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LOCAZIONI e CONDOMINIO

decreto coronavirus | 04 Giugno 2020

Decreto Rilancio: ecobonus potenziato al 110%

di Maurizio Tarantino, da condominioelocazione.it - Avvocato

Il c.d. d.l. Rilancio n. 34/2020 introduce nuovi incentivi volti alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente, con un incremento dell’aliquota di detrazione sino al 110% delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 sino a fine 2021. Questo superbonus prevede requisiti tecnici specifici e differenti rispetto a quanto previsto per l’ecobonus ordinario. In particolare, il superbonus al 110% è per tutti gli interventi di risparmio energetico realizzati sugli interi edifici, di proprietà condominiale o privata, ma solo nel caso in cui l'immobile unifamiliare sia destinato a prima casa. Il bonus potrà essere ceduto alle imprese a fronte di uno sconto in fattura, e le imprese potranno a loro volta cederlo alle banche in cambio di liquidità. Queste stesse opportunità sono previste, di qui fino al 31 dicembre del 2021, anche per il bonus facciate al 90%, e per le detrazioni “ordinarie” per ristrutturazione e risparmio energetico.         

1. Inquadramento   

Sul supplemento ordinario n. 21/L alla Gazzetta Ufficiale n. 128 del 19 maggio 2020, è stato pubblicato il d.l. 19 maggio 2020, n. 34, recante “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19”.  

Il d.l. n. 34/2020 (c.d. decreto Rilancio) interviene in diversi ambiti, in modo trasversale, con l’intento di assicurare l’unitarietà, l’organicità, e la compiutezza delle misure volte alla tutela delle famiglie e dei lavoratori, alla salvaguardia e al sostegno delle imprese, degli artigiani e dei liberi professionisti, al consolidamento, snellimento e velocizzazione degli istituti di protezione e coesione sociale. In particolare, è stata introdotta una nuova percentuale di detrazione del 110% nell’ambito degli interventi per il risparmio energetico “qualificato” c.d. ecobonus. In proposito, sono stati introdotti i seguenti tre nuovi interventi, agevolati con il superbonus del 110%, dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021: la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti negli edifici unifamiliari o nelle parti comuni degli edifici e l’isolamento termico con materiali isolanti che rispettino i criteri ambientali minimi.  

 

2. Tipologia di interventi agevolabili   

L’art. 119, d.l. n. 34/2020 stabilisce che la detrazione per risparmio energetico (art. 14, d.l. n. 63/2013) si applica nella misura del 110%, in cinque quote annuali di pari importo, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021 relative a: 

a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, per un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 60.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio; 

b) interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A , ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici, relativamente ad una spesa non superiore a euro 30.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, compresa quella per lo smaltimento e la bonifica dell’impianto sostituito; 

c) interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici ovvero con impianti di micro-generazione, per una spesa non superiore a euro 30.000, compresa quella per lo smaltimento e la bonifica dell’impianto sostituito. 

 

3. Interventi trainanti 

Per lavori trainanti si intendono l’elenco delle spese contenute nel decreto Rilancio per le quali sarà automaticamente riconosciuto l’ecobonus del 110% dal 1° luglio 2020 e fino alla fine del 2021. 

A tal proposito, i tecnici in materia hanno osservato che gli interventi contano solo se “congiuntamente ad almeno uno” di questi tre nuovi interventi dell’ecobonus (interventi “trainanti”), verranno sostenute spese per gli altri interventi già agevolati per il risparmio energetico. Pertanto, in attesa del decreto attuativo MISE con i requisiti tecnici previsti per i lavori trainanti, nonché del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate per le regole operative, le altre spese che, se eseguite in un progetto globale di riqualificazione energetica (se abbinati a lavori di isolamento termico o di sostituzione di vecchi impianti di climatizzazione), rientreranno anche nell’ecobonus del 110%: 

  • sostituzione di serramenti ed infissi; 
  • schermature solari; 
  • caldaie a biomassa; 
  • caldaie a condensazione di classe A; 
  • lavori di riqualificazione globale dell’edificio, secondo i requisiti specifici disponibili sul sito ENEA. 

Questa è una sintesi dei lavori rientranti nell’elenco delle spese di riqualificazione energetica di cui alla l. n. 90/2013, che regola per l’appunto l’ecobonus ordinario del 50%, 65% e fino al 75% per i lavori su parti comuni di edifici condominiali. Per meglio dire, come osservato dai primi commentatori, cappotto e nuovo impianto di riscaldamento negli edifici condominiali danno diritto al superbonus anche per tutti gli interventi di risparmio energetico. Il testo però su questo punto non è chiaro; al momento, cioè, non è dato sapere se questa possibilità riguarda solo gli edifici condominiali o anche gli interventi realizzati dai singoli proprietari nei loro appartamenti. In ogni caso, per espressa indicazione della legge, la lista è quella contenuta nell'art. 14, d.l. n. 63/2013.  Il decreto Rilancio contiene poi due specifiche (che esamineremo dopo): 

  1. se abbinati ai lavori trainanti, l’ecobonus del 110% spetterà anche per gli impianti fotovoltaici, inclusi accumulatori, nel limite di spesa di 48.000 euro, 2.400 euro per Kw di potenza nominale dell’impianto. In questo caso però è previsto il vincolo di cedere ad una GSE l’energia prodotta e non consumata; 
  1. se abbinata ai lavori trainanti, la detrazione del 110% si applica anche all’installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici.

 

4. I requisiti tecnici minimi da rispettare ai fini della fruizione dell’agevolazione 

L’art. 119, comma 2, d.l. n. 34/2020 precisa che l’agevolazione si applica anche a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico, nei limiti di spesa previsti, a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al comma 1. Invero, il comma 3 indica i requisiti tecnici minimi da rispettare ai fini della fruizione dell’agevolazione, prevedendo che gli interventi dovranno assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ovvero se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E) ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Inoltre, per la coibentazione dovranno essere utilizzati esclusivamente i materiali che rispettano i criteri ambientali minimi (CAM) previsti per le costruzioni, sia per quel che riguarda l'efficienza energetica che per la possibilità di riciclo dei materiali stessi. 

 

5. Interventi di consolidamento antisismico

Il comma 4 del citato art. 119, d.l. n. 34/2020, inoltre, prevede il superbonus al 110% anche per gli interventi di consolidamento antisismico, per le spese sostenute, anche in questo caso, dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021.  

Dunque, la detrazione maggiorata al 110% è riconosciuta per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio. Gli interventi devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti. In questi casi è necessaria una relazione asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza. In particolare: 

1) il progettista dell’intervento strutturale deve asseverare la classe di rischio dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato; 

2) il direttore dei lavori, al termine dell’intervento, deve attestare la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato. 

Inoltre, le disposizioni prevedono che i professionisti incaricati debbano attestare la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Il superbonus, in ogni caso, non si applica per il consolidamento di edifici che ricadono al di fuori delle zone a rischio sismico 1,2,3.

Quanto alle polizze, con le nuove disposizioni introdotte dal decreto, in caso di cessione del corrispondente credito ad un'impresa di assicurazione e di contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione sul premio pagato passa al 90%.

 

6. Interventi di installazione di specifici impianti fotovoltaici e accumulatori integrati

Con i commi da 5 a 7 dell’art. 119, d.l. n. 34/2020 si estende la detrazione nella misura del 110% anche agli interventi di installazione di specifici impianti fotovoltaici e accumulatori integrati, sempre però a patto che l'installazione sia abbinata agli interventi più “pesanti” di risparmio energetico o consolidamento dell'immobile.  

Il limite di spesa previsto in questo caso è di 48.000 euro, e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto. La detrazione è riconosciuta anche per l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati, nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema. Il superbonus spetta a patto che venga ceduta al GSE l’energia non auto-consumata in sito e non è cumulabile con altri incentivi pubblici o altre forme di agevolazione di qualsiasi natura previste dalla normativa europea, nazionale e regionale, compresi i fondi di garanzia e di rotazione. 

 

7. L’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici

La disposizione contenuta nel comma 8 dell’art. 119, d.l. n. 34/2020 poi, riconosce la detrazione del 110% anche per le spese sostenute per l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici. Anche in questo caso l'agevolazione è ammessa solo a patto che venga riqualificato dal punto di vista energetico l'intero edificio. 

Invero, le spese sono quelle relative all’acquisto e alla posa in opera di infrastrutture di ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica, ivi inclusi i costi iniziali per la richiesta di potenza addizionale fino ad un massimo di 7 kW, incluse le opere strettamente funzionali alla realizzazione dell’intervento. Deve trattarsi di infrastrutture dotate di uno o più punti di ricarica di potenza standard e non accessibili al pubblico. Le spese devono essere di ammontare non superiore a 3.000 euro. 

 

8. I soggetti beneficiari

Come stabilito dal comma 9 dell’art. 119, d.l. n. 34/2020 il superbonus è riconosciuto esclusivamente a: 

a) condomini; 

b) persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni, per tutti gli immobili, indifferentemente se prima o seconda casa, in Condominio; 

c) Istituti autonomi case popolari (IACP) nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house providing per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica; 

d) cooperative a proprietà indivisa per gli interventi realizzati sugli immobili assegnati ai soci. 

Il comma 10 dell’art. 119, d.l. n. 34/2020 precisa poi che nel caso di immobili unifamiliari la detrazione con aliquota del 110% non spetta se le spese si riferiscono ad immobili destinati a seconda casa, o comunque diversi dall'abitazione principale.

 

9. Visto di conformità e sanzioni

Per tutti gli interventi appena visti, è prevista la possibilità di cessione del credito ai fornitori in cambio di uno sconto in fattura, o cessione del credito a soggetti diversi, comprese le banche. Condizione indispensabile ottenere il visto di conformità relativamente al diritto ad ottenere il credito in questione. Le regole sono dettate nei commi da 11 a 13 dell’art. 119, d.l. n. 34/2020 che specificano le modalità relative al rilascio del visto di conformità dei dati che attestano la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta; alla trasmissione di tali dati, esclusivamente in via telematica, secondo quanto stabilito con provvedimento stabilito dal direttore dell'Agenzia delle entrate; nonché ai soggetti abilitati ad asseverare il possesso dei requisiti previsti e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.  Il comma, infine, prevede l’applicazione di una sanzione amministrativa da 2.000 a 15.000 euro per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa, fatta salva l'applicazione delle sanzioni penali. La non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio. L’organo addetto al controllo è il Ministero dello sviluppo economico. 

Il comma 15 precisa che rientrano tra le spese detraibili nell'ambito del superbonus anche quelle sostenute per il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni nonché quelle relative al visto di conformità. A vigilare sulla corretta applicazione delle norme sarà l'ENEA, come previsto in generale per tutti gli ecobonus. 

 

10. La cessione del credito

L’art. 121, d.l. n. 34/2020 evidenzia che coloro i quali, nel 2020 e nel 2021, sostengono spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio ed efficienza energetica, per interventi antisismici e di recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, per interventi di installazione di impianti fotovoltaici e di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici possono optare (dunque in maniera alternativa) per un contributo:   

  • ad uno sconto in fattura fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari; 
  • alla trasformazione della detrazione in credito di imposta con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari. 

Quindi, come evidenziato dagli organi di stampa specializzati nel settore, 

 le detrazioni che potranno essere convertite in sconto in fattura o cedute a seguito di conversione in credito di imposta sono quelle relative alle spese per gli interventi di: 

  1. recupero del patrimonio edilizio (bonus casa del 50% in 10 quote annuali di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi): 
  1. sulle parti comuni di un edificio residenziale: manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e di risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia; 
  1. sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze: manutenzione straordinaria, restauro e di risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia interventi di efficienza energetica (ecobonus) o di efficienza energetica e miglioramento sismico congiuntamente (ecobonus + sisma bonus) di cui all'art. 14, d.l. n. 63/2013 (bonus dal 50% all'85% in 10 quote annuali di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi); 
  1. interventi di efficienza energetica di cui all'art. 119, d.l. n. 34/2020 (ecobonus potenziato al 110% in 5 quote annuali di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi); 
  1. interventi di miglioramento sismico di cui all'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies, d.l. n. 63/2013 (sisma bonus dal 50% all'85% in 10 quote annuali di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi); 
  1. interventi di recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, di cui all'art. 1, comma 219, l. 27 dicembre 2019, n. 160 (bonus facciate del 90% in 10 quote annuali di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi).  

La stessa possibilità di sconto in fattura e cessione del credito è, altresì, previste per: 

  • l'installazione di impianti fotovoltaici di cui all'art. 16-bis, comma 1, lett. h), T.U.I.R., ivi compresi gli interventi di cui ai commi 5 e 6 dell'art. 119, d.l. n. 34/2020; 
  • l'installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici di cui all'art. 16-ter, d.l. n. 63/2013 e di cui al comma 8 dell'art. 119, d.l. n. 34/2020. 

L'art. 121, d.l. n. 34/2020, infine, sottolinea che in caso di irregolare o maggiore utilizzo del credito di imposta i fornitori e i soggetti cessionari devono rispondere. Invero, qualora nell'ambito dell'ordinaria attività di controllo, l'Agenzia delle Entrate accerti la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d'imposta, si procede al recupero dell'importo corrispondente alla detrazione non spettante. 

In definitiva, secondo la norma in oggetto, per essere operative queste opzioni, occorre la pubblicazione di un provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate, da adottare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore del c.d. decreto rilancio (o probabilmente della sua legge di conversione) che definisca le modalità attuative, comprese quelle relative all'esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica. 

 

11. La questione delle seconde case

Come abbiamo visto in precedenza, l’art. 119, d.l. n. 34/2020 prevede che la detrazione può trovare applicazione anche per gli interventi effettuati dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dall’esercizio dell’attività d’impresa, arti e professioni, su unità immobiliari diversi da edifici unifamiliari non adibiti ad abitazione principale. In pratica, è possibile fruire della detrazione, nella misura del 110% su qualsiasi tipologia di immobile abitativo, pertanto anche sulla seconda casa a condizione che sia in un Condominio. 

Invero, le seconde case nei condomini beneficiano del superbonus al 110%, ma non le ville/villette unifamiliari come le case al mare o in montagna tenute a disposizione.

Secondo quanto previsto dal Testo unico sull’edilizia, dovrebbe ritenersi considerato all’interno dell’ambito applicativo di immobile unifamiliare, l’immobile nel quale dimora un unico nucleo familiare, indipendentemente dal numero dei componenti nel nucleo stesso e dalle dimensioni dell’edificio. 

 

12. In conclusione

Abbiamo visto che il c.d. decreto Rilancio introduce nuovi incentivi volti alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente, con un incremento dell’aliquota di detrazione sino al 110% delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 sino a fine 2021. Questo superbonus prevede requisiti tecnici specifici e differenti rispetto a quanto previsto per l’ecobonus ordinario. Nonostante ciò, restano ancora alcuni dubbi pratici in ambito condominiale.  In particolare, relativamente ai condomìni, come soggetti beneficiari, si dovrebbe far riferimento solo alle spese relative alle parti comuni, che vanno ripartite tra i beneficiari finali, cioè i condomini, in base ai millesimi posseduti. Non vi sono requisiti particolari per i condòmini, che possono essere, ad esempio, persone fisiche, professionisti e imprese (anche società di persone o capitali). Non rileva la tipologia delle unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale (abitazioni, uffici, negozi) e non è necessario che queste unità siano adibite ad abitazione principale dei condòmini. In questo caso, come osservato dagli esperti in materia, dovrà essere chiarito se possa rientrare in questa categoria soggettiva dei condomini l’unico proprietario di più unità immobiliari che costituiscono un unico edificio, con parti comuni, in coerenza con le circolari del Fisco; inoltre, dovrà essere chiarito se i condòmini potranno beneficiare del superbonus del 110% anche per le spese sulle singole unità immobiliari (anche uffici, abitazioni secondarie) o solo per le spese sulle parti comuni. 

Altro aspetto importante è l’attività dell’Amministratore che dovrà condurre le trattative con l’impresa per determinare l’importo dello sconto in fattura o del credito ceduto. L'Amministratore, inoltre, dovrà anche preoccuparsi, a meno che non lo abbia già inserito nel preventivo all’atto della nomina, di far approvare dall’assemblea l’eventuale compenso per questa attività extra.  

In definitiva, l’ecobonus al 110%, apprezzato da tutte le forze politiche e dalle categorie produttive, parte dalla volontà di rilanciare l’edilizia e i cantieri. Ma si presta a diverse criticità, come è naturale ed evidente per qualsiasi bonus o credito d’imposta superiore al 100% della spesa sostenuta: generosità eccessiva e difficoltà pratiche (soprattutto oggi, ai tempi del coronavirus, in tema di assemblee condominiali). 

 

13. Guida all’approfondimento

Donati, Superbonus 110. Dopo il decreto rilancio, tutti i lavori agevolabili, Rimini, 2020, 37 

Bonus Casa, Ecobonus, Sisma Bonus, Bonus Facciate e decreto rilancio: possibile lo sconto in fattura e la cessione del credito, in Lavoripubblici.it, 28 maggio 2020 

De Stefani, Sul fotovoltaico il 110% richiede interventi energetici o antisisma, in IlSole24Ore, 27 maggio 2020, focus Norme e tributi, 11 

Incentivati i condomini e le persone fisiche, in IlSole24Ore, 27 maggio 2020, focus Norme e tributi, 2 

Aglietta, D.L. rilancio: le principali agevolazioni fiscali, in Quotidianogiuridico.it, 22 maggio 2020 

Migliorini, Ecobonus 110% per le seconde case: a quali condizioni?, in Fiscomania.com 21 maggio 2020 

 

 


(Fonte: condominioelocazione.it )

 

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