Il contratto di locazione non registrato è nullo solo se stipulato a partire dal 2005

L’art. 1, comma 346, l. n. 311/2004, secondo cui i contratti di locazione, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati, si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore.

Lo conferma la Corte di Cassazione con ordinanza n. 23192/19 depositata il 17 settembre. Il caso. Il Tribunale dichiarava la cessazione del contratto di locazione ad uso abitativo con la locatrice e la cessazione della materia del contendere per intervenuto rilascio dell’immobile locato da parte del conduttore. La Corte d’Appello confermava tale sentenza ritenendo inapplicabile al contratto oggetto di causa, concluso nel 2003, sia l’art. 1, comma 346, l. n. 311/2004 poiché riferibile ai contratti stipulati dal 2005, sia l’art. 3 d.lgs. n. 23/2011 in quanto, a prescindere dalla sua irretroattività, esso è riferibile ai soli contratti di locazione con obbligo di registrazione ex art. 1, comma 346, l. n. 311/2004. Avverso quest’ultima pronuncia il conduttore propone ricorso per cassazione. Nullità per mancata registrazione. La Suprema Corte, nel ritenere infondato il ricorso, afferma che l’art. 1, comma 346, l. n. 311/2004, secondo cui - i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati - si applica solo ai contratti stipulati dal 1° gennaio 2005. Tale principio, prosegue la Corte, è stato avvalorato dalla recente pronuncia della Corte Costituzionale con la quale si è affermato che l’art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. n. 23/2011, nell’assumere particolare rilievo nel contesto normativo, ha contribuito ad elevare la norma tributaria al rango di norma imperativa , la cui violazione comporta la nullità del negozio ex art. 1418 c.c E ciò, precisano i Giudici, in aderenza al principio di inferenza/interferenza dell’obbligo tributario con la validità del negozio. Pertanto, conclude la Cassazione, la Corte territoriale, rilevato tale collegamento tra l’art. 1, comma 346, l. n. 311/2004 e l’art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. n. 23/2011, ha correttamente escluso l’applicazione delle stesse al contratto oggetto di causa.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 4 aprile – 17 settembre 2019, n. 23192 Presidente Frasca – Relatore Vincenti Ritenuto che, con ricorso affidato ad un unico motivo, B.R. ha impugnato la sentenza della Corte d’Appello di Genova, resa pubblica in data 9 giugno 2017, che ne respingeva il gravame avverso la decisione del Tribunale della medesima Città che, a sua volta, escludendo l’applicabilità al contratto de quo della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, e del D.Lgs. n. 23 del 2011, dichiarava la cessazione del contratto di locazione ad uso abitativo con la locatrice Fonte s.r.l. in data 31 gennaio 2011, nonché la cessazione della materia del contendere per intervenuto rilascio dell’immobile locato che la Corte territoriale segnatamente riteneva 1 l’inapplicabilità al contratto oggetto di causa, stipulato in data 1 novembre 2003, della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, in quanto rivolto ai soli contratti stipulati a partire dal 1 gennaio 2005 2 la non applicabilità del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, al contratto in esame, poiché - a prescindere dall’irretroattività della suddetta legge - la disciplina in esso contenuta si riferisce ai contratti di locazione per i quali sussisteva l’obbligo di registrazione L. n. 311 del 2004 ex art. 1, comma 346 3 l’inapplicabilità al contratto de quo delle disposizioni di cui alla L. n. 208 del 2015 poiché, riferendosi alle sole situazioni di fatto determinatesi per gli effetti della disciplina di cui al D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8 e 9, prorogati dal D.L. n. 47 del 2014, art. 5, comma 1-ter, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del suddetto D.Lgs. a quella 16 luglio 2015 di deposito della sentenza caducatoria n. 169/2015 della Corte costituzionale, ne rimaneva escluso che resiste con controricorso Fonte S.r.l. che la proposta del relatore, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., è stata ritualmente comunicata alle parti, unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza in camera di consiglio, in prossimità della quale il ricorrente ha depositato memoria che il Collegio ha deliberato di adottare una motivazione in forma semplificata. Considerato che, con il primo ed unico mezzo, è denunciata, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, comma 8 del D.L. 28 marzo 2014, n. 47, art. 5, comma 1-ter della L. 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, comma 59, introduttiva della L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 5 della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, per aver erroneamente la Corte territoriale - sulla base di un collegamento tra la L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, e il D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, comma 8, ritenuto l’inapplicabilità della disciplina di sostituzione legale di clausole prevista dal citato art. 3, comma 8, ai contratti di locazione stipulati in data antecedente al 1 gennaio 2005 e cioè prima dell’entrata in vigore della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346 che il motivo è manifestamente infondato che è principio consolidato quello per cui la previsione della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346 - a tenore del quale i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusta il criterio generale di cui all’art. 11 preleggi e considerata l’assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso Cass. n. 27169/2016 Cass., S.U., n. 18213/2015 Cass. n. 8148/2009 che, ciò posto, giova rammentare che la Corte costituzionale, con la sentenza n. 87 del 2017, ha affermato che il D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8 e 9, assumevano particolare rilievo nel contesto normativo in cui si andavano a collocare, poiché la L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346 - prescrivendo che i contratti di locazione , comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati - aveva così eleva to la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c. ordinanza n. 420 del 2007 , in aderenza ad un principio generale di inferenza/interferenza dell’obbligo tributario con la validità del negozio Corte di cassazione, sezioni unite, sentenza 17 settembre 2015, n. 18213 e, in senso conforme, sezione terza, 14 luglio 2016, n. 14364 e 13 dicembre 2016 n. 25503 . L’intervento legislativo di cui al D.Lgs. n. 23 del 2011 aveva pertanto operato una sorta di convalida di un contratto nullo per difetto di registrazione , conformando, però, esso stesso il sottostante rapporto giuridico, quanto a durata e corrispettivo che ne consegue il collegamento, correttamente colto dalla Corte territoriale, tra le norme di cui alla L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, e al D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8 e 9, con l’ulteriore precisazione che quest’ultime citate disposizioni non trovano comunque applicazione ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore così in motivazione Cass. n. 6009/2018 che la memoria di parte ricorrente che non si misura sulla portata della citata sentenza della Corte costituzionale non offre argomenti idonei a scalfire i rilievi che precedono che il ricorso va, dunque, rigettato e il ricorrente condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, come liquidate in dispositivo. P.Q.M. rigetta il ricorso condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 1.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del citato art. 13, comma 1-bis.