Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento del bene e della commerciabilità dello stesso, ma la mancata consegna da parte del venditore configura un mero inadempimento.
Così la Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 17123/20, depositata il 13 agosto. L’acquirente di un immobile citava in giudizio in venditore per ottenere il pagamento delle spese sostenute per il certificato di agibilità dell’immobile e per il risarcimento del danno. Il Giudice di Pace rigettava la domanda, accogliendo in tal senso l’eccezione di prescrizione del diritto fatto valere e ritenendo comunque infondata la pretesa. In sede di impugnazione, l’acquirente otteneva la riforma della pronuncia e il risarcimento del danno. Secondo il Tribunale infatti la vendita dell’immobile privo del certificato di agibilità integrava un’ipotesi di vendita di aliud pro alio, essendo la certificazione requisito essenziale del bene venduto. Parte venditrice ha proposto ricorso in Cassazione. Il primo motivo di ricorso, che risulta fondato ed assorbente rispetto alle ulteriori censure, lamenta la violazione degli articolo 1490, 1494, 1495 e 1497 c.c Nella vendita di immobili destinati ad abitazione il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento del bene e della commerciabilità dello stesso. Ciononostante, la mancata consegna del suddetto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente sull’equilibrio delle reciproche prestazione cfr. Cass.Civ. numero 6548/10 . È stato anche chiarito che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi della vendita di aliud pro alio cfr. Cass. Civ. numero 16918/19 . Per questi motivi, la Corte cassa il provvedimento impugnato e rinvia la causa al Tribunale in persona di diverso magistrato.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 ottobre 2019 – 13 agosto 2020, numero 17123 Presidente D’Ascola – Relatore Marcheis Fatti di causa 1. Con atto di citazione del 20 marzo 2012 C.C.A. conveniva in giudizio B.G. al fine di sentirlo condannare al pagamento delle spese sostenute per il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile oggetto di compravendita tra le parti, oltreché al risarcimento del danno subito il convenuto si costituiva eccependo la prescrizione del diritto fatto valere. Il Giudice di pace di Rho, con sentenza numero 884/2013, rigettava la domanda, in quanto il diritto oggetto della domanda era infondato e comunque prescritto. 2. Avverso la sentenza proponeva appello C.C.A. , lamentando il mancato riconoscimento da parte del giudice di prime cure della domanda, trattandosi di un immobile privo del certificato di agibilità, di un aliud pro alio, nonché l’erronea determinazione del dies a quo del decorso della prescrizione. Con sentenza 26 febbraio 2015, numero 313, il Tribunale di Busto Arsizio, preliminarmente rigettata l’eccezione di inammissibilità dell’appello, accoglieva il gravame e, in riforma della pronuncia di primo grado, condannava B. a risarcire il danno subito dall’appellante, quantificato in Euro 1.400. A sostegno della decisione il Tribunale affermava che la vendita di immobile destinato ad abitazione in assenza del certificato di agibilità integra un’ipotesi di vendita di aliud pro alio, in quanto tale certificazione è un requisito essenziale del bene venduto che di conseguenza trovano applicazione non le norme relative alla garanzia per i vizi e la mancanza delle qualità promesse, ma la normativa in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento e/o di risarcimento del danno, in particolare quella per cui si applica il termine di prescrizione decennale termine di prescrizione la cui data di decorrenza va individuata non nel giorno di stipulazione del rogito notarile omissis , come erroneamente ritenuto dal Giudice di pace, bensì in quello in cui l’attrice era effettivamente venuta a conoscenza del vizio, ossia quando aveva tentato, dodici anni dopo, di alienare l’immobile a un terzo. 3. Contro la sentenza ricorre per cassazione B.G. . Resiste con controricorso C.A.C. , chiedendo il rigetto del ricorso. Il ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’articolo 378 c.p.c. e nota spese. Considerato in diritto I. Il ricorso è articolato in quattro motivi. a Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articolo 1490, 1494, 1495 e 1497 c.c. il Tribunale ha erroneamente ritenuto che la vendita de quo configurasse un’ipotesi di vendita di aliud pro alio , non considerando che la vendita dell’immobile in assenza del certificato di agibilità non integra automaticamente e, in ogni caso, un’ipotesi di vendita di aliud pro alio. Il motivo è fondato. È principio affermato da questa Corte che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni Cass. 6548/2010 . Così che, sempre secondo l’orientamento di questa Corte, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio ancora Cass. 6548/2010 da ultimo, in riferimento alla locazione, v. Cass. 16918/2019 . Nel caso in esame, in cui è pacifico il successivo rilascio del certificato, è pertanto da escludersi che il bene acquistato da C. possa essere considerato altro rispetto a quello convenuto tra le parti. b L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei restanti motivi, tra loro strettamente connessi - il secondo motivo, che lamenta falsa applicazione dell’articolo 1495 c.c. per avere il Tribunale erroneamente individuato nel momento di scoperta dell’assenza del certificato di agibilità, anziché in quello di consegna del bene, la data di decorrenza del termine decennale di prescrizione - il terzo motivo, che denuncia violazione e falsa applicazione degli articolo 2935 e 2946 c.c. per avere il Tribunale erroneamente ritenuto che nel caso di specie la prescrizione fosse iniziata a decorrere dal giorno della soggettiva scoperta della mancanza del certificato di agibilità dell’immobile - il quarto motivo, che lamenta violazione e falsa applicazione degli articolo 1477, 2935 e 2946 c.c., per avere il Tribunale erroneamente ritenuto che nel caso di specie la prescrizione fosse iniziata a decorrere dal giorno della scoperta della mancanza del certificato di agibilità dell’immobile, anziché dal giorno della stipulazione del rogito notarile di compravendita e della contestuale immissione di C. nel possesso dell’immobile. II. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto necessitando la causa di ulteriori accertamenti di fatto, si impone il rinvio della medesima al Tribunale di Busto Arsizio, che la deciderà applicando il principio di diritto sopra ricordato ed escludendo pertanto che si sia trattato di vendita di aliud pro alio il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti il secondo, il terzo e il quarto motivo del ricorso cassa il provvedimento impugnato e rinvia la causa al Tribunale di Busto Arsizio, in persona di diverso magistrato il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del giudizio di legittimità.