Lo sfruttamento personale del lastrico solare, mediante la collocazione di piante e di lettini, non determina alcuna violazione del pari diritto di uso da parte di tutti i condomini.
Lo ha affermato il Tribunale di Roma, Sez. V, con sentenza del 16 luglio 2018. Il condomino può prendere il sole sul lastrico comune? Un condomino, nel corso del tempo, aveva collocato sul lastrico solare comune, dotato di parapetto ed accessibile da tutti i condomini, piante e fiori al fine di rendere lo spazio più ameno e, successivamente, un lettino per prendere il sole. L’assemblea condominiale, tuttavia, ne deliberava la rimozione. Avverso tale delibera, il condomino proponeva impugnazione ex art. 1137 c.c., sostenendo che l’utilizzo fatto del lastrico non avrebbe violato la disposizione di cui all’art. 1102 c.c., non ledendo il bene comune e non impedendo l’altrui diritto al pari uso dello stesso pertanto, la delibera impugnata sarebbe stata illegittima in quanto lesiva del suo diritto all’utilizzo del bene. Nel costituirsi in giudizio, il condominio affermava che la delibera si era resa necessaria in quanto la condotta dell’attore avrebbe violato la disposizione del regolamento condominiale contenente il divieto di occupare, anche con oggetti mobili di ogni specie, le terrazze, le scale ed, in genere, i locali di proprietà comune. Inoltre, l’apposizione dei vasi avrebbe recato nocumento ai beni comuni e, segnatamente, alla tenuta dell’impermeabilizzazione del lastrico. Infine, il condominio allegava che l’utilizzo del lastrico da parte dell’attore avrebbe modificato la destinazione d’uso del bene ed avrebbe sottratto parte del lastrico comune al godimento di tutti, in spregio dell’art. 1102 c.c Il regolamento condominiale non contrattuale è opponibile ai condomini? La pronuncia in commento premette che il regolamento di condominio non è opponibile all’attore in quanto non è emersa la prova della sua natura contrattuale. Prova che si può desumere solo dall’accettazione espressa del regolamento, nell’atto di acquisto, ovvero dalla sua trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, con la precisazione che la clausola invocata dal convenuto, limitando i diritti dei partecipanti, avrebbe dovuto risultare da una specifica nota di trascrizione. Tutti i condòmini devono poter usare la cosa comune allo stesso modo? L’art. 1102 c.c. – che, come è noto, è applicabile al condominio in forza del richiamo alle regole della comunione di cui all’art. 1139 c.c. – dispone che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto. Le due condizioni d’uso della cosa comune indicate dalla norma citata, dunque, sono costituite dall’immutabilità della destinazione della cosa comune e dall’infrapponibilità di ostacoli al pari uso degli altri partecipanti. Con riferimento al concetto di immutabilità della destinazione”, si considerano vietate solo quelle alterazioni della destinazione del bene comune tali da rendere impossibile o, comunque, menomare sensibilmente l’utilità che all’origine il condomino traeva dalla cosa cfr. Cass. Civ., n. 24235/2016 e n. 12930/2012 . Quanto alla parità di uso” della cosa comune, l’art. 1102 cod. civ. non si riferisce all’utilizzo identico e contemporaneo da parte di tutti i condòmini, ma legittima il singolo condomino a trarre dalla cosa comune qualsiasi altro miglior uso. Pertanto, il concorso di diritti al miglior godimento del bene comune si risolve, non con il criterio della priorità, bensì con quello dell’equo contemperamento dei contrapposti interessi. Il condomino può posizionare piante e fiori sul lastrico purché non impediscano l’accesso agli altri condomini. Nella fattispecie che ha dato luogo alla pronuncia in commento, la condotta posta in essere dall’attore non determina alcuna compromissione del diritto di tutti i partecipanti di accedere al lastrico e non integra un uso esclusivo volto a sottrarre il godimento del bene al fine di vantare successivamente un diritto esclusivo sulla cosa comune. In particolare, i vasi che sono stati collocati dal condomino, lungi dal limitare il transito o l’utilizzo del lastrico, favoriscono l’uso del lastrico/terrazza in quanto – per come sono collocati lungo il perimetro del lastrico – consentono di distanziare i parapetti della terrazza che non sono risultati a norma quanto all’altezza dalla zona di utilizzo dello spazio comune. Con la conseguenza che la loro collocazione non viola, in sé, le disposizioni di cui all’art. 1102 c.c., in particolare tenendo conto che, per pari uso, non deve ritenersi un uso identico. Rubinetto del lavatoio comune usato per innaffiare le piante? Nessun pregiudizio. All’esito della disposta consulenza tecnica d’ufficio, il giudice ha escluso che l’installazione, da parte dell’attore, di un apparecchio di innaffiamento automatico al rubinetto della vasca del locale lavatoio presente sul lastrico determinasse l’impossibilità, per gli altri condomini, di utilizzare l’acqua dell’impianto condominiale. Ed infatti, a prescindere dal fatto che non è emerso che i condomini utilizzino i lavatoi peraltro, in pessimo stato di manutenzione per fare il bucato, è stato accertato che l’attacco dell’apparecchio di irrigazione al rubinetto è facilmente rimuovibile. I vasi rovinano la copertura? Tutto da accertare. Un’altra censura mossa dal condominio riguardava le conseguenze pregiudizievoli per la guaina bitumata sulla quale i vasi sono collocati. Anche sotto questo profilo, non è emerso che la collocazione dei vasi abbia recato nocumento alla sottostante guaina bitumata, considerato, altresì, che eventuali lesioni potrebbero essere cagionate, al più, solo nel caso in cui vi sia un’elevata praticabilità fatto che non può certamente essere imputato al collocamento dei vasi o che i vasi vengano trascinati” ma tale circostanza non è emersa . Pertanto, non può impedirsi un tale uso del bene comune solo perché, in via di mera ma non dimostrata ipotesi, la guaina di copertura della terrazza possa rimanere danneggiata. Laddove ciò dovesse in futuro emergere, ben potrà il condominio chiedere all’attore il risarcimento di eventuali danni cagionati da quest’ultimo alla terrazza, bene comune. Per tutte queste ragioni, il Tribunale di Roma ha dichiarato la nullità della delibera impugnata, non essendo ravvisabile nella condotta dell’attore alcuna violazione del pari diritto di tutti i condomini all’uso dei beni comuni la decisione assembleare, quindi, non avrebbe dovuto vietare ad uno dei condomini di fare un utilizzo conforme alla legge di una parte comune, così comprimendo un suo diritto.
Tribunale di Roma, sez. V, sentenza 16 luglio 2018 Presidente Ghiron Svolgimento del processo Motivi della decisione Con citazione notificata l'attore esponeva quanto segue. Di essere proprietario di un appartamento facente parte del Condominio evocato in giudizio. Che il plesso condominiale era dotato di lastrico solare dotato di parapetto ed accessibile da tutti i condomini. Che ivi aveva collocato nel tempo vasi contenenti piante e fiori rendendo detto spazio più ameno. Che tale allocazione non aveva impedito il pari uso del detto bene comune da parte degli altri comproprietari. Che aveva posizionato sul medesimo lastrico anche un lettino per prendere il sole. Che l'assemblea convocata per l'8-4-2016 aveva deliberato al punto 4 all'o.d.g. la rimozione delle piante e del lettino. Che detta delibera era illegittima in quanto l'utilizzo fatto del lastrico non violava la disposizione di cui all'art. 1102 c.c. in quanto non ledeva il bene comune e non impediva l'altrui diritto al pari uso dello stesso bensì violava il suo diritto all'utilizzo del bene. Ciò premesso chiedeva che fosse dichiarata la nullità/fosse annullata la delibera impugnata. Si costituiva il convenuto affermando che la delibera si era resa necessaria in quanto la condotta dell'attore violava il disposto di cui all'art. 2 del regolamento che vietava di occupare anche con oggetti mobili di ogni specie le terrazze, le scale ed in genere i locali di proprietà comune ed in quanto l'apposizione dei vasi recava nocumento ai beni comuni e segnatamente alla tenuta dell'impermeabilizzazione del lastrico. Allegava che la delibera non aveva impedito all'attore di continuare ad usare del bene comune mentre l'utilizzo del lastrico da parte del predetto aveva modificato la destinazione d'uso del bene ed aveva sottratto parte del lastrico comune al godimento di tutti 'in spregio' dell'art. 1102 c.c Concludeva chiedendo che l'avversa domanda fosse rigettata. Espletata ctu, all'esito del giudizio le parti precisavano le conclusioni come in atti e, all'udienza del 18-4-2018, la causa veniva trattenuta in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c. L'attore ha invocato la norma di cui all'art. 1102 c.c. per dimostrare la legittimità dell'utilizzo del lastrico comune mediante il collocamento di vasi, senza recare impedimento alcuno e senza recare nocumento alle parti comuni. Parte convenuta ha invocato la clausola di cui all'art. 2 del regolamento e la violazione del citato art. 1102 c.c. per affermare la legittimità della delibera impugnata. Premesso che il regolamento di condominio, anche a prescindere dalla contestata tempestività dell'eccezione con la quale è stato invocato nel presente giudizio, non è opponibile all'attore in quanto, a fronte delle allegazioni di quest'ultimo, non è emersa prova della sua natura contrattuale che si può desumere solo dall'accettazione espressa di un determinato regolamento, nell'atto di acquisto, da parte . ovvero dalla sua trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari con la precisazione che l'invocata clausola, che limita i diritti del partecipanti, deve risultare da specifica nota circostanze non emerse nel caso in esame , si osserva che la norma di cui all'art. 1102 c.c. involge in particolare il diritto al pari uso o all'uso più intenso dei beni comuni ed i limiti all'utilizzo di detti beni. La parità di uso assicurata dalla norma di cui all'art. 1102 c.c. ad ogni condòmino è tesa a consentire qualsiasi altro miglior uso e non quel particolare identico uso con la conseguenza che il concorso di diritti al miglior godimento della cosa comune si risolve non con il criterio della priorità bensì con quello dell'equo contemperamento dei contrapposti interessi. Inoltre le due condizioni d'uso della cosa comune indicati dalla citata norma sono costituite dall'immutabilità della destinazione obbiettiva e concordata della cosa comune e dall'infrapponibilità di ostacoli al pari uso degli altri partecipanti, circostanze che renderebbero inservibile la cosa comune considerato che il concetto di inservibilità và interpretato come sensibile menomazione dell'utilità che all'origine il condomino traeva dalla cosa Cass. 20909/10 . Le circostanze che il caso in oggetto non determina alcuna compromissione del diritto di tutti i partecipanti di accedere al lastrico e che la condotta del Mosca, con riguardo all'apposizione dei vasi, non integra un uso esclusivo volto a sottrarre il godimento del bene al fine di vantare successivamente un diritto esclusivo sul bene comune costituiscono fatti pacifici. Ciò posto si osserva che i vasi, lungi dal limitare come erroneamente affermato dall'ausiliario v fotografie prodotte il transito o l'utilizzo del lastrico che svolge peraltro una pluralità di funzioni serve anche per accedere ai locali lavatoi , favoriscono l'uso del lastrico/terrazza in quanto -per come sono collocati lungo il perimetro del lastrico consentono di distanziare i parapetti della terrazza che non sono risultati a norma quanto all'altezza dalla zona di utilizzo dello spazio comune. Con la conseguenza che la loro collocazione non viola in sé la disposizione di cui all'art. 1102 c.c. in particolare tenendo conto che, per pari uso, non deve ritenersi un uso identico. L'ausiliario ha esaminato i pregiudizi lamentati anche sotto altri profili segnatamente rappresentati, per un verso, dall'impossibilità dell'uso dell'acqua proveniente dal locale lavatoio in conseguenza dell'installazione dell'apparecchio di innaffiamento automatico al rubinetto della vasca e, per altro verso, dalle conseguenze pregiudizievoli per la guaina bitumata sulla quale i vasi sono collocati. Sotto il primo profilo tale limitazione non si rinviene. A prescindere dal fatto che non risulta che i condomini utilizzino i lavatoi peraltro in pessimo stato di manutenzione, v. foto per fare il bucato, non è emerso che l'attacco dell'impianto al rubinetto v. foto non sia facilmente rimuovibile. Sotto il secondo profilo parimenti non è emerso che la collocazione dei vasi peraltro la gran parte di modeste dimensioni abbia recato nocumento alla sottostante guaina bitumata considerato altresì che l'ausiliario ha affermato che eventuali lesioni possono essere cagionate solo nel caso in cui vi sia praticabilità elevata ma certo detto fatto non può essere imputato al collocamento dei vasi o che i vasi vengano 'trascinati' ma tale circostanza non è emersa allo stato donde non può impedirsi un tale uso del bene comune solo perché, in via di mera ma non dimostrata ipotesi, la guaina di copertura della terrazza possa rimanere danneggiata. Laddove ciò dovesse in futuro emergere ben potrà il Condominio chiedere all'attore il risarcimento di eventuali danni cagionati da quest'ultimo alla terrazza, bene comune. In conclusione la delibera impugnata deve essere dichiarata affetta da nullità in quanto nella condotta . non è ravvisabile alcuna violazione del pari diritto di tutti i condomini all'uso dei beni comuni. Donde l'illegittimità di una decisione assembleare che vieta ad uno dei condomini di fare un utilizzo conforme a legge di una parte comune così comprimendo un suo diritto. La soccombenza legittima la condanna del convenuto alla refusione delle spese di lite in favore di controparte. Spese di ctu a carico del convenuto. P.Q.M. Ogni ulteriore deduzione ed eccezione disattesa, dichiara la nullità della la delibera assunta il 28-4-2016, al punto 4 all'o.d.g., dall'assemblea del Condominio convenuto. Condanna il Condominio convenuto al pagamento delle spese di lite, in favore dell'attore, che liquida in Euro4200,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali. Spese di ctu a carico del convenuto.