Sostituzione di una parte nell’acquisto dell’appartamento, chi deve pagare la provvigione al mediatore?

La condizione, affinché sorga il diritto alla provvigione, è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa qualora le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. Se il soggetto intermediato sostituisce altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione è comunque la parte originaria, essendo questa la persona con cui la persona ha avuto rapporti.

Lo afferma la Corte di Cassazione nella sentenza n. 8407, depositata il 24 aprile 2015. Il caso. Un uomo, in proprio e come amministratore e socio unico di una società, conveniva in giudizio una donna per ottenere il pagamento della mediazione conseguente all’acquisto di un immobile. La Corte d’appello di Roma dichiarava inesistente la citazione effettuata in primo grado dall’attore in proprio per difetto dello jus postulandi in capo all’avvocato, con conseguente inammissibilità della costituzione del medesimo in tale grado, e respingeva la domanda proposta dall’attore come amministratore unico della società. L’attore, in proprio, e la società ricorrevano in Cassazione. Il ricorso dell’amministratore in proprio viene però dichiarato inammissibile, in quanto la Corte territoriale aveva dichiarato inesistente la citazione effettuata in primo grado dall’attore in proprio per difetto dello jus postulandi in capo all’avvocato ed inammissibile la costituzione in secondo grado. La società, invece, lamentava l’errore dei giudici di merito, i quali avevano affermato che solo la parte che aveva avuto il contatto sarebbe tenuta alla corresponsione della provvigione, escludendo invece da tale obbligo chi, essendo parte del contratto-fine, non avrebbe partecipato ai contatti-mezzo. In primo grado la convenuta non aveva mai eccepito la sua estraneità ai rapporti di causa, né aveva rinnegato la circostanza che l’immobile oggetto dell’acquisto fosse in realtà appannaggio del figlio, a cui si riferiva la trattativa. Invece, in appello la difesa era stata diversa, essendo incentrata sulla negazione del rapporto di intermediazione, avendo la convenuta attribuito ad altro agente immobiliare la paternità dell’iniziativa mediatrice. Quando sussiste il diritto alla provvigione? La Corte di Cassazione afferma che il diritto del mediatore alla provvigione deve essere riconosciuto anche quando l’attività da lui svolta in concreto non sia qualificabile quale fattore esclusivo e determinante della conclusione dell’affare, risultando sufficiente che, rispetto al negozio concluso dalle parti, l’attività di intermediazione assuma il carattere indefettibile della completezza e non venga per contro in rilievo, una volta stipulato il negozio medesimo, la contestazione dell’esistenza di originari ripensamenti di una delle parti del rapporto di mediazione, da ritenersi inidonei ad incidere sull’efficacia causale, esclusiva o concorrente dell’opera del mediatore, ovvero dell’eventuale successivo intervento di altro intermediario nel corso delle trattative. Conclusione dell’affare. Il diritto del mediatore alla provvigione consegue quindi non alla conclusione del negozio giuridico, bensì dell’affare, da intendersi come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti. La condizione, affinché sorga il diritto alla provvigione, è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa qualora le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. Se il soggetto intermediato sostituisce altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione è comunque la parte originaria, essendo questa la persona con cui la persona ha avuto rapporti. Nel caso di specie, il figlio della convenuta aveva visitato l’appartamento con il mediatore, attore nella causa, ed aveva poi firmato una proposta irrevocabile d’acquisto e preliminare tramite un’altra mediatrice, in un momento successivo a quello conferito alla società ricorrente. Di conseguenza, la provvigione non poteva essere chiesta alla convenuta. Quindi, sottolineano gli Ermellini, i giudici di merito avevano correttamente ritenuto che la società non avesse maturato alcun diritto verso la convenuta, mentre non vi era alcuna domanda nei confronti del figlio, che aveva visitato l’appartamento ed aveva intrattenuto rapporti con l’agenzia. Per questi motivi, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 4 febbraio – 24 aprile 2015, n. 8407 Presidente Berruti – Relatore D’Amico Svolgimento del processo T.M. , in proprio e quale amministratore e socio unico della Rolocasa Europa, convenne in giudizio N.G. per ottenere il pagamento della mediazione conseguente all'acquisto di un immobile. Si costituì la convenuta respingendo la domanda ed eccependo l'inesistenza giuridica dell'atto introduttivo per avere il T. conferito procura al difensore non in proprio ma solo quale amministratore della Rolocasa. Eccepì inoltre l'assenza di prova circa l'iscrizione del T. nell'albo dei mediatori e l'inammissibilità e infondatezza della domanda per non aver concluso l'affare per effetto dell'intervento di quest'ultimo. Il Tribunale condannò N.G. al pagamento in favore di T.M. , in proprio e quale amministratore e socio unico della Rolocasa Europa, di Euro 7.746,19 a titolo di provvigione per l'acquisto dell'immobile de quo, oltre alla condanna delle spese di lite. La Corte d'appello ha accolto il gravame proposto da N. ed in riforma dell'impugnata sentenza ha dichiarato inesistente la citazione effettuata in primo grado da T.M. in proprio per difetto dello jus postulandi in capo all'avv. Antonio Pignatelli ha dichiarato inammissibile la costituzione del medesimo in tale grado ha respinto la domanda proposta da T.M. quale amministratore unico di Rolocasa Europa nei confronti di N.G. . Propongono ricorso per cassazione T.M. in proprio e Rolocasa Europa srl con tre motivi assistiti da memoria. Resiste con controricorso N.G. . Motivi della decisione Il controricorrente preliminarmente sostiene che l'accertata, insanabile inesistenza della citazione, riferibile al T. , in proprio, per difetto dello ius postulandi in capo al suo difensore, comporta l'inammissibilità anche del ricorso per cassazione proposto da T.M. in proprio. L'eccezione è fondata. La sentenza della Corte d'appello ha dichiarato inesistente la citazione effettuata in primo grado da T.M. in proprio per difetto dello jus postulandi in capo all'avv. Pignatelli ed inammissibile la costituzione in secondo grado. Pertanto il ricorso per cassazione è inammissibile nei confronti di T. in proprio mentre va esaminato il ricorso di Rolocasa Europa srl. Con il primo motivo del ricorso parte ricorrente denuncia nullità della sentenza e del procedimento art. 360 n. 4 c.p.c. in relazione agli artt. 327 e 330 3 co. c.p.c. con passaggio in giudicato della sentenza di I grado quanto meno con riferimento al rapporto processuale tra la N. ed il T. in proprio. In subordine nullità del procedimento con riferimento all'errata applicazione dell'art. 83 c.p.c. e delle norme regolanti le impugnazioni e l'appello libro II, titolo III, capi I e II ”. Sostiene il T. in proprio che avendo la Corte d'appello dichiarato l'inesistenza della procura da lui conferita al difensore costituito, sarebbe inesistente la stessa elezione del domicilio contenuta in detta procura. La notifica dell'impugnazione al domicilio eletto è quindi nulla, con conseguente passaggio in giudicato della sentenza di primo grado. Il motivo è inammissibile. Essendo inesistente l'atto di citazione di T.M. in proprio è inammissibile sia l'appello sia il ricorso per cassazione. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia nullità della sentenza e del procedimento per violazione del divieto dello ius novorum dettato dall'art. 345 c.p.c. - violazione dell'art. 112 cpc”. Sostiene la Rolocasa Europa che in primo grado la N. non aveva mai eccepito la sua estraneità ai rapporti di cui è causa, né mai aveva rinnegato la circostanza che l'immobile oggetto dell'acquisto fosse in realtà appannaggio del figlio al quale si riferiva la trattativa. Diversa era stata la difesa in appello in quanto incentrata sulla negazione del rapporto di intermediazione, avendo la N. attribuito ad altro agente immobiliare la paternità dell'iniziativa mediatrice. Da qui la violazione del divieto dello jus novorum . Il motivo è inammissibile in quanto configura una domanda nuova. Infatti è giurisprudenza pacifica di questa Corte che i motivi del ricorso per Cassazione devono investire, a pena di inammissibilità, questioni che siano già comprese nel tema del decidere del giudizio di appello, non essendo prospettabili per la prima volta in Cassazione questioni nuove o nuovi temi di contestazione non trattati nella fase del merito e non rilevabili di ufficio Cass., 13 aprile 2004, n. 6989 Cass. 19 marzo 2004, n. 5561 Cass., 3 febbraio 2004, n. 1915 . Pertanto la ricorrente che proponga detta questione in sede di legittimità ha l'onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l'avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di Cassazione di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa Cass., 28 luglio 2008, n. 20518 . Con il terzo motivo si denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 1754 e segg. c.c. - motivazione insufficiente e contraddittoria in ordine a fatti decisivi per il giudizio pretermessi o ignorati ex art. 360 n. 5 c.p.c., ovvero assunti a presupposti di affermazioni implicanti esse stesse violazione degli artt. 1415 cpv c.c. 1401, 1404 c.c. 1387 - 1391 - 1399 c.c.”. Sostiene la ricorrente che la Corte di merito ha errato nell'affermare che solo la parte che aveva avuto il contatto sarebbe tenuta alla corresponsione della provvigione, escludendo invece da tale obbligo chi essendo parte del contratto - fine non avrebbe partecipato ai contatti - mezzo. Il motivo è infondato. Il diritto del mediatore alla provvigione deve essere riconosciuto anche quando l'attività da lui svolta in concreto non sia qualificabile quale fattore esclusivo e determinante della conclusione dell'affare, risultando sufficiente invece che, rispetto al negozio concluso dalle parti, l'attività di intermediazione assuma il carattere indefettibile della completezza e non venga per contro in rilievo, una volta stipulato il negozio medesimo, la contestazione dell'esistenza di originari ripensamenti di una delle parti del rapporto di mediazione, da ritenersi inidonei ad incidere sull'efficacia causale, esclusiva o concorrente dell'opera del mediatore, ovvero dell'eventuale successivo intervento di altro intermediario nel corso delle trattative Cass., 24 gennaio 2007, n. 1507 . In altri termini, il diritto del mediatore alla provvigione consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio fra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti. La condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. Nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti Cass., 28 giugno 2001, n. 8850 . Con accertamento di fatto congruamente motivato l'impugnata sentenza ha accertato che il B. ha visitato l'appartamento con il mediatore T. e che egli aveva firmato una proposta irrevocabile d'acquisto e preliminare tramite S. altra mediatrice in un momento successivo a quello conferito alla Rolocasa. Pertanto la provvigione poteva essere chiesta solo al B. e non alla N. . Correttamente l'impugnata sentenza ha ritenuto che la società Rolocasa non ha maturato alcun diritto verso la N. , mentre non vi è domanda nei confronti del B. , figlio della N. che ha visitato l'appartamento e che ha intrattenuto rapporti con l'agenzia. La ricorrente tende, con la sua impugnazione, ad un nuovo e diverso apprezzamento dei fatti di causa ad essa più favorevole, mentre la Corte d'appello ha escluso la relazione fra il preteso mediatore e l'acquirente. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato con condanna della ricorrente Rolocasa alle spese del giudizio di cassazione che si liquidano come in dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente Rolocasa alle spese del giudizio di Cassazione che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi oltre spese generali ed accessori di legge.