Non sempre il mutuo ipotecario è fondiario, il mutuo fondiario è sempre ipotecario c’è un gravame su un immobile che copre il rischio di insolvenza del debitore, in ambo i casi.
Nomi, non solo nomi a ognuno il suo, al meno se lo dicono le parole. Nella nomenclatura bancaria pare che, a volte, ciò che è limpido, cristallino, finisca per essere oggetto di estenuanti discussioni, che taluno “vive” sulla propria pelle. Il contratto di finanziamento non è una scatola chiusa, nemmeno quando l’offerta sia poco flessibile, meno che mai quando la scelta sia poco informata. Così, è bene chiarire che, quando si dibatte del limite di finanziabilità, si dice molto più di una piccola aggiunzione al mutuo ipotecario c.d. semplice. Vedere il vincolo di finanziabilità di cui all’articolo 38 Tub come un’appendice marginale ha costi altissimi al contrario, dare una lettura “conservativa” della norma dischiude buone prospettive. Vero che la disposizione non è fresca di stampa, metterne/rimetterne in discussione il significato è opzione condivisibile come in ogni processo di conoscenza per falsificazione dello status quo antea. Il limite di finanziabilità è oggi pari all’80% del valore dell’immobile ipotecato occorre stabilire se questo dato abbia una valenza, per così dire, dichiarativa - la menzione esplicita nel contratto rimanderebbe all’articolo 117 Tub per quanto concerne la forma scritta - oppure costitutiva abbiamo a che fare con un elemento identitario del tipo di mutuo. Il primo orientamento, spintosi al punto di ritenere che il superamento del limite non abbia rilievo tra le parti, sembra aver trovato adeguata ospitalità solo nella sentenza del Tribunale di Perugia, sez. III, 19/10/2018, numero 1389 «la disposizione dell'articolo 38, comma 2 configura una regola di condotta per le banche, la sua violazione non può travolgere il singolo contratto ma deve trovare rimedio nel campo delle relazioni di vigilanza, attraverso l'esercizio dei poteri sanzionatori riconosciuti alla Banca d'Italia» così in parte motiva . Vero che la superfluità della menzione del valore in contratto è più che condivisibile - il solo fine di agevolare la verifica del c.d. Ltv non giustifica l’indefettibilità dell’indicazione in contratto - tutt’altro che condivisibile è la conseguenza ultima che ne deriva secondo il Tribunale l’irrilevanza della violazione, al meno inter partes. Per fortuna, questo eccesso sembra isolato in altri provvedimenti si pone in risalto - semmai ve ne fosse bisogno - la connessione dell’articolo 117 Tub al tema della finanziabilità, a chiarire che non è necessario che si portino in contratto il valore del bene ipotecato e l’importo finanziato. La Suprema Corte ha voluto replicare al giudice del merito il parametro non ha semplicemente un ruolo propulsivo nei confronti di Bankitalia, chiamata ad intervenire in caso di superamento occorre discutere di mutuo fondiario, definirlo correttamente, discutere dell’universo dell’accesso al credito e delle condizioni di erogazione dello stesso muovendo da qui non si può eludere una domanda soverchiante a chi è “destinato” il mutuo fondiario? La lettura del vincolo come mero elemento testuale del contratto conferisce un ruolo pubblicistico al requisito “dichiarativo”, nella semplificazione iniziale è tutela per banche dal rischio di erogare credito a soggetti non meritevoli, e, dunque, a soggetti che non forniscano una garanzia reale congrua sufficiente a che la banca possa reintegrare la somma prestata attaccando in sede esecutiva il bene ipotecato, per un valore sufficiente al credito vantato . In alternativa, spazio alla dimensione contrattuale più canonica “costitutiva”, nella dicotomia iniziale «In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex articolo 38, comma 2, del d.lgs. numero 385 del 1993 non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell'istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi, per l'applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell'intero contratto, salva la conversione ex articolo 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall'obbligo di previa notifica del titolo esecutivo ai sensi dell'articolo 41, comma 1, del citato d. lgs. » così in motivazione Cass. civ., Sez. III, 28.6.2019, numero 17439, nel § 24 . In definitiva, il mutuo fondiario non è uno strumento di finanziamento agevolato per moltitudini di mutuatari al contrario, è un privilegio delle banche, da bilanciare con contrappesi adeguati ex parte debitoris. Il punto di equilibrio passa per la sintesi di una politica del credito e/o del sistema bancario che vive oggi nella tensione tra idealità radicate nella Costituzione e derive “muscolari”. La Cassazione difende i deboli, almeno questa volta.