La Cassazione sull’evizione patita nell’acquisto di un immobile

La responsabilità del notaio, per non aver comunicato l’esistenza sul bene immobile di una trascrizione pregiudizievole, dà luogo ad una responsabilità risarcitoria verso l’acquirente per l’evizione patita anche se il prezzo di acquisto non sia stato da questi pagato al venditore?

Sul punto la Corte di Cassazione con ordinanza n. 17810/19, depositata il 3 luglio. Nel caso di specie era stato effettuato un atto di rogito dinanzi a notaio per l’acquisto da parte di un privato di un immobile. L’anno seguente al rogito, il notaio, su tale bene, dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo per il recupero dell’onorario, trascriveva un pignoramento. Successivamente l’immobile veniva venduto dal proprietario ad una s.r.l., il quale garantiva il bene libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. La società veniva dichiarata fallita e la curatela del fallimento conveniva in giudizio sia il notaio sia il venditore per ottenere il risarcimento dei danni. Il Tribunale rigettava la domanda risarcitoria, mentre la Corte d’Appello condannava il notaio al risarcimento per mancata diligenza nello svolgimento della sua professione. Avverso tale decisione, il professionista ricorre per cassazione. Responsabilità del notaio. La questione quindi riguarda il fatto se la responsabilità del notaio, per non aver comunicato l’esistenza sul bene immobile di una trascrizione pregiudizievole, dia luogo o meno ad una responsabilità risarcitoria verso l’acquirente per l’evizione patita anche se il prezzo di acquisto non sia stato da questi dato al venditore. Ai fini dell’accertamento del danno è necessario valutare se il cliente abbia potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione. Ed è ovvio che il mancato versamento del prezzo da parte dell’acquirente costituisce comunque un elemento per stabilire l’esistenza e l’ammontare di un danno da evizione concretamente risarcibile. Dunque, l’evizione comporta il venir meno del bene in capo al proprietario ma il danno deve tener conto della diminuzione patrimoniale effettiva. Per tali ragioni, essendo il risarcimento diretto alla completa restituzione del patrimonio leso, è viziata da omesso esame di un fatto decisivo la sentenza di merito che, in caso di evizione totale, reputi il danno risarcibile dal notaio sempre esistente e commisurabile al valore del bene oggetto di evizione a prescindere dalla circostanza, pur indicata in sentenza, che un prezzo di acquisto non sia stato mai corrisposto , il ricorso deve essere accolto, con cassazione e rinvio della sentenza impugnata.

Corte di Cassazione, sez. I Civile, ordinanza 5 giugno – 3 luglio 2019, n. 17810 Presidente Di Virgilio – Relatore Terrusi Rilevato che con atto rogato in data 31-3-1989 dal notaio T.R. , P.M. acquistava un immobile in l’anno seguente su tale immobile il notaio, dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo per il recupero dell’onorario, trascriveva un pignoramento sempre ai rogiti notar T. , P. vendeva il medesimo immobile, nell’anno 1993, alla s.r.l, garantendo il bene libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli la società veniva dichiarata fallita e la curatela del fallimento, con atto notificato nell’anno 2002, conveniva separatamente il P. e il notaio T. dinanzi al tribunale di Lucca, sez. dist. di Viareggio, onde ottenerne la condanna al risarcimento dei danni per quanto ancora unicamente interessa in questa sede, chiedeva la condanna del notaio T. per i danni conseguenti alla mancata adozione della diligenza richiesta per l’esercizio della professione, in misura pari al valore dei beni pignorati o in quella diversa di giustizia il tribunale rigettava la domanda, affermando che il legale rappresentante della società era stato a conoscenza del pignoramento la corte d’appello di Firenze, in riforma della decisione, ha invece condannato il notaio al risarcimento dei surriferiti danni, reputando non provata la detta circostanza e osservando che il notaio non era stato esonerato dall’opera di preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene avverso la relativa sentenza, depositata il 15-1-2014, il Dott. T. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da un unico mezzo la curatela del fallimento ha replicato con controricorso. Considerato che I. - con l’unico motivo è dedotto l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, in quanto la corte fiorentina non avrebbe motivato sulle deduzioni effettuate dal Dott. T. in ordine all’assenza di danno in capo alla s.r.l., per non aver mai pagato il prezzo di compravendita e per avere invece percepito da terzi un canone di locazione donde la corte d’appello avrebbe dovuto escludere l’esistenza di un danno causalmente riconducibile alla condotta ascritta al ricorrente da questo punto di vista la sentenza è censurata per avere omesso il necessario giudizio controfattuale, in quanto per invocare il risarcimento non è sufficiente la prova dell’inadempienza, dovendo essere dimostrata anche l’effettiva esistenza di un danno patrimoniale utilmente evitabile mediante il corretto espletamento dell’incarico II. - il ricorso è fondato nei limiti che seguono come questa Corte ha avuto modo di sottolineare, mediante la modifica dell’art. 360 c.p.c., n. 5, dovuta al D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54 conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, è stato introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione tale vizio attiene all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo , vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia per tutte Cass. Sez. U n. 8053-14 in tale prospettiva è onere del ricorrente specificare, secondo le previsioni dell’art. 366 c.p.p., comma 1, n. 6 e art. 369 c.p.p., comma 2, n. 4, oltre al fatto storico, il cui esame sia stato omesso, anche e soprattutto il dato , testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il come e il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e infine, giustappunto, la sua decisività III. - nel caso concreto il ricorrente assume che la sentenza non abbia esaminato i seguenti fatti storici decisivi i che la società fallita non aveva sostenuto in effetti alcun esborso per l’acquisto del bene, non avendo alfine pagato il prezzo ii che il bene era stato poi concesso in locazione a terzi iii che lo stesso aveva avuto comunque un valore superiore alle passività, considerato il residuo soddisfacimento dei creditori intervenuti nella procedura esecutiva in verità le ultime due circostanze sono del tutte assertive, poichè non emergono dalla sentenza in relazione a esse il ricorso non soddisfa il fine di autosufficienza, non essendo indicato come e quando siano state dedotte e in base a quale emergenza documentale o dichiarativa siano state provate il punto attiene invece alla prima circostanza, relativa all’omesso pagamento del prezzo di acquisto da parte della società codesta è stata esaminata dalla corte d’appello nel contesto della sola posizione della parte venditrice, nei cui confronti la domanda è stata rigettata in quanto in effetti il prezzo dovevasi reputare non corrisposto per converso la corte d’appello non ha valutato la medesima circostanza o comunque l’ha implicitamente ritenuta ininfluente con riferimento al danno da evizione ascrivibile all’inadempimento del notaio in questa prospettiva l’impugnata sentenza ha affermato che il fallimento aveva diritto, verso il notaio, ad un risarcimento del danno pari al valore del bene oggetto di evizione , e quindi pari, secondo la stima operata in sede esecutiva, ad Euro 54.227,97 oltre rivalutazione e interessi IV. - ora simile affermazione non è perspicua, perchè la questione del mancato pagamento del prezzo ben può e anzi deve rientrare nel contesto di un giudizio controfattuale relativo alla determinazione del danno conseguente all’evizione siccome risarcibile in sè la questione è invero compendiabile nell’interrogativo se la responsabilità del notaio, per non aver comunicato l’esistenza di una trascrizione pregiudizievole, dia luogo o meno a responsabilità risarcitoria verso l’acquirente per la patita evizione anche se il prezzo di acquisto non sia stato da questi corrisposto al venditore la risposta implicitamente affermativa a tale interrogativo, data dalla corte d’appello di Firenze, non trova una logica giustificazione, poichè è fuori discussione che l’azione di responsabilità contrattuale nei confronti del professionista che abbia violato i propri obblighi può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato e il danno, integrato dalla perdita patrimoniale e dal mancato guadagno, è uno, sebbene ascrivibile a responsabilità solidale ai fini dell’accertamento di tale danno era dunque necessario valutare se il cliente avesse, con ragionevole certezza, potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione cfr. Cass. n. 566-00, Cass. n. 3657-13 è vero che nella concreta fattispecie il danno non era stata allegato nella prospettiva dell’inutile versamento del prezzo per l’acquisto dell’immobile gravato, ma come direttamente conseguente alla subita evizione tuttavia è ovvio che il mancato versamento del prezzo da parte dell’acquirente costituisce pur sempre un elemento non secondario per stabilire l’esistenza e poi l’eventuale ammontare di un danno da evizione concretamente risarcibile l’evizione comporta il venir meno del bene in capo al proprietario ma il danno deve tener conto della diminuzione patrimoniale effettiva, per determinare la quale non è indifferente la circostanza che il compratore non abbia sostenuto l’esborso necessario all’acquisto e ciò non rileva solo - ripetesi - in relazione al rapporto sinallagmatico tra acquirente e venditore, come affermato nel controricorso la prospettiva del mancato esborso del prezzo da parte del compratore ha una chiara e potenziale incidenza compensativa postula che il patrimonio dell’acquirente non si sia parimenti depauperato della somma corrispondente al prezzo e questo elemento di per sè non può non esser valutato, poichè la determinazione del danno da evizione totale è rapportabile al cd. interesse negativo, costituito giustappunto dalla restituzione del prezzo, dal rimborso delle spese della vendita e dai frutti che l’acquirente abbia dovuto corrispondere a colui dal quale sia stato evitto, oltre gli accessori e le spese giudiziali salvo che non rilevi anche il lucro cessante ove si accerti che il danneggiante abbia agito con dolo o con colpa in riferimento alla particolare causa che ha determinato l’evizione v. Cass. n. 18259-15 il principio, per quanto specificamente affermato in rapporto alla responsabilità del venditore, deve trovare agio anche al fine di determinare l’entità del risarcimento dovuto dal notaio, in quanto pure in tal caso l’inadempimento viene postulato come determinativo del medesimo danno da evizione totale V. - naturalmente spetta al giudice del merito stabilire l’effettiva esistenza ed entità del danno da inadempimento, e in tema di liquidazione del danno risarcibile la misura del risarcimento non deve essere necessariamente contenuta nei limiti di valore del bene nondimeno, dovendo avere per oggetto l’intero pregiudizio, ed essendo il risarcimento diretto alla completa restitutio in integrum del patrimonio leso cfr. Cass. n. 2720-13 , è viziata da omesso esame di un fatto decisivo la sentenza di merito che, in caso di evizione totale, reputi il danno risarcibile dal notaio sempre esistente e commisurabile al valore del bene oggetto di evizione a prescindere dalla circostanza, pur indicata in sentenza, che un prezzo di acquisto non sia stato mai corrisposto l’impugnata sentenza va dunque cassata e la causa rinviata alla corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, per nuovo esame la corte d’appello si uniformerà all’esposto principio e provvederà anche sulle spese del giudizio svoltosi in questa sede di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla corte d’appello di Firenze.