La Corte di Cassazione precisa che la responsabilità del venditore ai sensi dell’articolo 1489 c.c. per gli oneri e i diritti di godimento di terzi gravanti sul bene oggetto di compravendita è esclusa solo in casi specifici caratterizzati dalla conoscenza o conoscibilità del vincolo in capo all’acquirente.
Così si è espressa la S.C. con la sentenza numero 22363/17 depositata il 26 settembre. La vicenda. Gli acquirenti di alcune unità immobiliari di un condominio convenivano in giudizio la società venditrice per aver taciuto loro il fatto che l’area condominiale di parcheggio adiacente al complesso immobiliare era gravata da vincolo ad uso pubblico. Il Tribunale accoglieva la domanda rilevando come l’atto di acquisto e l’allegato certificato di destinazione urbanistica non menzionavano in alcun modo l’atto con cui gli originari proprietari dell’area avevano costituito il vincolo. La Corte d’Appello ribaltava però la decisione affermando l’irrilevanza della conoscenza o conoscibilità del vincolo, posto che l’atto di acquisto comprendeva una clausola con cui l’acquisto era pattuito con tutte le servitù passive inerenti. Gli acquirenti hanno dunque presentato ricorso per cassazione. Conoscenza o conoscibilità del vincolo. Il Collegio, accogliendo il ricorso, sottolinea che nel provvedimento impugnato risulta mancante ogni indagine o valutazione delle risultanze dell’atto notarile e del certificato di destinazione urbanistica, accertamento che sarebbe stato necessario per stabilire cosa potesse essere conosciuto dai compratori. Si rivelano dunque fondate le censure relative all’interpretazione contrattuale e alla lamentata erronea qualificazione del vincolo di uso pubblico. La clausola su cui la Corte territoriale aveva fondato la propria decisione era infatti priva di valore negoziale perché priva della prova della conoscenza o conoscibilità del vincolo gravante sul bene, dovendo dunque essere considerata come mera clausola di stile. Responsabilità del venditore. Come affermato ormai costantemente dalla giurisprudenza infatti la responsabilità del venditore ai sensi dell’articolo 1489 c.c. per gli oneri e i diritti di godimento di terzi gravanti sul bene oggetto di compravendita è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che dunque egli abbia accettato tale peso. La medesima esclusione di responsabilità si verifica nel caso in cui si tratta di oneri e diritti apparenti, risultanti cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio che il compratore ha potuto esaminare, fermo restando che se egli ignora ciò che invece avrebbe potuto ben conoscere dovrà subire le conseguenze dalla propria negligenza secondo un criterio di autoresponsabilità. Infine il venditore è esente da responsabilità laddove il titolo costitutivo della servitù o altro onere sia trascritto o comunque menzionato o richiamato in modo inequivocabile nell’atto di trasferimento. Nel caso di specie, prosegue la S.C., la clausola contrattuale valorizzata dalla sentenza impugnata non poteva avere una portata diversa da quella di clausola generica o di mero stile, in un contesto di non agevole conoscibilità del vincolo. In conclusione, la Corte cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa al giudice d’appello che dovrà accertare la conoscenza o conoscibilità del vincolo da parte dei ricorrenti.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 novembre 2016 – 26 settembre 2017, numero 22363 Presidente Matera – Relatore D’Ascola Fatti di causa 1 La controversia attiene all’actio quanti minoris esercitata dagli acquirenti di unità immobiliari di un fabbricato sito in *Lonato via Cesare Battisti*, nei confronti della società srl, alla quale gli attori hanno addebitato di aver taciuto che l’area condominiale di parcheggio di circa 2500 mq adiacente al complesso immobiliare era gravata da vincolo ad uso pubblico. Il Tribunale di Brescia ha accolto la domanda con sentenza 5 settembre 2006. La Corte di appello il 13 giugno 2011 ha rigettato ogni domanda sia degli attori - , acquirenti di cinque uffici al primo piano, sia dell’attore \Breda\, acquirente di un negozio e altre unità al piano interrato. I soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione, notificato il 23 luglio 2012, svolgendo cinque motivi illustrati da memoria. ha resistito con controricorso. Ragioni della decisione 2 Il tribunale di Brescia, come riportato in ricorso, ha accertato che il vincolo di cui si tratta, stipulato nel 1990 dagli originari proprietari dell’area, non era menzionato nel certificato di destinazione urbanistica allegato all’atto di acquisto, il quale recava solo menzione delle norme di zona in base alle quali era prevista la cessione di 1/4 della superficie di intervento alla mano pubblica e non l’asservimento ad uso pubblico di tutta l’area di parcheggio. Il tribunale, rilevato che non si trattava di vincolo nascente ex lege e come tale noto all’acquirente, ha ritenuto che su parte venditrice gravava l’onere di provare che quello specifico vincolo di asservimento era noto agli acquirenti, onere probatorio che non era stato assolto. Ha considerato rilevante anche la circostanza che in contratto era stata espressamente garantita la libertà dei beni venduti da oneri, trascrizione o iscrizioni pregiudizievoli. 2.1 La Corte di appello ha considerato irrilevante la conoscenza o conoscibilità del vincolo. Ha preso atto che il vincolo era stato pattuito nel 1990 dagli originari proprietari con l’ente pubblico territoriale ha poi considerato che nell’atto di compravendita del 1994 come nell’altro del 1993 vi era clausola con cui l’acquisto era pattuito con tutte le servitù passive inerenti, tra le quali ha ritenuto di annoverare il vincolo de quo. Ha escluso che il suddetto per la sua tipologia potesse essere ascritto agli oneri o trascrizioni considerati in altra parte della clausola. 3 Il ricorso con i primi due motivi denuncia vizi di motivazione relativi alla natura e alla portata del vincolo gravante sugli immobili, vincolo che comportava asservimento all’uso pubblico dell’area di parcheggio, da non confondere con il semplice fatto della destinazione a parcheggio condominiale. Queste censure non colgono con puntualità la ratio decidendi, la quale non riposa nell’aver confuso asservimento volontario ad uso pubblico e obblighi urbanistici di destinazione a parcheggio, ma nell’aver ritenuto che quello specifico vincolo si iscriverebbe tra le servitù passive, che sarebbero state accettate da parte acquirente con la clausola secondo cui gli immobili venivano compravenduti a corpo, nel loro attuale stato di fatto e di diritto, con tutte le accessioni, pertinenze, dipendenze, accessi, diritti, servitù inerenti attive e passive, con espressa garanzia per la libertà da oneri, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli . 4 Con maggior incisività i successivi tre motivi denunciano violazioni di legge. Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano che il vincolo di destinazione ad uso pubblico sia stato assimilato a una servitù passiva, sebbene la relativa clausola fosse di stile e soprattutto la servitù non fosse stata trascritta e non possa essere considerata una servitù prediale. Con il quarto motivo i ricorrenti si dolgono dell’errata interpretazione delle clausole contrattuali e in particolare denunciano che la Corte di appello abbia dato enorme peso alla clausola di stile relativa alle servitù e abbia negato valore alla clausola che in entrambi i rogiti espressamente escludeva l’esistenza di oneri e pesi sui beni venduti. Rilevano che il tribunale aveva correttamente evidenziato ciò. Con il quinto motivo i ricorrenti espongono violazione dell’articolo 1489 c.c. e rilevano che negli atti notarili nulla era stato detto dell’esistenza di un vincolo di uso pubblico gravante sul parcheggio esterno che tale vincolo non comporta evizione ma limitazione del godimento del bene e quindi onere reale che il certificato di destinazione urbanistica prevedeva il rilascio della concessione a costruire condizionato alla cessione di aree e non alla servitù di uso pubblico, cosicché non v’era alcuna presunzione legale di conoscenza affermata da controparte. I motivi, da esaminare congiuntamente, sono fondati nei limiti che si diranno. Contrariamente a quanto ritenuto dal procuratore generale in udienza, la sentenza non ha svolto alcun accertamento in ordine alla risultanza del vincolo da atto trascritto e opponibile agli acquirenti, in quanto relativo alla compravendita né si tratta di questione nuova, giacché lo stesso controricorso pag. 5 sembra dire che in comparsa di risposta vi si era fatto cenno almeno implicitamente. Certamente fu , e non gli odierni ricorrenti, a introdurre espressamente la tematica, come si legge a pag. 12 del controricorso. Infatti nella sentenza di appello a pag. 5 si dà conto di tale deduzione di parte , ancorché la questione non sia stata ripresa e valorizzata dalla Corte di appello. Va aggiunto, per replicare al rilievo di novità, che è stata la sentenza di primo grado a osservare correttamente che la esistenza del vincolo non era stata menzionata nell’atto di vendita, ed anzi era stata esclusa garantendo l’inesistenza di vincoli, cosicché la parte non aveva alcun onere di ulteriore accertamento, cioè di ricercare eventuali trascrizioni remote che si potessero ripercuotere sul bene. 4.1 La Corte di appello ha limitato l’indagine alla esistenza di un atto unilaterale di vincolo tra gli originari proprietari e il Comune in vista del piano di fabbricazione e ha aggiunto che quei proprietari si erano impegnati ad asservire ad uso pubblico il parcheggio di 2.545 mq. Questo accertamento era però da un canto limitato a un momento amministrativo esterno alle compravendite /ricorrenti, dall’altro urta con le deduzioni concordi delle parti circa il fatto che il vincolo originariamente pattuito non riguardava l’asservimento di quella specifica area condominiale, ma la cessione di un’area indeterminata, cioè un quarto della superficie di intervento, come si legge a pag. 11 del controricorso. Dunque la Corte ha omesso ogni indagine o valutazione circa le risultanze dell’atto notarile o del certificato di destinazione urbanistica, indagine che sarebbe stata necessaria per stabilire cosa potesse essere conosciuto dai compratori tramite l’atto di vendita e gli allegati. Di qui scaturisce la fondatezza in parte qua del primo motivo, giacché la verifica sull’esistenza o meno di trascrizione del vincolo, sul contenuto di quanto trascritto e sulla sua individuabilità grazie al solo contratto di vendita era indispensabile per dar corpo ad ogni valutazione. La sentenza impugnata ha scelto invece un percorso decisionale che presta il fianco sia alla censura relativa all’ermeneutica contrattuale, sia alla denuncia di errata qualificazione del vincolo di uso pubblico quale servitù e non quale onere reale. Ed infatti la clausola valorizzata in sentenza, relativa alla vendita con incluse le servitù passive inerenti il complesso immobiliare, era priva di valore negoziale significativo in assenza di prova circa la conoscenza per avvenuta anteriore informazione o conoscibilità per ricerca fatta con ordinaria diligenza del vincolo gravante sul bene condominiale. Ad essa invece, come dedotto nel quarto motivo, in assenza dei presupposti anzidetti doveva essere dato il peso di una mera clausola di stile. La giurisprudenza di questa Corte esclude infatti la responsabilità del venditore ai sensi dell’articolo 1489 cod. civ. solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, ovvero qualora si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell’acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità Cass.2856/95 . Altrettanto può valere, ai fini della opponibilità, soltanto se il titolo costitutivo di una servitù o altro onere è trascritto o in qualche modo menzionato o richiamato inequivocabilmente nell’atto di trasferimento cfr per riferimenti Cass.757/99 Costituisce pertanto violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale attribuire a una clausola generica o di mero stile una portata che essa non può avere. Per converso è erroneo anche aver trascurato, in questo contesto, la portata della clausola contrattuale che espressamente escludeva l’esistenza di oneri o di trascrizioni pregiudizievoli. Essa, in un contesto di non agevole conoscibilità del vincolo e di sua mancata comunicazione, era infatti idonea a esonerare o rendere incolpevole la mancata scoperta da parte dell’acquirente, rassicurato sulla consistenza dei beni acquistati, personali o condominiali che fossero. 5 In dipendenza di quanto già osservato si comprende che anche il quinto motivo coglie vizi della sentenza impugnata. Esso infatti evidenzia come non sia stato dato peso al fatto, doverosamente da verificare, se il vincolo fosse stato sottaciuto o fosse difficilmente conoscibile o fosse stato reso tale mediante la dichiarazione dell’assenza di oneri e trascrizioni. Inoltre la sentenza impugnata ha errato nel non sussumere il vincolo nella ipotesi di onere reale ex articolo 1489, trattandosi di una limitazione non apparente al godimento del bene condominiale, limitazione che non discende da previsione di piano regolatore o da altra prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia erga omnes Cass 2737/12 , ma da obbligazione assunta dagli originari proprietari del fondo su cui è stato eretto il fabbricato del quale ha alienato le porzioni immobiliari. 6 La sentenza va quindi cassata. Il giudice di rinvio dovrà provvedere alla necessarie verifiche in ordine alla conoscenza o conoscibilità del vincolo da parte degli acquirenti e alla rilevanza della clausola contrattuale con la quale parte venditrice aveva escluso la esistenza di oneri o trascrizioni pregiudizievoli sui beni venduti. La causa va rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Brescia anche per la liquidazione delle spese di questo giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Brescia, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.