In virtù del principio di accessione, la proprietà dell’immobile che insista su un fondo oggetto di contratto – preliminare o definitivo – di vendita, viene trasferita in capo all’acquirente, salvo che il venditore costituisca contestualmente un diritto di superficie.
Sul tema si è pronunciata la Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 1750/18, depositata il 24 gennaio. La vicenda. Il Tribunale di Termini Imerese dichiarava la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di un terreno, condannando i promissari venditori alla restituzione dell’acconto e al rimborso per le migliorie apportate dai promissari acquirenti. In particolare la decisione si fondava sul fatto che il preliminare avesse ad oggetto un fondo ma anche un manufatto su di esso collocato che si era però rivelato abusivo e insuscettibile di sanatoria. La Corte d’Appello di Palermo ribaltava la decisione affermando che dalla scrittura privata non risultava la prova dell’estensione del preliminare anche all’immobile, circostanza per cui non poteva imputarsi agli appellanti alcun inadempimento. La sentenza viene dunque impugnata dagli eredi dei promissari acquirenti con ricorso per cassazione. Principio di accessione. Il primo motivo del ricorso deduce la violazione dell’articolo 934 c.c. Opere fatte sopra o sotto il suolo . La doglianza viene dichiarata fondata dagli Ermellini che richiamano il costante orientamento secondo cui la compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni, in virtù del principio di accessione, comporta il trasferimento anche degli immobili anche se non espressamente menzionati nell’atto. Resta comunque salva la possibilità, per il venditore, di costituire su di essi, contestualmente alla cessione, un diritto di superficie a favore proprio o di terzi, costituende dunque sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ex articolo 952 c.c. cfr. Cass. nnumero 9769/16, 24679/06 . Interpretazione. In tale contesto trova dunque spazio il tema dell’interpretazione dell’oggetto del contratto di compravendita, e nel caso di specie del preliminare di compravendita. La S.C. ritiene dunque opportuno chiarire che la ricerca della comune intenzione delle parti ex articolo 1362 c.c. Intenzione dei contraenti , in quanto contratto preliminare di compravendita di immobile soggetto a forma scritta ad substantiam, non può prescindere dalle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto. Sulla base del combinato disposto degli articolo 1362 e 1351 c.c. Contratto preliminare , la Corte conferma infine che è configurabile una separata proprietà della costruzione edificata sul suolo, in caso di contratto – preliminare o definitivo – di vendita del terreno stesso, solo a fronte di un’espressa costituzione del diritto di superficie da parte del venditore. Per questi motivi, la Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 11 ottobre 2017 – 24 gennaio 2018, numero 1750 Presidente Matera – Relatore Sabato Fatto e diritto Rilevato che 1. Con sentenza numero 184 del 2008 il tribunale di Termini Imerese ha dichiarato risolto il contratto preliminare stipulato in data 12.5.1999 tra Di.Ba.Ro. e Ru.Anumero da una parte e S.A.S. e C.T. dall’altra a loro volta chiamanti in causa i precedenti venditori R.F. e A. , condannando i signori S. e C. al rimborso dell’acconto percepito e delle migliorie, oltre che alla restituzione dell’immobile. Ha ritenuto il tribunale che, seppur non menzionato nella scrittura, il preliminare avesse ad oggetto, oltre che il fondo, anche un manufatto su esso collocato che quest’ultimo preesistesse all’immissione degli attori sul fondo che l’immobile fosse abusivo e insuscettibile di sanatoria ciò cui conseguirebbe la risoluzione del preliminare. 2. Con sentenza numero 780/2014 depositata il 12.5.2014 la corte d’appello di Palermo, adita da S.A.S. e C.T. , ha accolto l’impugnazione e, in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato le domande originarie di Di.Ba.Ro. e Ru.Fr. , i cui eredi D.B.G. , R. , Gi. e F. hanno resistito all’appello. 2.1. A sostegno della decisione, la corte locale ha considerato - che, dalla scrittura privata emerge ndo che S. e C. hanno promesso di vendere un terreno agricolo con annessa vasca di irrigazione , nessun obbligo di trasferimento dell’immobile cui gli odierni appellanti sarebbero inadempienti può configurarsi - che non sussiste alcuna prova che, invece, la promessa di vendita riguardasse anche l’immobile . 3. Avverso tale sentenza D.B.G. , R. , Gi. e F. , quali eredi dei defunti genitori Di.Ba.Ro. e Ru.Anumero , hanno proposto ricorso per cassazione articolato su due motivi. Hanno resistito S.A.S. e C.T. con controricorso illustrato da memoria. Non hanno svolto difese R.F. e A. . Considerato che 1. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione dell’articolo 934 cod. civ., richiamando il principio di diritto - affermato come violato dalla corte d’appello - secondo il quale, in virtù di detta norma in tema di accessione, il contratto che non specifichi che con il suolo siano trasferiti anche manufatti comunque comprende anche questi. 1.1. Il motivo è fondato nei limiti di cui in prosieguo. 1.2. Tradizionalmente questa corte ha affermato v. ad es. Cass. numero 24679 del 21/11/2006 e, per i profili tributari, numero 4861 del 02/04/2001, numero 3559 del 12/03/2002, numero 4623 del 27/03/2003 e numero 5856 dell’08/03/2013 che la compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione - in forza del quale l’opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario dello stesso - il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, non costituisca, su di essi, un diritto di superficie a favore proprio o di terzi. In tale ambito, il principio di diritto applicato si è fatto discendere dalla disposizione dell’articolo 934 cod. civ 1.3. Più recentemente questa corte v. Cass. numero 9769 del 12/05/2016 ha nuovamente ribadito che la compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell’articolo 952 c.c In detto precedente, senza come detto innovare sul piano del principio applicato, questa corte ha considerato che l’accessione di cui all’articolo 934 cod. civ. fa sì che il proprietario del suolo acquisti la proprietà della costruzione su di esso successivamente edificata, ammettendo la deroga data soltanto da una specifica disposizione di legge o da un’espressa pattuizione tra le parti da ciò ha fatto derivare che detta disciplina è estrane a al tema dell’interpretazione dell’oggetto del contratto di compravendita di un suolo sul quale siano già incorporate costruzioni al momento dell’atto, senza che di esse si faccia espressa menzione a fini di determinazione dell’effetto traslativo della proprietà, o altrimenti di effetti costitutivi di distinti diritti reali sottolineatura aggiunta . Il predetto precedente ha dunque concluso, anche in questo caso ribadendo il precedente indirizzo all’uopo precisato, che una volta incorporatasi la costruzione elevata nel terreno sottostante, ove si proceda alla stipula di un atto di trasferimento del suolo, il venditore può riservare a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato soltanto costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell’articolo 952 cod. civ. . 1.4. Acclarato dunque, condividendosi il precedente del 2016, che il tema d’indagine non è direttamente governato dall’articolo 934 cod. civ. ma dalla disciplina in materia di interpretazione dei contratti di cui agli articolo 1362 ss. cod. civ. cfr. per un caso analogo Cass. numero 28350 del 18/12/2013 , può essere necessario in questa sede - ove non forma oggetto di attenzione un contratto definitivo di compravendita ma un preliminare - l’ulteriore chiarimento per cui - in argomento, la ricerca della comune intenzione delle parti ex articolo 1362 cod. civ., trattandosi di contratto preliminare di compravendita di immobile soggetto alla forma scritta ad substantiam ex comb. disp. articolo 1350 numero 1 e 1351 cod. civ., deve essere fatta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, presentando il senso letterale delle parole un margine di equivocità, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto - coordinando la disciplina degli articolo 1362 e 1350 cod. civ., deve dunque confermarsi che una proprietà separata della costruzione edificata sul suolo può ipotizzarsi, in ipotesi di contratto definitivo o preliminare di vendita di un terreno, solo con l’espressa costituzione del diritto di cui all’articolo 952 cod. civ. - tanto si spiega in relazione ai limiti della proprietà fondiaria di cui all’articolo 840 cod. civ. norma che, pur differenziandosi da quella corrispondente del codice del 1865 in quanto non menziona più il sovrassuolo come oggetto del diritto, adotta espressamente il criterio dell’interesse, misura del limite entro il quale il proprietario può esercitare il suo potere di esclusione su di esso - § 409 della relazione al cod. civ. , per cui la costruzione occupante il soprassuolo, essendo immediatamente coerente con il suolo, di per sé attinge l’interesse del proprietario. 1.5. Tanto precisato, avendo la parte ricorrente comunque lamentato la violazione del principio di diritto secondo il quale il contratto che non specifichi che con il suolo siano trasferiti anche manufatti comunque comprende anche questi, il motivo va accolto, essendo irrilevante se la base giuridica del principio sia quella indicata dalla parte articolo 934 cod. civ. , peraltro in coerenza con la giurisprudenza dell’epoca, o quella sopra precisata degli articolo 1362 ss. cod. civ. in relazione agli articolo 1350 e 1351 , 840 e 952 cod. civ. Non costituisce infatti condizione necessaria del ricorso per cassazione la esatta indicazione delle disposizioni di legge delle quali viene lamentata l’inosservanza, purché si faccia valere un vizio della decisione astrattamente idoneo a inficiare la pronuncia. 2. Con il secondo motivo, si deduce violazione degli articolo 91 ss. cod. proc. civ. in tema di spese processuali. 2.1. Il motivo è assorbito, dovendo il regime delle spese essere riesaminato a seguito del giudizio di rinvio. 3. La pronuncia impugnata va dunque cassata in relazione al motivo accolto. Essendo necessarie valutazioni in fatto tra le quali quelle connesse all’eccezione riferita all’articolo 40 l. numero 47 del 1985, tema che ha conosciuto significative evoluzioni giurisprudenziali va disposto rinvio alla corte d’appello di Palermo, in altra sezione, anche per il governo delle spese del presente giudizio. P.Q.M. La corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla corte d’appello di Palermo, in diversa sezione, anche per le spese del giudizio di legittimità.