Il terreno di pertinenza del fabbricato, sebbene iscritto al catasto terreni e destinato a colture, rileva ai fini dell’agevolazione prima casa

Ai fini dell’agevolazione prima casa per l’imposta di registro rileva il terreno di pertinenza del fabbricato, sebbene iscritto al catasto terreni e destinato a colture.

Tale assunto è stato precisato dalla Corte di Cassazione con la ordinanza n. 3148 del 17 febbraio 2015. La vicenda. Il giudice del gravame ha respinto il ricorso di un contribuente , in sede di riassunzione del rinvio disposto dalla Suprema Corte a seguito di cassazione della sentenza della CTR di Roma con cui era stata confermata la sentenza di primo grado che aveva già respinto il ricorso del contribuente, con conseguente conferma dell’avviso di liquidazione di imposta di registro-catastale-ipotecaria relativa alla compravendita di un immobile da destinare a prima casa di abitazione, compravendita alla quale l’Agenzia aveva ritenuto non applicabile il beneficio delle agevolazioni ex art. 1 della tariffa parte prima del d.P.R. n. 131/1986, avendo qualificato detto immobile come casa di lusso . Gli Ermellini , nel respingere il ricorso in cassazione del contribuente con la pronuncia citata hanno puntualizzato che a il contribuente non ha dimostrato che il terreno in questione era separato da un muretto di recinzione rispetto al fabbricato b lo stesso atto pubblico di vendita attribuisce al terreno di cui trattasi la qualità di terreno pertinenziale c essendo il concetto di pertinenza , anche in ambito tributario, fondato sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra cosa non rileva l’intervenuto frazionamento dell’area posta al servizio di un edificio, avente esclusivo rilievo formale. Pertinenza. L'art. 817 c.c. stabilisce che Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima . Il rapporto pertinenziale tra due beni ricorre, quindi, in presenza dei seguenti presupposti presupposto oggettivo, ossia la destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente fra un bene e un altro di maggior importanza c.d. bene principale per il miglior uso di quest'ultimo presupposto soggettivo, ossia la volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale. Inoltre, in base al successivo art. 818 c.c., se non diversamente disposto, alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale. Il principio civilistico trova applicazione anche ai fini fiscali l'art. 21, comma 3, T.U. Registro, stabilisce che le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio o ornamento sono destinate . Inoltre, anche in tema di agevolazioni prima casa, il comma 3 della nota II bis , dell'art. 1 della tariffa, parte prima, T.U. Registro, dispone che l'agevolazione prima casa , ricorrendo le condizioni di cui alle lettere a , b e c , del comma 1, spetta pure per l'acquisto anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a . L'agevolazione in parola non si applica qualora la pertinenza non possa essere oggettivamente destinata in modo durevole a servizio o ornamento dell'abitazione principale, circostanza, quest'ultima, che normalmente ricorre, ad esempio, qualora il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un comune diverso da quello dove è situata la prima casa . Non è necessario che le pertinenze si trovino nello stesso edificio dell'abitazione principale, è sufficiente che siano in prossimità della stessa nella stessa via o nelle vie circostanti e comunque sempre nello stesso Comune. Il bene posto in rapporto pertinenziale, pur conservando la propria natura e individualità fisica, è assoggettato, in modo attuale e permanente, a servizio o ornamento di un’altra cosa per renderne possibile una migliore utilizzazione ovvero per aumentarne il decoro Diversamente dall’incorporazione, infatti, il rapporto tra cosa principale ed accessoria è preso in considerazione dalla legge non come rapporto di connessione materiale e strutturale, ma come rapporto economico giuridico di strumentalità e complementarietà funzionale . L’accertamento della sussistenza o meno di un vincolo pertinenziale comporta un giudizio di fatto costituito dalla destinazione concreta ed effettiva della pertinenza a servizio o ornamento della cosa principale . Se manca il vincolo di accessorietà, ovvero se lo stesso non è durevole, manca anche il rapporto pertinenziale. Occorre ammettere l'applicazione delle imposte sul valore catastale delle aree pertinenziali ai fabbricati abitativi, anche se censite in catasto terreni risoluzione n. 149/E dell'11 aprile 2008 . Il riconoscimento della natura pertinenziale delle aree, indipendentemente dal modo in cui risultano censite in catasto, consente anche di applicare l'agevolazione per l'acquisto della prima casa, che in precedenza era concessa dall'amministrazione finanziaria solo per le aree censite in catasto fabbricati unitamente al bene principale, cioè accatastate insieme al fabbricato oppure graffate catastalmente allo stesso Agenzia delle Entrate, circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 e risoluzione n. 32/E del 16 febbraio 2006 . La natura pertinenziale delle aree, e quindi l'applicabilità delle agevolazioni fiscali, appare scontata alla luce della definizione di pertinenza contenuta nel codice civile art. 817 c.c. , che richiede esclusivamente la destinazione durevole della pertinenza al servizio del bene principale, e dell'orientamento della Corte di Cassazione, che attribuisce rilevanza solo alla situazione di fatto sentenza n. 5755/2005 , ma fino alla risoluzione dell'11 aprile 2008 non era riconosciuta dall'amministrazione finanziaria. In ogni caso l'area scoperta pertinenziale, per godere delle agevolazioni prima casa, non deve essere di estensione superiore a sei volte l'area coperta del fabbricato, altrimenti l'abitazione è considerata di lusso e non ha diritto alle agevolazioni d.m. 2 agosto 1969 .

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, ordinanza 22 gennaio – 17 febbraio 2015, n. 3148 Presidente Bognanni – Relatore Caracciolo Osserva La CTR di Roma ha respinto il ricorso di T.A., in sede di riassunzione del rinvio disposto con l’ordinanza n. 14270/2010 della Suprema Corte a seguito di cassazione della sentenza della CTR di Roma con cui era stata confermata la sentenza n. 99/02/2006 della CTP di Viterbo che aveva già respinto il ricorso del predetto contribuente, con conseguente conferma dell’avviso di liquidazione di imposta di registro-catastale-ipotecaria relativa alla compravendita di data 27.08.2002 di un immobile da destinare a prima casa di abitazione, compravendita alla quale l’Agenzia aveva ritenuto non applicabile il beneficio delle agevolazioni ex art. 1 della tariffa parte prima del DPR 131/1986, siccome aveva qualificato detto immobile come casa di lusso . La predetta CTR ha motivato la decisione nel senso che la censura del contribuente fondata sul difetto di motivazione del provvedimento impugnato doveva ritenersi non condivisibile, in considerazione della circostanza che il predetto contribuente aveva dimostrato con le sue difese di avere perfettamente compreso l’oggetto della controversia quanto poi alla censura fondata sull’erroneità dei presupposti di detto avviso e cioè che il terreno circostante potesse essere considerato pertinenza del fabbricato, sebbene iscritto al catasto terreni e destinato a colture che la superficie del fabbricato fosse superiore a 240 mq senza che si fosse tenuto conto che alcuni locali dell’immobile non potevano avere una destinazione abitativa , la CTR evidenziava che la perizia dell’Agenzia appariva corretta e convincente, poiché indicava analiticamente tutti i dati necessari a supportare il giudizio su cui l’accertamento era fondato, mentre la parte contribuente si era limitato ad eccezioni prive di coerenti giustificazioni e di adeguata analiticità dei fatti su cui dette eccezioni si reggevano. La parte contribuente ha interposto ricorso per cassazione affidato a due motivi. L’Agenzia non si è difesa. Il ricorso - ai sensi dell’art. 380 bis cpc assegnato allo scrivente relatore, componente della sezione di cui all’art. 376 cpc - può essere definito ai sensi dell’art. 375 cpc. Infatti, con il primo motivo di impugnazione rubricato alla violazione degli art. 36 del D.Lgs.546/1992 nonché 132 cpc e 118 disp. att. al cpc, epigrafe contraddetta dal concreto contenuto del motivo nel quale la parte ricorrente si richiama invece al vizio di motivazione denunciabile ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 5 cpc , la parte ricorrente si duole dell’illogicità e contradditorietà degli argomenti valorizzati dal giudice del merito, non necessitando dì alcun sostegno di prova l’eccezione che il contribuente medesimo aveva sollevato nel grado di merito, relativa al fatto che il terreno circostante l’immobile non poteva essere considerato pertinenza del fabbricato, siccome iscritto al catasto terreni e siccome separato da un muretto di recinzione rispetto al fabbricato, circostanze confermate dallo stesso rogito di vendita nel quale si faceva riferimento ad annesso terreno pertinenziale e circostante , espressione a cui il giudicante aveva attribuito un significato inconciliabile con il suo contenuto effettivo. Ritenendosi di dover dare preminenza al reale contenuto delle doglianze proposte dalla parte ricorrente, il motivo può essere inteso secondo la sua prospettazione sostanziale ispirata al vizio di motivazione e deve essere tuttavia disatteso per la sua infondatezza. Non si intende infatti in che cosa si sostanzierebbe la contraddittorietà ed illogicità degli argomenti valorizzati nell’iter motivazionale dal giudice del merito che, come riferisce la stessa parte ricorrente, si è limitato a rilevare che lo stesso atto pubblico di vendita attribuisce al terreno di cui trattasi la qualità di terreno pertinenziale . D’altronde essendo il concetto di pertinenza, anche in ambito tributario, fondato sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra cosa, senza che rilevi l'intervenuto frazionamento dell'area posta al servizio di un edificio, avente esclusivo rilievo formale in termini Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19375 del 17/12/2003 , la doglianza della parte ricorrente finisce per consistere in una mera critica delle determinazioni a cui è pervenuto il giudice del merito, priva com’è dell’identificazione di alcun fatto realmente decisivo a cui ancorare l’assunto di illogicità della motivazione della pronuncia impugnata. Con il secondo motivo di impugnazione pure rubricato alla violazione delle stesse norme indicate ai fini del primo motivo e pure contraddetto dal concreto contenuto della doglianza, fondata principalmente sull’assunto di omessa pronuncia e poi finanche sull’assunto di motivazione illogica e contraddittoria la parte ricorrente si duole dell’omessa pronuncia del giudice del merito in ordine alle censure proposte in appello con riferimento alla questione del difetto di motivazione del provvedimento impositivo, motivazione dalla quale non si poteva evincere le modalità seguite per effettuare le misurazioni dei locali, né i criteri seguiti per le valutazioni, né si deduceva secondo quali motivazioni era stata individuata la destinazione d’uso dei singoli locali dalla relazione dell’Agenzia si poteva desumere infatti che era stato escluso dalle superfici utili il solo vano scale, senza considerare gli altri vani da non conteggiare per determinare la superficie complessiva. D’altronde, nel corso degli anni il contribuente aveva apportato all’immobile modifiche strutturali comprovate dalla documentazione allegata al ricorso introduttivo utili a rendere non congruente la situazione oggetto di ispezione da parte dell’Agenzia rispetto a quella esistente al momento della compravendita, incongruenza che avrebbe dovuto indurre il giudicante a disporre una perizia ai fini di ricostruire quale fosse la situazione al momento di effettiva rilevanza delle caratteristiche strutturali dell’immobile di cui trattasi. Pur volendo cogliere - nella sua sostanza - il solo nucleo centrale delle miscelate doglianze che la parte ricorrente prospetta con il motivo in rassegna, il motivo medesimo è da ritenersi infondato. Il giudice del merito non ha affatto eluso il dovere di far corrispondere al chiesto il pronunciato art. 112 cpc , ma ha semmai deciso diversamente da come la parte qui ricorrente suppone che fosse da farsi, ritenendo che la idonea motivazione del provvedimento impositivo dovesse desumersi dal fatto stesso della adeguatezza delle difese proposte in giudizio dalla parte che lo ha impugnato. In quest’ottica, però, la parte ricorrente avrebbe dovuto identificare specificamente le norme in tal modo violate e non prospettare un vizio di omessa pronuncia che suppone, di necessità, che la decisione del giudice di secondo grado che non esamini e non decida un motivo di censura della sentenza del giudice di primo grado Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12952 del 04/06/2007 . Pertanto, si ritiene che il ricorso possa essere deciso in camera di consiglio per inammissibilità. Ritenuto inoltre - che la relazione è stata notificata agli avvocati delle parti che non sono state depositate conclusioni scritte, né memorie che il Collegio, a seguito della discussione in camera di consiglio, condivide i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione e, pertanto, il ricorso va rigettato - che le spese di lite non necessitano di regolazione, atteso che la parte vittoriosa non si è costituita. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Nulla sulle spese.