In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex articolo 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con ordinanza numero 31188/19 depositata il 28 novembre. Il caso. Una persona fisica-acquirente formulava proposta di acquisto di immobile abitativo in favore di una s.r.l.-venditrice. La proposta veniva accettata. Il prezzo non veniva mai versato. L’immobile non veniva consegnato all’acquirente perché di proprietà di un terzo. L’acquirente conveniva in giudizio il venditore affinché fosse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore con conseguente condanna al risarcimento dei danni. Il Tribunale accoglieva la domanda. La Corte d’Appello riformava la decisione impugnata e respingeva integralmente la domanda formulata da parte attrice. Il Giudice di secondo grado escludeva che l’accettazione della proposta equivalesse a stipula di contratto, riteneva lo scambio prova di trattative serie ed avanzate, utili solo teoricamente a richiamare la fattispecie di preliminare di preliminare. Concludeva la Corte che l’attore avrebbe dovuto chiedere risarcimento extracontrattuale e che il preliminare di preliminare doveva dichiararsi nullo per difetto di causa. Le parti hanno proposto ricorso per cassazione. Proposta e accettazione possono valere come preliminare di preliminare. I Giudici di legittimità, richiamando SS.UU. numero 4628/2015, hanno ribadito che in ambito immobiliare, tenuto conto delle pratiche di contrattazione così diffuse da essere divenute prassi, l’incontro tra proposta e accettazione può acquisire valore di preliminare di preliminare qualora possieda tutti gli elementi del contratto preliminare. In particolare, le Sezioni Unite hanno affermato che in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex articolo 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale. Accolto il ricorso. La S.C. ha accolto il ricorso formulato da parte attrice, affermato il principio di diritto appena richiamato e rinviato ad altra corte territoriale affinché verifichi che l’effettiva intenzione di proponente e venditrice così da compiere l’analisi necessaria ad individuale o non individuare gli elementi utili a qualificare la proposta-accettazione come preliminare.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 11 aprile – 28 novembre 2019, numero 31188 Presidente Gorjan – Relatore Giannaccari Fatti di causa 1. Con atto di citazione, notificato in data 30.7.2004, M.E. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Grosseto la SOGEFIN s.r.l. esponendo di aver formulato alla società convenuta, con atto del 16.7.1999, una proposta di acquisto di un appartamento, dichiarata irrevocabile fino alla stipula del preliminare di compravendita, il cui termine era fissato al ritiro della concessione edilizia. Il prezzo veniva determinato in Euro 140.000,00 ma non veniva corrisposto nessun acconto ed alla proposta seguiva l’accettazione della società. Il bene non veniva però trasferito perché appartenente ad un terzo, ragione per la quale il M. agiva per la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni. La società convenuta si costituiva e chiedeva il rigetto della domanda. 1.1 Il Tribunale di Grosseto, con sentenza ex articolo 281 sexies c.p.c., la cui motivazione veniva depositata non contestualmente al dispositivo, accoglieva la domanda attorea, dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento della SOGEFIN s.r.l. e condannava la società al risarcimento del danno. 2. Proposto appello dalla SOGEFIN s.r.l., resistito dal M. , la Corte d’appello di Firenze, con sentenza del 27.11.2014, riformava la sentenza di primo grado e, per l’effetto, rigettava la domanda del M. . 2.1 Preliminarmente, la corte territoriale riteneva non attinta da nullità ma da mera irregolarità la sentenza di primo grado, per omessa lettura della motivazione contestualmente al dispositivo. 2.2 Nel merito, il giudice distrettuale escludeva che la proposta irrevocabile d’acquisto, seguita dall’accettazione, fosse idonea a concludere un contratto preliminare con effetti vincolanti, costituendo, invece, una manifestazione di intenti, con la finalità di puntazione delle trattative , certamente serie ed avanzate, la cui interruzione era fonte di responsabilità precontrattuale. Evidenziava che, nella fattispecie in esame, fosse ravvisabile la figura del preliminare del preliminare, nullo per difetto di causa. 3. Per la cassazione della sentenza, ha proposto ricorso M.E. sulla base di cinque motivi. 3.1 Ha resistito con controricorso la SOGEFIN s.r.l. in liquidazione, che ha proposto, altresì, ricorso incidentale condizionato sulla base di un motivo, al quale è seguito il controricorso del M. . 3.2 Il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, ha depositato le sue conclusioni scritte, ai sensi dell’articolo 380-bis c.p.c., chiedendo la rimessione della causa alla pubblica udienza, in relazione della rilevanza nomofilattica delle questioni sottese al ricorso. 3.3 In prossimità dell’udienza, le parti hanno depositato memorie illustrative. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo di ricorso, si deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3, la violazione e falsa applicazione degli articolo 1325, 1326, 1418 e 1470 c.c., per aver la Corte territoriale attribuito alla scrittura privata del 16.07.1999 natura di preliminare di preliminare , nonostante con la proposta di acquisto irrevocabile da parte dell’odierno ricorrente e la contestuale accettazione ad opera della Società venditrice, si fosse perfezionato un contratto preliminare di compravendita, produttivo di obblighi a carico di entrambe le parti. Il riferimento ad un futuro contratto preliminare, come risultante dal testo della struttura privata, sarebbe funzionale unicamente alla determinazione del piano di pagamento, secondo lo stato di avanzamento dei lavori. 2. Con il secondo motivo di ricorso, si deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3, la violazione e falsa applicazione degli articolo 1325, 1326, 1418 e 1470 c.c., per aver la Corte territoriale errato nell’interpretare la scrittura privata del 16.07.1999 quale mera puntuazione della trattativa. Assume il ricorrente che la proposta irrevocabile, cui era seguita l’accettazione della SOGEFIN s.r.l., conterrebbe tutti gli elementi essenziali del contratto, ovvero la causa, l’oggetto, le parti ed il prezzo, rinviando ad un successivo contratto le modalità di corresponsione del prezzo, in relazione allo stato di avanzamento dei lavori. 3. I motivi, da trattare congiuntamente per la loro connessione, sono fondati. 3.1 Il problema, relativo alla qualificazione giuridica di un accordo che, nell’ambito della contrattazione relativa alla compravendita di immobili, rinvii alla conclusione di un preliminare, è stato oggetto di un vivace dibattito dottrinario e di un contrasto giurisprudenziale, sul quale si sono pronunciate le Sezioni Unite con la sentenza del 6.3.2015 numero 4629. 3.2. Le Sezioni Unite, muovono dalla constatazione, desunta dalla pratica della contrattazione immobiliare e soprattutto nell’ambito dell’attività di mediazione professionalmente gestita, che le contrattazioni si snodano in diverse fasi. 3.2.1. Nella prima fase, l’esigenza delle parti è di vincolare l’operazione economica condivisa negli elementi essenziali, rinviando ad un successivo momento la verifica della praticabilità dell’operazione, attraverso la conoscenza più approfondita delle qualità personali dei contraente, della regolarità urbanistica e di altri aspetti meritevoli di approfondimento. 3.2.2. Può però accadere che, già nella prima fase, si possano ravvisare gli elementi necessari per configurare un vincolo contrattuale e l’ulteriore attività contrattuale possa rimanere irrilevante, perché le parti hanno già raggiunto un’intesa. 3.2.3. Ciò accade quando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare, sicché si pone l’esigenza di tutelare le parti che, pur avendo la volontà di vincolarsi, vogliano soltanto approfondire alcuni aspetti della regolamentazione dei loro interessi attraverso puntuazioni vincolanti sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto. 3.2.4 Non si tratta, pertanto, affermare la validità del preliminare del preliminare già in via generalizzata, bensì avuto preciso riguardo alla causa concreta dell’operazione negoziale ove reputata meritevole dal giudice nel caso concreto. In altri termini, il preliminare aperto è valido - sottolinea la S.C. - soltanto se emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare . 3.2.5. L’indicazione di valide ragioni atte a giustificare l’accordo procedimentale si riverbera, come sottolinea la Corte, anche in ordine al regime di responsabilità in caso di violazione del preliminare del preliminare infatti, il rifiuto di proseguire nel procedimento di formazione del contratto può legittimarsi soltanto dinanzi a una ragione conforme a buona fede. Ove ciò non sia, al contrario, la violazione del preliminare aperto darà luogo a una responsabilità contrattuale - poiché si tratta, in ogni caso, di accordi negoziali - la quale determinerà un risarcimento dell’interesse negativo, simile a quello risarcibile nel caso di responsabilità da rottura ingiustificata delle trattative. 3.2.6. Non ci si deve fermare, pertanto, all’alternativa preliminare o definitivo , perché far ciò significa amputare le forme dell’autonomia privata, sia quando si vuole rintracciare ad ogni costo il contratto preliminare in qualunque accordo iniziale, sia quando si ravvisa nel c.d. preliminare chiuso il contratto definitivo, passibile soltanto di riproduzione notarile. 3.3. Spetterà all’interprete vagliare caso per caso l’emergere dell’interesse delle parti e verificare, soprattutto nelle contrattazioni immobiliari se la proposta irrevocabile contenga gli elementi del contratto preliminare o se costituisca una mera puntazione delle trattative, perché le parti hanno omesso di verificare - e lo faranno solo in sede di preliminare - alcuni elementi essenziali del negozio. 4. Alla luce di questi principi il ricorso è da accogliere. 4.1. I giudici di merito hanno infatti, in primo luogo, omesso di valutare se, con lo scambio della proposta irrevocabile e dell’accettazione in data 16.07.1999, le parti avessero intenzione di vincolarsi reciprocamente, demandando al successivo negozio le modalità di pagamento del prezzo, da corrispondere in relazione agli stadi di avanzamento dei lavori. 4.2. Il giudice di merito avrebbe dovuto verificare se l’atto contenesse gli elementi essenziali del preliminare oggetto, parti, causa, prezzo , sì da costituire esso stesso un contratto preliminare - e non anche un preliminare di preliminare - valido e suscettibile di conseguire gli effetti ex articolo 2932 c.c 4.3. Avrebbe dovuto verificare se la proposta irrevocabile fino alla stipula del preliminare di vendita da effettuarsi con il ritiro della concessione costituisse termine o condizione e, all’esito di tale indagine, verificare se vi trattasse di una mera puntazione delle trattative o un accordo sugli elementi essenziali. 4.4. Infine, la corte di merito ha omesso di interrogarsi sulla validità del primo contratto in considerazione della sua funzione economica giustificatrice del contratto e sulla possibile invalidità, in questo contesto, del secondo accordo, se meramente riproduttivo del primo. 4.5. Vi è stata un’adesione all’orientamento che sanziona come nullo per difetto di causa un contratto che sia propedeutico al successivo stipulando preliminare , senza verificare la sussistenza di una causa concreta dell’accordo dichiarato nullo tale da renderlo meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, in quanto inserito in una sequenza procedimentale differenziata, secondo un programma di interessi realizzato gradualmente. 5. Il ricorso va, pertanto, accolto. 5.1. La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Firenze per nuovo esame dell’appello e la liquidazione delle spese di questo giudizio. 6. Il giudice di rinvio si atterrà al seguente principio di diritto In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex articolo 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento”. 7. Vanno dichiarati assorbiti il terzo motivo di ricorso, con cui si deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3, la violazione e falsa applicazione degli articolo 1321, 1324, 1325,1326, 1351, 1362 e 1418 c.c., per aver la corte territoriale ritenuto nullo il preliminare di preliminare perché privo di causa, ed il quarto motivo di ricorso, con cui si deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 92 c.p.c., in relazione all’omessa compensazione delle spese di lite. È, conseguentemente assorbito il quinto motivo di ricorso, con il quale si deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 91 c.p.c., per aver la Corte territoriale considerato quale scaglione di riferimento per il primo grado di giudizio il valore fino a Euro 260.000,00, mentre avrebbe dovuto ratione temporis applicare il valore da Euro 51.000,00 ad Euro 103.000,00, ai sensi del D.M. numero 127 del 2004. 8. Con l’unico motivo di ricorso incidentale condizionato, la SO.GE.FIN s.r.l. in liquidazione deduce, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 4, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 281-sexies c.p.c., per aver la Corte territoriale ritenuto che il deposito non contestuale della motivazione della sentenza, dopo la pronuncia del dispositivo ex articolo 281 sexies c.p.c., costituisca mera irregolarità, mentre invece si tratterebbe di causa di nullità della sentenza, essendo la stessa priva dei requisiti previsti ai sensi dell’articolo 132 c.p.c 8.1 Il motivo è fondato. 8.2. La sentenza pronunciata a norma dell’articolo 281 sexies c.p.c., con la lettura del dispositivo in udienza ma senza il contestuale deposito della motivazione, è nulla in quanto non conforme al modello previsto dalla norma, dovendosi altresì escludere la sua conversione in una valida sentenza ordinaria poiché la pubblicazione del dispositivo consuma il potere decisorio del giudice, sicché la successiva motivazione è irrilevante in quanto estranea alla struttura dell’atto processuale ormai compiuto Cassazione civile sez. III, 30/03/2015, numero 6394, Cass. Civ., sez. 02, del 11/01/2006, numero 216, Cass. Civ., sez. 01, del 14/05/2014, numero 10453 . 8.3. Il ricorso incidentale va, pertanto, accolto la sentenza va cassata e rinviata, anche per le spese del giudizio di legittimità, innanzi ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze. 8.4. Nel giudizio di rinvio a seguito di annullamento del giudice di legittimità per error in procedendo, il giudice di rinvio continuerà ad operare nella veste precedente, cioè in quella di giudice d’appello o di giudice in unico grado di merito, se è stata annullata una sentenza non soggetta ad appello , con tutti i poteri connaturati a tale funzione e con la conseguenza che la sua decisione ha carattere sostitutivo di quella di primo grado, a differenza di quanto avviene nelle ipotesi di rinvio c.d prosecutorio, in cui deve, invece, uniformarsi al principio di diritto enunciato dalla Corte. P.Q.M. Accoglie i primi due motivi del ricorso principale, dichiara assorbiti i restanti, accoglie il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.