Alla luce dell'attuale drammatica situazione provocata dalla diffusione del virus Covid-19, si può giustificare la posizione dei conduttori di immobili ad uso diverso che chiedono la riduzione del canone di locazione?
Alla luce dell’attuale drammatica situazione provocata dalla diffusione del virus Covid-19, si può giustificare la posizione dei conduttori di immobili ad uso diverso che chiedono la riduzione del canone di locazione? Volendo considerare la posizione dei conduttori di immobili ad uso diverso, che chiedono la riduzione del canone a seguito della situazione determinata dalle misure assunte per contrastare l’epidemia di Coronavirus, si possono ipotizzare le seguenti soluzioni giuridiche, nessuna delle quali, tuttavia, potrebbe soddisfare appieno l’aspettativa del conduttore in relazione alla prosecuzione dell’attività 1 la prima è prevista dall’art. 27, l. n. 392/1978 per cui, per gravi motivi, il conduttore può recedere con preavviso di 6 mesi soluzione che, se percorribile, comporterebbe, comunque, la cessazione dell’attività, cosa, evidentemente, non gradita nell’aspettativa che la crisi da Coronavirus possa essere superata inoltre, bisognerebbe pur sempre valutare che si tratta, quantomeno al momento, di una situazione temporale, come tale non definitiva, che potrebbe anche concludersi nell’arco di qualche settimana tra l’altro, il canone per il semestre dovrebbe rimanere quello contrattuale 2 l’altra ipotesi è quella della impossibilità parziale sopravvenuta , come prevista dall’art. 1464 c.c. tale disposizione, infatti, prevede la possibilità della riduzione della prestazione canone bisognerebbe, tuttavia, considerare la vicenda del Coronavirus come prestazione di una parte locatore divenuta solo parzialmente impossibile ” quindi, ritenendo violato l’obbligo del locatore di consegnare e mantenere il bene in condizione da essere utilizzato secondo l’uso contrattualmente stabilito ai sensi dell’art. 1575 c.c. inoltre - anche qui come sopra - va considerato che la situazione di impossibilità sopravvenuta parziale”, allo stato non ha le caratteristiche della definitività 3 la terza ipotesi è quella della eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art. 1467 c.c. tale soluzione, tuttavia, potrebbe determinare solo la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi ciò sempre che il locatore, di fronte alla richiesta risoluzione, non offra di modificare equamente le condizioni del contratto” anche in questo caso, tuttavia, va considerata la non definitività della situazione di crisi che determina l’eccessiva onerosità ed il fatto che vi è il rischio di risoluzione del contratto e, pertanto, di cessazione dell’impresa 4 la quarta ipotesi è quella della impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta canone quando la stessa sia divenuta impossibile solo in parte , ai sensi dell’art. 1258 c.c. in questo caso, il debitore conduttore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile anche qui, tuttavia, deve considerarsi che l’impossibilità parziale, allo stato, non è definitiva superata l’emergenza, infatti, l’immobile sarà nuovamente e totalmente utilizzabile 5 a seguito del provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al D.P.C.M. 11 marzo 2020, risulta ammissibile la disposizione relativa alla c.d. impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all’art. 1256 c.c. va considerato, infatti, che il divieto di esercitare l’attività determina l’impossibilità per il conduttore di utilizzare l’immobile, quale prestazione dovuta dalla contro parte locatore la mancanza degli incassi determina l’impossibilità di adempiere alla propria obbligazione canone ciò per il tempo per il quale durerà l’emergenza sanitaria pertanto, in applicazione della citata disposizione, il conduttore non è responsabile del ritardo nell’adempimento ” si tratta, tuttavia, di una posticipazione dell’obbligo e non di una sua esclusione tale ultima potrà avvenire solo qualora l’impossibilità perduri fino a quando, considerato il rapporto in corso, non vi sia più obbligo a corrispondere la prestazione del canone al contrario, dal momento in cui cessi l’impossibilità sia cessata, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti. In conclusione, salve tutte le riserve ed indicazioni date, appare difficile sostenere il diritto del conduttore ad un’automatica riduzione del canone a questo punto, pertanto, qualora si voglia perseguire quel risultato non rimarrà che a chiedere, per le vie ordinarie, la riduzione del canone quantomeno per il periodo di crisi e concordare ciò in via amichevole e transattiva con il locatore b nel caso di rifiuto del locatore mantenendo il pagamento del canone vigente ad evitare eccezioni di risoluzione del contratto , il conduttore potrà convocare lo stesso in mediazione trattandosi di una possibile controversia di tipo locativo, infatti, prima dell’eventuale giudizio è obbligatorio esperire tale procedimento come previsto dal d.lgs. n. 28/2010 c nel caso di fallimento della mediazione, non rimane che la via giudiziale , sostenendo una delle ipotesi formulate in precedenza quale quella della impossibilità parziale sopravvenuta o le altre indicate. Fonte condominioelocazione.it Clicca qui per consultare la sezione dedicata al decreto Coronavirus