Non è possibile utilizzare la procedura di cui all’articolo 2932 c.c. – ossia una sentenza sostitutiva della conclusione di un contratto in caso di inadempimento di una parte – per trasferire un immobile laddove il contratto preliminare di compravendita preveda che l’acquisto si realizzi a seguito dell’avversarsi di una condizione nella realtà non ancora avveratasi .
Non si può domandare la tutela giudiziale ex articolo 2932 c.c. se il contratto in oggetto non è ancora stato eseguito per il mancato avveramento di una condizione sospensiva. Così la Cassazione con ordinanza numero 22343/19, depositata il 6 settembre. Il caso. Una coppia sottoscriveva un contratto preliminare di compravendita riguardante due appartamenti. La promissaria venditrice, tuttavia, inseriva nel contratto che le parti avrebbero potuto dare luogo all’atto definitivo solo a seguito del decesso dei suoi genitori e specificando la qualità di condizione sospensiva di tale clausola. Con il passare del tempo la condizione non si avverava, ma le parti promissarie acquirenti decidevano di adire il Tribunale al fine di ottenere una sentenza e tutelarsi in caso di future vendite a terze parti. A tal fine essi adivano le sedi giurisdizionali con una domanda ai sensi dell’articolo 2932 c.c., il quale prevede che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”. Sia il Tribunale, che successivamente la Corte d’Appello rigettavano la domanda degli attori i quali si vedevano costretti ad agire in sede di Cassazione al fine di perorare la propria tesi. La cassazione conferma il rigetto della domanda. I ricorrenti depositavano un ricorso nel quale in buona sostanza sostenevano la violazione e falsa applicazione degli articolo 1356 e 1358 c.c., nella parte in cui il contratto sottoposto a condizione sospensiva si perfezionerebbe comunque allo scambio dei consensi delle parti e quindi loro avrebbero comunque avuto ragione nell’agire giudizialmente ai sensi dell’articolo 2932 c.c. Essi sostenevano, inoltre, che nel tempo in cui la condizione risulta ancora non avverata la parte che ha interesse al suo avveramento ha il diritto di compiere atti conservativi sul bene fino alla compravendita definitiva. I ricorrenti sottolineavano, poi, come la loro domanda giudiziale non fosse motivata dalla volontà di ottenere una immediata trasferibilità del bene, ma piuttosto di consentire la trascrizione del titolo e tutelarsi da eventuali pretese di terzi. Con l’ordinanza numero 22343 del 6 settembre 2019, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione rigettava integralmente il ricorso ritenendolo manifestamente inammissibile. A parere della Corte, difatti, la parte ricorrente aveva errato nel proporre la domanda ex articolo 2932 c.c. nel tentativo di ottenere una protezione verso l’ingerenza di terzi nella compravendita del bene in quanto tale scopo avrebbe validamente potuto essere perseguito con altri mezzi offerti dall’ordinamento. Aggiungeva la Cassazione come fosse “da escludersi, per la contraddizione che non lo consente, che possa costituirsi, e, quindi, trasferirsi per sentenza costitutiva del giudice, un diritto ancora sottoposto a condizione sospensiva o ancora sottoposto a termine, per la ragione che l’aspettativa della parte non può essere mutata prima del tempo nel diritto anelato, così frustrando la volontà negoziale”. A detta del giudice la domanda non poteva che essere rigettata in quanto l’apposizione della condizione sospensiva era stata apposta con il consenso di entrambe le parti e non poteva, fino all’avveramento della stessa, essere accordata alcuna tutela giudiziale alla parte promissaria acquirente, stante la tutela già garantita dalla sottoscrizione stessa del contratto preliminare di compravendita. A ben vedere, infatti, la stessa trascrizione del contratto di compravendita nei pubblici registri immobiliari era di per sé sufficiente per consentire una tutela dei promissari acquirenti dall’eventuale ingerenza di terzi nel negozio promesso. Alla luce di tali valutazioni la Cassazione rigettava integralmente il ricorso e condannava la parte soccombente a sostenere le spese di causa.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 20 marzo – 6 settembre 2019, numero 22343 Presidente Lombardo – Relatore Grasso Fatto e diritto ritenuto che la vicenda processuale può riassumersi nei termini seguenti - la Corte d’appello di Milano rigettò l’impugnazione proposta da M.G. e Mo.Anumero , così confermando la sentenza di primo grado, la quale aveva disatteso la domanda degli appellanti, i quali avevano chiesto pronunciarsi in loro favore e nei confronti di G.I.M. , sentenza di trasferimento di due unità immobiliari, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., dalla convenuta loro promesse in vendita con contratto preliminare sospensivamente condizionato al decesso dei genitori della promittente alienante, evento, tuttavia, non ancora verificatosi nel corso del giudizio di primo e secondo grado ritenuto che avverso la decisione d’appello il M. e il Mo. ricorrono con unitaria censura e che l’intimata resiste con controricorso ritenuto che i ricorrenti denunziano violazione e falsa applicazione degli articolo 1356 e 1358 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., numero 3, assumendo che - il contratto sottoposto a condizione sospensiva si perfeziona immediatamente, con lo scambio dei consensi - nel tempo in cui la condizione non si è ancora avverata il contraente che ha interesse al suo avveramento può compiere gli atti conservativi idonei ad assicurare il suo diritto, ai sensi dell’articolo 1356, c.c. - poiché la domanda era diretta non già ad ottenere nell’immediato declaratoria di trasferimento a loro favore della proprietà dei beni oggetto della compravendita, ma più semplicemente ad ottenere una pronuncia che condizionasse quel trasferimento al verificarsi della condizione sospensiva , così da consentire la trascrizione del titolo, al fine della opponibilità ai terzi, la Corte locale aveva ingiustamente negato il diritto al compimento di un atto conservativo considerato che la doglianza è manifestamente destituita di giuridico fondamento, dovendosi osservare quanto segue a i ricorrenti pretendono, qualificandolo atto conservativo, il trasferimento ope iudicis, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., in relazione a un contratto preliminare la cui esecuzione è per volontà delle parti sospesa fino all’avveramento della condizione sospensiva, costituita dall’avvenuto decesso di entrambi i genitori della promittente alienante b è da escludersi, per la contraddizione che non lo consente, che possa costituirsi, e, quindi, trasferirsi per sentenza costitutiva del giudice, un diritto ancora sottoposto a condizione sospensiva o ancora sottoposto a termine, per la ragione che l’aspettativa della parte non può essere mutata prima del tempo nel diritto anelato, così frustrando la volontà negoziale c cosa ben diversa è che possa farsi luogo per sentenza del consenso mancante per il trasferimento di un bene trasferimento, ovviamente del quale il promittente alienante si è reso inadempiente, perché appunto non sottoposto, o non più sottoposto, a termine o condizione , anche nell’ipotesi in cui il tempo per la controprestazione non sia ancora scaduto come nel caso in cui tutto o parte del prezzo debba corrispondersi in epoca successiva , condizionando l’effetto traslativo al pagamento dell’intero prezzo giurisprudenza pacifica, cfr., ex multis, Sez. 2, numero 1940/1982 , stante che in questo caso si è in presenza di un contratto che, per volontà delle parti, nel momento in cui la vicenda viene davanti al giudice, è pienamente efficace il promittente alienante, perché scaduto il termine, o consumatasi l’attesa della condizione, è inadempiente, mentre il promissario acquirente, che ha diritto all’immediato trasferimento, conserva il diritto ad effettuare il pagamento al tempo previsto ed è quindi logico e del tutto rispettoso della volontà contrattuale che il trasferimento debba essere condizionato dal giudice all’effettivo integrale pagamento del prezzo d non può ipotizzarsi, perché tratterebbesi di spendita giudiziaria inutile, l’emissione di una sentenza, che, siccome pretendono i ricorrenti si limitasse a riaffermare quel che già prescrive il contratto preliminare, e cioè che, come nel caso al vaglio, il trasferimento resti condizionato sospensivamente all’avveramento di quella che le parti hanno qualificato come condizione sospensiva affermazione che, in disparte, è appena il caso di soggiungere, non assolverebbe neppure a quella funzione cautelare alla quale i ricorrenti ambiscono, funzione cautelare che l’ordinamento assicura con ben altri strumenti e in linea con quanto fin qui esposto si colloca la giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale il giudice adito ai sensi dell’articolo 2932 c.c. deve emettere la sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso quando l’evento previsto come condizione sospensiva nel contratto preliminare, pur insussistente al momento della proposizione della domanda, risulta essersi verificato al momento della decisione Sez. 2, numero 628, 17/01/2003, Rv. 559822 conf. Sez. 1, numero 8388, 20/6/2000 considerato che, in conclusione, rigettato il ricorso appare opportuno enunciare il principio di diritto seguente è da escludersi, per la contraddizione che non lo consente, che possa costituirsi, e, quindi, trasferirsi per sentenza costitutiva del giudice, un diritto ancora sottoposto a condizione sospensiva o ancora sottoposto a termine nè può ipotizzarsi, perché tratterebbesi di spendita giudiziaria inutile, l’emissione di una sentenza che si limitasse ad affermare quel che già prescrive il contratto preliminare, e cioè che il trasferimento, al quale il promittente alienante si è obbligato, resti condizionato o sottoposto a termine può, invece, farsi luogo per sentenza costitutiva del consenso mancante per il trasferimento di un bene trasferimento, ovviamente del quale il promittente alienante si è reso inadempiente , anche nell’ipotesi in cui il tempo per la controprestazione non sia ancora scaduto come nel caso in cui tutto o parte del prezzo debba corrispondersi in epoca successiva , condizionando l’effetto traslativo al pagamento dell’intero prezzo giurisprudenza pacifica, cfr., ex multis, Sez. 2, numero 1940/1982 , stante che in questo caso si è in presenza di un contratto che, per volontà delle parti, nel momento in cui la vicenda viene davanti al giudice, è pienamente efficace considerato che le spese legali debbono seguire la soccombenza e possono liquidarsi siccome in dispositivo, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle attività espletate può invece considerato che, ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater inserito dalla L. numero 228 del 2012, articolo 1, comma 17 applicabile ratione temporis essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013 , ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte dei ricorrenti, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. numero 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.