Nuove costruzioni prive di parcheggi: l'acquirente ha diritto al risarcimento danni

di Ivan Meo

di Ivan Meo * L'elusione del vincolo di destinazione delle aree destinate a parcheggio, costituendo una violazione delle norme speciali in materia di edilizia, implica conseguenze risarcitorie. La normativa di riferimento. L'invivibilità delle grandi città, dipende anche dalla carenza di spazi adeguati per il parcheggio delle automobili neppure le più grandi metropoli non sono ancora riuscite ad offrire al cittadino una valida alternativa all'auto privata. Tale problema è stato affrontato originariamente dal legislatore con il decreto ministeriale del 2 aprile 1968 art. 3 a cui si deve l'introduzione di un limite inderogabile di densità edilizia. Successivamente l'art. 41-sexies della legge urbanistica - introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765/1967 c.d. Legge Ponte ha previsto che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione . Da tale disposizione è scaturito il vincolo di destinazione delle aree destinate a parcheggio. La Cassazione più volte si è pronunciata in merito affermando che a tale diritto sulle aree a parcheggio obbligatoriamente previste dall'art. 18 come vincolo pubblicistico di destinazione, viene imposto per legge a favore dei condomini del fabbricato cui accede tra le tante cfr Cass. 4 febbraio 1999, n. 973 Cass. 20 luglio 1999, n. 7766 Cass. 28 gennaio 2000, n. 982 b trattasi di vincolo reale, che non nasce per clausola pattizia, ma per legge, per cui esso si trasferisce automaticamente con tutti i successivi trapassi dell'unità abitativa. La fattispecie. Dei condomini avevano acquistato alcuni appartamenti, in base ad un progetto che prevedeva, tra l'altro, la realizzazione di due parcheggi, nonchè di un portico ad uso collettivo a piano terra. I costruttori pur eseguendo le opere previste, ne avevano mutato la destinazione e utilizzato come garage per alloggio di autovetture di terzi il parcheggio del piano cantinato ed avevano eliminato il portico edificandovi dei magazzini, omettendo, inoltre, di realizzare il parcheggio esterno ed eseguendo una sopra elevazione sull'ultimo terrazzo di copertura, con aggravamento delle parti comuni dell'edificio. La richiesta avanzata dalla parte attorea era quella che i convenuti fossero condannati a cedere la quota di parcheggio loro spettante per legge, a ripristinare il portico collettivo, a trasferire, agli stessi, il diritto all'ultima copertura-terrazzo, nonché a risarcire i danni cagionati con la loro illegittima condotta. Mancata realizzazione del posto-auto, conseguenze risarcitorie e violazione del diritto reale d'uso. L'art. 18, l. n. 765 del 1967, sancisce come accennato, l'obbligatorietà della riserva a servizio dell'edificio, degli spazi per parcheggi. Il legislatore ha stabilito la riserva di appositi spazi per parcheggio a servizio dell'edificio, imponendo una regola inderogabile non sono consentite nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree destinate a parcheggi ed ha, nel contempo, inteso stabilire un onere a carico di chi chiede il permesso di costruire, nel senso che egli non può, qualora non ottemperi a tale prescrizione, ottenere il permesso stesso. Ne consegue, l'impossibilità di realizzare nuove costruzioni in assenza di adeguati spazi di parcheggi, ma anche la carenza assoluta del potere del privato di rimuovere tale vincolo. L'iter logico-giuridico seguito dalla Cassazione. Da queste premesse parte il ragionamento della S.C. 1 l'art. 41 sexies, impone l'obbligo di riservare, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, appositi spazi per parcheggi tale previsione rappresenta un vincolo di destinazione delle aree destinate a parcheggio, la cui elusione, implica conseguenze risarcitorie indicate ex art. 872 c.c. 2 la norma prevede il diritto al risarcimento del danno subito per effetto della violazione della legislazione speciale in materia di edilizia 3 l'acquirente acquistando l'unità immobiliare, acquista contestualmente il diritto reale d'uso sullo spazio destinato a parcheggio. Quando sorge il diritto al risarcimento danni? Fatte queste precisazioni preliminari la Corte passa ad esaminare il secondo quesito in quale momento sorge il diritto al risarcimento del danno ex art. 872 c.c.? Ovvero il riconoscimento in via giudiziaria dello stesso diritto e del conseguente risarcimento spiega i suoi effetti dalla data di stipula del contratto di compravendita oppure rimane condizionato all'accertamento giudiziale sulla misura della integrazione del corrispettivo della vendita degli appartamenti? La risposta è stata le seguente 1 il riconoscimento in via giudiziaria del diritto reale d'uso sullo spazio destinato a parcheggio, sorgendo lo stesso diritto ex lege al momento del trasferimento dell'unità immobiliare, non può essere condizionato o subordinato alla determinazione ex voluntate o all'accertamento giudiziale dell'integrazione del corrispettivo della vendita degli appartamenti, potendo, tali eventi, essere anche successivi ed indipendenti da detto riconoscimento Cass. civ., 28 maggio 1993, n. 5979 2 già al momento della stipula del contratto di compravendita nasce per il condomino la facoltà di esercitare il diritto reale d'uso sullo spazio destinato a parcheggio dell'edificio condominiale 3 ne consegue che in caso di violazione del vincolo pertinenziale, da parte dell'alienante, viene a sussistere il danno, che scaturisce dalla lesione del diritto reale d'uso rinvenibile in capo all'acquirente 4 il contratto stipulato deve considerarsi nullo in quanto elude il vincolo di destinazione al quale è sottoposta, ex lege, l'area di parcheggio ed è causa di danno ingiusto ex art. 872, comma 2, c.c. . I precedenti. La Cassazione si era già occupata in passato di questa fattispecie stabilendo che a la costruzione di un edificio, senza la realizzazione, in contrasto con il progetto approvato dalla autorità competente, delle aree di parcheggio prescritte dall'art. 18, L. 6 agosto 1967, n. 765, e la successiva alienazione dei singoli alloggi integra da parte del costruttore-venditore, una violazione della citata norma, non solo sotto il profilo amministrativo ed eventualmente contravvenzionale, ma anche sotto quello dei rapporti interprivatistici artt. 871, 872 c.c. . detta ultima violazione legittima i condomini o almeno gli originali acquirenti ad una azione di risarcimento dei danni nei confronti del venditore, ma non ad un'azione di nullità parziale del contratto ex art. 1419 c.c., in quanto, nel caso in esame, la scissione tra il bene principale ed il bene accessorio rispettivamente l'alloggio ed il parcheggio e della loro relazione funzionale, non è riferibile alle concluse vendite, stante l'inesistenza del parcheggio nel momento in cui sorse il condominio, onde difettano i presupposti di applicabilità degli artt. 1418 e 1419 c.c. Cass. 27 ottobre 1995, n. 11194 b ove lo spazio da adibire a parcheggio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura se possono ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità di natura amministrativa ed eventualmente penale, non possono, per contro, individuarsi responsabilità d'ordine privatistico nè oneri di ripristino dello status quo ante . Infatti, in tale caso, il bene soggetto ex lege al vincolo pertienziale il parcheggio non è mai venuto ad esistenza e il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcun porzione di esso né può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza, ma semmai solo ad una tutela risarcitoria, in ragione dell'ampio campo applicativo proprio degli artt. 871 e 872 cod. civ., in favore degli acquirenti delle singole unità immobiliari . Cass. Sent. 18 aprile 2003, n. 6329 c se sin dalla costruzione dell'edificio, l'area da utilizzare a parcheggio abbia avuto diversa destinazione, il vincolo di destinazione non si costituisce, essendo lo stesso subordinato alla condizione che lo spazio destinato a parcheggio realmente esista, poiché altrimenti il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione di esso, sicché in tali casi all'acquirente spetta nei confronti del costruttore solo la tutela risarcitoria non potendo farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza Cass., 26 luglio 2010, n. 17529 . * Consulente giuridico