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LOCAZIONI e CONDOMINIO

Decreto coronavirus | 25 Maggio 2020

Obblighi di aggiornamento dell’amministratore condominiale e COVID-19

di Guerino De Santis, da condominioelocazione.it - Avvocato

La formazione e l’aggiornamento dell’amministratore di condominio sono stati due parametri espressamente voluti dalla legge di riforma del condominio del 2012, e dai regolamenti successivi, con la chiara finalità di qualificazione in linea con gli standard europei, puntando sulla competenza dei soggetti che dell’attività in questione ne hanno fatto un lavoro. L’emergenza sanitaria scaturita dalla pandemia Covid-19 ha stravolto il mondo della formazione, compresa quella degli amministratori di condominio, che ora si chiedono come dovranno formarsi e, soprattutto, con quali modalità. Con questo contributo cercheremo di dare le prime risposte interpretative.

1. Il quadro normativo

La disciplina del condominio in Italia è regolata, in pochi articoli, dal codice civile del 1942, che, stante il lungo tempo trascorso e l’evoluzione del fenomeno, hanno determinato negli scorsi anni una spinta riformatrice resasi necessaria anche per i continui orientamenti giurisprudenziali e le tesi dottrinarie.

Tale esigenza, dopo molti travagli dovuti al contrapporsi di interessi politici ed associativi, ha visto il suo (parziale) soddisfacimento nella l. 11 dicembre 2012, n. 220, denominata “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, pubblicata in Gazzetta ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012 ed entrata in vigore il 18 giugno 2013.

Tale disposto normativo ha anche tentato di costruire una figura dell’amministratore al passo con i tempi e soprattutto formato inizialmente ed aggiornato periodicamente, regole successivamente dettate dal regolamento ministeriale n. 140 del 13 agosto 2014, pubblicato in Gazzetta ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014.    

 

2. La figura dell’amministrazione di condominio: brevi cenni

Il codice civile, anche dopo la riforma del 2012, non contiene una figura dell’amministratore, limitandosi a stabilire quando e da chi debba essere nominato, quali siano i suoi obblighi e le correlate responsabilità, quali siano i suoi compiti ed in cosa consista la sua rappresentanza.

Ne è nata comunque una figura transitata da un tipico munus di rappresentanza ad un più forte onus di responsabilità.

In seguito alla riforma, l’amministrazione condominiale è ormai diventato un incarico professionale e l’obbligo di diligenza da osservare è quello qualificato di cui al comma dell’art. 1176 c.c., rapportato alla natura dell’attività esercitata. L’amministratore è diventato, quindi, colui il quale deve impegnarsi a prestare la propria opera per il raggiungimento del risultato desiderato, assicurando la diligenza del professionista di media attenzione e preparazione.

L’art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dall’art. 25 l. n. 220/2012 (legge di riforma del condominio), ha fissato i requisiti necessari per lo svolgimento dell’incarico di amministratore, tra i quali quello della previa frequentazione di un corso di formazione iniziale e dello svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

La sopravvenuta perdita di questo requisito determina la cessazione dell’incarico, legittimando ciascun condomino a convocare senza formalità l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.       

Anche la disciplina uniforme delle professioni non organizzate in ordini o collegi, contenuta nella l. 14 gennaio 2013, n. 4, prevede al comma 4 dell’art. 1 che l’offerta dei servizi deve essere competente, corretta, ampia e specializzata.

 

3. La formazione dell’amministratore di condominio: il corso iniziale e di aggiornamento periodico

Il 9 ottobre 2014 è entrato in vigore il regolamento ministeriale n. 140 del 13 agosto 2014 che contempla le finalità della formazione e dell’aggiornamento degli amministratori stabilendo i requisiti già accennati, nonché quelli relativi alle qualità dei docenti e dei responsabili scientifici.

Ma il nodo fondamentale è rappresentato dall’art. 5 che prevede le modalità di svolgimento ed i contenuti dell’attività di formazione ed aggiornamento.

Il corso iniziale si svolge secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico in base a quanto specificato al comma 3 ed ha una durata di almeno settantadue ore articolandosi in moduli teorici e pratici, di cui questi ultimi devono coprire almeno un terzo della durata complessiva effettiva.

Il corso formativo di aggiornamento, che ha una durata annuale, deve essere di almeno quindici ore e deve riguardare elementi di natura relativa alla amministrazione condominiale secondo l’evoluzione della normativa e della giurisprudenza con risoluzione di casi teorico-pratici. Le materie oggetto di disamina in sede di aggiornamento sono quelle relative -per esemplificare- ai compiti e poteri dell’amministratore, alla sicurezza degli edifici, al riscaldamento e condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi; alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi; le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali; i diritti reali; la normativa urbanistica con particolare riguardo ai regolamenti edilizi; i contratti; la mediazione, contabilità ed utilizzo degli strumenti informatici.

L’inizio di ciascun corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici sono comunicati al Ministero di Giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all’indirizzo di posta elettronica indicato dal Ministero sul sito istituzionale.

Si stabilisce, in ultimo, che le lezioni del corso iniziale e di aggiornamento possano essere svolte anche in via telematica, salvo l’esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Questo ultimo aspetto viene approfondito in una apposita sezione di questo focus, con riferimento alla emergenza sanitaria causata dal Covid-19.           

 

4. Le conseguenze del mancato aggiornamento

4.1 La teoria dottrinaria della norma imperativa

Le critiche più accese dei primi commentatori della riforma sono state incentrate sull’assenza di un organismo che controllasse le violazioni ed irrogasse sanzioni “disciplinari” all’amministratore inadempiente alla formazione ed all’aggiornamento.

Se, da una parte, ciò non è stato possibile in quanto l’amministratore non risulta essere un professionista inquadrato in uno schema regolamentato (tanto è vero che la sua attività è disciplinata dalla l. n. 4/2013 recante norme sulle professioni non regolamentate), dall’altra, invece il legislatore ha preferito lasciare all’assemblea il potere di verifica dell’assolvimento degli obblighi formativi, sostanziandosi nella decisione relativa alla discrezionalità della nomina in sede di primo incarico oppure di rinnovo dello stesso.

Quindi, unapplicazione concreta delle leggi di selezione del mercato.

Lo studioso, però, deve comprendere su quale base opera una siffatta interpretazione, al fine di comprenderne la fondatezza.

Tutto parte dalla domanda: sussiste la nullità della delibera di nomina dell’amministratore di condominio allorquando si violino i requisiti previsti dalla norma integrata dal d.m. n. 140/2014?

Per essere ancora più chiari, l’art. 71-bis disp. att. c.c. ha portata imperativa?

Il legislatore ha sicuramente avvalorato la rilevanza sociale dell’attività in questione, richiamando nelle disposizioni normative e regolamentari l’obbligo da parte dell’amministratore di condominio di indicare, a tutela del consumatore, il possesso dei requisiti al fine di essere nominato dall’assemblea.

Da ciò ne discende, secondo la dottrina, che la norma di cui all’art. 71-bis dispatt. c.c. citato abbia carattere imperativo, in quanto posta a tutela degli interessi generali della collettività ed in particolare del consumatore ed in quanto tale non può essere derogata in base ad un accordo tra le parti.

Secondo tale orientamento, la formazione degli amministratori costituisce un elemento intrinseco del contratto e, quindi, in sede di conferimento dell’incarico, la garanzia della presenza dei requisiti deve far parte delle condizioni del mandato stesso anche in sede di rinnovo.

Viene questa definita la teoria della norma imperativa e si sostanzia nei seguenti casi: a) la nomina di un amministratore privo della formazione iniziale è nulla e nullo è il mandato conferitogli; b) il mancato assolvimento dell’obbligo di formazione periodica porta alla perdita del requisito di cui alla lett. g) dell’art. 71-bis disp. att. c.c. ed alla conseguente nullità della nomina in sede di rinnovo del mandato; c) i condomini non hanno la libertà di contrattare con l’amministratore al di fuori di quanto previsto obbligatoriamente dalla legge e non possono conferire l’incarico ad un amministratore che sia privo dei requisiti indicati dalla predetta lett. g) della norma; d) una delibera adottata in violazione della norma imperativa è nulla e nullo è il mandato conferito. 

 

4.2. L’orientamento giurisprudenziale della nullità della delibera di nomina

Alla teoria della imperatività della norma ha dato seguito e fatta concreta applicazione il Tribunale di Padova (Trib. Padova, 27 marzo 2017n. 818), assoluta stella polare per la casistica successiva, allorquando ha stabilito che il professionista non in regola con l’aggiornamento periodico non può essere nominato dall’assemblea, sancendo in termini di nullità la delibera di nomina di un amministratore non in regola con la formazione periodica. La decisione è diventata di estremo interesse, in quanto non vi è unesplicita disposizione che preveda l’obbligo da parte dell’assemblea di verificare, all’atto della nomina, l’assolvimento degli obblighi formativi da parte dell’amministratore, comminando la sanzione contrattuale della nullità per non essere stato l’amministratore diligente nell’adempiere alla formazione iniziale ed a quella periodica a seconda dei casi.

La sentenza de qua ha reso maggiormente frequenti i controlli dell’assemblea sul possesso delle dovute attestazioni sulle frequenze con profitto dei corsi iniziali e di aggiornamento, consentendo una selezione del mercato che premia gli amministratori più competenti grazie ad una adeguata formazione.   

 

5. Le modalità di espletamento della prova finale e sua compatibilità con il distanziamento sociale

Il comma 5, dell’art. 5, d.m. n. 140 del 13 agosto 2014, stabilisce che le lezioni del corso iniziale e di aggiornamento possano essere svolte anche in via telematica, salvo l’esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Con tale disposizione, il legislatore attuativo ha voluto prendere atto e codificare l’ormai consolidato metodo delle lezioni c.d. a distanza, tenute avvalendosi delle piattaforme multimediali che consentono al docente di diffondere gli insegnamenti tesi alla formazione ed aggiornamento attraverso il mezzo tecnologico del web.

Resta il fatto, però, che lo stesso legislatore ha avuto il timore di estendere tali modalità interattive anche all’esame finale, prevedendo per lo stesso lo svolgimento in una sede fisica individuata dal responsabile scientifico.

La distinzione effettuata trova il suo fondamento nella preoccupazione, che, permettendo l’espletamento dell’esame finale, sia per il corso iniziale che di aggiornamento, in modalità telematica, ciò non avrebbe garantito una parvenza di serietà e soprattutto di affidabilità della prova, rimarcando, con tale previsione, quanto il legislatore ci tenesse ad una seria ed elevata formazione dell’amministratore condominiale.

La norma regolamentare del 2014 non poteva naturalmente prevedere che l’arrivo e la diffusione drammatica dell’epidemia da Covid-19 stravolgesse il contatto sociale, annullando ogni rapporto tra persone ed imponendo il c.d. distanziamento sociale, quale unico strumento efficace di contrasto al contagio.

Gli ordini e collegi professionali, sia nelle forme territoriali che nazionali, all’indomani della dichiarazione di stato di emergenza sanitaria sul territorio nazionale, hanno da subito decretato che la formazione dei propri iscritti avvenisse esclusivamente in modalità telematica a distanza, così come in effetti sta avvenendo, atteso l’assistere sulle piattaforme telematiche e sui c.d. social di un proliferare incessante di webinar e videoconferenze tematiche interattive.

In questa baraonda, l’aggiornamento dell’amministratore di condominio è restato al palo.

Ciò riteniamo sia dovuto al fatto che la scadenza dell’obbligo formativo teso all’aggiornamento è fissata al 9 ottobre di ogni anno per cui, essendo ancora lontana la data, chi è abilitato ad organizzare gli aggiornamenti stia attendendo che le misure impeditive al contatto sociale terminino o si attenuino.

Ma se nella denegata ipotesi, tale previsione non si avveri?

A quel punto, si porrebbe il problema della modalità di svolgimento del solo esame finale c.d. frontale presso una sede fisica individuata dal responsabile scientifico.

Due sono le soluzioni che possiamo immaginare: quella di porre in sicurezza i locali per lo svolgimento della prova finale mediante l’adozione della precauzione di distanziare i posti a sedere dei candidati, magari prevedendo anche lo svolgimento all’aperto con turnazione oraria, indossando dispositivi di protezione individuale; oppure quella di attendere che giunga un provvedimento normativo che consenta lo svolgimento dell’esame finale con modalità telematiche alla stregua di quanto accade per le lezioni.

C’è, però, una terza via che sarebbe percorribile: provvedere immediatamente ad estendere, anche con una interpretazione analogica, alla fattispecie de qua, quanto già previsto dal d.l. 17 marzo 2020, n. 18, coordinato con la legge di conversione 24 aprile 2020, n. 27, che, al comma 20-bis dell’art. 83, d.l. n. 18/2020 prevede che l’avvocato autentichi, mediante firma digitale, la sottoscrizione grafica del cliente posta in calce al verbale di mediazione redatto dal mediatore.

Nel caso dell’esame finale, il verbale di avvenuto superamento della prova verrebbe firmato digitalmente dal responsabile scientifico, il quale dovrà attestare la partecipazione del candidato allo svolgimento in via telematica, ed esso, assumendo lo stesso valore di un attestato di frequenza, verrebbe successivamente inviato via mail al partecipante.

 

6. In conclusione

In assenza di controlli e sanzioni, saranno dunque i condomini a dover controllare e verificare il possesso dei requisiti richiesti dal complesso normativo finalizzato all’introduzione della figura di un amministratore qualificato che solo i corsi di formazione ed aggiornamento possono garantire.

La situazione di emergenza, legata alla presenza ed alla diffusione sul territorio italiano del virus Covid-19, ha favorito il proliferare di normative tese al distanziamento sociale che, persistente il divieto di ogni possibile occasione di assembramento, hanno indicato come unica strada percorribile per la formazione, quella della modalità a distanza che, per come è formulata la norma, sembra avere unestensione generalizzata.

Su tale presupposto, si ritiene possibile estendere la modalità di formazione a distanza anche per il caso della prova finale dei corsi iniziali e di aggiornamento dell’amministratore condominiale.  

 

7. Guida all’approfondimento

GalloFormazione, la sospensione lascia in campo solo la modalità a distanza, in Guida al lavoro, 2020, fasc. 13, 42

ScarpaLa natura complessa dell’amministratore di condominio, in Guida al diritto, 2019, fasc. 48, 10

Garufi, L’amministratore di condominio e la necessità di formazione costante, in Consulente immobiliare, 2018, fasc. 1037, 163

ColussiL’obbligatorietà del requisito della formazione per l’amministratore, in Consulente immobiliare, 2018, fasc. 1042, 604

 

(Fonte: condominioelocazione.it)

 

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