Nell’azione di nullità del regolamento condominiale c.d. contrattuale” sono litisconsorti necessari tutti i condomini, mentre resta privo di legittimazione passiva l’amministratore condominiale.
Sul tema è intervenuta la Corte di legittimità con l’ordinanza n. 6656/21, depositata il 10 marzo. Il Tribunale di Cagliari, in accoglimento della domanda proposta da alcuni condomini nei confronti del Condominio, dichiarava la nullità di una delibera assembleare e di alcuni articoli del regolamento condominiale che consentivano la sostituzione in assemblea di condomini assenti e non deleganti da parte dei rappresentanti di zona del comparto immobiliare. La Corte d’Appello di Cagliari riformava in parte la pronuncia di prime cure riconoscendo la legittimazione passiva ai singoli condomini in ordine alla domanda di nullità del regolamento condominiale e la conseguente violazione del contraddittorio . La vicenda è dunque giunta all’attenzione della Suprema Corte. La Corte coglie l’occasione per ricordare che il regolamento di condominio c.d. contrattuale” si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale. Di conseguenza, l’azione di nullità dello stesso è esperibile non nei confronti del Condominio ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri , in situazione di litisconsorzio necessario . Laddove la sentenza di merito dichiari la nullità di clausole del regolamento di condominio contrattuale” accogliendo la domanda proposta nei confronti dell’amministratore, privo di legittimazione passiva in questo caso, non può dunque essere appellata da uno o da alcuni condomini. Ravvisando dunque come immune da vizi la sentenza impugnata, la Cassazione rigetta il ricorso.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 3 febbraio – 10 marzo 2021, n. 6656 Presidente Lombardo – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione IMPAR Costruzioni di A.G. e A.R. s.n.c. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in due motivi avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari n. 730/2019 del 13 settembre 2019. Resistono con controricorso I.J. , Villa Valentina, L.A. , L.I. , P.I. , P.P. , M.A. e M.F. . Non ha svolto attività difensive nel giudizio di cassazione il Condominio omissis , sito nei comuni di Maracalagonis e Sinnai. I.J. ed altri condomini del Condominio omissis impugnarono la deliberazione assembleare dell’11 gennaio 2014 e domandarono altresì la declaratoria di nullità del regolamento condominiale, artt. 7 e 9, nella parte in cui gli stessi consentivano la sostituzione in assemblea dei condomini assenti e non deleganti da parte dei rappresentanti di zona del comparto immobiliare. Con sentenza del 14 novembre 2015 il Tribunale di Cagliari dichiarò la nullità sia della delibera assemblearè11 gennaio 2014 sia del regolamento condominiale artt. 7 e 9, Proposero appello unicamente i condomini IMPAR Costruzioni e A.R. s.n.c., lamentando la mancata integrazione del contraddittorio nei suoi confronti come nei confronti degli altri condomini, stante la necessità del litisconsorzio correlata alla riconosciuta natura contrattuale del regolamento condominiale, predisposto dalla società costruttrice del complesso. La Corte di Cagliari ritenne sottratta alla propria cognizione, in difetto di apposito motivo di gravame, la questione della qualificazione contrattuale del regolamento ritenuta dal primo giudice convenne sulla legittimazione passiva spettante ai singoli condomini in ordine all’autonoma domanda di nullità del regolamento condominiale, artt. 7 e 9 ritenne peraltro distinto ed autonomo il diritto spettante alla condomina IMPAR Costruzioni rispetto alla sentenza resa nei confronti del Condominio, e perciò legittimata la medesima IMPAR Costruzioni a proporre opposizione ordinaria ex art. 404 c.p.c., comma 1, e non invece appello. Il primo motivo del ricorso della IMPAR Costruzioni e della A.R. s.n.c. denuncia la violazione degli artt. 339 e 404 c.p.c., non potendosi essa reputare terza rispetto alla sentenza pronunciata nei confronti del condominio, nè perciò legittimata a proporre opposizione di terzo. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 102, 339 e 404 c.p.c., evidenziando come l’appello avesse sollevato la questione della necessità del litisconsorzio di tutti i condomini e non della sola appellante. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente infondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5 , il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. I ricorrenti IMPAR Costruzioni di A.G. e A.R. s.n.c. hanno presentato memoria. I due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, attenendo entrambi alla questione della legittimazione all’appello della IMPAR Costruzioni e della A.R. s.n.c Si ha riguardo a domanda volta a dichiarare la nullità di clausole del regolamento di condominio ritenuto, con statuizione ormai sottratta all’oggetto di questa Corte, di natura contrattuale concernenti la composizione ed il funzionamento dell’assemblea, in deroga all’art. 1136 c.c. ed all’art. 66 disp. att. c.c Il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale , quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, allora, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune ne consegue che l’azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del condominio e quindi dell’amministratore , il quale è carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario Cass. Sez. 2, 21/05/2008, n. 12850 Cass. Sez. 2, 29/11/1995, n. 12342 Cass. Sez. 2, 30/03/1990, n. 2590 . La sentenza che, come nella specie, dichiari la nullità di clausole del regolamento di condominio contrattuale , accogliendo la domanda proposta nei confronti dell’amministratore di condominio, privo al riguardo di legittimazione passiva, non può, perciò, essere appellata da uno o da alcuni singoli condomini non essendo comunque idonea a fare stato nei confronti degli stessi, come invece nella fattispecie decisa da Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4436 , seppur costoro siano, per quanto detto, gli effettivi titolari dal lato attivo o passivo del rapporto sostanziale dedotto in giudizio, alla stregua del principio generale che la legittimazione l’impugnazione, in genere, spetta, fatta eccezione per l’opposizione di terzo, solo a chi abbia formalmente assunto la qualità di parte nel precedente grado di giudizio conclusosi con la sentenza impugnata, poiché con l’impugnazione non si esercita un’azione ma un potere processuale che può essere riconosciuto solo a chi abbia partecipato al precedente grado di giudizio Cass. Sez. 6 - 1, 29/07/2014, n. 17234 Cass. Sez. 1, 11/09/2015, n. 17974 Cass. Sez. 3, 14/07/2006, n. 16100 . Non ha rilievo l’insegnamento di Cass. Sez. U, 18/04/2019, n. 10934, richiamato in memoria dai ricorrenti, giacche tale sentenza ha piuttosto ribadito che nelle controversie condominiali che investono i diritti reali dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente con quello dell’amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota . Il ricorso va perciò rigettato, con condanna della ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo, previa distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore dell’avvocato S.S. . Non deve provvedersi al riguardo per il Condominio omissis , che non ha svolto attività difensive. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore dell’avvocato S.S. . Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.