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LOCAZIONI e CONDOMINIO

Decreto Coronavirus | 08 Aprile 2020

Pagamento in via anticipata dei contributi condominiali, anche in rapporto ai problemi derivati dall’emergenza da coronavirus

di Paolo Scalettaris, da condominioelocazione.it - Avvocato

Anche in relazione all’attuale situazione di emergenza legata alla diffusione dell’epidemia del coronavirus, si pone il problema della gestione del condominio in una condizione in cui non può essere convocata l’assemblea per l’approvazione del preventivo delle spese e la fissazione delle rate da pagarsi dai condomini. Nel testo che segue, vengono prese in considerazione le diverse iniziative che possono essere assunte per cercare di risolvere il problema e le modalità di conduzione della gestione del condominio che i problemi oggi emersi suggeriscono di adottare nel futuro.   

1. Il quadro normativo 
Uno dei problemi di carattere concreto che stanno ponendo in crisi la vita nei condominii nell’attuale condizione di emergenza legata all’epidemia del coronavirus deriva dalle difficoltà di convocazione e di svolgimento delle assemblee condominiali e dagli ostacoli alla gestione del condominio che da ciò derivano
Si ricordi che - come ha sottolineato la Presidenza del Consiglio dei Ministri con FAQ 13 marzo 2020 diretta a fornire chiarimenti relativamente al contenuto del D.P.C.M. 11 marzo 2020 - “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”. E poiché l’organizzazione e lo svolgimento delle assemblee con modalità a distanza (richiedendo la soluzione di numerosi problemi di carattere tecnico, giuridico ed organizzativo) presentano grandi difficoltà sul piano concreto, ciò che di fatto avviene in molti condominii è che nel periodo corrente l’assemblea condominiale non si svolge affatto.   
Una delle conseguenze pratiche di maggiore rilievo di questa situazione è costituita dalla difficoltà per l’amministratore del condominio di reperire - in assenza di deliberazione dell’assemblea di approvazione del preventivo delle spese e di fissazione della relativa rateazione con determinazione delle date di scadenza e delle quote di contributo a carico di ciascun condomino - le somme necessarie per fare fronte alle spese per la conduzione dei servizi indispensabili per la vita del condominio
Vi è da chiedersi se vi siano e quali siano le possibili soluzioni atte a consentire di superare le difficoltà legate a questa situazione.  

   

2. La richiesta dell’amministratore di pagamento di somme in assenza di delibera dell’assemblea  
Molti amministratori di condominio - per cercare di risolvere il problema - assumono l’iniziativa di indirizzare ai condòmini una richiesta di pagamento di somme che essi fissano in via autonoma sulla base delle previsioni che (eventualmente anche sulla scorta delle risultanze dell’ultimo esercizio condominiale) ritengono che possano farsi relativamente alle necessità di spesa del condominio nel futuro immediato.  
Le modalità con le quali vengono effettuate tali richieste di pagamento sono più d’una. 
Accade infatti che alcuni amministratori predispongano il bilancio consuntivo delle spese per l’ultimo esercizio con il relativo riparto tra i condòmini e predispongano altresì un preventivo ed un piano rateale di pagamento in base alle previsioni che ritengano di potere formulare circa le necessità cui dovrà farsi fronte nell’esercizio in corso. Essi quindi inviano tali documenti ai condòmini con invito a provvedere ai pagamenti delle somme ivi indicate a titolo di anticipazione prima che i documenti in questione siano approvati dall’assemblea condominiale. 
Accade anche - in altri casi - che l’amministratore si limiti, senza presentare il consuntivo dell’ultima gestione, a formulare la richiesta di pagamento di somme che chiede siano anticipate per fare fronte alle necessità del condominio (eventualmente richiamando - quale elemento di riferimento in ragione di una ritenuta identità di condizioni - il preventivo approvato dall’assemblea per l’ultimo esercizio condominiale).  
Pare evidente che richieste della natura ora indicata si presenteranno - ed effettivamente saranno - tanto più idonee ad essere accolte quanto più esse saranno basate su elementi precisi: in questo senso una richiesta che si accompagni all’invio del bilancio consuntivo dell’esercizio passato sarà certamente più idonea ad essere accolta di una richiesta che sia formulata senza il richiamo o il riferimento ad alcunché. 
Ciò notato, si pone il quesito se - considerato che nel caso non vi è, alla base della richiesta dell’amministratore, una delibera dell’assemblea condominiale - iniziative dell’amministratore della natura sopra indicata possano essere considerate legittime e soprattutto se debba ritenersi che i condòmini siano tenuti a soddisfare le richieste che vengano loro indirizzate per il pagamento di somme in via di anticipo
Un primo possibile campo di indagine per cercare di dare risposta al quesito è fornito dalla previsione dell’art. 1133 c.c. (norma secondo cui “i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini”): vi è da chiedersi se le iniziative della natura indicata possano essere ricondotte alla previsione di tale norma.  
Va detto sùbito che è dubbio che la norma richiamata (che solitamente trova applicazione in relazione a fattispecie diverse da quella in esame quali, per esempio, l’ipotesi in cui l’amministratore rivolga ad uno o più condomini l’invito a rispettare il regolamento di condominio vigente: v. a questo proposito Cass. civ., sez. II, 11 maggio 2011, n. 10347) possa essere utilizzata in relazione alla fattispecie in esame. Ciò soprattutto perché secondo la disposizione richiamata la facoltà dell’amministratore di emettere provvedimenti obbligatori per i condòmini può riconoscersi solo relativamente ai provvedimenti rientranti nell’ambito dei poteri dell’amministratore: e non sembra che rientri in questi la fissazione delle somme dovute dai condòmini alla cassa condominiale. Tale determinazione infatti costituisce materia di stretta competenza dell’assemblea dei condòmini: l’art. 1135 c.c. - che è appunto la norma diretta a fissare “le attribuzioni dell’assemblea dei condomini” - prevede infatti che “… l’assemblea dei condomini provvede: … 2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini”. Da segnalare che la considerazione vale con riguardo a tutte le spese del condominio, anche a quelle ordinarie (si ritiene infatti che anche le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condòmini prevista dall’art. 1135, n. 2, c.c. per tutte le spese occorrenti durante l’anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione cui si riferisce l’art. 1135, n. 5, c.c. (così Cass. civ., sez. II, 27 giugno 2011, n. 14197). 
Altra strada che potrebbe essere esplorata per cercare di dare una base normativa all’iniziativa anzidetta dell’amministratore è fornita dalle previsioni dei nn. 3 e 4 dell’art. 1130 c.c. che, nel definire le “attribuzioni dell’amministratore”, indicano da un lato - quanto al n. 3 - la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese “occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” e d’altro lato - quanto al n. 4 - il compimento degli “atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”. Non sembra però che nemmeno questa strada sia utilmente percorribile nel caso in considerazione, dal momento che le disposizioni richiamate sono bensì dirette ad indicare ciò che l’amministratore può - e deve – fare, ma non dicono che quanto previsto possa essere compiuto dall’amministratore sulla base di proprie iniziative autonome senza la necessità delle previe delibere dell’assemblea del condominio quantomeno con riguardo a ciò che si collega a materie di competenza di questa. Si aggiunga poi che in ogni caso le disposizioni richiamate non concernerebbero comunque le spese di carattere straordinario (sì che per queste l’amministratore resterebbe comunque privo del potere di richiedere di propria iniziativa alcunché ai condòmini).   
Alle considerazioni fino ad ora svolte deve aggiungersi che è certo che in ogni caso - quale che sia la strada che si ritenesse di seguire per cercare di dare una base normativa all’iniziativa anzidetta dell’amministratore - ove fosse formulata la richiesta di pagamento che qui si prospetta e questa fosse disattesa da uno o più condòmini l’amministratore non potrebbe fare ricorso alla previsione del comma 1 dell’art. 63 disp. att. c.c. per ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per il pagamento delle somme non pagate: questo infatti non può essere emesso in assenza della delibera dell’assemblea che approvi la spesa ed il relativo “stato di ripartizione” (Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 2011, n. 28644).  
Sembra debba concludersi pertanto che non si rinvenga per l’iniziativa anzidetta una base nelle norme dirette a disciplinare il condominio. Il che porta a ritenere che una tale iniziativa potrebbe dare risultati utile solo nel caso in cui i condòmini cui la richiesta fosse rivolta vi aderissero in via libera e spontanea. Ciò comunque non significa che la strada indicata non debba essere seguita: in difetto di altre possibili soluzioni potrebbe infatti essere comunque opportuno che l’amministratore del condominio, per cercare di raggiungere un risultato concreto, intraprenda la strada qui considerata (adottando peraltro se possibile, sulla scorta di quanto si è detto supra, le modalità di conduzione delle cose più serie e più idonee al conseguimento di un risultato).  

 

3. L’ipotesi della richiesta di pagamento basata su autorizzazione scritta dei condòmini.  
Altra modalità di conduzione delle cose seguita da alcuni amministratori è quella che vede l’invio ai condòmini del preventivo delle spese e del piano di riparto delle stesse con richiesta a ciascuno di comunicare per iscritto l’approvazione dei documenti così trasmessi. Ciò nella prospettiva di potere richiedere poi a ciascuno di provvedere al pagamento delle somme indicate nei documenti così approvati
Se ci chiediamo se tale iniziativa possa considerarsi legittima - e cioè se essa trovi la propria base nelle norme in materia di condominio - dobbiamo notare che la soluzione appare di legittimità quantomeno dubbia. 
Si consideri infatti che l’unica sede nella quale nel condominio possono - e devono - essere assunte le decisioni è - in base alla chiara previsione delle norme - l’assemblea dei condòmini. L’assemblea non può essere sostituita da altre sedi di decisione e le modalità di assunzione delle decisioni proprie dell’assemblea non possono essere modificate e tantomeno sostituite da altre: si ricordi, del resto, che le disposizioni che introducono l’assemblea quale strumento e sede di decisione e che fissano le modalità di svolgimento della stessa (gli artt. 1136 e 1137 c.c. e gli artt. 66 e 67 disp. att. c.c.) sono dichiarate espressamente non derogabili dal regolamento di condominio (come si ricava dagli artt. 1138, comma 4, c.c. e 72 disp. att. c.c.) e l’inderogabilità prevista da queste norme deve ritenersi che valga anche per il caso del regolamento di condominio di natura contrattuale (v., in questo senso, Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2013, n. 13011; Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1990, n. 4905). Da notare che le ragioni che sono alla base del principio dell’esclusività dell’assemblea quale sede delle decisioni nel condominio non sono soltanto ragioni di carattere formale: alla base della scelta del principio vi è infatti la considerazione di fondo che l’assemblea - e cioè la riunione collettiva dei condòmini - è l’unico strumento che garantisce che prima dell’assunzione delle decisioni vi sia la possibilità della discussione e del dibattito.  
In giurisprudenza viene pertanto univocamente affermato che “la volontà dei condòmini si forma attraverso le deliberazioni assunte, ex art. 1136 c.c., dall’assemblea, alle quali viene data esecuzione dall’amministratore” (così Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2014, n. 9082). La volontà espressa dai condòmini in assemblea si caratterizza perché ha natura collegiale ed è distinta dalle volontà individuali dei singoli condòmini: l’assemblea - come è stato sottolineato - costituisce espressione del c.d. principio di autorità, per il quale il principio di maggioranza vincola anche i partecipanti dissenzienti e assenti.    
Sono tutte considerazioni che conducono ad escludere la possibilità della sostituzione dell’assemblea con forme diverse costituite - come quella che qui si sta considerando - dall’espressione delle volontà individuali dei condòmini manifestate in modo frazionato in un contesto diverso da quello collettivo, in assenza della possibilità di discussione, confronto e dibattito.  
Deve, dunque, dubitarsi che l’iniziativa qui in esame possa considerarsi legittima. È chiaro peraltro (ed è un aspetto che comunque sul piano concreto non va trascurato) che - nel caso in cui venisse intrapresa l’iniziativa in esame ed a questa seguisse l’adesione da parte dei condòmini i quali poi, dopo avere comunicato di accettare il preventivo ed il piano di riparto proposti dall’amministratore, provvedessero anche ad effettuare i pagamenti secondo tale piano - l’obiettivo ricercato verrebbe in ogni caso e nei fatti conseguito: sì che l’iniziativa avrebbe in tal modo comunque successo. In questa prospettiva, pertanto, potrebbe considerarsi opportuna l’adozione da parte dell’amministratore dell’iniziativa in questione.    
Resta chiaro che ove però da parte di uno o più condòmini non vi fosse l’adesione richiesta o comunque - pur nel caso in cui l’adesione venisse espressa - non vi fosse poi da parte di qualche condomino il pagamento di quanto indicato nel piano di riparto, è certo che l’amministratore non potrebbe agire per il pagamento, in assenza di una delibera dell’assemblea alla base della sua richiesta. 

 

4. Il possibile ruolo del consiglio di condominio 
Vi è da chiedersi se, nell’ambito delle iniziative esaminate, possa essere svolto un ruolo utile dal consiglio di condominio
Come noto, l’art. 1130-bis c.c. prevede la possibilità che nel condominio venga nominato il consiglio di condominio (la norma prevede infatti che “l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio, composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”). La giurisprudenza - nell’affermare la regola ora enunciata - sottolinea però che le decisioni di tale ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condòmini, anche dissenzienti, solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea, le cui funzioni non sono delegabili ad un gruppo di condòmini (Cass. civ., sez. VI, 15 marzo 2019, n. 7484). 
Se facciamo applicazione dei principi ora ricordati al caso che ci interessa, pare evidente che l’eventuale approvazione da parte del consiglio di condominio del preventivo predisposto dall’amministratore non potrebbe ritenersi idonea a conferire a tale preventivo più forza di quanto esso già abbia quale mera iniziativa dell’amministratore: ciò - come si è visto - quantomeno fino a quando e se tale presa di posizione del consiglio di condominio non fosse fatta propria, con una specifica delibera, dall’assemblea del condominio.  
Ciò osservato in base ai principi, va però sottolineato che anche con riguardo a questo tema potrebbero essere svolte considerazioni di portata diversa sul piano della convenienza e dell’opportunità. Pare infatti evidente che l’eventuale manifestazione da parte del consiglio di condominio di adesione all’iniziativa dell’amministratore potrebbe comunque presentare utilità in termini di mero fatto dal momento che - ferme le considerazioni ora svolte sul piano dei principi - l’acquisizione da parte dell’amministratore dell’approvazione del consiglio di condominio potrebbe dare maggiore forza sul piano dei rapporti di fatto nell’ambito del condominio all’iniziativa dell’amministratore ed indurre i condòmini ad aderire alla richiesta da questi formulata.     

 

5. La fissazione da parte dell’assemblea di una rata supplementare 
Le questioni che stiamo considerando (questioni che - come si è detto - sono emerse con grande nettezza e gravità a seguito della situazione di emergenza legata all’epidemia da coronavirus) trovano la loro ragione - come si è visto - nell’assenza di una delibera dell’assemblea condominiale che sia diretta a fissare l’obbligo dei condòmini di versare alla cassa condominiale somme per la gestione in corso prima che sia approvato dall’assemblea il preventivo delle spese ed il relativo piano di ripartizione dei pagamenti tra i condòmini. 
E’ evidente che questo problema non si porrebbe in tutti i casi in cui l’assemblea - sulla scorta di principi di diligenza e di previdenza - organizzasse le cose in via preventiva fissando i pagamenti dei contributi condominiali in via anticipata per il periodo futuro di gestione del condominio. 
Una modalità di conduzione delle cose in tal senso potrebbe consistere nel prevedere che con la delibera di approvazione del preventivo delle spese relativo ad un esercizio annuale venga disposto anche il versamento, in un momento successivo alla fine della gestione, di una rata supplementare di contributo diretta appunto a fare fronte alle esigenze di cassa relative alle spese dell’esercizio ancora successivo. Si tratta di una misura che potrebbe essere adottata in via generalizzata e che risolverebbe innanzitutto il problema concreto che deriva dal fatto che l’assemblea annuale ha svolgimento sempre e necessariamente qualche tempo dopo la data di chiusura dell’esercizio. 
Si tratta di una soluzione che è pienamente in linea con l’insegnamento della giurisprudenza in materia. Da ricordare infatti che la Corte di Cassazione afferma che “nessuna norma vieta che, ai fini di una sollecita e puntuale gestione dell’amministrazione condominiale, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, l’assemblea deliberi di autorizzare l’amministratore a chiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale” (così Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531) con la precisazione però che “non è conforme alla legge ... la delibera assembleare che dovesse lasciare libero l’amministratore di aumentare i contributi normali previsti dal preventivo, a seguito di aumento dei costi di gestione, dovendo egli far fronte alle nuove spese con l’utilizzo di un apposito fondo speciale, ove esistente, o provvedere a convocare l’assemblea per adeguare il preventivo ai mutati costi” (così Cass. civ., sez. II, 18 maggio 1994, n. 4831). Come si vede, dunque, la fissazione di rate supplementari di contribuzione deve ritenersi consentita, a condizione però che essa sia disposta dall’assemblea
E’ chiaro che ove si adottasse la misura qui segnalata le difficoltà derivanti dall’assenza di disponibilità di danaro per il periodo successivo alla data di scadenza dell’esercizio annuale verrebbero certamente limitate. Vi è da dire però che la soluzione prospettata appare idonea a porre rimedio solamente a parte degli inconvenienti che derivano dalla situazione che stiamo considerando. La previsione di una rata supplementare infatti potrebbe aiutare a risolvere il problema della conduzione del condominio solamente per un primo periodo (come già si è detto, potrebbe trattarsi del periodo compreso tra la data di chiusura dell’esercizio annuale e la data di svolgimento dell’assemblea del condominio), ma si tratterebbe appunto solo di un periodo di tempo comunque limitato. 

 

6. L’approvazione da parte dell’assemblea del preventivo per la gestione successivo a quella in corso  
Altra - e più efficace - strada per dare soluzione ai problemi che abbiamo segnalato (o meglio: per evitare che i problemi segnalati si pongano) sembra possa consistere invece nell’adozione, per la gestione del condominio, di quella particolare e specifica prassi che prevede che all’esame ed all’approvazione dell’assemblea ordinaria annuale venga sottoposto, oltre al consuntivo delle spese relativo alla gestione condominiale conclusa, il preventivo delle spese relative - non già alla gestione immediatamente successiva a quella di cui si approva il consuntivo, ma invece - a quella ancora successiva.  
Tale prassi è diffusa all’estero, soprattutto in Francia, ma da qualche tempo viene seguita anche in Italia su suggerimento - in particolare - della Confedilizia: di essa infatti è stata proposta l’adozione già in occasione del Convegno del Coordinamento Legali della Confedilizia nel settembre 2013 a Piacenza e della stessa è stata fornita poi ulteriore illustrazione con indicazione delle opportune modalità operative in molti dei corsi di formazione per amministratori di condominio organizzati nelle diverse sedi locali dalla Confedilizia. Si tratta di una prassi - caratterizzata da razionalità e lungimiranza - che consente di conseguire più vantaggi. 
Perché possa essere compreso il significato della specifica impostazione della gestione condominiale secondo la modalità qui proposte è opportuno considerare lo svolgimento delle cose in chiave concreta nella realtà del condominio. Va considerato dunque che l’assemblea condominiale ordinaria (nella quale vengono approvati il rendiconto annuale ed il preventivo delle spese: si veda il primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. ed il richiamo da questo operato all’art. 1135 c.c.) ha svolgimento in un momento che è necessariamente successivo alla chiusura della gestione. Si ricordi peraltro che secondo la previsione del n. 10) dell’art. 1130 l’amministratore deve “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”: è dunque perfettamente normale e fisiologico, rispetto allo svolgimento della vita del condominio, che tra la data di chiusura della gestione e la data in cui si tiene l’assemblea chiamata ad approvare il consuntivo trascorrano diversi mesi (fino ad un massimo di quasi sei mesi, sempre che si rispetti il termine di legge).  
Vi è, dunque, un intervallo tra i due momenti, intervallo che può avere anche una considerevole durata. Ciò ci induce a chiederci come possa svolgersi la gestione del condominio durante tale periodo. In base a quanto avviene nella maggior parte dei casi ciò che si verifica è che durante il periodo anzidetto - periodo compreso dunque tra la data di chiusura di un esercizio e la data di svolgimento dell’assemblea chiamata ad approvare il consuntivo dell’esercizio chiuso ed il preventivo dell’esercizio successivo - la gestione del condominio si svolge in modo non programmato, in una condizione per così dire di “vuoto” di decisioni, ed è lasciata alle sole scelte e valutazioni dell’amministratore, le quali peraltro tenderanno ad essere - nella maggior parte dei casi - di portata meramente ripetitiva e conservativa. Oltre a tutto per tale periodo la gestione si svolge solitamente anche in condizioni di assenza di disponibilità di cassa. 
Quando poi si riunisce l’assemblea, ciò che avviene è che questa prende in considerazione per la sua approvazione un “preventivo” che inevitabilmente per una parte (parte che però spesso - come si è detto - ha durata considerevole: si tratta – lo si è già detto - di una parte dell’esercizio annuale che può giungere fino a quasi sei mesi) considera spese che in realtà sono già state sostenute. Si ha così una sorta di finzione: l’assemblea approva quale previsione ciò che in realtà è per una parte considerevole già avvenuto.    
Al fine di superare gli inconvenienti e le contraddizioni ora segnalati la soluzione che può proporsi consiste appunto nell’adozione della prassi per la quale in sede di assemblea si esamini e si approvi il consuntivo dell’ultimo esercizio chiuso e si esamini e si approvi il bilancio preventivo non già dell’esercizio in corso, ma invece dell’esercizio successivo a quello in corso.  
Tale soluzione consente di raggiungere con tutta semplicità un duplice obiettivo: quello di porre l’amministratore nella condizione di disporre dei fondi necessari per fare fronte alle spese della nuova gestione condominiale (ed è il primo obiettivo che può cogliersi), peraltro nel rispetto (ed è il secondo obiettivo che può essere conseguito) del ruolo dell’assemblea - ruolo che è ad essa attribuito dalla legge - di unico soggetto cui è conferito il potere di assumere le decisioni circa la gestione del condominio (si ricordi infatti che “è l'assemblea l'organo deliberativo del condominio e l'organo cui compete l'adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l’amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all'assemblea” (così Cass. civ., sez. un., 6 agosto 2010, n. 18831). 
E’ chiaro che la soluzione proposta implica che nella fase iniziale - e cioè nella prima assemblea che adotti il sistema qui ipotizzato - i preventivi da approvare siano due, quello relativo alla gestione in corso nel momento in cui l’assemblea si svolge e quello relativo alla gestione successiva: ma una volta che sia stata adottata questa scelta e che sia stata seguita per la prima volta questa prassi in tutte le assemblee successive alla prima potrà seguirsi lo schema indicato, con approvazione del consuntivo della gestione conclusa e del preventivo della gestione successiva a quella in corso. 
Per rendere la soluzione più aderente alle esigenze della gestione del condominio potrebbe prospettarsi peraltro che, nel prevedere che nell’assemblea ordinaria si approvi il preventivo delle spese per la gestione successiva a quella che è in corso nel momento in cui si svolge l’assemblea, si preveda anche la possibilità di fare il punto in quell’assemblea sulla gestione in corso e di correggere o integrare il preventivo di spesa di questa (preventivo che peraltro deve essere già stato approvato, seguendo il sistema qui considerato, nell’assemblea tenutasi nell’anno precedente) in relazione ad eventuali fatti nuovi o a nuove necessità che fossero a quel punto emerse o anche in base ad eventuali nuove e diverse valutazioni dei condòmini. 
Da osservare che la soluzione qui prospettata appare pienamente rispettosa delle regole che governano il condominio. Si consideri infatti che:  
- la soluzione proposta consente - come già si è detto - di rispettare pienamente il ruolo di ciascuno dei soggetti protagonisti della vita nel condominio: ciò vale sia per il ruolo dell’assemblea dei condòmini che è “l'organo principale, depositario del potere decisionale” (v. ancora Cass. civ., n. 18831/2010 cit.) sia per il ruolo - del tutto diverso - dell’amministratore del condominio la cui “prima, fondamentale, competenza … consiste nell'eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini” (v. sempre Cass. civ. n. 18831/2010 cit.);  
- la previsione dell’approvazione del preventivo delle spese è contenuta nell’art. 1135, comma 1, n. 2, c.c. che dispone che l’assemblea provvede “all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini”: la previsione, così come è formulata, non esclude affatto la possibilità che il preventivo sia approvato con anticipo rispetto al momento di inizio del periodo di gestione cui esso si riferisce (anzi: a ben vedere - in base a quanto dispone la norma - proprio questa appare la soluzione più corretta e conforme alla finalità ed al significato del preventivo previsto dalla norma citata); 
- quanto alla possibilità per l’amministratore di agire per la riscossione dei contributi nei confronti dei condòmini che non abbiano pagato le quote a loro carico, con la soluzione che qui si considera nulla cambia rispetto alla modalità “tradizionale” di conduzione delle cose: anche in questo caso lo stato di riparto delle rate del preventivo viene approvato dall’assemblea ed è pertanto utilizzabile per la promozione da parte dell’amministratore della procedura per ingiunzione di pagamento di cui all’art. 63 disp. att. c.c.;  
- non si prospettano nemmeno ostacoli di alcun genere relativamente all’applicazione della previsione del comma 9 dell’art. 1129 c.c. (previsione in base alla quale “l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”): premesso che questa disposizione concerne certamente i contributi dovuti dai condòmini non solo in base al consuntivo ma anche in base al preventivo, la prassi che stiamo considerando non esclude affatto la promozione da parte dell’amministratore dell’azione di condanna del condomino al pagamento dei contributi insoluti né modifica il termine entro il quale questa deve essere promossa
Nulla osta dunque - alla luce delle considerazioni ora svolte - al ricorso alla soluzione relativa all’approvazione del preventivo qui considerata. 

 

7. La funzione del preventivo delle spese 
Con riguardo ai profili che ora si sono considerati può essere opportuno fare cenno da ultimo al significato ed alla funzione del preventivo delle spese condominiali. Al proposito è opportuno mettere a fuoco ciò che viene disposto in argomento dalle norme in materia. 
Dall’esame delle norme emerge dunque in primo luogo che il preventivo delle spese viene menzionato - come si è già ricordato - dall’art. 1135 c.c., che è la norma che fissa le attribuzioni dell’assemblea: in base a quanto prevede il n. 2 del primo comma dell’art. 1135 c.c. uno dei compiti specifici dell’assemblea è appunto quello di approvare il preventivo delle spese ed il riparto delle spese relative a questo tra i condòmini. 
Di contro va notato che nell’elenco delle attribuzioni dell’amministratore contenuto nell’art. 1130 c.c. non viene fatta alcuna menzione del compito di predisposizione del preventivo di spesa: nella norma ricordata vi sono plurime e complesse previsioni che concernono il consuntivo delle spese condominiali, ma nulla si dice – nell’elencazione dei compiti dell’amministratore - circa l’obbligo di redazione del preventivo di spesa.  
Quanto osservato fa pensare che - quantomeno in base alle previsioni normative - il preventivo delle spese possa - o forse anzi debba - essere oggetto di predisposizione da parte della stessa assemblea dei condòmini (e ciò sembra debba valere anche con riferimento alla sua suddivisione, e cioè al suo riparto tra i condòmini).  
Tutto ciò peraltro sembra corrispondere a ragioni di fondo collegate allo stesso funzionamento del condominio: ragioni che si legano ai ruoli che nell’ambito del condominio sono assegnati ai condòmini (e dunque all’assemblea) ed all’amministratore. Appunto queste ragioni corrispondono alla differenza di fondo che deve vedersi tra il bilancio consuntivo da redigersi da parte dell’amministratore (consuntivo che deve essere considerato lo strumento attraverso il quale l’amministratore - che è il mandatario - rende ai condòmini - che sono i suoi mandanti - il conto del proprio operato e delle spese sostenute) e il preventivo delle spese (che costituisce invece lo strumento attraverso il quale i condòmini decidono ed organizzano il programma della gestione condominiale e forniscono al proposito le necessarie disposizioni ed indicazioni al soggetto mandatario e cioè all’amministratore: strumento che appunto per questa ragione ed in questo senso rientra nell’orbita della competenza dei condòmini e dunque dell’assemblea).  

 

8. In conclusione 
Possiamo tirare le fila delle considerazioni che precedono. 
Le difficoltà di convocazione dell’assemblea legate all’emergenza per l’epidemia da coronavirus determinano gravi problemi per l’incasso da parte dell’amministratore del condominio delle somme necessarie per fare fronte alle spese per i servizi indispensabili per la gestione del condominio. Anche sulla scorta dell’esperienza concreta maturata al riguardo può affermarsi che:   
- le soluzioni concrete che molti amministratori adottano per cercare di ovviare alle difficoltà anzidette - soluzioni che consistono nella richiesta ai condòmini di pagamento in via di anticipazione di somme determinate dall’amministratore in attesa che l’assemblea possa riunirsi, richiesta eventualmente accompagnata dall’invio del consuntivo delle spese della gestione passata e del preventivo della gestione in corso - non sembrano trovare una base normativa nella disciplina del condominio: il che però non esclude che - in assenza di altre possibili soluzioni - possa essere opportuno che l’amministratore formuli comunque la richiesta anzidetta al fine di indurre i condòmini a provvedere al versamento di quanto necessario; 
- anche alla luce dell’esperienza maturata nella presente fase di emergenza resta pienamente confermato - e da ciò può trarsi insegnamento per il futuro - che sia opportuno che nella gestione del condominio venga sottoposto all’assemblea annuale del condominio - oltre al consuntivo dell’esercizio passato - il preventivo delle spese relative all’esercizio successivo rispetto a quello in corso: prassi (suggerita anche - come detto - dalla Confedilizia) che consente di rispettare pienamente i ruoli dell’assemblea e dell’amministratore quali fissati dalla disciplina normativa del condominio; 
- solamente in via subordinata può consigliarsi la prassi di fissazione da parte dell’assemblea, con la delibera che approva il preventivo relativo alla gestione in corso, anche di una rata supplementare di contributi condominiali per il periodo successivo all’esercizio in corso. 

 

9. Guida all’approfondimento 
Carrato, Il rapporto tra condominio e amministratore e l’ammissibilità della revoca tacita dell’incarico, in Corr. giur., 2015, 202 
Cirla, L’assemblea dopo la riforma, in Immobili & proprietà, 2013, 76 
Corona, Profili della riforma delle norme sul condominio, in Giur. it., 2013, 1700 
Scalettaris, Alcuni spunti di riflessione in tema di prassi nell’assemblea condominiale, in Arch. loc. e cond., 2013, 719 

 

(Fonte: condominioelocazione.it)

 

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