Il preliminare è valido anche se l’assegno per la caparra è scoperto

Il preliminare di vendita di un immobile è valido nonostante l'inadempimento del promissario acquirente dovuto al fatto che l'assegno, con il quale si intendeva corrispondere la caparra concordata al momento della sua emissione, fosse scoperto.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 24747, del 5 dicembre 2016, ha affermato che il preliminare di compravendita di un immobile è da ritenersi comunque valido anche in presenza di una caparra concordata emessa dal promissario acquirente che è risultata priva di provvista al momento della sua emissione. Il fatto. Il promissario acquirente veniva citato in giudizio davanti al Tribunale dal promittente venditore per la condanna in via principale al pagamento del doppio della caparra ex art. 1385 c.c., previo accertamento del legittimo esercizio di recesso dal contratto preliminare avente ad oggetto la promessa di vendita di un immobile di civile abitazione disatteso dal promittente alienante. Chiedeva inoltre la condanna al risarcimento del danno, in accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento, ex art. 1453 c.c Il Tribunale accoglieva la richiesta dal promittente venditore e condannava l’acquirente al pagamento del doppio della caparra, nonché delle spese del giudizio. La Corte d’appello pronunciandosi sull'appello promosso dall’acquirente, riformava la sentenza impugnata, dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente e compensava integralmente le spese del giudizio. Secondo la Corte territoriale posto che le parti contrattualmente subordinavano l'accordo alla prestazione della caparra, si doveva ritenere che la prestazione fosse essenziale e, pertanto, il mancato adempimento era causa legittima di risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente. Avverso la sentenza sfavorevole l’acquirente è ricorso in Cassazione. Caparra confirmatoria e penitenziale cenni. La caparra confirmatoria generalmente è un versamento di denaro a favore della parte venditrice, che all'atto della cessione definitiva deve essere resa oppure detratta dal prezzo definitivo di vendita. Le finalità di tale versamento rappresentano una garanzia tramite la quale, in caso di inadempimento di una delle due parti acquirente o venditore , avviene che - se inadempiente è chi ha dato la caparra, l'altro può recedere dal contratto e trattenere la caparra - se inadempiente è chi ha ricevuto la caparra, l'altro può parimenti recedere dal contratto e ottenere il doppio della caparra versata. In alternativa, la controparte insoddisfatta è comunque legittimata a ottenere in ogni caso l'adempimento del contratto. L’aspetto sicuramente più importante della caparra confirmatoria è relativo al fatto che, oltre ad ottenere quanto incassato a titolo di caparra con la previsione di incassare il doppio della stessa , vi è anche la possibilità di ottenere dalla parte anche i danni. Si evidenzia che il presupposto ad agire giudizialmente resta impregiudicato al fine di ottenere un ulteriore indennizzo per il danno provocato dalla mancata conclusione del contratto. Aspetto completamente differente rispetto a quello appena esaminato è il ruolo della caparra penitenziale. Infatti per questa particolare forma di garanzia la possibilità del mancato adempimento è preventiva, nel senso che la caparra rappresenta la quantificazione del diritto di recesso concesso a ciascuna delle due parti. Quando una delle parti interessate, per esempio acquirente e venditore di un immobile, non intenda concludere un contratto la caparra ha la funzione di risarcimento al danno subito da una delle due parti. La caparra penitenziale ha quindi minor forza vincolante rispetto alla caparra confirmatoria infatti avviene che - se si è certi dell’importanza del contratto e si intende avere la massima garanzia dell’accordo raggiunto in attesa della formalizzazione definitiva, appare conveniente versare o richiedere un congruo importo a titolo di caparra confirmatoria, di modo che la controparte eventualmente inadempiente è soggetta, oltre alla perdita della caparra, ad azione di risarcimento danni, con conseguente aggravio della responsabilità in termini patrimoniali - se al contrario ci si vuole riservare la possibilità di cambiare idea, è preferibile versare un importo ridotto e a titolo di caparra penitenziale, che rappresenta già di per sé il costo definitivo dell'eventuale ripensamento. L’analisi della Cassazione. Nel ricorso in Cassazione il promissario acquirente lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1385 c.c Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe errato nel ritenere che nel caso esame la caparra aveva perduto la funzione di rafforzamento del vincolo contrattuale dato che l'assegno con il quale si intendeva corrispondere la caparra concordata al momento della sua emissione era privo di provvista, perché la funzione della caparra è assolta dalla messa a disposizione della somma e non anche dall’immissione della stessa, nella disponibilità del destinatario. Lo spossessamento della provvista si verifica con l'incasso del titolo e non al momento della sua emissione. Per i Giudici di legittimità il ricorso è fondato. Secondo un precedente orientamento giurisprudenziale cfr. Cass. n. 17127/11 , che i Giudici di legittimità condividono, la caparra ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario anche se l’effetto proprio della caparra si perfeziona al momento della riscossione della somma recata dall'assegno, e quindi salvo buon fine. La Cassazione con la sentenza n. 17749/09 ha chiarito, inoltre, che in caso di pagamento effettuato mediante assegni di conto corrente, l'effetto liberatorio si verifica con la riscossione della somma portata dal titolo, in quanto la consegna del titolo deve considerarsi effettuata, salva diversa volontà delle parti, pro solvendo tuttavia, poiché l'assegno, in quanto titolo pagabile a vista, si perfeziona, quale mezzo di pagamento, quando passa dalla disponibilità del traente a quella del prenditore, ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell'obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e la consegna del titolo, incombendo, invece, al creditore la prova del mancato incasso, la quale, pur costituendo una prova negativa, non si risolve in una probatio diabolica, in quanto, avuto riguardo alla legge di circolazione del titolo, il possesso dello stesso da parte del creditore che lo ha ricevuto implica il mancato pagamento . La Corte d'appello nell’accogliere il gravame proposto dal promittente venditore è incorsa nella denunciata violazione di legge, dato che con la consegna dell'assegno nel caso in esame e per accordo tra le parti mediante la consegna al mediatore il contratto di caparra, quale contratto reale, si era perfezionato. Per i Giudici di legittimità il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata alla Corte d’appello in altra composizione, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 10 maggio – 5 dicembre 2016, n. 24747 Presidente Petitti – Relatore Scalisi Svolgimento del processo K.H.A.L. promissario acquirente , con atto di citazione del 10 luglio 2007 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Terni Ke.Ha.Mo.Al. promittente venditore per ivi sentire condannare il convenuto, in via principale al pagamento del doppio della caparra ex art. 1385 cod. civ., previo accertamento del legittimo esercizio di recesso dal contratto preliminare avente ad oggetto la promessa di vendita di un immobile di civile abitazione site in Sangemini TR disatteso dal promittente alienante, in via subordinata, ne chiedeva la condanna al risarcimento del danno in accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 cod. civ Si costituiva Ke.Ha.Mo.Al. contestando integralmente le argomentazioni le deduzioni le richieste e le conclusioni avversarie. Il Tribunale di Terni con sentenza n. 366 del 2011 accoglieva la domanda attorea e condannava il convenuto al pagamento del doppio della caparra, nonché delle spese del giudizio. La Corte di appello di Perugia pronunciandosi sull’appello promosso da Ke.Ha.Mo.Al. promittente venditore , a contraddittorio integro, con sentenza n. 184 del 2014 riformava la sentenza impugnata e dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente, compensava integralmente le spese del giudizio. Secondo la Corte perugina posto che le parti contrattualmente subordinavano l’accordo alla prestazione della caparra, si doveva ritenere che la prestazione fosse essenziale e, pertanto, il mancato adempimento era causa legittima di risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente. La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da K.H.A.L. con ricorso affidato a due motivi, illustrati con memoria. Ke.Ha.Mo.Al. ha resistito con controricorso. Motivi della decisione 1.- Con il primo motivo di ricorso K.H.A.L. lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1385 cod. civ. ex art. 360 n. 3 cod. proc. Civ. . Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe errato nel ritenere che nel caso esame la caparra aveva perduto la funzione di rafforzamento del vincolo contrattuale dato che l’assegno con il quale si intendeva corrispondere la caparra concordata al momento della sua emissione era privo di provvista perché la funzione della caparra è assolta dalla messa a disposizione della somma e non anche dall’immissione della stessa nella disponibilità del destinatario. Lo spossessamento della provvista si verifica con l’incasso del titolo e non al momento della sua emissione. 1.1.- Il motivo è fondato. Come è affermazione di questa Corte Cass. n. 17127 del 09/08/2011 che qui si condivide e si conferma la caparra ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario anche se l’effetto proprio della caparra si perfeziona al momento della riscossione della somma recata dall’assegno, e quindi salvo buon fine. Con l’ulteriore specificazione che in caso di pagamento effettuato mediante assegni di conto corrente, l’effetto liberatorio si verifica con la riscossione della somma portata dal titolo, in quanto la consegna del titolo deve considerarsi effettuata, salva diversa volontà delle parti, pro solvendo tuttavia, poiché l’assegno, in quanto titolo pagabile a vista, si perfeziona, quale mezzo di pagamento, quando passa dalla disponibilità del traente a quella del prenditore, ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell’obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l’avvenuta emissione e la consegna del titolo, incombendo, invece, al creditore la prova del mancato incasso, la quale, pur costituendo una prova negativa, non si risolve in una probatio diabolica, in quanto, avuto riguardo alla legge di circolazione del titolo, il possesso dello stesso da parte del creditore che lo ha ricevuto implica il mancato pagamento Cass. n. 17749 del 2009 . La Corte d’appello di Perugia nell’accogliere il gravame proposto da Ke.Ha.Mo.Al. è incorsa nella denunciata violazione di legge, dato che con la consegna dell’assegno nel nostro caso e per accordo tra le parti mediante la consegna al mediatore il contratto di caparra, quale contratto reale, si era perfezionato. 2.- Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 345 cod. proc., civ. e art. 112 cod. proc. Civ. ex art. 340 n. 4 cod. proc. Civ. . Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe errato nel risolvere il contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente perché tale domanda non era stata proposta in primo grado e la stessa richiesta di accertare l’inadempimento di K. risulterebbe formulata per la prima volta in appello. 2.1.- Il motivo rimane assorbito dal primo posto che la questione prospettata presuppone, comunque, l’inadempimento del promissario acquirente che si è escluso con l’accoglimento del primo motivo. In definitiva, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata alla Corte di appello di Perugia in altra composizione, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Perugia in altra composizione.