richiesta di condanna del convenuto al ripristino della situazione di comproprietà ed al risarcimento del danno , ma anche l'esposizione dei fatti e degli elementi di diritto a sostegno della domanda l'abbattimento e la successiva ricostruzione del fabbricato condominiale il diritto di comproprietà sulla suddetta terrazzina in forza dell'atto per notar E. del 1 maggio 1949 l'illegittimità della occupazione ed incorporazione nella parte esclusiva della superficie dei vani di proprietà del convenuto dell'area occupata dalla terrazza, non piu' realizzata benché prevista nel progetto di ricostruzione del fabbricato . 5. - Con il secondo motivo violazione dell'art. 112 cod. proc. civ. si prospetta una ragione di nullità della sentenza di primo grado, la quale avrebbe condannato il convenuto al pagamento di una somma di danaro a titolo indennitario, laddove l'attrice aveva chiesto il risarcimento del danno. 5.1. - Il motivo è inammissibile, perché con esso si prospetta un vizio della sentenza che inficerebbe direttamente la sentenza di primo grado, senza neppure indicare in che misura l'errore commesso dal primo giudice si rifletterebbe sulla portata del decisum della sentenza d'appello, che è il provvedimento giurisdizionale contro cui è rivolto il ricorso per cassazione. 6. - La sentenza impugnata è cassata in relazione al motivo accolto. La causa deve essere rinviata ad altra sezione della Corte d'appello di Napoli. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il primo motivo del ricorso principale e rigetta il secondo rigetta il ricorso incidentale condizionato cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d'appello di Napoli.