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COMUNITARIO e INTERNAZIONALE

Risarcimento danni | 16 Dicembre 2014

Il curatore fallimentare del costruttore revoca il preliminare di vendita, l’acquirente perde la casa ed ingenti somme: quale indennizzo?

di Giulia Milizia

La CEDU, il 4 febbraio 2014, pronunciandosi solo sul merito ha ravvisato una violazione degli artt. 13 e 1 protocollo 1 Cedu nella mancata tutela della proprietà della ricorrente e nella carenza di azioni specifiche per ovviare agli ingenti esborsi dovuti alla scelta del curatore fallimentare di rescindere il preliminare di vendita di una casa, di cui non era mai divenuta proprietaria per cause indipendenti dalla sua volontà. Nella pronuncia del 16 dicembre 2014, fissando le linee guida del risarcimento, le ha attribuito una cifra molto bassa rispetto alle perdite subite, avendo già incassato parzialmente le somme riconosciutele dal Fondo di garanzia patrimoniale ed in sede di liquidazione del passivo.

 

La sentenza Ceni c. Italia del 16 dicembre 2014 decide il quantum, visto che sull’an la CEDU si è pronunciata a febbraio. Per completezza d’informazione si analizzeranno entrambe.
Il caso. Nel 1992 la donna acquistò un appartamento in costruzione da adibire a residenza principale e stipulò, a luglio, un preliminare in cui oltre alle somme già versate s’impegnò a versarne altre col progredire dei lavori. Nel 1995 vi si trasferì con la famiglia e nel 1997 citò il costruttore innanzi al Trib. FI per darvi esecuzione ai sensi dell’art. 2932 c.c., ma nel frattempo la ditta era fallita sì che il curatore ex art. 72, comma 4, decise di rescindere il preliminare: per potervi rimanere avrebbe dovuto pagare altri €.167.332 o, essendo stato venduto all’asta nel 1999, un’indennità di occupazione ai nuovi proprietari pari a € 361 mensili sin dal dicembre 1997. Non avendo risorse per pagarla (debito di circa € 5000) le fu pignorato una parte dello stipendio e subì vari tentativi di sfratto. In breve «la ricorrente sostiene di aver pagato al costruttore la somma totale di € 214.627 (§. 6 della sentenza nella causa principale) e sborsati € 190.000 per riacquistare il suo appartamento (§ 27 ibidem), oltre a € 11.404,20 per spese di notaio e di regolarizzazione urbanistica. Senza avere accesso al prestito bancario, per procurarsi questi importi ha dovuto indebitarsi con i membri della sua famiglia e i suoi amici. Per pagarli, ha fatto sacrifici nella vita quotidiana e il marito fu costretto ad accettare un lavoro in Siberia». In tutti i gradi di giudizio fu confermato il legittimo operato del curatore, anche se come rilevato dalla CdA FI, ciò «era spesso fonte di gravissimo disagio economico perché, in caso di fallimento dei costruttori, gli acquirenti rischiavano di perdere non soltanto i loro beni immobiliari ma anche le somme che avevano versato», auspicando un intervento legislativo in tal senso. Ha avuto accesso solo ad una minima parte del passivo fallimentare insufficiente a rifonderle tutte. Si noti come anche stavolta la decisione non è stata unanime: nel merito un giudice, richiamando la Cass. SS.UU. n. 12505/2004, aveva escluso ogni responsabilità dello Stato, avendo agito nei suoi ambiti discrezionali, perché la donna era consapevole dei rischi ed aveva aspettato 2 anni per agire ex art. 2932 c.c..
Quadro normativo. L’art. 72 è stato riformato dai d.lgs. nn. 5/2006, 169/2007 e dalla l. n. 134/2012. Il vecchio testo del r.d. n. 267/1942 prevedeva che: «in caso di fallimento del venditore, se la cosa venduta è già passata in proprietà del compratore, il contratto non si scioglie. Se la cosa venduta non è passata in proprietà del compratore, il curatore ha la scelta fra l’esecuzione e lo scioglimento del contratto. In caso di scioglimento del contratto il compratore ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo senza che gli sia dovuto risarcimento del danno». Il nuovo testo sancisce che «in caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile, l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’art. 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento», escludendo espressamente, però, la sua applicabilità se il bene è adibito ad abitazione principale come nella fattispecie. Questo è il punto focale della lite, tanto più che si è trovata nell’impossibilità di divenire proprietaria del bene per motivi indipendenti dalla sua volontà (fallimento del costruttore, decisioni prese dal curatore, mancato accatastamento dell’immobile e conseguente impossibilità di registrare il preliminare da un notaio etc.).
Tutela della proprietà ed assenza di rimedi. La CEDU del 4 febbraio 2014 concluse che la donna «aveva un’aspettativa legittima di divenire la proprietaria dell’appartamento o, in mancanza, di ottenere la restituzione delle somme che aveva versato» (Di Marco c. Italia del 26 aprile 2011 e 10 gennaio 2012- rispettivamente merito e risarcimento equitativo-, Depalle c.Francia del 29/3/10 e Beyler c. Italia del 2000) e «sull'esistenza di un'interferenza statale nel diritto di proprietà della ricorrente» per questa scelta del curatore «ha perso il diritto di ottenere il trasferimento della proprietà dell’immobile in via giudiziaria». Infatti «anche nell’ambito di relazioni orizzontali vi possono essere considerazioni di interesse pubblico in grado di imporre alcuni obblighi allo Stato», che, pur non dovendosi fare carico di questi esborsi, avrebbe dovuto adottare misure atte a prevenire queste perdite ed ad indennizzarla (oneri negativi). Da ciò deriva la condanna in epigrafe, escludendo le altre censure circa gli artt. 6§1 e 8 Cedu, poiché si era difesa in tre gradi di giudizio ed aveva avanzato l’istanza di indennizzo ex Legge Pinto (Kutrov c. Russia del 3/4/12, Matheus c. Francia del 31/3/05 e Scollo c. Italia del 1995; v.§§ 38-105 del merito).
Somme recuperate e Fondo di garanzia patrimoniale. È stato istituito solo nelle more della lite ed allora non vigeva l’obbligo per i costruttori di assicurarsi contro il fallimento. Il passivo era più ingente dell’attivo e l’assenza di risorse sufficienti ha pesato su questa decisione: alla donna sono stati riconosciuti «€ 10.541,50 come un debito speciale (credito ammesso in prededuzione ); € 12.223,60 come un debito privilegiato derivanti dall'IVA versata al costruttore ; €.144.733,43 come un debito senza privilegi (credito in chirografo) per il capitale versato nel costruttore ; € 2.000 euro per spese di giudizio». Ha incassato solo la prima voce ed una prima tranche dell’indennizzo riconosciuto dal Fondo (€ 13.617,13 anziché € 167.498,53), per carenza di risorse a fronte di numerose domande, che le verrà versato per intero a rate.
Qualificazione del danno. Ha subito un chiaro danno patrimoniale ed esistenziale (ricovero per ansia e depressione). Le corti interne hanno valutato solo la legittimità della scelta del curatore, omettendo il vaglio del bilanciamento degli interessi, della sua necessità e proporzionalità. Non potendosi escludere a priori che avrebbe potuto subire esborsi anche se il contratto fosse stato adempiuto (v. acconti versati superiori al prezzo pattuito) vi è un chiaro nesso causale tra questa scelta, le violazioni accertate e tali perdite (Maggio c. Italia del 31 maggio 2011 e Travalec c. Belgio del 25 giugno 2013), sì che è giustificato un diritto alla refusione dei danni, tanto più che la nostra legge allora (e, a ben vedere, anche oggi) in questi casi non protegge adeguatamente ed indennizza gli acquirenti in buona fede. In conclusione dato che può ancora accedere al passivo, avendo già incassato in parte i propri crediti ed avendo rinunciato ad altre azioni, la CEDU ha ritenuto equo versarle € 50.000 per danni morali e patrimoniali oltre oneri di legge ed € 15.000 quali rimborso spese, avendo già riscosso parte delle spese legali, conciliato prima della conclusione della liquidazione fallimentare e poiché la altre voci, ritenute eccessive, non erano state adeguatamente provate (§§.28-33 sentenza odierna).
Risarcimento subordinato ad un obbligo di non fare? Mentre alcuni giudici hanno ritenuto questa cifra insufficiente, stante le flebili possibilità di recuperare i propri crediti e che non si è tenuto conto delle altre spese sostenute e riconosciute dal nostro Governo, uno ha chiesto di subordinarle alla rinuncia di quanto deve avere dal Fondo e dalla liquidazione fallimentare, perché si correrebbe il rischio di indennizzarla due volte e di un suo indebito arricchimento, anche se, da un lato, è impossibile quantificare i danni subiti nelle ipotesi analoghe alla fattispecie (De Luca e Pennino c. Italia dell’8 luglio 2014 e Agrati ed altri c. Italia dell’8 novembre 2012).



Qui la sentenza CEDU del 16 dicembre 2014

Qui la sentenza CEDU del 4 febbraio 2014