Il condomino può usucapire il lastrico solare a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus , senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire.
Così la Corte di Cassazione con ordinanza numero 9380/20, depositata il 21 maggio. Il caso. I condomini Tizio e Mevia agirono per l'accertamento della proprietà esclusiva dei lastrici solari /terrazze di copertura di alcuni fabbricati minori dell'edificio, assumendo di averli acquistati a titolo di successione mortis causa e, comunque, di averli posseduti per il tempo sufficiente ad usucapire. Costituendosi in giudizio, il convenuto Caio, invece, eccepiva di essere il proprietario esclusivo dei lastrici, per averli acquistati nel 1996 dalla società beta, a sua volta resasi acquirente dagli originari proprietari che avevano ceduto altra parte dei fabbricati ai danti causa degli attori. Sia in primo che in secondo grado, i giudici di merito accolsero la domanda di usucapione ritenendo provato l'acquisto dei beni a titolo originario. Avverso tale decisione, Caio propose ricorso in cassazione eccependo, tra i vari motivi, la violazione degli articolo 1117, 1140, 1158 e 2697 c.c In particolare, secondo il ricorrente, l'acquisto dei lastrici solari da parte sua nel 1996 avrebbe interrotto il possesso esercitato dagli attori. Inoltre, essendo i lastrici solari oggetto di proprietà comune a tutti i condomini, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., gli attori avrebbero dovuto dimostrare di aver posseduto escludendo gli altri comproprietari infine, la Corte d'appello avrebbe omesso di considerare il vincolo pertinenziale esistente tra i lastrici solari e gli appartamenti. La presunzione di condominialità del lastrico solare. Preliminarmente, i giudici di legittimità hanno evidenziato che in merito al regime delle spese di riparazione e ricostruzione previsto dall'articolo 1126 c.c., è configurabile l'«uso esclusivo» del lastrico o di parte di esso , al quale la giurisprudenza consolidata ha assimilato l'ipotesi in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva. In particolare, si trova ripetutamente affermato che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'articolo 1126 c.c. Cass. 07/02/2017, numero 3239 Cass. S.U. 10/05/2016, numero 9449 . Premesso quanto esposto, a parere della Suprema Corte, la Corte territoriale, dopo aver escluso che i lastrici solari appartenessero per titoli contrattuali ad una delle parti, aveva accolto la domanda di usucapione senza avere previamente accertato la natura condominiale degli immobili in contestazione, laddove il lastrico solare è compreso nel catalogo delle parti comuni del fabbricato con conseguente presunzione di condominialità Cass. 23/08/2017, numero 20287 . L’acquisto per usucapione. Dunque, una volta ammessa l'appartenenza esclusiva del lastrico, era consequenziale ammettere che la proprietà dello stesso possa essere acquistata per usucapione, dovendosi ritenere superata l'affermazione risalente, secondo cui il lastrico solare non sarebbe usucapibile perché concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di copertura del fabbricato Cass. 05/06/1968, numero 3544 . È vero, al contrario, che l'utilitas - copertura dell'edificio - che tutti i condomini ricavano dal lastrico solare non costituisce una facoltà connessa al diritto di proprietà, esercitabile dal proprietario ovvero dal possessore o compossessore, trattandosi di utilità che si trae dal bene in sé, mentre sono altre le utilità, esse sì corrispondenti ad altrettante facoltà connesse alla proprietà e coincidenti con il godimento del bene, che possono rilevare ai fini dell'usucapione. La sottrazione all’uso comune. Premesso quanto esposto, secondo i giudici di legittimità, il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà Cass. 02/03/1998, n, 2261 Cass. 23/07/2010, numero 17322 Cass. 09/06/2015, numero 11903 Cass. 19/10/2017, numero 24781 . In conclusione , in assenza di prova degli originari attori di aver sottratto la cosa all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, il ricorso è stato accolto per l’effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 30 ottobre 2019 – 21 maggio 2020, numero 9380 Presidente Manna – Relatore Picaroni Fatti di causa 1. La Corte d’appello di Roma, con sentenza pubblicata il 1 luglio 2015, ha rigettato l’appello proposto da D.M.L. avverso la sentenza del Tribunale di Roma numero 24643 del 2007, e nei confronti di Contini Gima s.r.l., S.D. e P.A. . 1.1. Nel 2003 i sigg. S. - P. agirono per l’accertamento della proprietà esclusiva dei lastrici solari/terrazze di copertura di alcuni fabbricati minori dell’edificio situato in OMISSIS , assumendo di averli acquistati a titolo di successione mortis causa e, comunque, di averli posseduti per il tempo sufficiente ad usucapire. Il convenuto sig. D.M. resistette adducendo di essere proprietario esclusivo dei lastrici, per averli acquistati nel 1996 dalla società Appia VII Edilizia, a sua volta resasi acquirente nel 1954 dagli originari proprietari Lardi, gli stessi che avevano ceduto altra parte dei fabbricati ai danti causa degli attori. Intervenne in giudizio la società Contini Gima, che nel frattempo aveva acquistato la proprietà immobiliare degli attori, facendo proprie le domande da questi proposte. 1.2. Il Tribunale accolse la domanda di usucapione. 2. La Corte d’appello, adita in via principale da D.M. e in via incidentale condizionata dalla società Contini Gima s.r.l., ha confermato la decisione, ritenendo provato l’acquisto dei beni a titolo originario, dopo aver escluso la proprietà per titoli. 3. Per la cassazione della sentenza propone ricorso D.M.L. , sulla base di cinque motivi. Resiste con controricorso Contini Gima srl, che ha anche depositato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c Ragioni della decisione 1. Il ricorso è fondato nei termini di seguito precisati. 1.1. Con il primo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione degli articolo 1117, 1140, 1158 e 2697 c.c. e si contesta la sussistenza dei presupposti oggettivi e soggettivi dell’usucapione. Il ricorrente assume, nell’ordine, che l’acquisto dei lastrici solari da parte sua nel 1996 avrebbe interrotto il possesso esercitato dagli attori che, essendo i lastrici solari oggetto di proprietà comune a tutti i condomini, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., gli attori avrebbero dovuto dimostrare di aver posseduto escludendo gli altri comproprietari che, infine, la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare il vincolo pertinenziale esistente tra i lastrici solari e gli appartamenti. 2. Con il secondo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione degli articolo 1141, 1164 e 2697 c.c., nonché contraddittoria e insufficiente motivazione, e si contesta la mancata applicazione dell’articolo 1141 c.c., comma 2, sull’assunto che l’originario attore P.A. , socio della società Appia VII Edilizia, aveva detenuto - non posseduto - i lastrici solari fino a quando la stessa società li aveva venduti al D.M. , e non vi era stata interversione del possesso. Inoltre, la Corte territoriale avrebbe errato nel non attribuire rilievo all’intestazione catastale degli immobili, ai fini dell’interruzione del termine di usucapione. 3. Con il terzo motivo è denunciato omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, nonché violazione degli articolo 1158, 1140, 1160, 2697 c.c., articolo 112, 115 e 116 c.p.c. e si contesta la valutazione delle prove testimoniali e documentali. 4. Con il quarto motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’articolo 115 c.p.c. e si lamenta che non fosse configurabile l’inerzia del proprietario, elemento costitutivo della fattispecie acquisitiva a titolo originario, in quanto non era ancora attuabile la facoltà di sopraelevazione di cui il ricorrente sarebbe titolare essendo proprietario di altri immobili ubicati allo stesso livello dei lastrici solari. 5. Con il quinto motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’articolo 1150 c.c. e articolo 115 c.p.c. e si lamenta l’erronea valutazione delle risultanze peritali. La Corte d’appello avrebbe equiparato il possesso di semplici pertinenze installate sui lastrici solari con quello dell’intera copertura. 6. Il primo motivo è fondato e assorbe i rimanenti. 6.1. La Corte d’appello, dopo aver escluso che i lastrici solari appartenessero per titoli contrattuali ad una delle parti, ha accolto la domanda di usucapione senza avere previamente accertato la natura condominiale o non degli immobili in contestazione, laddove il lastrico solare è compreso nel catalogo delle parti comuni del fabbricato, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., con conseguente presunzione di condominialità ex plurimis, Cass. 23/08/2017, numero 20287 . 6.2. Si tratta, infatti, di bene che svolge una funzione di utilità comune a tutti i condomini, in quanto assicura la copertura dell’edificio cfr. Cass. Sez. U. 10/05/2016, numero 9449, del 10/05/2016 . Nondimeno, come chiaramente emerge dal regime delle spese di riparazione e ricostruzione previsto dall’articolo 1126 c.c., è configurabile l’ uso esclusivo del lastrico o di parte di esso , al quale la giurisprudenza consolidata ha assimilato l’ipotesi in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva. Si trova ripetutamente affermato che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c. ex plurimis, in ordine cronologico, Cass. 29/10/1992, numero 11774 Cass. Sez. U. 29/04/1997, numero 3672 Cass. 28/11/2001, n, 15131 Cass. 21/02/2006, numero 3676 Cass. 07/02/2017, numero 3239 . 6.3. Una volta ammessa l’appartenenza esclusiva del lastrico, è consequenziale ammettere che la proprietà dello stesso possa essere acquistata per usucapione, dovendosi ritenere superata l’affermazione risalente, secondo cui il lastrico solare non sarebbe usucapibile perché concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di copertura del fabbricato Cass. 05/06/1968, numero 3544 . È vero, al contrario, che l’utilitas concettualmente insopprimibile - copertura dell’edificio - che tutti i condomini ricavano dal lastrico solare non costituisce una facoltà connessa al diritto di proprietà, esercitabile dal proprietario ovvero dal possessore o compossessore, trattandosi di utilità che si trae dal bene in sé, mentre sono altre le utilità, esse sì corrispondenti ad altrettante facoltà connesse alla proprietà e coincidenti con il godimento del bene, che possono rilevare ai fini dell’usucapione. 6.4. Come ripetutamente affermato da questa Corte, il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà ex plurimis, Cass. 02/03/1998, n, 2261 Cass. 23/07/2010, numero 17322 Cass. 09/06/2015, numero 11903 Cass. 19/10/2017, numero 24781 . 7. All’accoglimento del primo motivo di ricorso - che assorbe i rimanenti motivi, nei quali sono prospettate questioni che presuppongono l’accertamento della natura dei beni in contestazione - segue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio al giudice designato in dispositivo, che provvederà anche a regolare le spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i rimanenti, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Roma, in altra composizione.