La Suprema Corte ribadisce la valenza derogatoria delle disposizioni oggetto del regolamento di condominio nei riguardi del contenuto dell’art. 1102 c.c., riconoscendo all’autonomia privata delle parti la facoltà di stipulare accordi che creino dei limiti nell’interesse comune ai diritti dei condomini.
Questo il contenuto dell’ordinanza della Suprema Corte n. 17965/20, depositata il 27 agosto. Nell’ambito di una causa civile che vedeva come protagonisti due Condomini e come oggetto la richiesta dichiarazione di inefficacia di una delibera assembleare che aveva autorizzato la collocazione di una canna fumaria sul muro comune del cortile di uno dei due, si colloca l’ intervento dei due attuali ricorrenti, i quali richiedevano l’eliminazione della citata canna fumaria. La Corte d’Appello di Roma non condivideva le argomentazioni dei ricorrenti, sostenendo che non fosse stato dedotto in giudizio nessun divieto regolamentare circa la collocazione della suddetta canna fumaria, negando che essa violasse le distanze legali rispetto alle finestre delle scale e ravvisandone un uso legittimo del muro perimetrale ai sensi dell’art. 1102 c.c I ricorrenti impugnano la suddetta decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando, tra i diversi motivi, l’omesso esame di un fatto decisivo, sottolineando l’ avvenuto richiamo del divieto espresso di installazione di tubi sui muri condominiali presente nel regolamento di condominio, tanto nella prima comparsa di intervento , quanto nella successiva costituzione in appello . La doglianza dei ricorrenti è fondata . La Suprema Corte, infatti, osserva come il Giudice di seconde cure abbia correttamente richiamato l’orientamento giurisprudenziale secondo cui l’appoggio al muro comune perimetrale del condominio di una canna fumaria si concretizzi in una modifica della cosa comune conforme alla sua destinazione, mutamento che ciascun condomino può apportare a sue spese a condizione che non ne impedisca l’uso paritario altrui e che non metta in pericolo la sicurezza dell’edificio, né alteri il decoro architettonico dello stesso. Ciò posto, i Giudici di legittimità rilevano, però, che la Corte affermava, quanto alla legittimità dell’installazione della canna fumaria, l’ assenza di un divieto regolamentare a tal fine, al contrario di quanto affermano i ricorrenti, che già nella prima comparsa di intervento avevano prodotto il regolamento condominiale contenente tale divieto. Peraltro, tale eccezione veniva, poi, riproposta anche nella comparsa di costituzione in appello. Ora, per la Corte di Cassazione l’ omesso esame del suddetto divieto regolamentare risulta decisivo , poiché esso, qualora fosse stato preso in considerazione, avrebbe determinato un esito differente della lite. A sostegno di tale affermazione ricorre un orientamento giurisprudenziale che riconosce all’ autonomia privata la possibilità di stipulare accordi che pongano in essere dei limiti nell’interesse comune ai diritti dei condomini , anche in relazione al contenuto del diritto dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà. Potendo, dunque, il regolamento condominiale derogare alle disposizioni di cui all’art. 1102 c.c., la Suprema Corte cassa la decisione impugnata e rinvia la causa alla Corte d’Appello.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 2 luglio – 27 agosto 2020, n. 17965 Presidente Manna – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione C.D. e C.R. hanno proposto ricorso articolato in sei motivi avverso la sentenza n. 822/2015 della Corte d’appello di Roma, depositata il 4 febbraio 2015. Resistono con distinti controricorsi Ci.Si. e la società Pazzi di Pizza s.n.c. di F.E. e c. Non ha svolto attività difensive il Condominio di omissis , cui il ricorso è stato notificato in data 8 novembre 2019, in adempimento dell’ordine di integrazione del contraddittorio disposto con ordinanza del 22 ottobre 2019. Con citazione del 23 maggio 2002 il Condominio di omissis , convenne il condomino Ci.Si. nonché Co.Gi. e F.C. , conduttori dell’unità immobiliare di proprietà Ci. , adibita a pizzeria, per sentir dichiarare inefficace la delibera assembleare del 7 giugno 2000, che aveva autorizzato la collocazione di una canna fumaria sul muro comune del cortile. Intervennero nella causa C.D. e C.R. , usufruttuario e nudo proprietario dell’immobile sovrastante il locale pizzeria, per chiedere la rimozione della canna fumaria. Il Tribunale di Roma, con sentenza del 1 aprile 2008, dichiarò inammissibile la domanda del Condominio per difetto di procura alle liti e condannò i convenuti a rimuovere la canna fumaria. Propose appello principale la Pazzi di Pizza s.n.c. di F.E. e c., cessionaria di Co.Gi. a F.C. , mentre formularono appelli incidentali il Condominio omissis , Ci.Si. , Co.Gi. e F.C. , C.D. e C.R. . La Corte d’appello di Roma, con sentenza del 4 febbraio 2015 accolse l’impugnazione incidentale del Condominio, quanto alla validità della procura alle liti ed alla legittimazione processuale accolse l’appello principale della Pazzi di Pizza s.n.c. e quello incidentale di Ci.Si. , asserendo che non era stato dedotto alcun divieto regolamentare, negando che la canna fumaria installata violasse le distanze legali rispetto alle finestre delle scale, ravvisando nell’appoggio dell’impianto un uso legittimo del muro perimetrale, ex art. 1102 c.c., ed escludendo altresì la lesione del decoro architettonico del fabbricato rigettò l’appello di C.D. e C.R. , non essendo stati riscontrati i cattivi odori provenienti dalla canna fumaria, nè un malfunzionamento dell’impianto, e respingendo le doglianze sul contatore del gas e sulla prospettazione di una servitù. La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma dell’art. 375 c.p.c., comma 2, e art. 380 bis.1 c.p.c I ricorrenti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 380 bis.1 c.p.c. sia in occasione della prima adunanza camerale, fissata per il 22 ottobre 2019, sia in data 28 febbraio 2020. IX primo motivo del ricorso di C.D. e C.R. denuncia la violazione degli artt. 1137 e 1138 c.c., dell’art. 112 c.p.c. e art. 132 c.p.c., n. 4, nonché l’omesso esame di fatto decisivo, evidenziando come a pagina 4 della comparsa di intervento del 10 gennaio 2003 essi avessero richiamato l’art. 7 del prodotto regolamento di condominio, contenente un espresso divieto di installazione di tubi sui muri condominiali. Tale eccezione inerente al divieto regolamentare era poi stata riproposta nella comparsa di costituzione in appello. Il secondo motivo del ricorso di C.D. e C.R. denuncia la omessa pronuncia sulla L. 6 dicembre 1971, n. 1083 e successivo decreto di attuazione . violazione di detta normativa . omesso esame circa un fatto decisivo . . Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1108, 1120 e 907 c.c., nonché omesso esame circa un fatto decisivo. Si lamenta la mancata considerazione delle concrete circostanze accertate dal CTU e l’applicazione fatta delle norme in tema di uso comune. Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione o falsa applicazione del D.P.R. n. 380 del 2001 e della L.R. Lazio n. 15 del 2008 ed ancora l’omesso esame circa un fatto decisivo. Il quinto motivo di ricorso denuncia la nullità del procedimento per violazione degli artt. 61 e 62, 112 e 115 c.p.c., e poi ancora l’omesso esame circa un fatto decisivo, quanto all’adesione prestata alle conclusioni del CTU. Il sesto motivo di ricorso deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 91, 92 e 112 c.p.c., e del D.M. n. 55 del 2014, quanto alla liquidazione delle spese processuali. Il ricorso, proposto da C.D. e C.R. , interventori volontari nel giudizio promosso dal Condominio di omissis , nei confronti di Ci.Si. , Co.Gi. e F.C. poi Pazzi di Pizza s.n.c. di F.E. e c. , non era stato notificato originariamente al Condominio di omissis . Tuttavia, nei giudizi, quale quello in esame, promossi dall’amministratore a tutela delle parti comuni, l’intervento del singolo condomino dà luogo ad un unico giudizio con pluralità di parti, determinando tra queste ultime un litisconsorzio processuale necessario, rilevante in sede di impugnazione ai sensi dell’art. 331 c.p.c. cfr. Cass. Sez. 2, 28/03/2019, n. 8695 . Con ordinanza del 22 ottobre 2019, la Corte dispose perciò l’integrazione del contraddittorio, ai sensi dell’art. 331 c.p.c., nei confronti del Condominio di omissis , cui i ricorrenti hanno provveduto in data 7/8 novembre 2019. Investendo la causa i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, non può dubitarsi della legittimazione di C.D. e C.R. , interventori volontari nel giudizio promosso dal Condominio omissis , a proporre autonomamente impugnazione al fine di evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza di secondo grado cfr. Cass. Sez. U, 18/04/2019, n. 10934 . Il primo motivo di ricorso risulta fondato, e l’accoglimento di tale censura determina l’assorbimento dei restanti motivi, i quali involgono ragioni che perdono di immediata rilevanza decisoria in ragione della fondatezza del primo, e che potranno essere riesaminati eventualmente in sede di rinvio. Ha ragione la Corte d’appello di Roma a richiamare il consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino - pertanto - può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico fenomeno - quest’ultimo - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito e risulta compiuta alla pagina 4 della sentenza impugnata, avendo riguardo a dimensioni, consistenza e tipologia del manufatto , rimanendo insindacabile in sede di legittimità, se non nei limiti di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 Cass. Sez. 2, 31/07/2013, n. 18350 Cass. Sez. 2, 11/05/2011, n. 10350 Cass. Sez. 2, 10/05/2004, n. 8852 Cass. Sez. 2, 16/05/2000, n. 6341 . Sennonché, la Corte d’appello ha affermato in premessa che, quanto alla legittimità della installazione della canna fumaria nel cortile, non era stato dedotto che vi fosse un divieto regolamentare . Il primo motivo del ricorso di C.D. e C.R. espone, al contrario, come a pagina 4 della comparsa di intervento del 10 gennaio 2003 essi avevano richiamato l’art. 7 del prodotto regolamento di condominio, contenente un espresso divieto di installazione sui muri condominiali di tubi di qualsiasi genere . La stessa eccezione inerente al divieto regolamentare era poi stata riproposta da C.D. e C.R. nella comparsa di costituzione in appello. L’omesso esame di tale divieto regolamentare risulta decisivo, in quanto lo stesso, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia. È infatti altrettanto consolidato l’orientamento di questa Corte - proprio con riguardo a disposizioni che stabiliscano il divieto assoluto di apportare qualsiasi modifica alle parti esterne dell’edificio, o, come allegato nel caso in esame, di installare tubi sui muri perimetrali - che riconosce all’autonomia privata la facoltà di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell’interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà. Inoltre, il regolamento può validamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c. e supposta dal medesimo art. 1102 c.c., arrivando al punto di imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica ed all’aspetto generale dell’edificio cfr. indicativamente Cass. Sez. 2, 21/05/1997, n. 4509 Cass. Sez. 2, 02/05/1975, n. 1680 Cass. Sez. 2, 29/04/2005, n. 8883 Cass. Sez. 2, 24/01/2013, n. 1748 Cass. Sez. 2, 19/12/2017, n. 30528 Cass. Sez. 6 - 2, 18/11/2019, n. 29924 Cass. Sez. 2, 05/11/2019, n. 28465 . Il regolamento di condominio può, del resto, validamente derogare alle disposizioni dell’art. 1102 c.c. Cass. Sez. 2, 09/11/1998, n. 11268 . L’elaborazione della giurisprudenza spiega come le modificazioni apportate da uno dei condomini, in violazione del divieto previsto dal regolamento di condominio, connotano tali opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico dell’edificio e configurano l’interesse processuale del singolo condomino che agisca in giudizio a tutela della cosa comune cfr. Cass. Sez. 2, 09/06/1988, n. 3927 Cass. Sez. 2, 15/01/1986, n. 175 . Va pertanto accolto il primo motivo di ricorso, rimanendo assorbiti i restanti motivi, e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, la quale procederà a nuovo esame tenendo conto dei rilievi svolti e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.