Agevolazioni prima casa: per il riacquisto entro l’anno non è necessaria anche la trascrizione

In caso di alienazione entro 5 anni di immobile acquistato con i benefici prima casa, per evitare la decadenza è sufficiente che il nuovo acquisto sia fatto con scrittura privata registrata entro l’anno anche senza trascrizione.

È quanto affermato dalla Corte di cassazione che, con l’ordinanza n. 12813 del 13 maggio 2021, ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle entrate. Il Modello unico informatico e la liquidazione dell’imposta principale. Per le agevolazioni prima casa ciò che conta è l’atto di acquisto registrato e non la trascrizione nei registri immobiliari nel caso di trasferimento di un immobile entro i cinque anni dal suo acquisto e di successivo riacquisto di un altro cespite da adibire a principale abitazione. Lo ha sancito la Cassazione con l’ordinanza 22488 del 16 ottobre 2020 con cui ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle entrate. Nel caso di specie - il primo acquisto era stato registrato il 17 agosto 2007 - l’immobile era stato poi successivamente venduto in data 10 settembre 2007, quindi prima del quinquennio - il successivo riacquisto avveniva con scrittura privata registrata in data 5 settembre 2008. Nel rigettare il ricorso la Cassazione ricorda che ai fini dell'imposta di registro, sulla base della normativa tributaria vigente l' Amministrazione finanziaria deve essere ricompresa nel concetto di terzo di cui all'art. 2704 c.c., in quanto titolare di un diritto di imposizione collegato al negozio documentato e suscettibile di pregiudizio per effetto di esso, sicché, nella valutazione dei beni trasferiti con scrittura privata non autenticata, deve farsi riferimento al momento in cui l'atto ha acquistato data certa e, quindi, ad esempio, alla data della sua registrazione o a quella della morte di uno dei sottoscrittori cfr. Cass. 7621/2017 . Di conseguenza è stato sancito il seguente principio di diritto Ai fini della disciplina posta in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione dall’articolo 1, nota II bis, comma 4, della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/86, e in relazione alla causa di decadenza costituita dal trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto agevolato, la fattispecie di deroga alla decadenza si perfeziona se, entro l’anno da detto trasferimento, il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale e, a tal fine, rileva l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione articolo 2704 Cc , non essendo necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari . Del resto, anche quando si è trattato di far decorrere il termine triennale di decadenza per l’avviso di liquidazione la Cassazione ha precisato che nel caso di alienazione dell’abitazione acquistata con i benefici prima casa” anteriormente al compimento del quinquennio, il termine triennale - previsto dall’art. 76 d.P.R. n. 131/1986 - per l’accertamento dell’intervenuta decadenza dalle predette agevolazioni fiscali non si determina a far data dalla cessione dell’immobile bensì dall’anno successivo alla data di registrazione dell’atto di compravendita senza che il contribuente abbia posto in essere un nuovo acquisto cfr. Cass. 28006/2020 . Il caso concreto. Nel caso di specie il primo acquisto era stato effettuato con rogito del 25 febbraio 2004 l’immobile era stato alienato il 28 giugno 2006 e il riacquisto era avvenuto con scrittura privata del 20 giugno 2007, registrata il 28 giugno 2007 ma non trascritta. Di qui l’avviso di liquidazione che la CTR Toscana, in riforma della pronuncia di primo grado, aveva annullato. Col successivo ricorso in Cassazione l’Agenzia delle entrate denunciava violazione di legge artt. 2643, 2644 e 2697 c.c. ritenendo che la mancanza di trascrizione è contrastante con la certezza del trasferimento mancando l’opponibilità a terzi aventi causa. Nel rigettare il ricorso la Cassazione ricorda che ai sensi dell’art. 1350 c.c. per la validità della compravendita immobiliare è sufficiente la forma scritta in quanto già con la stipula del contratto si produce l’effetto traslativo. Dal tenore testuale della normativa tributaria emerge che la decadenza dalle agevolazioni è impedita dalla pura e semplice condizione dell'acquisto dell'altro immobile, nel termine e nei sensi indicati, senza che la legge esiga l'ulteriore formalità della trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari. Infatti, la tempestiva registrazione della scrittura privata del contratto di compravendita immobiliare conferisce certezza alla data dell’acquisto della proprietà del secondo immobile in capo alla contribuente, là dove l’effetto traslativo è fuori discussione. Per questo è inesatta la considerazione fatta dalla difesa dell’Agenzia delle entrate secondo la quale il mero compimento della formalità della trascrizione della compravendita conferirebbe di per sé stesso effettività e stabilità al trasferimento. Infatti, a norma dell'art. 2644, comma 1, c.c., l'atto trascritto resterebbe inopponibile nei confronti dei terzi acquirenti che avessero trascritto in data anteriore contro il comune dante causa. Da qui gli Ermellini hanno concluso che per evitare la decadenza dalle agevolazioni non è necessaria la trascrizione del secondo atto di acquisto, purché tempestivamente registrato, qualora il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui all’art. 1, comma 2, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, proceda all' acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale . Sul punto quindi è ormai pacifico che in relazione alla causa di decadenza costituita dal trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto agevolato, la fattispecie di deroga alla decadenza si perfeziona se, entro l’anno da detto trasferimento, il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale e, a tal fine, rileva l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione art. 2704 c.c. , non essendo necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari cfr. Cass. 22488/2020 .

Corte di Cassazione, sez. Tributaria, ordinanza 8 ottobre 2020 – 13 maggio 2021, n. 12813 Presidente Chindemi – Relatore Vecchio Ritenuto 1. - La Commissione tributaria regionale della Toscana, con sentenza n. 165/29/16 del 27 novembre 2015, depositata il 2 febbraio 2016, favorevolmente scrutinando, in totale riforma della sentenza della Commissione tributaria provinciale di Grosseto n. 123/13, il gravame del contribuente, ha accolto il ricorso introduttivo proposto dalla sig.ra S.V. avverso l'avviso di liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria, catastale nonchè degli interessi e sanzioni pertinenti , dovute in seguito alla decadenza della agevolazione prevista per l'acquisto della prima casa, in relazione alla compravendita dell'immobile sito nel comune di omissis acquistato con rogito del omissis e successivamente alienato il omissis , in dipendenza della omessa trascrizione nei registri immobiliari, dell'acquisto di altro immobile entro l'anno dalla alienazione del primo , giusta scrittura privata del omissis , registrata il omissis , recante la richiesta della agevolazione in parola. 2. - La Avvocatura generale dello Stato ha proposto, con atto del 9 maggio 2019, ricorso per cassazione affidato a un unico motivo. Considerato 1. - Laddove la Commissione tributaria provinciale aveva reputato che la omessa trascrizione nei registri immobiliari della scrittura del omissis , rendendo l'atto non opponibile a terzi avrebbe, solo per ciò, ostato al perfezionamento della piena disponibilità del bene e, quindi, comportato la decadenza della agevolazione fruita per il precedente acquisto del primo immobile successivamente alienato , la Commissione tributaria regionale ha motivato la riforma della sentenza appellata, osservando la registrazione della relativa scrittura privata ha conferito certezza alla data dell'acquisto della seconda casa effettuato della contribuente entro il termine di un anno dalla vendita del primo immobile, acquistato colla tariffa agevolata tanto impedisce la decadenza e comporta la conservazione della agevolazione, pur in difetto della trascrizione dell'atto di compravendita. 2. - La ricorrente deduce, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa allegata, parte prima, art. 1, nota II-bis, e in relazione agli artt. 2643,2644 e 2657 c.c In relazione alla condizione dell'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale richiesta dalla legge per conservare le agevolazioni tariffarie nella caso della successiva vendita infraquinquennale della casa acquistata fruendo delle tariffe ridotte la ricorrente Avvocatura obietta solo con il contratto regolarmente trascritto . può considerarsi completata la procedura di acquisto dell'unità abitativa , in quanto solo a seguito della trascrizione l'atto diventa idoneo a rivestire quella funzione di opponibilità verso ulteriori aventi causa . La mancanza della trascrizione è in contrasto colla certezza stessa del trasferimento nella specie, non essendo autenticate le sottoscrizioni della scrittura privata di compravendita registrata, l'atto non poteva essere trascritto e, pertanto, difetta la stabilità/effettività dell'acquisto . Soggiunge la ricorrente, riproponendo le difese esposte dalla Agenzia delle entrate nelle controdeduzioni presentate nei gradi di merito, che l'immobile acquistato il omissis non sarebbe stato ancora ultimato che la scrittura privata di compravendita sarebbe stata posta in essere con l'intento elusivo della decadenza. E censura che la CTR non ha considerato la circostanza della mancata autenticazione delle sottoscrizioni del contratto di compravendita in parola e la rilevanza della trascrizione . 3. - Il ricorso non merita accoglimento. 3.1 - La Avvocatura generale dello Stato ricorrente non disconosce che ai fini della validità di un atto di compravendita, avente a oggetto beni immobili, è richiesta la sola forma scritta ai sensi dell'art. 1350 c.c. in quanto già colla stipula del contratto si produce l'effetto traslativo della proprietà . Per vero l'accertamento dell'acquisto della proprietà del secondo immobile, in capo alla contribuente intimata, per effetto della scrittura privata del omissis , per come stabilito dalla Commissione tributaria provinciale si legge a p. 2 della sentenza di primo grado La vera e propria scrittura privata che trasferisce la proprietà dell'immobile alla signor S. reca le sole firme delle parti, senza alcuna autentica. La scrittura privata è stata sottoposta registrazione ma non a trascrizione , non forma oggetto di impugnazione e deve reputarsi pacifico e incontestato. Sicchè sul punto ridetto dell'acquisto dell' altro immobile da adibire ad abitazione principale entro il termine annuale fissato dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa allegata, Parte Prima, art. 1, comma 4, ultimo periodo, nota II-bis, al si è consolidato il giudicato interno. 3.2 - Orbene la norma in parola stabilisce per l'appunto che, nel caso di successivo trasferimento dell'immobile, acquistato con i benefici, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell'acquisto, la decadenza, comminata nel medesimo comma, non opera qualora il contribuente, entro un anno dalla alienazione dell'immobile . proceda all'acquisto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale . Epperò risulta palese dal tenore testuale della disposizione che la decadenza dalle agevolazioni è impedita dalla pura e semplice condizione dell' acquisto dell'altro immobile, nel termine e nei sensi indicati, senza che la legge esiga l'ulteriore formalità della trascrizione dell'atto di compravendita nei registri immobiliari. 3.3 - Ed è appena il caso di aggiungere che affatto infondate si rivelano le argomentazioni della ricorrente. Innanzi tutto la tempestiva registrazione della scrittura privata del contratto di compravendita immobiliare conferisce certezza alla data dell'acquisto della proprietà del secondo immobile in capo alla contribuente, là dove l'effetto traslativo è fuori discussione. Inesatto è, peraltro, l'assunto della Avvocatura generale dello Stato secondo la quale il mero compimento della formalità della trascrizione della compravendita conferirebbe di per se stesso effettività e stabilità al trasferimento. Infatti, a norma dell'art. 2644 c.c., comma 1, l'atto trascritto resterebbe inopponibile nei confronti dei terzi acquirenti che avessero trascritto in data anteriore contro il comune dante causa. 3.4 - Le residue deduzioni della ricorrente, formulate in fatto intento elusivo, mancata ultimazione del fabbricato , non devono essere prese in considerazione, esulando dall'ambito del presente scrutino di legittimità. 3.5 - Consegue il rigetto del ricorso sulla base del seguente principio di diritto che il Collegio enuncia ai sensi dell'art. 384 c.p.c., comma 1 Per evitare la decadenza dalle agevolazioni non è necessaria la trascrizione del secondo atto di acquisto, purchè tempestivamente registrato, qualora il contribuente, entro un anno l'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa allegata, Parte Prima, art. 1, comma 2, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale . 3.6 - Nessun provvedimento deve essere adottato in ordine alle spese processuali in quanto la parte vittoriosa non ha svolto difese nel presente giudizio. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso.