In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto, di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, presupposto fondamentale perché sorga il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui agli articolo 38 e 39 della l. numero 392/1978, è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione poiché tale identità viene meno quando detta vendita riguarda una pluralità di immobili, in una tale eventualità occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti o, invece, di una vendita cumulativa che è irrilevante al fine dell’esercizio del diritto di prelazione, limitatamente al bene oggetti di locazione .
La Seconda sezione Civile della Cassazione, con la sentenza numero 25036 depositata l’11 dicembre 2015, ha escluso, in tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, la sussistenza del diritto di prelazione fatto valere dal conduttore, con riguardo ad una vendita “in blocco” attuata dal locatore vendita che riguardava anche l’unità condotta in locazione. Il caso. Il conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo, conveniva in giudizio il locatore, premettendo che successivamente alla concessa locazione quest’ultimo aveva alienato ad una società pure coinvolta in causa detta unità immobiliare, senza permettergli di esercitare il diritto di prelazione. Il Tribunale e la Corte d’appello – facendo leva sulla distinzione tra vendita “in blocco” escludente il diritto di prelazione e verificatasi nel caso di specie e vendita “cumulativa” – rigettavano le pretese del conduttore. Seguiva il ricorso per cassazione. Il diritto di prelazione del conduttore conta la perfetta identità del bene. In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto, di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, presupposto fondamentale perché sorga il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui a gli articolo 38 e 39 della l. numero 392/1978, è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione. Vendita “in blocco” e vendita “cumulativa” differenze. Poiché tale identità viene meno quando detta vendita riguarda una pluralità di immobili, in una tale eventualità occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco che esclude il sorgere in capo al conduttore dei predetti diritti o, invece, di una vendita cumulativa che è irrilevante al fine dell’esercizio del diritto di prelazione, limitatamente al bene oggetti di locazione . In particolare, perché possa ricorrere la vendita in blocco non è indispensabile che la vendita riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti o promessi in vendita non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti o cedenti ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari. La valutazione vendita in blocco o cumulativa , che spetta al giudice del merito, con quali criteri deve essere svolta? A tale riguardo l’indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita o della denuntiatio ma deve, altresì, tenere conto del tenore del contratto di vendita o del preliminare e di eventuali altri contratti che, pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possono dirsi collegati al primo, e sulla base di questo il giudice deve apprezzare se le parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti anche, eventualmente, per motivi soggettivi di un complesso unitario non frazionabile. Spetta comunque al giudice del merito l’accertamento, insindacabile in sede di legittimità ove logicamente e congruamente motivato, dell’unicità strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto. Nel caso concreto si trattava di vendita in blocco niente diritto di prelazione. Nel caso di specie si era dunque trattata di una venduta “in blocco”, tale da escludere il diritto di prelazione del conduttore, perché il contratto di vendita aveva ad oggetto una serie di immobili facenti parte dello stesso stabile tra i quali quello oggetto del contratto di locazione costituenti un unicum , un complesso unitario distinto e diverso dal bene oggetto della locazione.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 novembre – 11 dicembre 2015, numero 25036 Presidente Piccialli – Relatore Lombardo Ritenuto in fatto 1. - A.F. convenne, innanzi al Tribunale di Messina, M.A. e la società Immobiliare Excelsior s.r.l. premettendo che il M. gli aveva concesso in locazione un'unità immobiliare, che - successivamente - il medesimo aveva alienato alla società convenuta senza consentigli l'esercizio del diritto di prelazione, dichiarò di voler esercitare il diritto di riscatto nei confronti della società acquirente e, dichiarandosi pronto all'immediato pagamento della somma versata da quest'ultima per l'acquisto, chiese che il Tribunale adito gli trasferisse la proprietà del cespite e condannasse i convenuti al risarcimento del danno. Nella resistenza dei convenuti, il Tribunale di Messina rigettò le domande attoree e compensò le spese processuali. Ritenne il giudice di primo grado che la vendita posta in essere dal M. - che aveva avuto ad oggetto diverse unità immobiliari dello stesso stabile - fosse da qualificare come vendita c.d. in blocco , con conseguente inapplicabilità dell'istituto della prelazione. 2. - Sul gravame proposto in via principale dall'A. e in via incidentale dai convenuti, la Corte di Appello di Messina rigettò l'appello principale, confermando il rigetto delle domande attrici in accoglimento dell'appello incidentale, condannò l'A. a rifondere ai convenuti la metà delle spese del primo grado del giudizio, oltre alle spese del giudizio di appello. 3. - Per la cassazione della sentenza di appello ricorre A.F. sulla base di due motivi. Resiste con controricorso la Immobiliare Excelsior s.r.l. . M.A. , ritualmente intimato, non ha svolto attività difensiva. Considerato in diritto 1. - Col primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione degli articolo 38 e 39 della legge numero 392/1978, nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata, per avere i giudici di merito qualificato la vendita immobiliare effettuata da M.A. come vendita in blocco , e non come vendita cumulativa . La censura non è fondata. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non v'è ragione di discostarsi, in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, presupposto fondamentale perché sorga il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui agli articolo 38 e 39 della legge numero 392 del 1978, è la perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione poiché tale identità viene meno quando detta vendita riguarda una pluralità di immobili, in una tale eventualità occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco che esclude il sorgere in capo al conduttore dei detti diritti o, invece, di una vendita cumulativa che è irrilevante al fine dell'esercizio del diritto di prelazione, limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione . In particolare, perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che la vendita riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti o promessi in vendita non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti o cedendi ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari. A tale riguardo l'indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita o della denuntiatio ma deve, altresì, tener conto del tenore del contratto di vendita o del preliminare e di eventuali altri contratti che, pur se intervenuti tra soggetti parzialmente diversi, possano dirsi collegati al primo, e sulla base di questo il giudice deve apprezzare se le parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti anche, eventualmente, per motivi soggettivi di un complesso unitario non frazionabile Sez. 3, Sentenza numero 23747 del 17/09/2008, Rv. 604512 spetta al giudice del merito l'accertamento, insindacabile in sede di legittimità ove logicamente e congruamente motivato, dell'unicità strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto Sez. 3, Sentenza numero 15897 del 20/07/2011, Rv. 619456 . Nella specie, i giudici di merito hanno fatto corretta applicazione del richiamato principio di diritto, distinguendo tra vendita in blocco e vendita cumulativa e qualificando il contratto stipulato dal M. come vendita in blocco per il fatto che il detto contratto aveva ad oggetto una serie di immobili facenti parte dello stesso stabile tra cui quello oggetto del rapporto di locazione costituenti un unicum, un complesso unitario distinto e diverso dal bene oggetto della locazione. Non sussiste, pertanto, la pretesa violazione o la falsa applicazione di norme di diritto ma non sussiste neppure il preteso vizio di motivazione. I giudici di merito hanno chiarito, con dovizia di argomenti, le ragioni della loro decisione sulla base del contenuto del contratto richiamando, tra l'altro, il fatto che il venditore avesse trasferito tutte le sue quote indivise di proprietà dell'intero edificio, senza considerare separatamente l'immobile locato la circostanza che il prezzo d'acquisto era stato determinato globalmente e parametrato al valore complessivo dell'immobile non si ritiene, peraltro - per ovvi motivi - di riportare qui integralmente tutte le suddette argomentazioni, sembrando sufficiente al Collegio far rilevare che le stesse non sono illogiche e che, anzi, l'estensore della sentenza ha esposto in modo ordinato e coerente le ragioni che giustificano la decisione adottata, la quale perciò resiste alle censure del ricorrente sul punto. 2. - Il secondo motivo - con cui si censura la statuizione della Corte di Appello relativa alle spese invocandone la regolazione secondo soccombenza - rimane assorbito nel rigetto del primo. 3. - Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo. P.Q.M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente alla rifusione delle spese processuali in favore della società Immobiliare Excelsior s.r.l. , che liquida in Euro 2.700,00 duemilasettecento , di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese forfettarie ed accessori di legge.