Alla luce dell’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio, della natura reale dei permessi edilizi costituenti atti da trasferire con gli immobili ai quali accedono , della rigidità della norma imperativa dell’articolo 40, comma 2, l. numero 47/1985 che, comminando tout court la sanzione civile della nullità assoluta dei contratti traslativi di diritti reali inerenti edifici interamente o solo in parte abusivi, comprova l’impossibilità giuridica di trasferire gli immobili in tutto o in parte sprovvisti di permessi edilizi , la questione relativa alla regolarità urbanistica dell’immobile promesso in vendita e di cui si chiede l’esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell’articolo 2932 c.c. è rilevabile d’ufficio.
La normativa coinvolta. In tema di nullità degli atti giuridici relativi ad edifici abusivi, rilavano due norme a l’articolo 46 del testo unico sull'edilizia D.P.R. 6 giugno 2001, numero 380 , che si riferisce agli edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17marzo 1985 b l’articolo 40 l. numero 47/1985 che si riferisce ad una serie di altre ipotesi fabbricati costruiti in precedenza o comunque assoggettati a condono edilizio . Secondo il consiglio nazionale del notariato Studio numero 4509 , «l’articolo 46 del testo unico e gli articolo 31 e segg. della legge 47 del 1985 continueranno ad essere applicati, dall’interprete, sulla base delle seguenti puntualizzazioni a se la costruzione è stata regolarmente assentita, dovrà, per autodichiarazione di parte, riprodursene in atto gli estremi e non importa che si tratti di costruzione anteriore o posteriore alla data di entrata in vigore della l. numero 47 e non importa che si tratti di licenza, di concessione edilizia o di altro b se la costruzione non è stata regolarmente assentita, ai fini della commerciabilità occorre escludere le costruzioni iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, delle quali il legislatore, sempre ai soli fini della commerciabilità, sembra volersi disinteressare c tutte le altre costruzioni vanno cartolarmente giustificate da provvedimento di condono o in corso o regolarmente concluso per provvedimento formale di sanatoria o per silenzio-assenso ». Rileva inoltre l’articolo 29 l. numero 52/1985 che commina la nullità degli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti qualora non contengano l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. I documenti necessari per ottenere una sentenza ex articolo 2932 c.c L’atto introduttivo di un giudizio volto ad ottenere una sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c. deve contenere tutte le indicazioni ed i documenti che sarebbero necessari per operare il trasferimento della proprietà davanti ad un notaio, pena il rigetto della domanda - individuazione specifica dell’immobile con l’indicazione dei dati catastali - indicazione e produzione del titolo di provenienza della proprietà dell’alienante - visura ipocatastale attestante la mancanza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli nell’ultimo ventennio - concessione edilizia, o permesso di costruire, o licenza edilizia, o concessione in sanatoria, o dichiarazione sostitutiva della parte alienante che l’immobile è stato costruito prima dell’1.9.1967 e che non sono state successivamente apportate modifiche richiedenti concessione, o autorizzazione - attestazione di conformità dello stato dell’immobile alla planimetria catastale - attestato di prestazione energetica. La decisione della Corte. La Suprema Corte respinge il ricorso, confermando la pronuncia della Corte d’Appello, che aveva rigettato la domanda attorea volta all’ottenimento di una sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c. a causa del mancato accertamento dei requisiti di regolarità urbanistica. Con l’occasione la Corte ribadisce che, anche se il contratto preliminare è valido pur in assenza di formale richiamo ai titoli edilizi, questo non significa che è possibile trasferire con la sentenza ex articolo 2932 c.c. un immobile abusivo, con la conseguenza che la parte che intende ottenere la sentenza ex articolo 2932 c.c. dovrà provare la regolarità urbanistica dell’immobile o mediante deposito dei relativi documenti concessione edilizia, eventuale sanatoria oppure mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, prevista dalla legge, che attesti che le relative opere sono state eseguite prima del 1 settembre 1967. La sussistenza di tale documentazione non costituisce un presupposto della domanda ma una condizione dell’azione, che in quanto tale può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio di appello, purché prima della relativa decisione.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 15 maggio – 19 settembre 2019, numero 23388 Presidente Manna – Relatore Scalisi Fatti di causa S.F. , con atto di citazione notificato in data 6.2.2003, conveniva in giudizio L.D.S. per sentirne dichiarare ed accertare, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., l’obbligo assunti con preliminare di compravendita sottoscritto il 20.10.2001 di stipulare il definitivo contratto di compravendita di una porzione di immobile sito nei Comune di omissis , distinto al NCEU foglio pari 402 sub categ. e sub categ. con riconoscimento del diritto di realizzare una rampa per l’accesso autonomo al piano primo, con le servitù e gli ammennicoli accessori conseguenti. Esponeva l’attrice che il contratto definitive avrebbe dovuto essere concluso entro il 30.4.2003, previa realizzazione - entro il 30.12.2002 - di alcuni lavori edili a cura e spese del promittente acquirente che il prezzo era stato pattuito in L. 267.769.000, tenendo conto dell’importo dei lavori che la realizzazione di questi ultimi era subordinata all’ottenimento delle autorizzazioni e concessioni amministrative necessarie in particolare mediante inoltro della DIA , fatto carico il promittente venditore che costui non si era tempestivamente attivato in tal senso e si era immotivatamente rifiutato di addivenire alla stipula del definitivo, nonostante la controparte avesse puntualmente adempiuto le proprie obbligazioni inerenti al versamento degli acconti pattuiti ed al conferimento dell’incarico a ditte specializzate in opere edili. Si costituiva tempestivamente la convenuta eccependo che il ritardo lamentato dall’attrice in ordine all’inoltro della Dia, ed alla conseguente impossibilità di iniziare i lavori, era in realtà imputabile al sig. C.A. , marito dell’attrice e da essa incaricato di provvedere all’espletamento della pratica presso il Comune deduceva, inoltre, che l’inadempimento dell’obbligazione relativa alle opere edili da parte del promittente acquirente era da considerarsi grave, così da comportare la risoluzione di diritto del contratto preliminare, poiché essa convenuta si era determinata alla vendita di parte dell’immobile di cui era proprietaria sul presupposto, noto alla controparte, di adibire entro l’inizio dell’anno 2003 la restante porzione a locale di vendita alimenti e ristorante, per la quale tuttavia era indispensabile procedere agli adattamenti strutturali di cui ai lavori pattuiti. Concludeva chiedendo il rigetto della domanda attorea ed, in via riconvenzionale, la condanna della S. al risarcimento del danno subito a seguito della mancata apertura nei tempi previsti della propria attività commerciale. Concesso il termine per le memorie ex articolo 183 c.p.c. la ditta convenuta precisava la domanda chiedendo la declaratoria giudiziale di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento specificando le voci di danno asseritamente subito e consistente nella perdita dei benefici fiscali conseguibili nel caso di apertura dell’esercizio commerciale entro il 31 12.2002, nonché nel mancato guadagno dovuto al ritardo nell’apertura. In corso di causa veniva incardinato dall’attrice un procedimento per sequestro giudiziario, conclusosi con la declaratoria della cessazione della materia del contendere. La causa era istruita documentalmente mediante audizione dei testi P.M. , A.E. , V.L. , C.A. , P.F. , L.A. . Esaurita la fase istruttoria il Tribunale, con sentenza del 9 aprile 2008 respingeva tutte le domande, principale e riconvenzionale, compensava le spese. Avverso questa sentenza interponeva appello S.F. sviluppando diversi i motivi. Si costituiva in giudizio l’appellata, chiedendo il rigetto del gravame e proponendo appello incidentale. La Corte di Appello di Ancona con sentenza numero 218 del 2015 rigettava l’appello principale e l’appello incidentale e confermava la sentenza impugnata. Secondo la Corte di Ancona, il promittente venditore non solo non aveva prodotto la documentazione urbanistica ai sensi della L. numero 47 del 1985, articolo 40, indispensabile ai fini del trasferimento ai sensi dell’articolo 2932 c.c., ma addirittura ha proposto l’eccezione relativa al difetto di tali requisiti. Pertanto, la pronuncia di rigetto della domanda attorea da parte del giudice di primo grado andava confermata seppure con diversa motivazione mentre il Tribunale aveva rigettato la domanda attorea sul presupposto della mancanza del certificato attestante la continuità delle trascrizioni ed iscrizioni relative al bene fino alla convenuta promittente venditrice la Corte distrettuale ha respinto al domanda attorea per il mancato accertamento dei requisiti di regolarità urbanistica. La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da S.F. con ricorso affidato a due motivi, illustrati con memoria. La società L.D.S. srl ha resisto con controricorso proponendo, a sua volta, ricorso incidentale affidato a tre motivi Ragioni della decisione. A. Ricorso principale. 1. S.F. lamenta a Con il primo motivo di ricorso la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 24 cod., articolo 112, 115, 342 e 345 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nnumero 3 e 4. Violazione del diritto di difesa delle parti Vizio di extrapetizione della sentenza impugnata Violazione del diritto alla prova Violazione dello ius novorum in appello. Secondo la ricorrente la Corte distrettuale sarebbe pervenuta al rigetto della domanda attorea in ragione del mancato accertamento dei requisiti di regolarità urbanistica ritenuti indispensabili per la pronuncia della sentenza ex articolo 2932 c.c. non tenendo conto però che la questione relativa alla regolarità urbanistica era stata sollevata solo per la prima volta in appello, in violazione dell’articolo 345 c.p.c b Con il secondo motivo, la violazione e/o falsa applicazione della L. numero 47 del 1985, articolo 17 e 40, dell’articolo 342 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nnumero 3 e 4 Secondo la ricorrente considerato che il perimetro del giudizio di appello era già circoscritto dalla sentenza di primo grado e dai motivi di gravame avverso di essa che attenevano solo e soltanto alla pretesa mancanza del certificato ipocatastarle ventennale attestante la continuità delle trascrizioni relativo al bene promesso in vendita sarebbe evidente una lesione del diritto di difesa e contraddittorio in capo alla odierna ricorrente, che si sarebbe trovata solo al deposito della sentenza della Corte di fronte alla preclusione della dichiarazione sostitutiva di atto notorioì senza avere avuto alcuna possibilità di esercitare le attività a tutela del proprio diritto di difesa e di contraddittorio. 1.1. I motivi, che per evidenti ragioni di connessione presentando aspetti comuni e convergenti derivanti dell’identità sistematica della doglianza afferente la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e dello jus novorum in appello, vanno trattati congiuntamente, sono infondati. Va qui osservato che, per ottenere la sentenza ex articolo 2932 c.c. di un preliminare di vendita di un immobile è necessario procedere alla verifica della regolarità urbanistica del bene oggetto del preliminare in mancanza non si potrà ottenere la sentenza ex articolo 2932 c.c. e se il venditore non collabora è permesso all’acquirente provare la regolarità urbanistica dell’immobile. Pertanto, la regolarità urbanistica è presupposto essenziale anche per l’emanazione della sentenza ex articolo 2932 c.c. avendo, questa, funzione sostitutiva dell’atto negoziale programmato dalle parti. Come è stato ripetutamente confermato da questa Corte di Cassazione del resto risulta dal testo di legge i preliminari non sono soggetti a tale obbligo formale, quindi, sono validi anche se nel preliminare non sono indicati i titoli edilizi, questo, però, non vuol dire che è possibile trasferire con la sentenza ex articolo 2932 c.c. un immobile abusivo, ma significa solo che durante il processo la parte che intende ottenere la sentenza ex articolo 2932 c.c. dovrà provare la regolarità urbanistica dell’immobile o mediante il deposito dei relativi documenti concessione edilizia, eventuale sanatoria , oppure mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, prevista dalla legge che attesti che le relative opere fossero state eseguite prima del 1 settembre 1967, nonché in assenza della dichiarazione contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio degli estremi della concessione edilizia, trattandosi di un requisito richiesto a pena di nullità dalla L. numero 47 del 1985, articolo 17 ora sostituito dal D.P.R. numero 380 del 2001, articolo 46. Come è stato già detto da questa Corte Cass. numero 6684 del 2019 in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo L. numero 47 del 1985, ex articolo 40, attestante che l’opera è stata realizzata in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell’azione, che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione. 1.2. Giova, altresì, chiarire che alla luce dell’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio della natura reale dei permessi edilizi costituenti atti da trasferire con gli immobili ai quali accedono della rigidità della norma imperativa della L. numero 47 del 1985, articolo 40, comma 2, che, comminando tout court la sanzione civile della nullità assoluta dei contratti traslativi di diritti reali inerenti edifici interamente o solo in parte abusivi, comprova l’impossibilità giuridica di trasferire gli immobili in tutto o in parte sprovvisti di permessi edilizi la questione relativa alla regolarità urbanistica dell’immobile promesso in vendita e di cui si chiede l’esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell’articolo 2932 c.c. è rilevabile d’ufficio. 1.3. Pertanto, essendo la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di causa rilevabile d’ufficio essa poteva essere formulata dalla parte interessata anche per la prima volta in sede di appello ai sensi dell’articolo 345 c.p.c., comma 2. Correttamente, dunque, afferma la Corte distrettuale secondo cui ne consegue che la carenze del relativo documento è rilevabile anche di ufficio in ogni stato e grado del giudizio con l’ulteriore conseguenza che sia l’allegazione che la documentazione della sua esistenza si sottraggono alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e possono, quindi avvenire nel corso del giudizio di appello purché prima della relativa udienza. E, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile ovvero rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui alla L. numero 47 del 1985, articolo 40, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex articolo 2932 c.c. . B. Ricorso incidentale. 2. Il rigetto del ricorso principale assorbe il ricorso incidentale con il quale la società L.D.S. lamenta a con il primo motivo del ricorso incidentale, la violazione dell’articolo 112 in relazione all’articolo 360 c.p.c., nnumero 3 e 4 violazione e falsa applicazione degli articolo 324, 325 e 346 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nnumero 3 e 4 eccezione di giudicato interno, per non avere la Corte distrettuale considerato l’eccezione di tardività della produzione documentale, certificato storico ventennale. b Con il secondo motivo la ricorrente incidentale lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1453, 1455, 1457 e 1460 c.c. e articolo 112 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nnumero 3 e 4 per avere la Corte distrettuale omesso di pronunciarsi in merito all’invocata risoluzione a causa dell’inadempimento alle proprie obbligazioni da parte della S. tutte da eseguirsi prima dell’atto di trasferimento. c Con il terzo motivo, la violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1453, 1455, 1457 e 1460 c.c. e articolo 112 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., nnumero 3 e 4 per aver la Corte distrettuale ritenuta assorbita la domanda riconvenzionale relativa alla non sanzionabilità dell’inadempimento. In definitiva va rigettato il ricorso principale e dichiarato assorbito il ricorso incidentale. La ricorrente va condannata a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio che vengono liquidate con il dispositivo. Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale, condanna la ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente principale le spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in Euro 7.500,00 di cui Euro 200 per esborsi, oltre spese generali pari al 15% del compenso ed accessori, come per legge dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 bis.