Compravendita immobiliare: promissari acquirenti vs curatore fallimentare del promittente alienante

Il curatore fallimentare mantiene, anche in caso di domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita immobiliare, il potere di sciogliersi da tale vincolo contrattuale. Laddove però il promissario acquirente/attore abbia trascritto la domanda prima della trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel registro delle imprese, la dichiarazione di scioglimento del curatore non avrà effetti nei suoi confronti.

Così la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 33238/19, depositata il 16 dicembre. La vicenda. La Corte d’Appello di Firenze confermava la decisione di prime cure con cui era stata rigettata la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita immobiliare avanzata dai promissari acquirenti nei confronti della società promittente alienante poiché il curatore fallimentare di quest’ultima aveva dichiarato di sciogliersi dal contratto ai sensi dell’art. 72, comma 4, l. fall Nello specifico, la Corte territoriale riteneva che il potere del curatore di sciogliersi dal preliminare non viene meno a fronte della trascrizione della domanda proposta dalla controparte ex art. 2932 c.c I soccombenti hanno impugnato la decisione con ricorso in Cassazione. Il potere del curatore fallimentare di sciogliersi dal contratto. Il Collegio richiama l’arresto giurisprudenziale con cui le Sezioni Unite Civili sentenza n. 18131/15 hanno affermato che il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell’art. 72 l. fall. con effetti nei confronti del promissario acquirente, laddove questo abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e questa sia stata accolta con sentenza trascritta. Infatti, ai sensi dell’art. 2652, n. 2, c.c. la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull’iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese. Ciò posto, la Corte precisa che il curatore, a fronte di domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, è parte del giudizio ai sensi dell’art. 43 l. fall. ma si pone come terzo in relazione al rapporto controverso per il quale mantiene la possibilità di scioglimento. Tale potere però, se esercitato dopo la trascrizione della domanda del promissario acquirente, non è opponibile a quest’ultimo in virtù dell’art. 2652, n. 2, c.c L’effetto prenotativo previsto dal meccanismo di cui alla norma citata è però articolato in due momenti, quello iniziale della trascrizione della domanda giudiziale e quello finale con la trascrizione della sentenza di accoglimento. Se invece la domanda non viene accolta, l’effetto prenotativo della trascrizione della domanda viene meno con conseguente opponibilità all’attore della sentenza dichiarativa di fallimento. In conclusione, la pronuncia impugnata, discostandosi dai principi richiamati, viene cassata dalla Suprema Corte che rinvia alla Corte d’Appello di Firenze in diversa composizione.

Corte di Cassazione, sez. I Civile, ordinanza 15 novembre – 16 dicembre 2019, n. 33238 Presidente De Chiara – Relatore Amatore Rilevato Che 1. Con la sentenza impugnata la Corte di Appello di Firenze - decidendo l’appello proposto da P.P. e V.A. nei confronti del fallimento omissis s.r.l. e della Cassa di risparmio di Firenze s.p.a. rimasta contumace avverso la sentenza emessa in data 28 agosto 2008 n. 3170 con la quale la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita immobiliare avanzata dai promissari acquirenti nei confronti della società promittente alienante, in bonis, era stata rigettata perché il curatore di quest’ultima società, costituitosi in giudizio, aveva dichiarato di sciogliersi dal contratto preliminare - ha confermato la sentenza di primo grado, rigettando, pertanto, l’appello. La corte del merito ha, in primo luogo, ricordato, in punto di ricostruzione dei fatti, che a P.P. e V.A. avevano stipulato in data 18 gennaio 2001 con la omissis s.r.l. un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto una erigenda villetta in un sito immobiliare in omissis b che i promissari acquirenti avevano già versato Euro 146.000.091,92, come acconto sul prezzo di Euro 165.266 e che la società promittente venditrice, ancora in bonis, si era resa inadempiente in ordine al completamento dei lavori di costruzione e di rinnovo della polizza fideiussoria prestata a garanzia delle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare c in data 18 ottobre del 2006, durante la celebrazione del giudizio di primo grado, era stata dichiarata fallita la omissis da parte del Tribunale di Firenze e che il curatore fallimentare aveva manifestato la volontà di sciogliersi dal contratto preliminare, ai sensi della L. Fall., art. 72, comma 4. La corte di merito ha dunque ritenuto - conformemente a quanto statuito anche da parte del tribunale - che il potere del curatore di sciogliersi dal contratto preliminare non viene meno a seguito della trascrizione della domanda volta ad ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., una pronuncia giudiziale in luogo del contratto definitivo non concluso. 2. La sentenza, pubblicata il 6.6.2013, è stata impugnata da P.P. e V.A. con ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, cui omissis s.r.l. ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria. Considerato Che 1. Con il primo motivo la parte ricorrente - lamentando, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione della L. Fall., art. 72, artt. 2932 c.c., comma 3 e art. 2652 c.c. - si duole dell’erroneità della decisione impugnata laddove aveva ritenuto che la trascrizione della domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare, avvenuta prima della dichiarazione di fallimento, non sia opponibile alla massa dei creditori, non impedendo pertanto l’apprensione del bene da parte del curatore del contraente fallito, che potrebbe avvalersi del potere di scioglimento previsto dalla L. Fall., art. 72. 2. Con il secondo motivo si articola, sempre ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, vizio di violazione degli artt. 2645 bis e 2652 c.c., per aver ritenuto il giudice di appello erroneamente assorbita la domanda di accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni del contratto preliminare. 3. Con il terzo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, vizio di assenza di motivazione sempre in relazione al pronunciato assorbimento della predetta domanda di accertamento e dunque violazione dell’art. 132 c.p.c 4. Il ricorso è fondato. 4.1 È fondato già il primo motivo di doglianza il cui accoglimento assorbe l’esame anche delle ulteriori censure sopra ricordate, che erano state proposte qualora non fosse stata accolta la domanda volta ad accertare l’opponibilità alla massa della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., per come sopra riferito. 4.1.1 Sul punto oggetto di dibattito tra le parti, non può non ricordarsi il fondamentale arresto rappresentato dalla sentenza resa a Sezioni Unite n. 18131 del 16/09/2015 che, superando un contrasto insorto all’interno della Corte, ha fissato il principio secondo cui il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi della L. Fall., art. 72 con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta, in quanto, a norma dell’art. 2652 c.c., n. 2, la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull’iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese cfr. anche Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 13687 del 30/05/2018 in precedenza, nello stesso senso v. anche Sez. 2, Sentenza n. 16160 del 08/07/2010 Sez. U, Sentenza n. 12505 del 07/07/2004 . Va infatti precisato che il curatore - in ipotesi di domanda di esecuzione in forma specifica proposta anteriormente alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore e riassunta nei confronti del curatore - parte del giudizio L. Fall., ex art. 43, ma terzo in relazione al rapporto controverso mantiene senza dubbio la titolarità del potere di scioglimento dal contratto sulla base di quanto gli riconosce la L. Fall., art. 72. Ma - ed è ciò che rileva, ai fini che qui interessano - se la domanda sia stata trascritta prima del fallimento, l’esercizio del diritto di scioglimento da parte del curatore non è opponibile nei confronti di quell’attore promissario acquirente a norma dell’art. 2652 c.c., n. 2, cfr. sempre, Cass., Sez, Un., n. 18131 del 16/09/2015, cit supra . Ciò che vuol dire che la domanda ex art. 2932 c.c. - trascritta prima della iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel registro delle imprese - non impedisce al curatore di recedere dal contratto preliminare gli impedisce, piuttosto, di recedere con effetti nei confronti del promissario acquirente che una tale domanda ha proposto. Tutto ciò, naturalmente, se la sentenza è accolta ed è trascritta a sua volta. E ciò si coniuga con l’effetto prenotativo che attua la trascrizione della domanda ex art. 2652 c.c., n. 2 il cui meccanismo pubblicitario si articola in due momenti quello iniziale, costituito dalla trascrizione della domanda giudiziale e quello finale, rappresentato dalla trascrizione della sentenza di accoglimento cfr. sempre, Cass., Sez, Un., n. 18131 del 16/09/2015, cit supra . Il giudice, pertanto, può senz’altro accogliere la domanda, pur a fronte della scelta del curatore di recedere dal contratto con una sentenza che, a norma dell’art. 2652 c.c., n. 2, se trascritta, retroagisce alla trascrizione della domanda stessa e sottrae, in modo opponibile al curatore, il bene dalla massa attiva del fallimento. Diversamente, se la domanda trascritta non viene accolta, l’effetto prenotativo della trascrizione della domanda cessa, con la conseguente opponibilità all’attore della sentenza dichiarativa di fallimento rendendo, in tal modo, efficace, nei suoi confronti, la scelta del curatore di sciogliersi dal rapporto. Ciò consente di mantenere inalterata la facoltà di scelta del curatore, quale espressione di un potere sostanziale che l’ordinamento con la L. Fall., art. 72 gli riconosce, ma che, nella concorrenza di determinati evenienze, non è opponibile - in caso di accoglimento della domanda in forma specifica - al promissario acquirente che abbia trascritto tale domanda anteriormente alla iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento del promittente venditore nel registro delle imprese così, Cass., Sez, Un., n. 18131 del 16/09/2015, cit supra . Ed invero, come è stato osservato, la L. Fall., art. 45 va coordinato non solo con gli artt. 2652 e 2653 c.c., ma anche con l’art. 2915 c.c., comma 2, sicché sono opponibili ai creditori fallimentari non solo gli atti posti in essere e trascritti dal fallito prima della dichiarazione di fallimento, ma anche le sentenze pronunciate dopo tale data, se le relative domande sono state in precedenza trascritte. Rileva, in proposito, l’art. 2652 c.c., comma 2, secondo cui la trascrizione della sentenza che accolga la domanda diretta a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda , ivi compresa l’iscrizione nel registro delle imprese della sentenza di fallimento a norma della L. Fall., art. 16, comma 3 e 17. Dunque, se è vero che, in ipotesi di domanda di esecuzione in forma specifica proposta anteriormente alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore e riassunta nei confronti del curatore, quest’ultimo, che è terzo in relazione al rapporto controverso, mantiene la titolarità del diritto di scioglimento dal contratto sulla base di quanto gli riconosce la L. Fall., art. 72, è altrettanto vero che il detto soggetto non può opporre tale diritto al promissario acquirente se la domanda ex art. 2932 c.c. sia stata trascritta prima del fallimento. Orbene, dai principi affermati dall’arresto sopra ricordato Cass., Sez, Un., n. 18131 del 16/09/2015, cit. supra , il Collegio non ha motivo di discostarsi. Ne consegue che la sentenza impugnata - che si è, invece, discostata vistosamente dai principi affermati dalla giurisprudenza di vertice di questa Corte e che qui sono riaffermati - deve essere cassata, con rinvio alla Corte di Appello di Firenze che si atterrà ai principi di diritto sopra ricordati. La decisione sulle spese del giudizio di legittimità è rimessa al giudice del rinvio. P.Q.M. accoglie il primo motivo dichiara assorbiti i restanti motivi cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.