POLITICA SULL'UTILIZZO DEI COOKIE - GIUFFRE' FRANCIS LEFEBVRE SPA

Questo sito utilizza cookie di profilazione di prima parte per offrirti un miglior servizio e per trasmetterti comunicazioni in linea con le attività svolte durante la navigazione. Puoi impedire l'utilizzo di tutti i Cookie del sito cliccando MAGGIORI INFORMAZIONI oppure puoi acconsentire all'archiviazione di tutti quelli previsti dal sito cliccando su ACCONSENTI.

Continuando la navigazione del sito l'utente acconsente in ogni caso all'archiviazione degli stessi.


> Maggiori informazioni

Acconsenti

Abbonamento scaduto
Abbonamento inattivo
Numero massimo utenti raggiunto
Utente non in CRM
Manutenzione
martedì 26 maggio 2020
Accedi   |   Contatti   |   Newsletter   |   Abbonamenti    Feed RSS
Notizie a cura di La Stampa.it |
LOCAZIONI e CONDOMINIO

decreto coronavirus | 18 Marzo 2020

Autoriduzione del canone da parte del conduttore…ai tempi del coronavirus

di Ladislao Kowalsky, da condominioelocazione.it

Alla luce dell'attuale (drammatica) situazione provocata dalla diffusione del virus Covid-19, si può giustificare la posizione dei conduttori di immobili ad uso diverso che chiedono la riduzione del canone di locazione?  

Alla luce dell’attuale (drammatica) situazione provocata dalla diffusione del virus Covid-19, si può giustificare la posizione dei conduttori di immobili ad uso diverso che chiedono la riduzione del canone di locazione?

 

Volendo considerare la posizione dei conduttori di immobili ad uso diverso, che chiedono la riduzione del canone a seguito della situazione determinata dalle misure assunte per contrastare l’epidemia di Coronavirus, si possono ipotizzare le seguenti soluzioni giuridiche, nessuna delle quali, tuttavia, potrebbe soddisfare appieno l’aspettativa del conduttore in relazione alla prosecuzione dell’attività:

1) la prima è prevista dall’art. 27, l. n. 392/1978 per cui, per gravi motivi, il conduttore può recedere con preavviso di 6 mesi; soluzione che, se percorribile, comporterebbe, comunque, la cessazione dell’attività, cosa, evidentemente, non gradita nell’aspettativa che la crisi da Coronavirus possa essere superata; inoltre, bisognerebbe pur sempre valutare che si tratta, quantomeno al momento, di una situazione temporale, come tale non definitiva, che potrebbe anche concludersi nell’arco di qualche settimana; tra l’altro, il canone per il semestre dovrebbe rimanere quello contrattuale;

2) l’altra ipotesi è quella della impossibilità parziale sopravvenuta, come prevista dall’art. 1464 c.c.; tale disposizione, infatti, prevede la possibilità della riduzione della prestazione (canone); bisognerebbe, tuttavia, considerare la vicenda del Coronavirus come “… prestazione di una parte (locatore) divenuta solo parzialmente impossibile …”; quindi, ritenendo violato l’obbligo del locatore di consegnare e mantenere il bene in condizione da essere utilizzato secondo l’uso contrattualmente stabilito ai sensi dell’art. 1575 c.c.; inoltre - anche qui come sopra - va considerato che la situazione di “impossibilità sopravvenuta parziale”, allo stato non ha le caratteristiche della definitività;

3) la terza ipotesi è quella della eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art. 1467 c.c.; tale soluzione, tuttavia, potrebbe determinare solo la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore (evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi); ciò sempre che il locatore, di fronte alla richiesta risoluzione, non “offra di modificare equamente le condizioni del contratto”; anche in questo caso, tuttavia, va considerata la non definitività della situazione di crisi che determina l’eccessiva onerosità ed il fatto che vi è il rischio di risoluzione del contratto e, pertanto, di cessazione dell’impresa;

4) la quarta ipotesi è quella della impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta (canone) quando la stessa sia divenuta impossibile solo in parte, ai sensi dell’art. 1258 c.c.; in questo caso, il debitore (conduttore) si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile; anche qui, tuttavia, deve considerarsi che l’impossibilità parziale, allo stato, non è definitiva; superata l’emergenza, infatti, l’immobile sarà nuovamente e totalmente utilizzabile;

5) a seguito del provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al D.P.C.M. 11 marzo 2020, risulta ammissibile la disposizione relativa alla c.d. impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all’art. 1256 c.c.; va considerato, infatti, che il divieto di esercitare l’attività determina l’impossibilità per il conduttore di utilizzare l’immobile, quale prestazione dovuta dalla contro parte (locatore); la mancanza degli incassi determina l’impossibilità di adempiere alla propria obbligazione (canone); ciò per il tempo per il quale durerà l’emergenza sanitaria; pertanto, in applicazione della citata disposizione, il conduttore “non è responsabile del ritardo nell’adempimento; si tratta, tuttavia, di una posticipazione dell’obbligo e non di una sua esclusione; tale ultima potrà avvenire solo qualora l’impossibilità perduri fino a quando, considerato il rapporto in corso, non vi sia più obbligo a corrispondere la prestazione del canone; al contrario, dal momento in cui cessi l’impossibilità sia cessata, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti.

In conclusione, salve tutte le riserve ed indicazioni date, appare difficile sostenere il diritto del conduttore ad un’automatica riduzione del canone; a questo punto, pertanto, qualora si voglia perseguire quel risultato non rimarrà che:

a) chiedere, per le vie ordinarie, la riduzione del canone quantomeno per il periodo di crisi e concordare ciò in via amichevole e transattiva con il locatore;

b) nel caso di rifiuto del locatore (mantenendo il pagamento del canone vigente ad evitare eccezioni di risoluzione del contratto), il conduttore potrà convocare lo stesso in mediazione; trattandosi di una possibile controversia di tipo locativo, infatti, prima dell’eventuale giudizio è obbligatorio esperire tale procedimento come previsto dal d.lgs. n. 28/2010;

c) nel caso di fallimento della mediazione, non rimane che la via giudiziale, sostenendo una delle ipotesi formulate in precedenza quale quella della impossibilità parziale sopravvenuta o le altre indicate.

(Fonte: condominioelocazione.it)

 

 

Clicca qui per consultare la sezione dedicata al decreto Coronavirus