Assemblea condominiale e vizi delle deliberazioni

In tema di invalidità delle delibere condominiali, sono annullabili le deliberazioni che presentano vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella indicata dalla legge ovvero quelle affette da vizi formali.

Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con sentenza n. 16675/18 depositata il 25 giugno. Il caso. La Corte d’Appello di Genova, accoglieva l’impugnazione del condomino, il quale impugnava la delibera approvata in assemblea condominiale, denunciando l’irregolare convocazione della stessa, vizi di costituzione e lesioni della proprietà, poiché punti all’ordine del giorno erano asfaltatura del cortile condominiale, installazione di un cancello d’ingresso e modalità di utilizzo delle parti comuni. Il Condominio richiedeva ai condomini, tra cui l’appellante, tramite riconvenzionale, il pagamento di una somma di denaro risultante dal riparto delle spese approvato in assemblea. La Corte territoriale, respingeva la riconvenzionale del Condominio, il quale ricorre in Cassazione denunciando la violazione dell’art. 112 c.p.c., visto che il condomino nell’estendere la sua impugnazione anche ad altri punti dell’ordine del giorno, aveva fatto questione di inesatta contabilizzazione delle somme nel rendiconto e nel preventivo e non di vizi di costituzione dell’assemblea. L’invalidità delle delibere assembleari. Conferma la Suprema Corte, con sentenza Sezioni Unite, n. 4806/2005 che sono annullabili le delibere assembleari con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto . Di conseguenza, la presenza di uno di questi vizi di annullabilità della delibera prevede la necessità di una tempestiva ed apposita domanda del condomino interessato nel termine, indicato dall’art. 1137 c.c., di trenta giorni. L’autonomia delle singole delibere assembleari. È opportuno aggiungere che l’assemblea condominiale pone in essere tante e distinte deliberazioni autonome fra loro, quante siano le questioni da trattare secondo l’ordine del giorno va da sé che la configurabilità di ragioni di invalidità dell’una o dell’altra delibera per un determinato motivo non consente al Giudice l’annullamento delle altre delibere adottate nella stessa adunanza, sia pure per la stessa ragione esplicitata dall’attore con riferimento alla deliberazione specificatamente impugnata . Pertanto, la Corte di Cassazione accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile, ordinanza 10 aprile – 25 giugno 2018, n. 16675 Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione Il Condominio omissis , ha proposto ricorso articolato in un unico motivo avverso la sentenza 29 novembre 2016, n. 1247/2016, resa dalla Corte d’Appello di Genova, che, accogliendo l’accogliendo l’impugnazione di M.G. , ha riformato la sentenza di primo grado pronunciata dal Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, il 15 gennaio 2013. M.G. resiste con controricorso. La controversia ebbe origine da ricorso del 15 gennaio 2004, con cui il condomino M.G. impugnò la deliberazione approvata il 15 settembre 2004 dall’assemblea del Condominio omissis , denunciando l’irregolare convocazione della stessa, vizi di costituzione e lesioni della proprietà. Oggetto delle doglianze del M. erano in particolare i punti 4 e 6 dell’ordine del giorno e della delibera, attinenti all’asfaltatura del calpestio del cortile condominiale, all’installazione di un cancello di ingresso ed alla modalità di utilizzo delle parti comuni. Il Condominio omissis richiese in riconvenzionale la condanna del M. al pagamento di Euro 3.609,58, importo risultante dal riparto spese approvato dalla stessa assemblea del 15 settembre 2004. Il Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, accolse le reciproche domande, mentre la Corte d’Appello di Genova ha ritenuto fondato il gravame di M.G. , e quindi ha respinto la riconvenzionale del Condominio. Ha affermato la Corte di Genova come, pur essendo vero che l’impugnazione era stata all’inizio incentrata sulle questioni relative al cortile, la deliberazione era stata comunque annullata dal Tribunale per vizi relativi al verbale ed alla costituzione dell’assemblea, e tali vizi si comunicano a tutte le delibere adottate in quella seduta , tanto più che l’attore, alla luce della riconvenzionale del Condominio per il pagamento delle spese inserite nel rendiconto approvato, aveva esteso le proprie doglianze anche a tale punto della delibera, che perciò doveva comunque essere invalidato. L’unico motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., in quanto il condomino M.G. , con la memoria ex art. 180 c.p.c. del 19 febbraio 2005, nell’estendere in via di reconventio reconventionis la propria impugnazione ex art. 1117 c.c. anche ai punti 1 e 5 della delibera 15 settembre 2004, aveva fatto questione di inesatta o incompleta contabilizzazione delle somme nel rendiconto e nel preventivo, e non di vizi di verbalizzazione o di costituzione dell’assemblea. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5 , c.p.c., il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. La fondatezza del ricorso discende dalle seguenti considerazioni. Sulla base della sistemazione data alla questione dell’invalidità delle delibere condominiali da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806, debbono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. La sussistenza di un vizio di annullabilità della delibera condominiale comporta la necessità di espressa e tempestiva domanda ad hoc proposta dal condomino interessato nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c Va aggiunto che l’assemblea dei condomini, ancorché sia redatto un unico processo verbale per l’intera adunanza, pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione indicate nell’ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione, con la conseguente astratta configurabilità di ragioni di invalidità attinenti all’una o all’altra delibera, e perciò non necessariamente comuni a tutte. Di tal che, ogni domanda di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell’assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritti, ovvero per una propria causa petendi , che rende diversa, agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c., la richiesta di annullamento di una delibera dell’assemblea per un motivo diverso da quello inizialmente dedotto in giudizio così Cass. Sez. 2, 28/02/2018, n. 4686 arg. anche da Cass. Sez. 2, 18/02/1999, n. 1378 Cass. Sez. 2, 20/08/1986, n. 5101 . Invero, la causa petendi , intesa come elemento di identificazione della domanda sulla quale si radica il contraddittorio, non è costituita esclusivamente dall’allegazione degli elementi del fatto sui quali si fonda la pretesa, ma include necessariamente le ragioni di diritto che giustificano le richieste formulate in giudizio, e questo principio vale anche nelle azioni volte alla dichiarazione di invalidità delle deliberazioni degli organi collegiali, nelle quali comunque non è consentita la relativa declaratoria per un motivo di contrarietà alla legge o alle regole statutarie diverso da quello indicato dalla parte. La Corte d’Appello di Genova ha affermato nella sentenza impugnata che l’accertato vizio di forma attinente alla redazione del verbale ed alla costituzione dell’assemblea si comunica a tutte le delibere adottate in quella seduta , avendo il condomino attore, in risposta alla riconvenzionale del Condominio, esteso la propria doglianza al capo relativo alle spese ma per motivi diversi , sempre perché il vizio di convocazione dell’assemblea investe tutte le delibere approvate dall’assemblea . Per quanto sopra argomentato, invece, deve conseguirne che la domanda di declaratoria dell’invalidità di una delibera dell’assemblea dei condomini per un determinato motivo non consenta al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato art. 112 c.p.c. , l’annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione in discussione indicata nell’ordine del giorno, né l’annullamento delle altre delibere adottate nella stessa adunanza, sia pure per la stessa ragione esplicitata dall’attore con riferimento alla deliberazione specificamente impugnata. La sentenza impugnata va perciò cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova, che riesaminerà la causa uniformandosi ai richiamati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova, anche per le spese del giudizio di cassazione.