di Chiara Maria Ciarla
di Chiara Maria Ciarla La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 218/2011, interviene sulla vexata quaestio della comproprietà, o meno, dei balconi c.d. aggettanti, aderendo all'orientamento giurisprudenziale negativo oramai consolidato. La fattispecie. La vicenda trae origine dall'affissione, da parte del Condominio, di alcuni contatori del gas nella soletta sottostante il balcone di una unità abitativa ubicata al piano terra. Di talché, la proprietaria agiva ex art. 1170 c.c. affinché venissero rimossi i predetti contatori, in quanto affissi nell'appartamento di sua proprietà. Disattesa l'istanza interinale, il Tribunale competente rigettava la domanda di parte attrice sull'assunto della mancata dimostrazione del possesso esclusivo della soletta del balcone de quo. In primo grado il balcone aggettante rientra nel possesso del Condominio . Segnatamente, l'organo giudicante attribuiva il possesso della predetta soletta al Condominio in base alla presunzione di cui all'art. 1125 c.c., stante la comproprietà della stessa tra i condomini dell'appartamento soprastante e di quello sottostante il balcone interessato. In altri termini, la proprietà del balcone a ridosso del terrapieno condominiale spetterebbe al Condominio, proprietario di tutte le parti del fabbricato non attribuite in via esclusiva ai singoli condomini. In secondo grado il balcone aggettante rientra nella proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento cui accede . La decisione del giudice di prime cure veniva disattesa dalla Corte di merito, sul rilievo che il balcone de quo è ubicato al piano terra e, pertanto, non svolge alcuna funzione architettonica di utilità comune. In particolare, poiché l'appartamento in questione è situato al piano terra e, dunque, il relativo balcone copre unicamente il fosso ed il terrapieno condominiale, nessuna funzione di copertura della proprietà condominiale può essere attribuita al medesimo. Di converso, è il fosso ad avere una funzione a favore del balcone, quale l'isolamento del terreno, impedendo così problemi di umidità per risalita. Di qui, l'accoglimento della domanda di parte attrice in virtù della turbativa subita ad opera del Condominio. La S.C. conferma la decisione dei giudici di seconde cure. La pronuncia della Corte territoriale viene confermata dai giudici di legittimità, in quanto infondati i motivi di ricorso. Precipuamente, il Condominio ricorrente lamentava la violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1117 e 1125 c.c. in relazione ai principi in materia di prova, rilevando la condominialità del bene per cui è causa e, quindi, la mancata dimostrazione di parte attrice in ordine alla proprietà esclusiva dello stesso. I suddetti motivi vengono disattesi alla luce dell'orientamento oramai unanime della giurisprudenza della Suprema Corte in subiecta materia. Invero, i balconi sporgenti dalla facciata dell'edificio sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, i quali costituiscono un mero prolungamento delle corrispondenti unità immobiliari e, pertanto, così definiti aggettanti . Ne consegue l'esclusione dalla comproprietà condominiale e la loro appartenenza in via esclusiva ai proprietari delle relative unità abitative. Balcone aggettante esclusa la presunzione di condominialità. Del resto, la presunzione di proprietà comunione di cui all' art. 1117 c.c. deve fondarsi su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale della cosa al servizio o al godimento collettivo. Conseguentemente, qualora il bene, per le sue caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento dell'immobile oggetto di autonomo diritto di proprietà, in guisa da rilevare che si tratti di un bene dotato di propria autonomia ed indipendenza, e, pertanto, non legato da una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, il presupposto per l'operatività di detta presunzione viene meno. La sussistenza del carattere autonomo ed indipendente del bene, tale da escludere la presunzione della c.d. condominialità, deve avvenire sulla base di elementi obiettivamente rilevabili, secondo l'incensurabile apprezzamento dei giudici di merito. Orbene, siffatta funzione di strumentalità non viene riconosciuta ai balconi, costituendo solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e non svolgendo alcuna funzione di sostegno del fabbricato. Le solette sono equiparabili ai balconi. Ad essi vengono equiparate le solette, le quali svolgono una mera funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, trattandosi di sostegno non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti. Cosicché, in proposito non può parlarsi di elemento accessorio ed a servizio di entrambe le unità poste su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di c.d. condominialità del balcone aggettante. Nel caso di specie, poi, i giudici di seconde cure rilevavano l'assenza di una funzione collettiva del bene di cui si discute, trattandosi di un balcone ubicato al piano terra e, dunque, di un bene che neppure svolge una funzione di copertura della sottostante proprietà condominiale. Il Supremo Consesso, alla stregua delle suesposte considerazioni in diritto ed alla luce della motivazione dei giudici di merito, nella specie immune da vizi logici e giuridici, rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese procedurali.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 13 ottobre 2010 - 5 gennaio 2011, n. 218 Presidente Rovelli - Relatore Migliucci Svolgimento del processo M. P., proprietaria di un appartamento ubicato al piano terra, facente parte del Condominio , sito in , strada , agiva in possessorio innanzi al Tribunale di Cuneo, affinché fossero rimossi dei contatori del gas che il predetto Condominio aveva infisso nella soletta sottostante uno dei balconi della predetta unità abitativa. Il convenuto, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda. Disattesa l'istanza di provvedimenti interinali, con sentenza depositata il 18 novembre 2000, il Tribunale rigettava la domanda, rilevando che, non avendo l'attrice dimostrato il possesso esclusivo, doveva ritenersi il compossesso tra i condomini dell'appartamento sottostante e di quello soprastante della soletta dei balconi in base alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. nella specie, poiché doveva escludersi la proprietà esclusiva delle parti sottostanti al balcone che era a ridosso dell'antistante terrapieno, il possesso della soletta spettava al Condominio, proprietario di tutte le parti del fabbricato non appartenenti ai singoli condomini. Con sentenza dep. il 26 luglio 2004 la Corte di appello di Torino, in accoglimento dell'impugnazione proposta dall'attrice, accoglieva la domanda proposta da quest'ultima. I Giudici di appello escludevano che nella specie potesse trovare applicazione l'art. 1125 cod. civ. sul rilievo che il balcone dell'attrice è ubicato a piano terra e la circostanza che copriva di fatto il fosso e il terrapieno condominiale non significava che la sua funzione architettonica fosse anche di copertura della proprietà comune anzi era il fosso che aveva la funzione a favore del balcone di isolare il terreno impedendo i problemi di umidità per risalita. Tenuto conto che non era destinato a utilità comuni, il balcone non aveva altra funzione che quella di prolungare il piano di calpestio della proprietà individuale ed era di proprietà dell'attrice, sicché illecita era stata l'utilizzazione compiuta dal Condominio che configurava turbativa ex art. 1170 cod. civ Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione il Condominio sito in sulla base di due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso l'intimata. Motivi della decisione Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dalla resistente, tenuto conto che la notifica del ricorso per cassazione effettuata nel domicilio eletto per il primo grado anziché a quello eletto nel giudizio di appello è nulla, e non inesistente, in quanto l'atto, pur se viziato, poiché eseguito al di fuori delle previsioni dell'art. 330 c.p.c., commi 1 e 3, può essere riconosciuto come appartenente alla categoria delle notificazioni, anche se non idoneo a produrre in modo definitivo gli effetti propri del tipo di atto conseguentemente, la costituzione in giudizio comporta la sanatoria con efficacia ex tunc della notificazione Ord. S.U. 10817/2008 . Con il primo motivo il ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ., in relazione all'art. 116 cod. proc. civ., nonché dei principi generali in tema di prova e di presunzione per omessa,insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia art. 360 c.p.c., n. 5 , deduce che nel caso in cui il bene ha natura condominiale, perchè destinato al servizio o al godimento collettivo, sussiste la c.d. presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ. con la conseguenza che, come ritenuto dal Tribunale con statuizione invece disattesa dalla sentenza impugnata, che sarebbe stato onere dell'attrice dimostrare la proprietà esclusiva del bene di cui si discute. Con il secondo motivo la ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ., in relazione all'art. 116 cod.proc. civ., nonché dei principi generali in tema di prova per omessa,insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia art. 360 c.p.c., n. 5 , censura la sentenza che, nell'escludere la condominialità del balcone, era in contrasto con la giurisprudenza di legittimità in materia di compossesso della soletta del balcone secondo quanto previsto dall'art. 1125 cod. civ I motivi, che stante la stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente, vanno disattesi. La sentenza impugnata ha accertato - nell'ambito dell'indagine di fatto riservata al giudice di merito - con motivazione incensurabile in sede di legittimità se, come nella specie, immune da vizi logici o giuridici , che il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprietà condominiale, dovendo perciò escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo qui è appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini. Del tutto fuori luogo è, altresì, il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie. Tali osservazioni, essendo assorbenti di ogni altra considerazione, rendono perciò superfluo anche ricordare l'orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, che il Collegio condivide, secondo cui i balconi aggettanti , i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ. i balconi aggettanti , pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Cass. 15913/2007 14576/20046 637/2000 8159/1996 . Il ricorso va rigettato. Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico del ricorrente, risultato soccombente. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in Euro 2.000,00 di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro 1.800,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge.